Algo más de educación financiera
Emprendedor de la semana Alon Gilmore
# Publicación 3
* El hebreo es una lengua de género. Y hoy, dos veces porque está bien -quiero que el post sea en lenguaje femenino, un poco de equilibrio- pero claro la intención es absoluta, para ambos sexos. Gracias.
***
Hace aproximadamente una semana y media, construí con Kate, nuestra gerente de renovación en Pittsburgh, un plan de renovación para una casa en particular que recorrimos, en preparación para alquilarla.
-
Hace aproximadamente dos horas y media, mi dentista en Tel Aviv, me construyó un plan de renovación completo para mis 2 dientes, mientras me hacía un lindo tratamiento de conducto que hice con un tercer diente.
Y aquí está la diferencia entre invertir y comprometerse.
Primero - el gasto de explotación - segundo - el gasto de explotación.
Y aquí está la conclusión educativa que quiero transmitir del pequeño estudio de caso que tenemos aquí:
No escatimes en hilo dental.
***
Hoy, como les prometí, les mostraré cómo es la revisión de un negocio desde los ojos del emprendedor, mucho antes de que se convierta en una presentación para un inversionista. Haga una radiografía para la presentación de inversión en marketing. Quiero ver lo que hay detrás.
A partir de mi experiencia trabajando con cientos de inversionistas a lo largo de los años, descubrí que para muchos de ellos, todo lo que parece importante en un trato, es en realidad lo menos importante, y en cuanto a lo que es cardinal, en cualquier transacción de bienes raíces que se les ofrezca. - la mayoría de ellos no prestará atención. Por la sencilla razón de que no son su negocio del día a día. No sé qué hará mi dentista allí, pero no me interesa para nada. ¿ella dijo? Hago. ¿Por qué? Por una sola razón. Porque confío en ella.
Ningún conocimiento teórico reemplaza el conocimiento obtenido de la acción. Es imposible aprender a nadar por correspondencia.
***
Luego vino a nosotros los desarrolladores, un acuerdo multifamiliar. Supongamos un edificio residencial, supongamos 100 unidades (apartamentos),
Cada unidad (o puerta) tiene un precio de $50,000, es decir, todo el proyecto nos cuesta $5 millones verdes. ¿Derecha?
Supongamos que la transacción es en nuestra área de actividad y por lo tanto asumiremos que el área de shell, el shell de datos macroeconómicos, todo está revisado y aprobado. Sigamos adelante.
¿Recuerdas que escribí que, a diferencia de las casas, las individuales, que dependen de los precios del mercado, en múltiplos el juego es Rendimiento?
El edificio es un negocio. Cada apartamento no tiene un propietario. Pero todo el edificio pertenece a un propietario. Y es la propiedad de la empresa propiedad de los inversores. Y su función, dar buena residencia a los arrendatarios, y hacer utilidades a los dueños del edificio.
Estamos buscando un edificio que tenga una distorsión de mercado, por ejemplo: el alquiler es significativamente más bajo de lo que es habitual en la zona. O una propiedad que ha funcionado muy mal históricamente, o el propietario simplemente no quiere/no puede renovar para mejorar y está dispuesto a vendernos a un precio inferior al valor.
O la ocupación del inmueble es baja. Queremos un activo al que se le pueda agregar valor, para mejorar los ingresos operativos.
¿Por qué quiero que aumenten los ingresos operativos? Awwwwwwwwww……. ¿Sabes Muéstrame el dinero?
Así que este dinero está aquí. ¿Donde está el dinero? Aquí está el dinero. En la mejora del beneficio operativo. O llamado NOI- Utilidad Operativa Neta
¿Y qué es realmente? Eso es un número. Un número que suma los ingresos anuales que tenemos de la propiedad, (alquiler, lavadoras, etc.) todo lo que hay en el edificio que nos hace ganar dinero. De lo cual reduce los gastos operativos (¿necesidad de impuestos? ¿Necesidad de seguro? ¿Electrodomésticos? Mantenimiento y conservación, ¿necesidad de administración?, ¿anunciar la propiedad a nuevos inquilinos, necesidad?
