# Emprendedor de la semana - Publicación # 5 Podría haber terminado mucho peor, y la matrícula no era barata,…
# Semana iniciada Número de correo 5
Podría haber terminado mucho peor, y la matrícula no era barata, pero lo hicimos desde Lemon Factory hasta Lemonade
En la tercera publicación mencioné que ingresé como inversionista en 3 acuerdos, y que 2 de ellos realmente salieron bien. Entonces el tercero - menos.
Fue un trato en Cape Coral, Florida. La empresa que conocí transmitía solidez y conocimiento (se sentó en las oficinas de una agencia de seguros y propiedad de la agencia de seguros, la reunión se coordinó a través de la secretaria de la empresa CEO, expresó control sobre los entresijos del sitio web del municipio, números, precios, áreas ... Parcelas privadas para la compra, en las que se pueden construir viviendas privadas para la venta a través de un contratista estadounidense local que esté asociado con ellos.
Como sabía mejor sobre el control de los diversos sitios, investigué y descubrí que esos lotes realmente se vendían significativamente más significativamente antes de la crisis de alto riesgo (a veces los precios de venta reflejaban el 10% e incluso menos del valor de los acuerdos realizados antes de la crisis), y realmente no hubo construcción en la ciudad durante varios años y más recientemente Demanda Los números proporcionaron los bienes y, según el plan de negocios, parecía que una inversión de $ 130,000 se convertiría en $ 210,000 con relativa facilidad y dentro de un año. Aproximadamente 60% de devolución antes de impuestos. Ciertamente vale la pena y el espíritu empresarial en las áreas de demanda también es posible.
Compré algunos lotes a precios que figuraban como precio de venta en Zillow y MLS (me proporcionaron el material), obtuve documentación a mi nombre, todo parecía estar funcionando bien. Antes de firmar con el contratista, decidimos volar allí.
Como visión del mundo, creemos que "los bienes raíces se hacen a pie" e incluso si estamos "solo" en el estándar de los inversores; sin embargo, asumí como inversionista único acuerdos de construcción por un monto de casi $ 30 millón de mi bolsillo. Fuimos allí. Conocimos al "desarrollador local": dos amigos Los israelíes tienen XNUMX - / + y viven la mayor parte de su vida en Miami. Viajamos con ellos a Cape Coral por primera vez, me mostraron las parcelas que compré (de la mayoría de los recorridos que hice en Google, supe muy rápidamente cómo moverme), hicimos recorridos por casas en construcción y casas en venta. Realmente, nada parece sospechoso.
Nos encantó lo que vimos, pensamos que estábamos en el negocio del siglo.
Cabe señalar que Cape Coral se considera realmente un cofre del tesoro. Es una ciudad bellamente diseñada con 650 km de canales de agua excavados que conectan el río con el Golfo de México. Las casas ubicadas frente al mar disfrutan de canales para botes, pesca y deportes acuáticos, los círculos internos de las casas son un poco más baratos y cada casa está construida en un lote de un cuarto de acre ( La ciudad fue fundada hace 1 años y está ubicada entre Fort Charlotte y Naples, lo que es como decir entre Arsuf y Herzliya Pituach, solo que aún no ha dado el salto en los precios. La mayoría en EE. UU. En 60-2016. ¡¡En EE. UU. !! El conjunto !!. Nos encantó lo que vimos. No conocimos al contratista, según los muchachos, "no funcionó para él". No está mal, pensamos ...
Cuatro meses después de la visita ya estábamos en medio de una colaboración, ya había firmado acuerdos con el contratista y comencé a organizar el dinero de la construcción, un poco más de $ 100,000 por casa. Incluso incluí en el acuerdo como garante personalmente al representante del contratista, el padre de uno de los muchachos.
Pero luego las cosas dejaron de funcionar. Se encontraron demasiadas lagunas e inexactitudes en la información, como: el registro de las parcelas en el municipio estaba efectivamente a mi nombre y al precio publicado, pero descubrí unos días antes de que se registrara a mi nombre, lo compraron los israelíes y lo transfirieron a mi nombre en la escritura de renuncia. Unos pocos miles de dólares por lote. "Qué le importa cuánto compramos, lo obtiene al precio que acordó comprar". Es cierto, pero molesto y poco confiable. "Tenemos poder adquisitivo y somos capaces de bajar los precios. Algunas parcelas y es muy molesto.
A partir de ahí, en un estudio que hice, de repente descubrí un reglamento de construcción que dice que los sábados en el paseo marítimo deben estar en un área de 1,300 pies cuadrados o más. Pero bueno, compré parcelas en la ribera y encargué servicios de construcción para viviendas de solo 1,100 pies cuadrados (me dijeron que era un producto que "arrebataría"). ¿Cómo puede ser? "Nuestro contratista tiene experiencia y sabe lo que está haciendo. Debe ser un error". Después de transferir decenas de miles de dólares como anticipos al abogado leal del contratista en Fort Lauderdale, otro israelí, por supuesto, que no debía transferir el dinero hasta que se recibiera el permiso, me di cuenta de que los permisos no lo serían, pero ella no había tenido el dinero durante mucho tiempo. "Vi un permiso firmado con la firma de un notario. Se lo enviaré". De hecho, había una copia del permiso firmada por un notario, pero el municipio no tiene permiso.
