¡Los bienes raíces se hacen en Kenia! ¿Y por qué solo residencial?
# Emprendedor de la semana Yuval Naveh # Puesto 4 Yuval Naveh
Rápidamente nos dimos cuenta de que el secreto en toda esta área está en las compras y los contratos. ¿Por qué? Porque una vez hayas comprado bien siempre tendrás una ruta de salida y en la mayoría de los casos podrás ganar mucho dinero en la salida.
Todas las cartas en sus manos cuando los números sean buenos, daré un ejemplo de esto de una de las buenas ofertas que encontramos al comienzo de nuestro viaje.
Números: Trajimos el contrato en 80K y la propiedad necesitaba una renovación de 35K, el valor de mercado en ese momento era de 165K.
Opción A: Vender el contrato tal como está, lo anunciamos a 145K, obtuvimos una oferta a 125K, podríamos haber tomado 45K e irnos, pero nos negamos en este caso.
Opción B: Flip: Ponga una compra más 115K de renovación y venda a 160K; después de que las ventas aumenten, digamos que nos quedan 150K con un descuento en efectivo. Si opta por una financiación aproximada, puede descargar otros 10-15K con un descuento y el proyecto tardará medio año. También abandonamos esta opción.
Opción C: (BRRR (Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar: comprar - renovar, alquilar, sacar el dinero y volver, Dios no lo quiera.
Mantuvimos la propiedad en efectivo durante medio año (que suele ser el "período de reflexión" en el que los bancos y los prestamistas exigen que la propiedad esté en su poder. Y sacamos el efectivo. La propiedad durante treinta años ronda el 205% interés, lo que significa que gastamos alrededor de 70 K. Un caso extremo en el que no solo cubrimos toda esta inversión, también obtuvimos una ganancia.
Mientras el trato sea bueno, el área no importa; en el camino, compramos propiedades rotas en zonas de crimen. Incluso mientras los números funcionaran, compramos una propiedad a 5K que vendimos a 12K al día siguiente, así como propiedades a 300K cuyo valor es de 380K en excelentes vecindarios.
¡Lo principal es el trato!
¿Por qué residencial?
Razón 1: - Es muy fácil valorar y saber cuánto salió la tasación y cuánto patrimonio nos quedará en cada transacción y así reducir al mínimo la incertidumbre.
Viviendas privadas: hay muchas ventas (COMPS) que ayudan a estimar el valor de la oferta con relativa precisión.
Dúplex: aquí también hay muchas ventas para comparar y evaluar, al menos en el área de Ohio, por lo que también es posible estimar con bastante precisión el valor de una propiedad renovada.
3 unidades y 4 unidades: estos también se siguen considerando residenciales, ya que son más difíciles de evaluar, pero aún disfrutan de impuestos relativamente bajos y están en la costura.
5 unidades o más o comerciales: Estas ya se consideran Comerciales y por lo tanto es muy difícil evaluar el valor y todo se basa en el flujo de caja que es especulativo en comparación con las ventas de campo. Probablemente será muy difícil encontrar ventas similares realizadas recientemente. Por ejemplo: un edificio con 4 plazas de aparcamiento y 16 viviendas. Probablemente no habrá una venta similar en el mismo vecindario, hora, etc. De hecho, existe un potencial pero una gran incertidumbre.
Razón 2: La mayoría de los vendedores motivados están ahí y hay más "realidad".
La posibilidad de encontrar un vendedor privado que se haya involucrado y necesite el dinero rápidamente o simplemente desconozca el valor real de su propiedad es mucho mayor en el sector inmobiliario privado en comparación con el comercial. La mayoría de los propietarios privados son personas que tienen trabajos regulares y no son profesionales en el campo. Por lo tanto, las posibilidades de obtener un buen negocio de ellos son mucho mayores en comparación con los bienes raíces comerciales donde la mayoría de los propietarios son empresarios experimentados o fondos de inversión.
Razón 3: estrategia de ventas y salida
Como en la Sección A - Volumen
Hay muchas más ventas porque los compradores en el mercado son principalmente particulares que quieren comprar una vivienda, lo que hará que la venta sea más fácil y rápida en comparación con los inmuebles comerciales en los que solo invierten inversores. Además, el umbral de entrada es mucho más bajo y permite que más jugadores participen en el juego.
En los siguientes capítulos hablaré de nuestro gran avance.
En las imágenes a continuación: las pruebas de que todo depende del trato y el cálculo del valor
Una propiedad chatarra en una zona horrible comprada por $ 5,000 y vendida por nosotros un mes después por $ 12,000.
Junto a ella hay una propiedad impresionante en una gran área donde recibimos el contrato a 300K en ese momento y vendimos el contrato a 315K.
Respuestas