Immobilien werden in Kenia gemacht! Und warum nur Wohnen?
# Unternehmer der Woche Yuval Naveh # Post 4 Yuval Naveh
Wir haben schnell gemerkt, dass das Geheimnis in diesem ganzen Bereich im Einkauf und in den Verträgen liegt. warum? Denn wenn Sie einmal gut eingekauft haben, haben Sie immer einen Ausstiegsweg und in den meisten Fällen können Sie am Ausstieg viel Geld verdienen.
Alle Karten in Ihren Händen, wenn die Zahlen gut sind - ich gebe ein Beispiel dafür aus einem der guten Geschäfte, die wir zu Beginn unserer Reise gefunden haben.
Zahlen: Wir haben den Vertrag mit 80 abgeschlossen und die Immobilie benötigte eine Renovierung von 35, der Marktwert betrug damals 165.
Option A: Verkaufen Sie den Vertrag so wie er ist - wir haben ihn für 145 125 beworben - wir haben ein Angebot für 45 erhalten - wir könnten XNUMX nehmen und gehen, aber wir haben in diesem Fall abgelehnt.
Option B: Flip: Setzen Sie einen Kauf plus 115 Renovierung und verkaufen Sie zu 160 - nach Umsatzsteigerungen sagen wir, wir haben 150 mit einem Rabatt in bar übrig. Wenn Sie sich für eine Grobfinanzierung entscheiden, können Sie weitere 10-15K mit einem Rabatt herunterladen und das Projekt dauert ein halbes Jahr. Auch diese Option haben wir aufgegeben.
Option C: (BRRR (Kaufen, Reha, Mieten, Refinanzieren: Kaufen - renovieren, mieten, Geld abheben und zurückkommen, Gott bewahre.
Wir haben die Immobilie ein halbes Jahr lang in bar aufbewahrt (das ist normalerweise die "Abkühlungsfrist", in der die Banken und Kreditgeber verlangen, dass die Immobilie in Ihrem Besitz ist. Und wir haben das Bargeld herausgenommen. Die Immobilie für dreißig Jahre beträgt etwa 205% Zinsen, was bedeutet, dass wir rund 70 Tsd. ausgegeben haben.Ein Extremfall, in dem wir nicht nur alle diese Investitionen gedeckt haben, sondern auch einen Gewinn erzielt haben.
Solange der Deal gut ist, spielt die Gegend keine Rolle - nebenbei haben wir kaputte Grundstücke in Kriminalitätszonen gekauft. Auch wenn die Zahlen funktionierten - wir kauften eine Immobilie für 5K, die wir am nächsten Tag für 12K verkauften, sowie Immobilien für 300 mit einem Wert von 380 in großartigen Nachbarschaften.
Hauptsache der Deal!
Warum Wohnen?
Grund 1: - Es ist sehr einfach, den Wert einzuschätzen und zu wissen, wie viel das Gutachten herausgekommen ist und wie viel Eigenkapital wir bei jeder Transaktion noch haben werden und reduzieren so die Unsicherheit auf ein Minimum.
Private Homes: Es gibt viele Verkäufe (COMPS), die helfen, den Wert des Geschäfts relativ genau einzuschätzen.
Duplexes: Auch hier gibt es, zumindest im Raum Ohio, viele Vergleichs- und Bewertungsverkäufe, so dass man auch den Wert einer sanierten Immobilie recht genau einschätzen kann.
3 Einheiten und 4 Einheiten: Auch diese gelten noch als Wohnimmobilien - schon schwerer zu bewerten, aber noch relativ niedrig besteuert und liegen an der Naht.
5 Einheiten oder mehr oder kommerziell: Diese gelten bereits als kommerziell und daher ist der Wert sehr schwer zu beurteilen und alles basiert auf dem Cashflow, der im Vergleich zum Außendienst spekulativ ist. Es wird wahrscheinlich sehr schwierig sein, in letzter Zeit ähnliche Verkäufe zu finden. Beispiel: Ein Gebäude mit 4 Parkplätzen und 16 Wohneinheiten. Es wird wahrscheinlich keinen ähnlichen Verkauf in derselben Nachbarschaft, derselben Zeit usw. Es gibt zwar Potenzial, aber große Unsicherheit.
Grund 2: Die meisten motivierten Verkäufer sind da und es gibt mehr "Realität".
Die Chance, einen privaten Verkäufer zu finden, der sich einmischt und das Geld schnell braucht oder den wahren Wert seiner Immobilie einfach nicht kennt, ist bei privaten Immobilien viel größer als bei gewerblichen. Die meisten privaten Immobilieneigentümer sind Menschen, die einer normalen Arbeit nachgehen und keine Profis auf diesem Gebiet sind. Daher sind die Chancen, bei ihnen ein gutes Geschäft zu machen, viel größer als bei Gewerbeimmobilien, bei denen die meisten Eigentümer erfahrene Unternehmer oder Investmentfonds sind.
Grund 3: Verkaufs- und Ausstiegsstrategie
Wie in Abschnitt A - Volumen
Es gibt viel mehr Verkäufe, weil die Käufer auf dem Markt meist Privatpersonen sind, die ein Haus kaufen möchten, was den Verkauf im Vergleich zu Gewerbeimmobilien, in die nur Investoren investieren, einfacher und schneller macht. Darüber hinaus ist die Eintrittsschwelle viel niedriger und ermöglicht es mehr Spielern, am Spiel teilzunehmen.
In den folgenden Kapiteln werde ich von unserem großen Durchbruch erzählen.
In den Bildern unten: der Beweis, dass es auf den Deal und die Berechnung des Wertes ankommt
Eine Schrottimmobilie in einer schrecklichen Gegend, die für 5,000 Dollar gekauft und einen Monat später von uns für 12,000 Dollar verkauft wurde.
Daneben steht eine beeindruckende Immobilie in toller Lage, die wir damals für 300K erhalten und den Vertrag für 315K verkauft haben.
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