El NOI es tan importante, porque es la base para valuar la propiedad, y si logramos aumentarlo (esta línea de utilidad operativa) tendrá un efecto tan dramático en el valor del edificio o de toda la propiedad, (yo te encenderá en eso, otro segundo).
***
Entonces, un momento antes de examinar un trato a través de los ojos de un empresario, aquí hay algunos conceptos básicos sobre los activos que generan ingresos, sin los cuales es imposible avanzar. Para los que no están formados en conceptos hay aquí un momento de aprendizaje. ¿Te estás registrando? - Tasa de capitalización
Es muy importante entenderlo: es un porcentaje estimado de retorno que la propiedad generará sobre nuestra inversión. Entonces dijimos que el precio de venta de nuestro edificio es de $ 5,000,000. Y supongamos que tuviera un NOI (beneficio operativo, ¿recuerdas) de... número de tiros? Vamos, 300,000 dólares al año.
Entonces, en este caso, ¿el límite será del 6% (300,000 / 5,000,000) una gota perdida? Vamos a recuperarlo rápido: supongamos que después de comprar la propiedad, a diferencia del dueño anterior, permitimos que las mascotas ingresen a los apartamentos.
Y por supuesto cobramos otros 30-40 dólares al mes por ello (muy aceptable). Ya ni siquiera estoy hablando de renovación, solo un pequeño ejemplo de una pequeña mejora en las ganancias, para NOI. ¿Cuánto crees que vale el edificio ahora? Contemos: $35X 100 unidades X 12 meses = $42,000 más por año.
¿Cuánto son $ 42,000 divididos por 6% (el tope)? Señora, la respuesta es $700,000. Sí. En este edificio, elevamos su valor en $ 700,000 solo porque permitiste que todos trajeran sus mascotas.
Y si esta situación se mantiene así el tiempo suficiente, entonces el banco, cuando paguemos el préstamo, nos dará $ 5.7 millones y no su valor actual. ¿Mmm?
magia. Multifamiliar.
Creo que hay una gran cita de Woody Allen por la que me muero (en la cita), dice: "Solo hay una cosa que me separa del genio, y ese soy yo.
Justo antes de que todos quieran inundar los apartamentos de EE. UU. Con animales, deténganse por un segundo y recuerden que este es solo un ejemplo fácil para ilustrar lo que puede hacer el poder de agregar valor a una propiedad que genera ingresos. La realidad es que tal mejora solo se encuentra en las publicaciones. La realidad es más dura y más compleja.
***
Entonces, lo que necesitamos saber y obtener de nuestro vendedor y nuestras fuentes es esta información: cuál es el NOI de la propiedad y cuál es el límite en el área. (El límite varía de un área a otra y de un vecindario a otro). Límite alto - precio más bajo. Límite bajo - precio más alto. (Y tanto rendimientos como menor riesgo). Entonces sé por NOI cuánto vale el activo (NOI / tasa de capitalización)
Flujo de caja Flujo de caja: más fácil de explicar, realmente muy simple. Es el mismo NOI, solo que reduce el costo de financiamiento (la hipoteca). Luego se obtiene el caudal neto.
Y por último, antes de empezar a jugar, Cash on Cash, un término muy divertido. Intentaré explicarlo de una manera diferente a la habitual. Nos sirve para saber qué tan rápido está creciendo nuestro dinero. Si invertimos en capital digamos 100 dólares, esa cifra nos dirá qué tan rápido recuperaremos la inversión. Si devolvimos el monto total dentro de los 10 años, significa que nuestro COC es del 10 % anual. ¿Cuan sencillo? ***
Entonces, cuando está considerando un trato a los ojos del desarrollador, lo que llamamos diligencia debida, desea verificar qué resultados produce esta propiedad hoy. ¿Derecha? ¿Qué estamos pagando?
¿Donde lo ves? No profundizaremos demasiado, probablemente esté cansado de la sección anterior de todos modos, pero en general hay 2 informes para esto: un informe de pérdidas y ganancias actual, (Actual) y está el proforma. el potencial podría ser).
Por lo general, el vendedor se esforzará por vender proforma, pero nos ceñiremos a Real.