Decidí volar de nuevo y me llevé a Noam. Logramos comunicarnos con el contratista directamente (evitamos a los israelíes). En retrospectiva, resultó que en realidad era un subcontratista de obras esqueléticas, un ex mexicano que habla español y muy poco inglés. Dijo en su inglés quebrado que el padre de los chicos es un delincuente conocido que tomó su licencia como depósito por el trabajo que hizo para él (y así fue como obtuvimos los documentos del contratista). Él nunca emitió un permiso por sí mismo y no solicitó un permiso y ni siquiera trabajó en Cape Coral ………. ¡Nos dimos cuenta de que nos habíamos enamorado de un ejercicio punzante!
El permiso con la firma del notario: falso, los lotes están registrados a mi nombre, pero la pérdida de las brechas de corretaje y el dinero que estaba en fideicomiso. Se fue y no tiene memoria. Intercambios telefónicos, correos electrónicos, nada.
Presenté una demanda en Miami. Un agujero privado que tomé descubrió que el padre ladrón tiene viejos archivos OTZLP en Israel por delitos fraudulentos y fraudulentos y se fueron / huyeron de Ashdod hace 20 años.
El costo de gestionar el reclamo era muy costoso y aparentemente no había nadie a quien cobrar, una investigación de capacidad demostró que no tenían activos a su nombre y nada que pagar, delincuentes con certificados.
Me mordí la lengua, me dolía perder, pero descubrimos una ciudad increíble.
En esa misma visita, nos reunimos con agencias y contratistas de bienes raíces, regresamos a Israel, hicimos buenas pruebas (invertimos mucho dinero en pruebas) y finalmente firmamos con el contratista más grande y antiguo de la ciudad, aproximadamente 30 años de trabajo. Creamos un sistema, configuramos una matriz, recreamos el trato.
mejor derivado de peor. Cape Coral es el diamante de nuestra corona hoy en día, que rinde tratos, rapidez, calidad y conocemos bien la ciudad y estamos en contacto directo y diario con la agencia que se encuentra en nuestra oficina allí, con el contratista y con el municipio. Al día de hoy, las sociedades locales ya han vendido decenas de viviendas y actualmente están a la venta 5 nuevas y 2 en etapa de ejecución / terminación. Desde el momento de la compra del terreno hasta el permiso - aproximadamente dos meses, y otros 3-4 meses para la construcción - un bloque de casas y piezas de fundición de la A a la Z en seis meses. El entorno de precio de venta es de unos 260-290 mil dólares por casa, realizamos estas transacciones en pares que generan alrededor del 20% de retorno por año trabajo neto + periodos de venta. Cuando vendamos estos, compraremos nuevas parcelas (siempre compramos "ad-hoc" por grupo de inversores y no mantenemos inventario). Las transacciones están en nuestro capital con inversionistas y sin apalancamiento, simplemente porque el precio no justifica el acompañamiento y el proceso es tan rápido que simplemente no hay necesidad.
En las imágenes veréis una casa en venta tras la puesta en escena. Por cierto, debido a que es imposible tener una "casa abierta" durante este período, pasamos a una venta virtual en 3D. Mañana verás un ejemplo de casas que ya hemos vendido en Houston usando el mismo método.
Visitamos la ciudad al menos una vez por trimestre, examinamos y seleccionamos cada parcela con pinzas y ya conocemos los trucos, por ejemplo: hay tortugas protegidas en la ciudad que, si se domestican en la parcela antes del desarrollo, costarán alrededor de $ 1,500 y tomarán aproximadamente 4 meses para obtener cada permiso de tortuga. Tomar la justicia en sus propias manos en este caso constituye un delito federal. Otro ejemplo: la ciudad está atravesando un enorme proceso de desarrollo y sustitución de infraestructura, por lo que realmente es necesario saber dónde comprar parcelas y adaptar la casa adecuada a cada parcela (3 o 4 habitaciones, tamaños de balcón, etc., según la ubicación de la parcela en la ciudad). Disfrutamos cada momento.
La matrícula para el acuerdo era costosa pero valió la pena.
¿Y sobre la empresa que comercializa en ese Israel? Ellos desconocían la combinación (¿o sí?), También hicieron una ronda (o no ...), y su actividad se detuvo. Supongo que las demandas fueron tomadas y, con razón, preferí seguir adelante. Como somos la única empresa israelí que trabaja en la ciudad, resulta que se nos acercan inversores que también han sido picados y tratamos de ayudar, así que si conoces a alguno… Cuéntales sobre nosotros.
