Eigenkapital versus Schulden
Schuldfonds sind ein solider, defensiver alternativer Anlagekanal, während sie das Risiko durch erstrangige Immobiliensicherheiten, Diversifizierung, Engagement in verschiedenen Märkten und hohe interne Kontrolle absichern
Die Anlagewelt bietet derzeit vielfältige und vielfältige Anlagemöglichkeiten, sei es in der Art der Geldanlage – real oder finanziell und ob im Anlagekanal – Kapital (hauptsächlich Anlage in Aktien) oder in einem Fremdkapitalkanal durch Bereitstellung eines Darlehens / einer Finanzierung, hauptsächlich durch Anleihen, sondern auch über verschiedene Finanzinstitute .
Die Investition in den Schuldenkanal gilt als solider und sicherer als die Investition in den Aktienkanal. Bei Schuldverschreibungen verpflichtet sich der Darlehensnehmer zur Zahlung einer bekannten periodischen Zinszahlung („Kupon“) und des Darlehensbetrags zu den in der Anleihe angegebenen Terminen. Das Maß an Vertrauen, dass der Kreditnehmer die in der Anleihe festgelegten Zins- und Tilgungszahlungen tatsächlich leisten wird, wird durch Kreditratings gemessen, die von Ratingunternehmen durchgeführt werden. Je niedriger das Rating der Anleihe, desto höher das Risiko der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers und umgekehrt.
Eine weitere Möglichkeit, in einen Fremdkapitalkanal zu investieren, sind Fonds, die Mittel für Sachinvestitionen aufbringen, dh in Immobilienprojekte im Kapitalpfad investieren. Der Finanzierungsweg ist die Gewährung eines Darlehens für ein bestimmtes Projekt, das ausschließlich der Durchführung des Projekts dient und mit einer ungebundenen Zinsbindung versehen ist.
Sie können in ertragsgenerierende Immobilienprojekte und Immobilien im Bau investieren (Unternehmertum). Eine Investition in ein im Bau befindliches Immobilienprojekt überträgt keine laufenden Zahlungen während der Investition und hat die gleiche durchschnittliche Lebenserwartung (LR) für den Investitionszeitraum. Eine Investition in ein ertragsgenerierendes Immobilienprojekt wird in der Regel laufende Zahlungen während der Investition leisten und eine kürzere Laufzeit als der Investitionszeitraum haben.
Was ist eine Alternativanlage?
Alternative Investments sind Private-Equity-Anlagen, die nicht öffentlich gehandelt werden und daher weniger der breiten Öffentlichkeit ausgesetzt sind.
Die Arten von Investitionen in diesem Bereich sind vielfältig und umfassen unter anderem: Immobilienfonds, Hedgefonds, Risikokapitalfonds, Private-Equity-Fonds, Investitionen in Infrastruktur, Biotech-Unternehmen, Pharma und mehr.
Alternative Investments gibt es schon seit vielen Jahren, aber bis vor kurzem waren sie institutionellen Anlegern oder besonders vermögenden Anlegern, die als „qualifizierte Anleger“ gelten, verschlossen.
In den letzten Jahren ist die Integration alternativer Vermögenswerte in das Anlageportfolio aufgrund des Nullzinssatzes, der Suche nach Anlagewegen und der Möglichkeit des Anlegers, mit relativ geringen Beträgen von mehreren hunderttausend NIS zu investieren, besonders beliebt geworden.
Alternative Anlagen ermöglichen ein höheres Renditepotenzial als eine Anlage am Kapitalmarkt.
Diese Anlagen gelten oft als nicht marktfähige Anlagen. Das heißt, die Fonds sind gemäß der Mindestanlagedauer nicht liquide und es ist in der Regel nicht möglich, die Fonds in den ersten zwei oder drei Jahren zu liquidieren.
Alternative Investments – für wen?
Alternative Anlagen eignen sich für diejenigen, die die Risikostreuung im Anlageportfolio erhöhen und das Anlageportfolio mit nicht handelbaren Anlagen diversifizieren möchten.
Die meisten Anlagen dieser Art zahlen Zinsen oder einen viertel- oder halbjährlichen „Kupon“ und ermöglichen einen regelmäßigen Cashflow, aber die Mittel sind in den ersten zwei oder drei Jahren nicht liquide.
Es gibt zwei Arten von Anlegern: einen regulären Anleger und einen qualifizierten Anleger. Die Securities Authority hat Kriterien für Anlagen festgelegt, die für qualifizierte Anleger oder klassifizierte Anleger bestimmt sind.
Die meisten alternativen Anlagen stehen klassifizierten Anlegern offen.
