# Emprendedor de la semana - Publicación # 2
Hola a todos, Uri Bar.
Esta publicación está dedicada aPruebas de propiedades para comprar en alquiler.
A nivel macro
Se trata de Riesgo VS Recompensas. Es decir
Cuanto mayor es el riesgo
Por lo tanto, el rendimiento puede ser mayor y viceversa.
1 Areas
1.1 Mirando lateralmente,
Cada ciudad de EE. UU. Se divide en 4 áreas no escritas:
1.1.1. Area A - Viviendas privadas que en su mayoría pertenecen a propietarios y no a inquilinos. La población se encuentra en un nivel socioeconómico alto.
La compra de este tipo de activos no generará un gran rendimiento, ya que el precio de los activos es alto en relación con el precio del alquiler.
Los activos para comprar en alquiler son edificios cuya tasa de capitalización es relativamente baja (4-6%). Este ingreso pasivo se define como bueno a un bajo nivel de riesgo, ya que la cantidad de reparaciones y daños a la propiedad es pequeña, mientras que los inquilinos son excelentes.
1.1.2. Zona B Zona mixta de propietarios e inquilinos. La población es un poco menos buena que en el Área A y se pueden comprar propiedades que requieran un nivel relativamente pequeño de reparación. Inquilinos relativamente estables (obreros y graduados de la facultad) El rendimiento se eleva a la región del 7-9%.
1.1.3. Area C - Área mixta de propietarios e inquilinos aunque más hacia inquilinos. La población está compuesta por personas que trabajan en el comercio minorista, industria, proveedores de servicios, etc. El rendimiento obtenido en estas zonas ronda el 9-11%. La tasa de desocupación aumenta y el número de reparaciones aumenta.
1.1.4. Zona D - Consta principalmente de inquilinos. La población se caracteriza por las dificultades del día a día y las personas apoyadas por el estado. El crimen es mucho más común en estas áreas. Ciertas áreas dentro de D son áreas de delincuencia peligrosa (drogas, prostitución, etc.). El rendimiento se está disparando, aunque en proporción directa al riesgo. En algunas áreas, los costos de cierre exceden el valor de la propiedad. La tasa de desocupación es alta y el número de reparaciones es alto.
El rendimiento obtenido en estas áreas es mayor que 11% (en papel)
2. Fase de cuestionamiento
Preguntaremos a los trabajadores de la industria inmobiliaria en qué zona nos recomiendan para comprar casas en alquiler, las preguntas son orientación de lectura y comprensión de la zona en su conjunto.
Agentes de bienes raíces, administradores de propiedades y tasadores
Son los profesionales con los que queremos hablar.
Agentes inmobiliarios Sepa dónde está comprando la gente y cómo se está desarrollando la región (tendencias del mercado).
Gerentes de activos Sepa cómo calcular la tasa de vacantes y qué área de inquilinos es mejor para el propietario.
Tasadores Puede saber cuáles son las tendencias del mercado y cuáles son los cambios del mercado.
3 Tendencias del mercado
Examine cómo ha cambiado el mercado de alquileres en los últimos años de 5 y qué se espera que cambie en los próximos años. Busque los siguientes temas:
3.1 Análisis de mercado, tendencias de mercado, pronóstico de mercado de alquiler
3.2 Tasa de vacantes: una cifra muy importante para calcular el rendimiento futuro. (Porcentaje del ingreso bruto bruto)
3.3 Desarrollos futuros de la región.
3.4 El número de propiedades ofrecidas en alquiler en el área y el tiempo que se anuncian hasta el alquiler.
3.5 El número de propiedades vacías en el área.
4 ¿Qué tipo de propiedad comprar?
4.1 Para aumentar la demanda entre los inquilinos potenciales, prefiero comprar 3 Bedroom. 2 Bedroom es menos negociable que 3 Bedroom.
4.2. En riesgo Una sola familia suele ser más peligrosa que la multifamiliar.
למה?
