Las cinco pistas de ganancias en la compra de una propiedad inmobiliaria: ¿qué piensa usted, y hay otras pistas que el escritor ...

Las cinco pistas de ganancias en la compra de un inmueble: ¿Qué piensa usted? ¿Hay alguna otra pista en la que el escritor no haya pensado y que pueda agregar?

Has comprado cuidadosamente una casa unifamiliar de alquiler de $ 100,000 donde el alquiler excede los gastos. (Sí, puede encontrarlos en el medio oeste y el sur de los EE. UU.) Con un pago inicial del 20%, eso le deja con un préstamo de $ 80,000. La propiedad ya está alquilada.

Apreciación Su propiedad se aprecia de $ 100,000 a $ 106,000, proporcional a la tasa de apreciación histórica de bienes raíces de 6%. Su ganancia de $ 6,000 se basa en su pago inicial de solo $ 20,000. Esa magia de apalancamiento significa que su retorno es 30%.
Flujo de caja Sus ingresos por alquiler menos todos los gastos mensuales (hipoteca, impuesto a la propiedad, seguro, administrador de la propiedad, reparaciones, vacantes, etc.) le dejan $ 150 de ingresos residuales. Ese $ 1,800 dividido por su pago inicial de $ 20,000 es la porción que llamamos devolución en efectivo. Ese es otro 9%.
Pago de préstamos. ¡A diferencia de su propia casa donde paga esto, su inquilino paga la parte principal mensual de su préstamo de $ 80,000 en esta propiedad! Con una tasa de interés del 5% en una hipoteca de treinta años, eso es $ 1,176 que el inquilino paga por usted anualmente. Dividido por su $ 20,000 o "skin-in-the-game" significa que es otro retorno para usted: otro 6%.
Beneficio fiscal Estamos hablando tanto de la deducción de intereses hipotecarios como de algo llamado "depreciación" que normalmente puede usar como una cancelación de impuestos contra sus ingresos. Esto significa que normalmente ni siquiera paga impuestos sobre todos sus ingresos por alquiler. Su retorno aquí puede ser difícil de medir porque se basa en su situación, pero llamaremos conservadoramente a esta inversión con otro 3%.
Cobertura de inflación. Esta quinta forma es una que incluso algunos inversores avanzados no tienen en cuenta. Así como la inflación erosiona el valor de sus ahorros, también erosiona el peso del saldo de su deuda hipotecaria. Su préstamo de $ 80,000 hoy tiene su "arrastre" diluido con el tiempo a medida que circulan más y más dólares en una economía. Es más fácil "pagar". A este beneficio lo llamaremos un retorno de otro 3%.
Sumas tu rendimiento de las cinco formas en que pagaste, y tu rendimiento del primer año de esta propiedad de ingresos es un enorme 51%.

Tengamos en cuenta algunas limitaciones. No consideramos los costos de cierre del préstamo hipotecario del comprador (que el vendedor a menudo puede ayudar a pagar por usted). Si compra una propiedad en un mercado laboral perdedor o contrata al administrador de la propiedad equivocado, toda su inversión podría ir al sur.

Notemos también algunos aspectos positivos. En #2Arriba, se considera el costo de administración de su propiedad, lo que significa que sus ingresos son pasivos. "Pasivo" significa que no tiene que trabajar para ello. También contabilizamos el seguro de riesgo de propiedad, protegiéndolo de algunas grandes pérdidas.

Esto es invertir. Las cosas no solo pueden salir mal; ellos irán mal. El mes que necesite gastar $ 500 para reemplazar una sección de cerca no se sentirá tan bien.

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