Avi Krainer – Aus dem Nichts etwas erschaffen – Beitrag 4

#Herr Avi Kreiner
#Beitrag 4 – Schöpfung aus dem Nichts
Eines der erstaunlichsten Dinge, die ich in der Immobilienwelt erlebt habe, ist das, was ich „Geld aus dem Nichts schaffen“ nenne. Die Tatsache, dass Immobilienrenditen (im Vergleich zu anderen Investitionen wie z. B. dem Kapitalmarkt) durchaus akzeptabel sind, da es sich hierbei um eine solide Investition handelt, bietet Möglichkeiten zum „Geldverdienen“.
Ein Freund, dem ich diese Woche von meiner Teilnahme am Entrepreneur erzählt habe, hat mich gebeten, auch konkrete Beispiele mitzubringen, und da ich Ingenieur bin, kann ich am besten mit Zahlen umgehen, deshalb hier ein Beitrag mit vielen Zahlen (nur für die Starken). von Herzen!)... ????
Ich möchte darauf hinweisen, dass das, was in diesem Beitrag gesagt wird, ausschließlich meine Meinung, entsprechend meiner Erfahrung und meines Verständnisses ist und weder eine Absicht noch eine Aufforderung zur Einflussnahme darstellt. Sowohl die Renditeberechnungen als auch die Steuerschätzungen sind nur grobe Schätzungen und jede Investition muss einzeln geprüft werden. Das hier gegebene Beispiel zeigt nur ein Konzept. Die angegebenen Renditeberechnungen berücksichtigen nicht mögliche Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen und Schwankungen der Wechselkurse. Für die Steuerberechnung sollte daher ein qualifizierter Buchhalter hinzugezogen werden. Ich verfüge nicht über die Qualifikation, in Steuerangelegenheiten zu beraten.
Lassen Sie uns ein Beispiel einer typischen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie analysieren, die 100,000 US-Dollar kostet und eine Bruttomiete von 1,250 US-Dollar abwirft.
Es ist akzeptabel, durchschnittliche Kosten von 40 % zu übernehmen (kommunale Steuern, Reparaturen, Leerstandsgebühren, Verwaltungs- und Versicherungsgebühren). Die erwartete Nettomiete beträgt also etwa 750 US-Dollar. Berechnung der Rendite (vor Steuern):
9 % = 100,000 $ / 12 * 750 $
Wie macht man also etwas aus dem Nichts?
Die Transaktionskosten in Schekel betragen etwa 330,000 US-Dollar (100 US-Dollar). Nehmen wir an, Sie verfügen über ein Eigenkapital von 230,000 NIS. Um 100,000 US-Dollar zu erreichen, benötigen Sie weitere 100,000 NIS. Nehmen Sie bei der Bank einen Kredit von NIS 100,000 mit einer Laufzeit von 5 Jahren auf (es ist recht einfach, solche Kredite zu einem Zinssatz von etwa 4 % zu erhalten).
Die monatliche Rückzahlung des Darlehens beträgt etwa 1,850 NIS.
Die erwartete Nettomiete (vor Steuern) beträgt 750 US-Dollar und bei einem Wechselkurs von 3.25 etwa 2,437 NIS. Nach Abzug der Steuern in Israel und den USA kann die Miete den Kredit mehr oder weniger decken (wie ich bereits erwähnte, sollte in Steuerfragen ein zertifizierter Buchhalter konsultiert werden).
Und was passiert nach 5 Jahren? 1. Sie besitzen eine Immobilie im Wert von 100,000 US-Dollar abzüglich der Kredite (ohne Berücksichtigung einer möglichen Wertsteigerung). 2. Sie haben 100,000 Schekel „verdient“ (mindestens 100,000, bevor Sie die Wertsteigerung berücksichtigen, die die Rendite erhöht), was einer Rendite von etwa 44 % auf die ursprüngliche Investition entspricht! (ca. 9 % netto pro Jahr nach Steuern!) und Sie erhalten abzüglich der Kosten eine Miete von 750 $ (ein konservativer Betrag, der Mieterhöhungen nicht berücksichtigt). Dabei handelt es sich um ein Anfangskapital von 230,000. Eine Traumrendite von etwa NIS 2000 (nach Steuern) für den Rest Ihres Lebens! (ca. 10 % netto nach Steuern). Dies ist die Cashflow-Rendite, und wenn wir die Wertsteigerung und die Mietsteigerung berücksichtigen, handelt es sich um ein Bonanza-Geschäft, das nur in den USA zu finden ist.
Und wenn Sie, der Ehemann und die Ehefrau, über liquide Bildungsmittel verfügen, die jeweils etwa 120 bis 140 NIS betragen, können Sie einen Überbrückungskredit für 7 Jahre aufnehmen (bis zu 80 % des Fonds mit Zinszahlungen in der Größenordnung von Prime – etwa 130 NIS monatlich). Rückzahlung pro 100,000 Kredit). Unter der Annahme einer Rendite von 5 % auf die Ausbildungsgelder verdienten Sie hier weitere 3–4 % pro Jahr mit dem Geld. wie viel Spaß! Aus dem Nichts!
Und die größte Goldgrube? Auch wenn Sie überhaupt kein Eigenkapital haben, aber eine Wohnung haben. Nehmen Sie eine Hypothek für einen beliebigen Zweck in Höhe von 330,000 für 20 Jahre zu einem Zinssatz von beispielsweise 4 % auf und Sie zahlen eine monatliche Rückzahlung von NIS 2,000, die mehr oder weniger durch die Miete gedeckt ist. Nach 20 Jahren verfügen Sie über eine Immobilie im Wert von 330,000 NIS (vor Berücksichtigung der Wertsteigerung), die Ihrer Rente netto etwa 2000 NIS mehr einbringt (und aufgrund der Mieterhöhung wahrscheinlich noch viel mehr). So wurden wir ohne anfängliches Eigenkapital, dank der Hypothekenbank und der netten Mieter, zu einer „Fabrik“ der Geldproduktion... ????
Und hier haben wir (völlig aus dem Nichts, ohne Eigenkapital) 330,000 Schekel für den Ruhestand unserer Familie produziert (und vielleicht 660,000 mit einer zweifachen Wertsteigerung oder 2 mit einer dreifachen Wertsteigerung wie damals). Tel Aviv????).
Und wenn wir diese einfache Aktion nicht gemacht hätten? Was werden wir in 20 Jahren haben? ist nichts. Solange wir beim Nichts bleiben, ohne die Gegenwart, wird nichts Dramatisches passieren...
Denken Sie darüber nach, wir haben einen Kredit aufgenommen und irgendein Mieter in den USA geht jeden Morgen (für uns) zur Arbeit und zahlt den Kredit, und tatsächlich „deponiert“ er Geld für die Zahlung des Kreditfonds für uns. Das ist der Unterschied zwischen uns, die Monat für Monat schwitzen und für uns selbst sparen, und einer Investition in Immobilien, bei der die Immobilie/der Mieter „für uns arbeitet“ und für uns in einen Sparplan einzahlt … und das ist nicht umsonst einer von Robert Kiyosakis berühmtester Slogan lautet: „Sparer sind Verlierer“.
Also alle, bei denen Geld in der Wand oder auf der Bank steckt – denken Sie darüber nach und machen Sie sich auf den Weg!
Natürlich müssen immer mögliche Risiken und Wechselkursschwankungen berücksichtigt werden, aber bei Immobilien ist die Hebelwirkung der Mehrwert!
Im Bild das Immobilienrecht, das mir am meisten am Herzen liegt.