Cómo decidir con quién invertir en bienes raíces - Parte I
Emprendedor de la Semana Alon Gilmore # Publicación 4
Hoy Parte A: Para inversores: cómo elegir un administrador de inversiones / empresario para operar con + confianza de inversión.
Mañana Parte B: Para empresarios: cómo un inversor elige correr con él + conducta en reclutamiento y marketing.
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Llega el momento en que comprendemos.
No estamos realmente en el negocio inmobiliario. Es solo el dispositivo.
Nuestro verdadero negocio son las Relaciones
Con un equipo local, con los inversores con nosotros, con la gestora, con nuestros inquilinos, con el Prestamista, con todos.
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Estoy sentado con un inversionista que está interesado en comenzar a invertir en los EE. UU.
Aunque he escuchado la misma preocupación docenas de veces, no solo la escucho sino que la escucho.
Viene con su hijo y me cuenta, aunque quiere invertir, todas las objeciones y advertencias que la familia le "aconseja" para invertir, y lo arriesgado que es invertir, y es mejor poner en un ahorro. plan, y EEUU está muy lejos, en la tele, el que engañó, y los que desaparecieron, etc.…
No estoy seguro de haber entendido por qué vino a verme en primer lugar, probablemente necesitaba refuerzos, fue hace mucho tiempo.
La familia está preocupada. está vacío. No hay nadie como yo para entender esto.
Sin embargo, tampoco hay nadie como yo para entender cómo los "consejos" que recibió de su familia son realmente peligrosos.
(No me ha parecido conveniente convencerla de que soy empresario inmobiliario en el día a día y no educador financiero, salvo esta semana…).
Además de 12 años en una de las casas de inversión más grandes del país en el mercado de capitales, también en bienes raíces, he acompañado a muchos cientos de inversores inmobiliarios en los EE. UU. en los últimos años, he visto y experimentado esta montaña rusa emocional.
Más que eso: también invierto, incluso antes de tomar la iniciativa.
Un inversor que ha experimentado tanto pérdidas como ganancias. Sé exactamente como se siente.
La intensidad del dolor de perder $ 30 es mayor que la intensidad de la alegría de superar los $ 60, y no me digas que esto no es cierto.
Por otro lado, queremos construir nuestra pensión privada con la mayor confianza posible.
Entonces, ¿qué haces?
Primero, recuerde cuál es su estrategia de inversión, de la publicación 1.
Segundo: reúnase con quién administrará su inversión.
Y trabajadores: ingresen inversiones con los ojos abiertos:
Entender en profundidad cuáles son las posibilidades, cuáles son los riesgos, y averiguar en reuniones ¿qué es lo peor que puede pasar?
Comprender la realidad tal como es: no más bella de lo que es pero tampoco peor.
Y si sabes que hacer-
Estoy aquí para decirles que es posible generar ingresos pasivos hasta alcanzar la libertad económica, sin correr riesgos innecesarios.
Sin tratar de "cronometrar" el mercado, no estamos apostando por nuestro dinero
Sin cuidar a los inquilinos
Sin buscar la inversión de bonanza de la que te haces rico sin riesgos dentro de un año, porque no existe tal animal.
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Por supuesto, este invento israelí también tenía un "retorno garantizado"...? (Espero que el fenómeno haya desaparecido del mundo).
Quiero excederme un momento, y dar mis 2 centavos de confianza, pero desde un lugar un poco más alto que el análisis técnico, qué te importa.
Queremos seguro. Que alguien nos garantice la ganancia, la rentabilidad, el cronograma, que el cirujano tenga éxito en cualquier cirugía, que el abogado gane mi caso y el máximo, y que el asesor financiero nos duplique los ingresos, que alguien se lleve la responsabilidad de nosotros todo el camino.
La confianza es una necesidad básica.
Pero la verdad es que la vida no es segura, eso lo sabes.
Nadie puede ponerlos a salvo, no hay forma de garantizarlos y la verdad, es bueno así.
