Alquiler con opción a compra
Si usted es como la mayoría de los compradores de viviendas, necesitará una hipoteca para financiar la compra de una nueva vivienda. Para calificar, necesita un buen puntaje de crédito para el pago inicial. Sin estos, la forma tradicional de ser propietario de una casa puede no ser una opción.
Sin embargo, existe una alternativa: un contrato de alquiler de un apartamento, en el que usted alquila una casa por un cierto período de tiempo, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los contratos de alquiler de apartamentos constan de dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra 1. A continuación se ofrece una descripción general de qué esperar y cómo funciona el alquiler de apartamentos. Esto es más complicado que alquilar, y deberá tomar precauciones adicionales para proteger sus intereses. Hacerlo le ayudará a comprender si el acuerdo es una buena opción si está buscando comprar una casa.
Llaves clave
Un contrato de alquiler de apartamentos es un acuerdo en el que se compromete a alquilar una propiedad por un cierto período de tiempo, con la opción de comprarla antes de que finalice el contrato de arrendamiento.
Los contratos de alquiler de apartamentos incluyen un contrato de arrendamiento estándar y también la opción de comprar la propiedad en una fecha posterior.
Comprenda que los contratos de opción de arrendamiento le dan el derecho de comprar la casa cuando expira el contrato de arrendamiento, mientras que los contratos de compra de contrato requieren que usted la compre.
Usted paga el alquiler durante todo el arrendamiento y, en algunos casos, se aplica un porcentaje del pago al precio de compra.
Con algunos contratos de alquiler, es posible que deba mantener la propiedad y pagar las reparaciones.
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Casas en alquiler: cómo funciona el proceso
Tasas anticipadas que no se pueden reembolsar
En un contrato de alquiler de apartamentos, usted (como comprador) paga al vendedor una tarifa única, generalmente no reembolsable, denominada tarifa de opción, tarifa de opción o por una opción. Esta tarifa es lo que le da la oportunidad de comprar la casa en algún momento en el futuro. La tarifa de opción es a menudo negociable, ya que no hay una tarifa estándar. Sin embargo, la comisión generalmente oscila entre el 2.5% y el 7% del precio de compra.
Opción de alquiler versus compra de arrendamiento
Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler, algunos de los cuales son más amigables y más flexibles que otros. Los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando expire el contrato de arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente caducará y podrá mudarse sin obligación de continuar pagando el alquiler o la compra.
Cuidado con los distritos de compra de alquiler. Con estos, la ley puede exigirle que compre la casa al final del contrato de arrendamiento, ya sea que pueda pagarla o no.2 Para tener la opción de comprar sin la obligación, debe ser un contrato de arrendamiento de opción. Debido a que la logística puede ser difícil de descifrar, siempre debe verificar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa para saber cuáles son sus derechos y exactamente en qué se está metiendo.
Acordar el precio de compra.
Los acuerdos de alquiler de apartamentos deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda. En algunos casos, usted y el vendedor acordarán un precio de compra al firmar el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando expira el contrato de arrendamiento, en función del valor de mercado actual de la propiedad en ese momento. Muchos compradores prefieren "bloquear" el precio de compra, especialmente en mercados donde los precios de la vivienda están aumentando.
Aplicando renta al gerente
Pagará el alquiler durante todo el plazo del arrendamiento. La pregunta es si parte de cualquier pago se aplica en última instancia al precio de compra. Por ejemplo, si paga $ 1,200 en renta cada mes durante tres años, y el 25% de eso se gana por la compra, obtendrá un crédito de alquiler de $ 10,800 ($ 1,200 x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36 meses = $ 10,800) . Por lo general, el alquiler es ligeramente más alto que la tasa recurrente del área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que está recibiendo por este pago de prima.
Algunos contratos pueden aplicar todos los montos de opciones que tiene que pagar por la parte final o alguna parte de la compra.
Mantenimiento del hogar en alquiler
Dependiendo de los términos del contrato, puede ser responsable del mantenimiento y las reparaciones de los activos. Esto generalmente es responsabilidad del arrendador, así que lea cuidadosamente la letra pequeña de su contrato. Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de todas las comisiones, impuestos y tarifas de seguro del propietario (al final, sigue siendo su hogar), generalmente eligen cubrir esos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro para inquilinos para cubrir pérdidas en bienes personales y proporcionar cobertura de responsabilidad civil si alguien resulta lesionado en su hogar o si accidentalmente lesiona a alguien.
Asegúrese de que los requisitos de mantenimiento y reparación estén claramente enumerados en el contrato (pídale a su abogado que le explique sus responsabilidades). El mantenimiento de la propiedad, por ejemplo, cortar el césped, rastrillar las hojas, limpiar las canaletas, etc., es muy diferente de reemplazar un techo dañado o elevar la electricidad para codificar.