In den letzten Jahren wurden jedoch bestimmte Investitionen auch für gewöhnliche Anleger mit Geldsummen von mindestens 300,000 bis 400,000 NIS ermöglicht.
Die Turbulenzen am Kapitalmarkt im vergangenen Jahr infolge der Corona-Krise und anderer Faktoren haben eine Nachfrage nach Anlagealternativen für Risikofreudige geschaffen. Dies sind Anleger, die nach guten Alternativen zu einem Teil ihres Anlageportfolios in Aktien, Bitcoin, Land Flips usw. suchen.
In den letzten Monaten haben die US-amerikanischen und europäischen Aktienmärkte zusammen mit explodierenden Ölpreisen, einer seit 40 Jahren nicht mehr erlebten hohen Inflation, steigenden Zinsen, die den Immobilienmarkt abkühlen, und einem Krieg in Europa, der dazu führen könnte, starke Rückgänge erlebt ein dritter Weltkrieg und eine schwere Lebensmittel- und Rohstoffkrise.
Ersatz für Börsenanleihen
Die Welt der alternativen Anlagen bietet Optionen für diejenigen, die nach defensiveren Anlagemöglichkeiten suchen. War diese Welt früher vor allem institutionellen Anlegern vorbehalten, wenden sich heute immer mehr Privatanleger der Anlage zu. Alternative Anlagen können den Kauf von Immobilien, Sozialdarlehen, Hedgefonds umfassen – und eigentlich jeden Kanal, der nicht Teil des volatilen Kapitalmarkts ist und daher nur eine geringe Korrelation zu Marktverwerfungen aufweist.
Eine der Optionen, die Anlegern zur Verfügung stehen, ist die Investition in Immobilien über Private-Equity-Fonds.
Es gibt israelische Immobilienfonds und Immobilienfonds im Ausland, hauptsächlich in den Vereinigten Staaten und Europa.
Die Anlagestrategie in diesen Investmentfonds ist der Erwerb, die Verbesserung und der Verkauf von Vermögenswerten. Im Allgemeinen sind diese Anlagen gemäß der Fondspolitik für 3-5 Jahre nicht handelbar, zahlen aber Zinsen oder einen „Coupon“, wenn es sich um einen ertragbringenden Vermögenswert handelt.
Die vom Fonds erworbenen Immobilien (Anlagen oder Grundstücke) werden zugunsten der Anleger (Kommanditisten) belastet.
Waren handelbare Anleihen mit gutem Investment-Rating bisher die Zuflucht derer, die am risikoarmen Kapitalmarkt investieren wollten, so schmälerte die geringe Rendite die Attraktivität dieses Anlagekanals sogar. Auch die nicht überzeugenden Sicherheiten einiger Anleihen und Haircuts, auf die morgens neue Hörer aufmerksam werden, äußern Bedenken hinsichtlich des Abwehrverhaltens von Investitionen in handelbare Anleihen an der Börse. Daher hat die Investition in Collateral-Backed Debt Funds in den letzten Jahren an Popularität gewonnen; Der Kanal winkt qualifizierten Anlegern zu, die den defensiveren Teil ihres Portfolios verdicken möchten.
Dabei handelt es sich um Fonds, die Entwicklungs- und Bauunternehmen im Immobilienbereich Kredite gewähren und gegen ein Darlehen eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen.
Im Kreditbereich haben sich immobilienbesicherte Kredite über Jahre hinweg bewährt, wenn sie auch in Zeiten von Krisen und Turbulenzen Bestand haben. Die Ausfallquoten (Unfähigkeit des Kreditnehmers zur Rückzahlung) sind im Vergleich zu Verbraucherkrediten oder Geschäftskrediten deutlich geringer.
Hier sind 2 gängige Arten von alternativen Anlagen:
Initiierungsprojekt - Kauf eines Grundstücks, Bau eines Gebäudes und Verkauf der Wohnungen oder alternativ deren Vermietung und Verkauf der gesamten Liegenschaft als Renditeobjekt. Verteilung der Einnahmen - Kapital + Rendite / Zinsen nach Verwertung.
Nachhaltiges Projekt - Kauf einer bestehenden Immobilie, Wohn- oder Gewerbeobjekt, einschließlich Mieter, Verbesserung und Verkauf in einem vordefinierten Zeitraum. Verteilung der Einnahmen - laufende Rendite / Zinsen werden quartalsweise aufgeteilt + zusätzliche Gewinnverteilung nach Realisierung.
Viele institutionelle Unternehmen investieren als Alternative zum Markt für handelbare Anleihen in nicht handelbare Immobilienkredite. In den 10 Jahren zwischen 2008 und 2018 stiegen die Investitionen institutioneller Einrichtungen um etwa 600 %.