La confianza absoluta es una ficción, no importa cuánta confianza adquieras, nunca te la proporcionará. ¿Por qué?
Porque en esta experiencia nuestra, llamada "vida", es simplemente antinatural.
Ahora estamos aquí, ¿y mañana o dentro de una hora? ¿quién sabe?
Ahora ahorré durante un año en Milky and Cottage y en un momento un mal funcionamiento del automóvil me costará miles de shekels.
Buscamos la seguridad en los bancos, y en los contratos, en las compañías de seguros y en los juzgados, y creemos que ahora estamos preparados para que todo sea "seguro", pero la verdad es que nunca llegaremos a la seguridad absoluta.
Los empresarios como nosotros nos hemos ido. Un banco de inversión, uno de los más grandes del mundo, que ha estado activo durante 158 años, desde 1850, un símbolo de estabilidad, ¡y qué seguridad! Y el 15 de septiembre de 2008, este banco de inversión, Lehman Brothers, se declaró en quiebra.
¿Y con nosotros? Hace 10 años ¿Cuánto valía la firma de Nochi Dankner? Todo !
¿Qué vale hoy?
Escucharán un absurdo que hará que algunos se rasquen la cabeza.:
Algunas personas tienen miedo de invertir en bienes raíces en los Estados Unidos. Está bien, muy legítimo.
Pero tienen cientos de miles de shekels en fondos de previsión y fondos sin ser conscientes de las comisiones de gestión que se les cobran, a veces el 30% de los ahorros durante todo el período (¡sí, sí!).
Y si te pareció absurdo, qué dirías al respecto, que para que estas casas de inversión brinden retornos a quienes tienen miedo de invertir en bienes raíces en los EE. UU., Invierten su dinero, entre otros lugares, en los Estados Unidos
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No digo que no debas invertir en seguridad, estoy escribiendo lo contrario durante toda una semana. Digo que llega el momento en que la responsabilidad de hacerlo está en ti.
Hazlo, y confía en que la plena confianza nunca llegará.
Y todavía es posible controlar los niveles de riesgo financiero - y lo único peligroso es dejar que el banco erosione tu dinero a su favor, porque el banco te ha dicho durante décadas que es el lugar "seguro" para ti.
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“Está bien, Alon, te tengo, estoy ahí:
Sigues diciendo que ha llegado el momento de confiar.
Pero estoy realmente agotado por el marketing y la verificación de ofertas, todos son muy amables y convincentes, pero al final del día nuevamente no tomé ninguna acción porque:
¿Cómo sé con quién ir? Cómo determinar la estrategia de inversión, cuánto beneficio esperar y también, hablemos del elefante que está frente a nosotros en toda su altura: ¿cómo tener cuidado con los charlatanes?
Así que aquí, sin enviarte enlaces o descargar una guía, aquí la he empaquetado refinada para ti.
Primero, ajustando las características de inversión a mi estrategia:
Entonces, como dije, invertir tiene 3 elementos básicos: seguridad, rendimiento y liquidez.
Uno debe renunciar a uno de ellos.
Ya sabes que creo en los ingresos de flujo de efectivo de por vida de las inversiones inmobiliarias en edificios residenciales:
Y en transacciones de flujo de efectivo en activos que se compran muy por debajo del valor de mercado y que tienen un elemento saludable de mejora.
En mi opinión, además de la seguridad adicional que tienen los bienes raíces en el mercado de capitales, también hay una baja correlación con el mercado de capitales riesgoso, y lo vemos más este año.
Dispersión:
Dispersión, dispersión y dispersión de nuevo. No compre una casa unifamiliar por control remoto. La dispersión ayuda mucho a no perder dinero.
Una vivienda unifamiliar, cuya reparación imprevista o falta de alquiler durante 6 meses, puede acabar contigo una devolución de dos años.