Desde Single Family todos los huevos están en una canasta.
Cuando un inquilino se va, no tengo ningún ingreso.
Pero
En la familia múltiple los inquilinos incluidos
Por lo general, la propiedad no sale juntos.
Por lo tanto, si un inquilino tiene licencia, tengo ingresos de los otros inquilinos.
Desde aquí
A medida que aumenta el número de "puertas" en la propiedad, mi porcentaje de riesgo disminuye.
5 Ubicación de la propiedad dentro del vecindario específico
5.1 Propiedades ubicadas על Una carretera principal, cerca de vías de ferrocarril, cerca de fábricas o cualquier otra molestia, se venderá de manera realista a un precio más bajo que otras propiedades.
5.2 Las propiedades ubicadas cerca de una escuela, la policía, los hospitales (no realmente adyacentes a ellas) se consideran áreas más seguras porque en la mayoría de los casos hay seguridad policial y, por lo tanto, el nivel de delincuencia disminuye. Las ubicaciones estratégicas también son preferidas para diferentes tipos de población.
5.3 Verificación del costo del impuesto a la propiedad. A veces es Deal Break!
Un presente caso a partir de este escrito
Como buen cliente mío, Moore me pidió que buscara una propiedad de alquiler para ella.
La encontré en una buena ubicación en un vecindario bueno y en desarrollo.
Después de todos los cálculos y descargas (y después de haber deducido alrededor del 45% de los ingresos mensuales totales), su retorno de ganancias será el que pensamos.
Pensé en mí mismo cómo podría reducir mis impuestos anuales a la propiedad para aumentar el retorno de las ganancias de Moore.
Después de todo, los impuestos anuales se calculan entre los otros parámetros y, como parte importante de esto, el costo de la propiedad estimado por el asesor del condado multiplica la tasa de impuestos determinada por cada condado y provincia.
Si la propiedad compra a un precio inferior al 25% de este precio, entonces podemos exigir que se compense el precio del impuesto anual.
Por lo tanto,
Sugerí que un abogado local presentara una solicitud de reducción de impuestos que cobraría dinero según su éxito.
5.4 Qué escuela pertenece al vecindario donde se encuentra la propiedad. La calificación de la escuela influye directamente en el valor de la propiedad, su demanda y su momento de venta.
Sucedió un caso
Hace tres meses, busqué a mi cliente, Citrus, una propiedad para comprar en Ohio.
Ella quería un activo durante un largo período para generar ingresos pasivos.
Un agente de bienes raíces que conocían me ofreció una propiedad para comprar.
Verificación inicial, siguiendo los Comps (activos para comparar)
Enviado a mí
Mostró resultados realmente buenos.
Las propiedades de comparación estaban a muy poca distancia
De la propiedad que quería comprar
Distancia de millas 0.2.
La propiedad estaba en buenas condiciones.
Mejor aún, algunos de los activos para comparar
Fueron ubicados En la misma calle
Pero al otro lado de la carretera
Con un simple cheque lo hice
Se encontró que las propiedades de comparación pertenecían
A otro distrito escolar
Por lo que me ofrecieron.
La diferencia fue menor
Realmente significativo
El precio de las propiedades en el mismo Distrito Escolar
Eran en promedio aproximadamente 27%
Del otro lado de la calle.
6 Gastos actuales (principales) en mantenimiento de alquiler
6.1 E. impuesto a la propiedad
6.2 E. Seguros
6.3 Mantenimiento
6.4 E. Permiso de ocupación
6.5. U Servicios públicos (agua y alcantarillado)
6.6 E. Reparaciones inesperadas
6.7. HOA - asociación de propietarios de viviendas
7 Periodo de tiempo mínimo para calcular el rendimiento promedio
Entenderé 3 - 5 años. Durante este tiempo, podemos calcular con gran certeza el rendimiento promedio de la propiedad.
למה?