Anlagewege in Immobilienfonds
Schuldenspur oder Schuldenspur - Der Investor leiht der „Partnerschaft“ einen Teil des benötigten Eigenkapitals zu einem vorher festgelegten Zinssatz.
Die „Partnerschaft“ (Darlehensnehmer) stellt das für das Projekt benötigte Eigenkapital gegen einen prozentualen Gewinnanteil zur Verfügung.
Nach der vollständigen Rückzahlung des Kapitals + der Zinsen an den Investor wird der Restbetrag des Gewinns ebenfalls unter den Investoren aufgeteilt.
Bei dieser Route ist der Zinssatz begrenzt und im Voraus bekannt.
Anlegern in der „Schuld“-Route wird bei der Rückzahlung von Kapital + Zinsen der Vorrang vor Kapital garantiert und sie gelten daher als sicherer als die Kapitalroute.
Aktienkurs - Der Investor ist Partner in einer dedizierten „Partnerschaft“, die für jedes Projekt gegründet wird und die Immobilie oder das Grundstück erwirbt.
Die „Partnerschaft“ stellt das für das Projekt benötigte Eigenkapital gegen einen Prozentsatz des Gewinns zur Verfügung.
Die Gewinne des Projekts werden gemäß dem Geschäftsplan zwischen den Investoren und dem Entwickler aufgeteilt.
Auf diesem Weg ist die Ausbeute nicht unbedingt begrenzt.
Risiken versus Absicherung
Das Risiko bei der Vergabe eines Kredits, sei es in Form von Anleihen an der Börse oder in nicht handelbaren Schuldtiteln, besteht am Ende natürlich darin, dass der Kreditnehmer in Zahlungsunfähigkeit gerät – „Ausfall“. Empfohlene Fonds weisen im Laufe der Jahre eine minimale Ausfallrate auf, und sie tun dies durch einen strengen Underwriting-Prozess, der die nachgewiesene Erfahrung des Entwicklers, der das Darlehen sucht, seine finanzielle Leistungsfähigkeit, Immobilienqualität, Marktwert und Bewertung der Immobilie, Nachfrage untersucht solche Eigenschaften in der Umgebung, Projektgeschäftsplan und viele andere Parameter.
Eine weitere notwendige Voraussetzung dafür, dass die guten Mittel einen Kredit erhalten, ist die Investition des Unternehmer-Eigenkapitals in das Projekt. Eine der wesentlichen Ursachen der Immobilienkrise 2008 ist die Bankenfinanzierung für den Kauf von Immobilienvermögen ohne Eigenkapital des Kreditnehmers. So wurde eine Situation geschaffen, in der viele Kreditnehmer bei fallenden Immobilienpreisen es vorzogen, die Schulden nicht zu bezahlen und die Bank die Immobilie nehmen ließen, deren Wert fast gleich oder niedriger als der Kredit war, den sie zurückzahlen sollten. Umgekehrt, wenn der Unternehmer sein persönliches Kapital in die Transaktion investiert, bedeutet dies, dass der Unternehmer in jedem Fall nicht nur das belastete Vermögen, sondern auch das von ihm investierte Eigenkapital verliert, was das Interesse an einem ordnungsgemäßen Schuldendienst verstärkt .
Die Bereitstellung von Krediten für Unternehmer mit reichhaltiger Erfahrung auf diesem Gebiet und die Konzentration auf Projekte mit geringem Risiko, kombiniert mit der strengen Zeichnung und Investition des Eigenkapitals des Unternehmers, schaffen ein Kreditportfolio, bei dem die Anzahl der Kredite, die in den Zahlungsausfall fallen, minimal ist. Aber auch im Falle eines nicht funktionierenden Kredits gibt es starke Sicherheitsnetze zugunsten des Geldes der Anleger.