Si es como la mayoría de los compradores de viviendas, necesitará una hipoteca para financiar la compra de una nueva casa. Para calificar, debe tener un buen puntaje de crédito y efectivo para el pago inicial. Sin estos, la ruta tradicional hacia la propiedad de vivienda puede no ser una opción.
Sin embargo, existe una alternativa: un acuerdo de alquiler con opción a compra, en el que usted alquila una casa por un cierto período de tiempo, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los contratos de alquiler con opción de compra constan de dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra.1 Aquí hay un resumen de lo que debe observar y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra. Es más complicado que alquilar, y deberá tomar precauciones adicionales para proteger sus intereses. Hacerlo lo ayudará a determinar si el acuerdo es una buena opción si está buscando comprar una casa.
CLAVE TAKEAWAYS
Un acuerdo de alquiler con opción de compra es un acuerdo en el que usted se compromete a alquilar una propiedad por un período específico de tiempo, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento.
Los contratos de alquiler con opción de compra incluyen un contrato de arrendamiento estándar y también una opción para comprar la propiedad en una fecha posterior.
Comprenda que los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho de comprar la casa cuando vence el contrato de arrendamiento, mientras que los contratos de compra de arrendamiento requieren que usted la compre.
Usted paga el alquiler durante todo el arrendamiento y, en algunos casos, un porcentaje del pago se aplica al precio de compra.
Con algunos contratos de alquiler con opción a compra, es posible que deba mantener la propiedad y pagar las reparaciones.
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Casas de alquiler con opción a compra: cómo funciona el proceso
Tarifas por adelantado no reembolsables
En un contrato de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) le paga al vendedor una tarifa inicial única, generalmente no reembolsable, llamada tarifa de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que le da la opción de comprar la casa para alguna fecha en el futuro. La tarifa de opción es a menudo negociable, ya que no hay una tarifa estándar. Aún así, la tarifa generalmente oscila entre el 2.5% y el 7% del precio de compra.
Opción de arrendamiento vs. Arrendamiento-Compra
Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, y algunos son más amigables y flexibles para el consumidor que otros. Los contratos de opción de arrendamiento le otorgan el derecho, pero no el bono, de comprar la casa cuando expire el arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente vence y puede retirarse sin ningún bono para continuar pagando el alquiler o comprar.
Cuidado con los contratos de arrendamiento y compra. Con estos, podría estar legalmente obligado a comprar la casa al final del arrendamiento, ya sea que pueda pagarla o no.2 Para tener la opción de comprar sin el bono, necesita tener un contrato de opción de arrendamiento. Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa, para que conozca sus derechos y exactamente en qué se está metiendo.
Acordar el precio de compra
Los acuerdos de alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda. En algunos casos, usted y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando expira el contrato de arrendamiento, en función del valor de mercado actual de la propiedad. Muchos compradores prefieren "fijar" el precio de compra, especialmente en los mercados donde los precios de las viviendas están subiendo.
Aplicando el alquiler al director
Pagará el alquiler durante todo el plazo del arrendamiento. La pregunta es si una parte de cada pago se aplica al precio de compra final. Por ejemplo, si paga $ 1,200 en renta cada mes durante tres años, y el 25% de eso se acredita para la compra, ganará un crédito de alquiler de $ 10,800 ($ 1,200 x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36 meses = $ 10,800). Por lo general, el alquiler es ligeramente más alto que la tasa vigente para el área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que está recibiendo por pagar esa prima.
En algunos contratos, todo o parte del dinero de la opción que debe pagar se puede aplicar al precio de compra eventual al cierre.
Mantenimiento del hogar de alquiler con opción a compra
Dependiendo de los términos del contrato, usted puede ser responsable de mantener la propiedad y pagar las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del arrendador, así que lea cuidadosamente la letra pequeña de su contrato. Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de las tarifas, impuestos y seguros de la asociación de propietarios (después de todo, sigue siendo su casa), por lo general, eligen cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro para inquilinos para cubrir las pérdidas de bienes personales y proporcionar cobertura de responsabilidad si alguien resulta lesionado mientras está en el hogar o si accidentalmente lesiona a alguien.
Asegúrese de que los requisitos de mantenimiento y reparación estén claramente establecidos en el contrato (pídale a su abogado que le explique sus responsabilidades). El mantenimiento de la propiedad, por ejemplo, cortar el césped, rastrillar las hojas y limpiar las canaletas, etc., es muy diferente de reemplazar un techo dañado o llevar la electricidad al código.
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