Porque puede surgir una situación
En el que el primer año de alquiler será un año soñado
Año en que el rendimiento se disparará a 15%
O
Que cierto año sería realmente malo
Allí, después de unos dos meses, llega el siguiente senario:
7.1 El inquilino no paga
7.2 Se requiere desalojo, que demora aproximadamente dos meses y cuesta dinero
7.3 Pagamos al sheriff para que saque al inquilino
7.4 Tenemos que pagar el alquiler de las pertenencias del inquilino.
7.5 Pagamos los daños causados al inquilino en la propiedad (el costo del depósito que dejó es aproximadamente una quinta parte del costo de las reparaciones)
7.6 Esperamos unos dos meses para poblar la propiedad.
7.7 Pagamos a la compañía administradora un mes de alquiler por ocupación.
Por lo tanto,
Es muy importante poblar la propiedad con un buen inquilino
Y hacer pruebas de detección
Aunque la empresa gestora debería
Se supone que debemos comprobarlo
8 Verificación de precio promedio de alquiler
¿Cómo podemos saber el precio del alquiler de la propiedad?
8.1 Sitio web de Rentometer.
8.2. Inmobiliarias
8.3 Gestoras
8.4 Puede pedirle al propietario su informe de impuestos hace dos años y ver cuánto fue el alquiler cada mes que declaró.
8.5 Puede solicitar una empresa de gestión de alquiler de alquiler hace dos años.
Además, debe elegir una excelente compañía de administración
Una empresa de gestión es nuestros ojos y pies.
Es importante elegir una empresa de gestión confiable
Para proteger nuestros intereses en el extranjero.
כמו כן,
A veces deberías considerar contratar sus servicios
De un cuerpo o individuo de Israel o en el extranjero
Que se ocupa de la "gestión" de la sociedad gestora.
Este cuerpo tiene el conocimiento para examinar y guiar
La sociedad gestora
Cómo actuar
Y mejorar la propiedad.
La mayoría de los éxitos!
Bar Uri
¡Muchas gracias, una publicación que enseña mucho y hace un pedido real!
Uri gracias por una gran publicación. Aprendiendo mucho de ti. Super profesional !!!
Excelente publicación, definitivamente organiza el conocimiento para todos los expertos pero menos organizados y al mismo tiempo ayuda a todos los que no están familiarizados con el tema. Personalmente, estoy menos de acuerdo con la administración de propiedades en multifamiliares y tierras. Puedes comprar terrenos en varios vecindarios y extender el riesgo de estatus regional mientras que en una torre residencial pones todos los huevos en una canasta. Agregaría una tabla de riesgos (con la que trabajo) para incorporar el mantenimiento de activos y los controles que se realizarán en la etapa de mantenimiento.
¡Gran publicación!
Solo campeón y cuán generoso con tu conocimiento
Gracias, Ori Bar, por su exitosa inversión y apoyo dedicado.
Una publicación excelente, un análisis preciso, comparte solo una visión multifamiliar, en mi opinión, es mejor distribuir el riesgo en múltiples sencillos que en uno solo.
Uri que exactitud, excelente, certera e importante post… ¿Tienes un traslado a mis grupos (por supuesto con crédito al escritor) .. Eres un campeón .. ????
Wow! ¿Muchas gracias por la explicación detallada que llegó justo a tiempo?
Buena suerte a todos
Bien hecho Ori
Wow me gustó, una explicación detallada muy útil
Gracias
¿Eres solo un campeón?
“6. Gastos corrientes (principales) en mantenimiento de alquileres ”
Olvida el detalle más importante: CAPEX
Bien hecho, Uri, hice un pedido ejemplar (y también "abrí los ojos" a una serie de temas que muchos encuentran difíciles de ver). ¡Corta y ahorra! ???
Michael Lerman
?
Campeon mundial
¡Toda la Torá en una pierna, muy impresionante!
Muy hermosa ¿Esperando más?
Gracias por el detalle, ahora está más claro.