Queremos ver: Tasas de ocupación económica: No solo cuántos inquilinos hay actualmente, sino cuántos inquilinos están pagando. Por supuesto, queremos ver ingresos superiores a nuestros gastos y nuestro NOI
Queremos ver que el NOI sea más alto que los pagos de financiamiento bancario esperados.
En cuanto al flujo de caja, muy simple, debe ser positivo.
A continuación quiero comprobar propiedades similares en la zona, y hacer una comparación entre todas ellas en cuanto a SHAD, precio por puerta, precio por SF, en cuanto a tasas de ocupación, ver que estamos hablando de la misma CLASE.
Luego, cuando tengo toda la información (es enorme, la investigación es de muchos días por propiedad), calculo el rendimiento del proyecto, planifico el tipo de financiamiento que acompañará al proyecto (generalmente un préstamo global para los primeros años, que paga solo el interés y rechaza el principal, para producir un flujo de efectivo lo más rápido y nervioso posible).
Después de tener todo, incluido un informe de inspección de una empresa de ingeniería de edificios que me revela cuántas renovaciones se deben hacer dentro de los apartamentos y la cubierta exterior para maximizar el alquiler, construyo un plan de negocios interno, llamado en lenguaje profesional "Suscripción". que luego se presentará al banco financiador como parte de los documentos del préstamo. Y de él también surgirá el plan de negocios para inversores y las presentaciones de marketing para la contratación. Así sé cuánto estoy dispuesto a pagar por la propiedad. Por supuesto ofrece mucho menos.
Así que cerramos, todo es genial.
Construye un plan de negocios.
El plan consta de: el costo de compra, el costo de renovaciones, colchón (fondos de reserva), costos de cierre (corredores, compañía de título, abogado, etc.). Marketing, due diligence, legal, y cada vez más azul el que está junto al mar.
También consta de los ingresos esperados, el ritmo de progreso de las renovaciones y mejoras y, por supuesto, los costos de financiamiento bancario.
El resultado es un informe de L&P: un estado de pérdidas y ganancias, que en realidad cuenta la historia de la inversión.
Y cuando sepa a partir de todo esto, cuál es el retorno del proyecto (no para el inversionista, sino para el proyecto) y sepa cuánto dinero se debe recaudar para el capital social - a partir de este comienzo, corte en unidades de participación (que convertirse en algo así como las acciones de los socios del proyecto que también dejan activos). El socio para el emprendedor: eso será simétrico para la contribución de todos al proyecto.
Luego, también existen rendimientos esperados a nivel de cada inversionista según su unidad de participación.
Y finalmente, si los números funcionan, entonces vamos: Show Time. Cree una presentación y prepárese para usted, el inversionista, para reclutarlo para una sociedad.
***
Ahora ya sabes cuál es la inversión, cuánto dinero y cuándo te va a llegar en cada etapa, sabes de dónde viene ese dinero y cuál es la lógica económica que hay detrás. Ya sabes, debe haber lógica en la historia de cada propiedad que se te ofrece. Solo hay que entenderlo desde el ángulo empresarial.
***
No hay duda de que me salté/olvidé/omití una infinidad de pasos en el camino. El objetivo no es hacer un curso de emprendimiento aquí.
Todo lo que quería era mostrarte lo que es posible para ti. Y por qué hago lo que hago.
Y por qué la educación financiera es tan importante como saber qué es saludable para ti comer y caminar con los ojos abiertos.
Y tenga miedo del hecho de que ningún Seguro Social / fondo de previsión / Estado de Israel estará allí cuando tenga que vivir de su pensión, si no asume la responsabilidad y comienza a cuidarlo usted mismo. ¿desde cuando? de ayer.
***
Siempre pienso, que realmente hay mucho que aprender y saber, nunca termina. Y puede ser abrumador
No renuncie a la educación financiera para usted y su hijo, yo también estoy en constante aprendizaje. Esta es nuestra vida.
Además, consuélate, recuerda siempre que siempre habrá alguien que haya aprendido más que tú.
Pregúntale a mi dentista.
Respuestas