Si tal situación ocurre en una unidad en un edificio multifamiliar de 50 apartamentos, entonces el daño es nulo en los años sesenta, además, debe calcularse correctamente en el plan de negocios por adelantado. (Espero..)
Distribución de ingresos:
Regla general: las ganancias entre las inversiones inmobiliarias deben dividirse entre los ingresos por alquiler y las ganancias de capital. Ambos necesitan "sentarse" en una gran oferta ya en la compra.
El primero tiene el control, el segundo es más especulativo.
Asegúrese de que la parte del arrendamiento genere ingresos estables y fijos, y que comprenda cuál es el valor agregado que se planea para el proyecto. Es por eso que está invirtiendo en los Estados Unidos. Esto es lo que contribuye a una mejor noche de sueño. Asegúrate de estar en un área con muy buenos datos de empleo e ingresos. Son sus inquilinos los que trabajan en estos lugares.
Con respecto a la parte de salida: nadie tiene una bola de cristal, así que asegúrese de ingresar el trato por debajo de su valor de mercado y en áreas de demanda.
La salida en realidad se hace a la entrada de la inversión, ¿recuerdas?
No somos solo nosotros en el negocio de inversión de flujo de caja.
Incluso cuando el valor de la tierra del campo puede cambiar, el árbol seguirá dando frutos (alquiler).
Y aquí está lo más importante. Si hay algo que sacará de esta publicación, esto es lo que está escrito aquí:
Y lo más importante: Elegir un gestor de inversiones o empresa emprendedora:
Primeras cosas a evitar:
Habrá personas que podrían estar enojadas conmigo, por la siguiente regla, está bien:
Trabaje directamente con empresas de marketing no locales:
Seré breve y diré simplemente: No invierta en empresas de marketing que no sean los propios empresarios locales.
No por cuestiones de integridad, Dios no lo quiera, y no porque el inversor no sea importante.
Pero debido al modelo en sí, simplemente no funciona.
Control: La cantidad de eslabones en la cadena (la cantidad de posibles puntos de falla) La inversión entre usted, el inversionista, y hasta el activo, que requiere control total, será demasiado grande. Las empresas de marketing realmente no tienen control sobre la gestión de inversiones.
En las empresas de marketing que son el "intermediario", las personas que prueban y deciden sobre la inversión, no son las personas que la administrarán por usted. Y la mayoría de las veces no habrá quienes se comuniquen contigo, ni siquiera sabrás quiénes son.
Los analistas y los especialistas en marketing de las empresas de marketing, que venden la inversión, nunca han visitado la propiedad, ¡algunos ni siquiera han estado en los EE. UU.!
Y agregue a eso la rotación de empleados (empleados) en estas empresas, que hoy están aquí mañana están en otra empresa, sin ningún compromiso personal con usted.
¿De dónde aprendí esto? Simplemente, yo también estaba allí. Y como recordarán, fue mi detonante para salir y comenzar nuestra empresa.
El desarrollador local en el campo conoce cada bache en cada propiedad del proyecto.
Cuando la empresa está mediando, no tiene un interés común suyo, por definición. Su estructura de ganancias es diferente y no está sujeta al resultado del proyecto en su mayor parte.
Peor aún, existe el peligro de que sus costos de corretaje reflejen que ingresa a una transacción a un valor superior al valor de la propiedad, Dios no lo quiera, en lugar de al revés, y no debe permitir que eso suceda.
*** Nota importante: está perfectamente bien trabajar con un comercializador, si lo remite a la empresa emprendedora y no le cobra ninguna tarifa por ello.
Entrada por debajo del valor de mercado:
¡Alabama! Invierta en una propiedad a valor de mercado o superior. Incluso un 10% por debajo del valor, es como una entrada de valor si se tienen en cuenta las comisiones de corretaje al comprar y vender.
Debe asegurarse de que la inversión total sea significativamente menor que el valor de la propiedad TODO INCLUIDO.
Inversión en un prospecto-
¿Esta perspectiva es una seguridad, dices?