Mañana post viernes! Ampliando nuestras actividades en Estados Unidos y el sábado, Post Séptimo, conoce las actividades del grupo y cómo funciona todo en conjunto… Que tengas un buen día ???
En las fotos: una casa en construcción y tras la puesta en escena
Y, por supuesto, es imposible hablar de Cape Coral sin ver un poco:
https://www.youtube.com/watch?v=pqqLlR0WqRU&list=PL08fHZ075HrHU9IZGvc9XxlfA694QRPfp
Y una entrevista con una de nuestras agencias:
https://youtu.be/p-WxU9r_0lk
https://youtu.be/p-WxU9r_0lk
Hola "Empresario de la Semana", mi nombre es Ronnie Shoua y he vivido, respirado y respirado Florida durante los últimos 20 años. Te diré una cosa: esta mañana estuve en un dentista israelí, mi mecánico de automóviles es israelí, mis abogados son israelíes, mi contador es israelí, el 80% de los profesionales que trabajan para mí (tengo una empresa de gestión) son israelíes. , casi la mayoría de mis amigos cercanos son israelíes, mi esposa está involucrada en la comunidad. Los israelíes a veces están más que en su propia casa, mis hijos son miembros de movimientos israelíes en las universidades donde estudiaron y todavía están estudiando, estoy impactado por ¡¡tu coraje para escribir "Israelida"!! Cometes el pecado de la arrogancia y eso me duele personalmente y a toda una comunidad de la que estoy orgulloso de ser miembro. En cuanto a los negocios que hace o ha hecho en la Costa Oeste, le daré mi opinión profesional como agente inmobiliario con una hora y cuarto más de experiencia que usted - y nuevamente, esta es mi opinión personal privada (!). No puede llamarse a sí mismo un "emprendedor exitoso" sino más bien un "fracaso rotundo" (no, no me importa si Lior Lustig me bloquea porque entonces sé que es la verdad) y créeme que puedo subir tu propiedad desde la MLS y explicarte. Usted ha dañado enormemente su inclusión: esto es Estados Unidos, lo han lastimado o lo han robado o el diablo sabe qué; aquí hay tribunales que trabajan muy rápido y de manera muy eficiente y hay un lugar para aclarar y resolver disputas de cualquier tipo. Bush y todo para ti. Debo decirlo nuevamente: soy un (orgulloso) israelí en Florida.
chica rish
Un fanático, un realista que no ha fallado en un acuerdo o que no ha pasado un nivel de un tipo u otro es probablemente mentiroso o inexperto.
Escribiste bien y conozco a muchos delincuentes que dejaron el sur del país hacia Estados Unidos (muchos también vendrán de Ashdod). No muchos han dejado el éxito y una vida feliz.
Pero, presentar a la israelida me resulta un poco molesto (aunque en Miami la concentración es un poco excesiva ????) No todos los israelíes son delincuentes e incluso yo trato de convertir a mi equipo local para trabajar con israelíes tanto como sea posible.
Entre los gentiles, los delincuentes no faltan y la situación es aún peor. Sin racismo, hay grupos étnicos que desconozco doblemente y aquellos que no son israelíes. Si bien las estafas a menudo menos sofisticadas aún deben ser atendidas en cualquier acuerdo.
Tu grandeza se mide por el hecho de que no te has rendido ni te has rendido. Se tragó la píldora y siguió con el debido respeto. La mayoría de las personas no han podido hacer frente al fracaso y seguir corriendo con todas sus fuerzas.
Por cierto, los tribunales en este caso son solo un desperdicio de dinero y nervios, los delincuentes conocen las técnicas y llevar a cabo bajo los auspicios de la ley en la mayoría de los casos le da un documento que perpetúa el dolor.
Un hombre sabio no se mete en problemas de los que solo un hombre sabio puede salir, ahora eres mucho más inteligente y estoy seguro de que verás muchos ejercicios y trucos nuevos.
???????? Bien hecho ! Todo para lo mejor
Dios mío, disfruté cada momento de lectura, fue increíble ver a los suizos desde el estado Oscuro hasta el estado de crecimiento.
Mantener la resiliencia, reexaminar la situación y salir de la excelencia.
Sencillo
Shimon Vanono
Escribes maravillosamente. Algunas cosas. No entendí por qué usted presentó la "Israeliade"; los estafadores existen en todas partes, de todos los géneros y razas. En segundo lugar, para planificar la construcción de una propiedad, es necesario comprender el coste de la construcción (el terreno es realmente barato en esas zonas), pero también el precio de venta correspondiente. La construcción de una sola familia no cuesta 100 mil dólares, sino mucho más, unos 100 dólares por pie cuadrado, por lo que la pregunta es qué casas ha construido y, por supuesto, a cuánto se puede vender una casa así en comparación con casas similares vendidas en la zona.