„Die Kredite in den Schuldfonds, in die investiert wird Nadlan Invest Ausnahmslos durch Immobilien in den USA gesichert. Nahezu jeder befindet sich in einem Vorrecht, das dem verleihenden Fonds im Insolvenzfall ein Vorkaufsrecht einräumt“, erklärt Lior Lustig, CEO des Unternehmens. In den USA erfolgt der Prozess der Verwertung eines mit einer vorrangigen Schuld belasteten Vermögenswerts für ein Darlehen einfacher und in kürzerer Zeit als in Israel, sodass die Fonds im Falle einer Insolvenz das investierte Geld durch Verwertung und Rückzahlung zurückerhalten können Verkauf des Vermögenswertes Verbesserung. Außerdem besteht immer eine Distanz zwischen dem Wert des beliehenen Grundstücks zugunsten des beleihenden Fonds und der Höhe des dafür gewährten Darlehens.“
Das Verhältnis zwischen der Höhe des Darlehens und dem Wert der belasteten Immobilie wird als LTV – Loan To Value – bezeichnet. In die Schuldfonds, in die investiert wird Nadlan Invest Die durchschnittliche LTV-Rate ist niedrig. Es gibt also ein Sicherheitspolster für das Geld der Anleger. „Zur Veranschaulichung gibt Lustig ein Zahlenbeispiel. Ein Unternehmer beantragt einen Kredit für eine Immobilie im Wert von 1 Million US-Dollar; Der Kreditfonds genehmigte für ihn ein LTV-Darlehen von 60 % wie folgt:
Immobilienwert: 1 Million US-Dollar
Kreditbetrag: 600 $
LTV: 60 %
Pfandrechte und Sicherheiten: Erstes und vollständiges Pfandrecht an der Immobilie
In der Regel wird auch eine persönliche Bürgschaft des Kreditnehmers verlangt.
Das obige Beispiel bedeutet, dass selbst bei Projektversagen oder -komplikationen, falscher Einschätzung des Immobilienpreises oder Businessplans, Stagnation auf dem Immobilienmarkt, Rückgang der Immobilienpreise auf dem Markt usw. nur ein Schaden von mehr als 40 % des Immobilienwerts führt zu einer problematischen Kreditrückzahlung.
„Natürlich ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein solches Szenario eintritt, sehr gering. „In der großen Krise von 2008 betrug der Rückgang der Immobilienpreise in den am stärksten gefährdeten Märkten etwa 35 %“, fügt Lustig hinzu. „Tatsächlich liegt die Rate der Kapitalverluste durch Ausfälle bei solchen Immobilienkreditfonds heute in der Regel bei 0 %.“
Schuldentilgungen („Haircuts“) bei Unternehmensanleihen am Kapitalmarkt
Ein kurzer Blick auf die Verschuldungsregelungen, auch „Haircuts“ genannt, bei den Unternehmensanleihen am Kapitalmarkt, zeigt deutliche Abschläge vom Schuldenvolumen. Zu sehen sind unter anderem Africa Israel – 25 %, Delek Real Estate – 60 %, Habas – 80 %, Tao – 90 % und Ampel, die 95 % (!) des Pflichtvolumens ausgleichen. Darauf weist der Landesrechnungshof im Jahresbericht 2013 hin:Die meisten Emissionen, sowohl vor als auch nach der Krise, wurden ohne Sicherheiten und ohne Vertragsbedingungen und finanzielle Kriterien („Covenants“) getätigt.“ (Hervorhebung im Original). Der Hinweis des Wirtschaftsprüfers auf diese Problematik verdeutlicht uns das Risikoniveau und den Mangel an Sicherheiten, die für Unternehmensanleihen am Kapitalmarkt verfügbar sind.
Wie bereits erwähnt, gibt es im Bereich der Fremdfinanzierung von Immobilienprojekten einen soliden Track: den kürzlich gestarteten Finanzierungstrack der Geschäftspartner von Nadlan Invest, ermöglicht es Anlegern, in kleine Einheiten zu investieren, und so können sich auch relativ kleine Anleger an großen Investitionen in Immobilien beteiligen.
Partnerinvestoren von Nadlan Invest Auf der Finanzierungsschiene (die Kreditgeber) führen die Beschaffung des für das Projekt erforderlichen Kapitals durch und gelten daher als partnerschaftliche Gläubiger dieses spezifischen Projekts. Ein Gläubiger wird bei der Verteilung der Mittel zuerst zum Kapitaleigentümer, so dass gemäß der Zahlungskaskade der Schuldenfonds und die aufgelaufenen Zinsen an die Investoren im Finanzierungsweg verteilt werden, und erst dann wird der Restbetrag an die Investoren verteilt in der Hauptstadtroute.
Darüber hinaus genießen alle Investoren viele vertragliche Garantien, die bei Investitionen bestehen und in direktem Zusammenhang mit der Investition und der im Rahmen des durchgeführten Projekts erworbenen Immobilie stehen. So gibt es beispielsweise bei einer Verzögerung des Projekts einen Mechanismus, der das Verhältnis der Gewinnausschüttung zugunsten einer Minderung des Ertragsschadens und damit zugunsten der Investoren verändert.
* Die Anlage ist für zulässige Anleger (wie im ersten Anhang des Wertpapiergesetzes definiert) bestimmt und auf bis zu 35 Ableger, die keine zulässigen Anleger sind, pro Jahr und auf bis zu 50 Ableger, die keine zulässigen Anleger insgesamt sind, beschränkt.
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