Así que un prospecto no garantiza nada. No tiene nada de qué impresionarse al invertir en un prospecto. Cuesta cientos de miles de shekels que los inversores financiarán y, a cambio, no le garantizará nada.
Es mejor que una presentación, porque puedes contar menos historias, pero no te garantiza nada.
La propiedad de inversión en los Estados Unidos no es tan interesante en el prospecto escrito por la Oficina Legal de Israel, ni por la Autoridad de Valores de Israel.
Por lo tanto, el elemento más importante de todos:
¿Quién administra su inversión? la gente.
Invierte en elegir ejecutivos antes de invertir. Al final, siempre es la gente.
No hay nada más importante que eso. Simplemente no lo hay.
Conozca a la persona que va a administrar su inversión y sus finanzas.
Comprobar su nivel de control sobre las sociedades gestoras.
Siéntelos. Estarás convencido de que su conjunto de valores y su frecuencia te hacen bien y bien en el estómago. La intuición es una herramienta de apoyo increíble para la toma de decisiones y puede ayudar con dilemas importantes.
Elección de la ruta de inversión:
La gente piensa que los activos de construcción siempre son riesgosos, y que en los activos multifamiliares es imposible perder dinero.
¡Esto no es verdad! Todo depende casi de la gestión.
Derecha. En el sector inmobiliario también hay cosas que se salen de control, muy cierto. Y también hay un poder superior. Nadie dijo que la inmobiliaria es un empleado de banco, vea la cláusula de seguridad anterior.
Y, sin embargo, en cuanto a lo que sí se controla, todo está en la gestión. Con habilidad y experiencia.
Incluso una mala gestión mediocre a veces puede agotar todo el dinero de inversión.
En cuanto a las comisiones de la sociedad administradora: Todo empresario y toda empresa tiene derecho a comisiones y utilidades como parte de la sindicación, está bien y es justo. No quieres que tu emprendedor no obtenga ganancias.
Pero, y hay un gran pero:
Cuanto menor sea el porcentaje de los honorarios cobrados por la empresa depende del éxito del proyecto, y se recoge en cualquier caso - mayor será el conflicto de intereses con usted el inversor. Además, siempre es bueno para el empresario estar contigo en el trato, incluso en el sombrero de un inversor.
Recordar:
Es mejor invertir con un buen gestor en un mal sector, que invertir con un mal gestor en un buen sector.
Los administradores de inversiones que también son empresarios en el campo son mucho mejores que los administradores de inversiones institucionales, por talentosos que sean, no solo por las razones que he escrito sino también por el hecho de que hoy trabajan aquí, mañana en otro lugar.
En el libro Portfolio Management de David Swanson, mostró una diferencia del 17% (!!!) en el rendimiento anual de los buenos administradores en comparación con los malos en esos instrumentos de inversión.
El mercado siempre es más grande que los activos, todo el mundo sabe que hay que comprar barato y vender caro.
Al fin y al cabo todos los emprendedores están en el mismo mercado y en el mismo juego.
Al final, todo se reduce a la gestión.
Y finalmente:
Siempre te encontrarás con los propios emprendedores, que son la gente del campo y son los que gestionan tu inversión. Asegúrese de que controlen los activos y la empresa de gestión (crítico).
Después de todos los datos y datos secos, asegúrese de que ellos, los administrativos, las personas, "lo pasen por alto" incluso a nivel del estómago y la intuición, independientemente de si son amables o no, y si algo está bien o mal. - Escúchalo.
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Recuerde que incluso como inversionista tiene una responsabilidad: examinar y comprender lo que le ofrece el acuerdo y comprender el nivel de riesgo hasta el final.
Y finalmente, recuerde lo que dijo Warren Buffett sobre las cualidades de los administradores de inversiones:
“Busca integridad, inteligencia y vigor. Si no te aseguras del primero, los otros dos te eliminarán".
תכל'ס.
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