Publicación 3: Cómo empezar, una guía abreviada y simplificada (Parte B)
#יםמהשבוי Daniel Krisher
# Publicación 3
Sin divagar demasiado, continuaremos donde lo dejamos ayer.
Gestión de reformas:
En esta etapa, puede elegir el grado de participación: contratista principal/subcontratistas/trabajadores diarios.
Por lo general, trabajamos con subcontratistas, pero también trabajamos con un contratista principal y jornaleros.
No tocaré aquí el empleo de los trabajadores, solo hablaré del contratista principal y los subcontratistas.
Al igual que muchos otros temas relacionados con los bienes raíces y la vida en general, construir una relación con el contratista es clave. Cuanto más trabajo le den, mejor precio y trato recibiremos.
Repasaremos un ejemplo del uso de un contratista principal, puntos importantes:
Asegúrese de que el contratista sea competente: pida ver fotos de su trabajo anterior, hable con clientes anteriores, visite sus proyectos, etc. Queremos asegurarnos de que el contratista sea realmente capaz de hacer el trabajo que queremos darle para que no nos sorprenda más tarde cuando un contratista que ofreció la mitad del precio también hizo solo la mitad del trabajo.
Contrato
Sea lo más detallado posible, cuanto más detallado sea el contrato, menos problemas habrá en el futuro, en cualquier disputa será posible volver al contrato y ver lo que acordó.
Es mejor especificar un precio para cada trabajo por separado, ayuda en la etapa de comparación y le dará la oportunidad de reducir los costos que considere innecesarios. Además, los contratistas tienden a ofrecer un precio más bajo si tienen que especificar exactamente por qué están cobrando el precio.
¿Los precios incluyen mano de obra + material / mano de obra solamente?
Si el material está incluido en el precio, el contratista especificará un presupuesto para cada material (previsión). Revisa el presupuesto que da para cada material y asegúrate de que tenga sentido. De lo contrario podemos pensar que el precio es bajo y bueno pero en realidad tendremos que sumar dinero por material.
Pago en cascada: El contrato debe especificar cuándo y cuánto le pagamos al contratista. Por ejemplo, "10% de pago inicial, 20% después del final de la fase 2, etc." Por supuesto, es necesario especificar exactamente qué incluye cada etapa, por ejemplo "etapa XNUMX: demolición de cocina + XNUMX duchas, finalización de obra eléctrica". Lo que se incluye exactamente en el trabajo eléctrico y la demolición se detallará en el plan de trabajo en el contrato (alcance del trabajo). Nunca le pagaremos al contratista todo el dinero por adelantado; debe estar motivado para continuar trabajando y debemos cubrir el riesgo en caso de que no venga a trabajar mañana por la mañana.
Tiempo: El contrato debe especificar de cuánto tiempo dispone el contratista para realizar el trabajo y qué sucede si el trabajo no se completa a tiempo. Como todos sabemos, "el tiempo es dinero", pero no solo en el sentido cliché del dicho: mientras el contratista se retrasa en la renovación, nosotros pagamos impuestos sobre la propiedad, intereses, facturas y el comité de construcción, perdemos el alquiler. Por lo tanto, se debe especificar una multa en el contrato, que el contratista estará obligado a absorber si no completó el trabajo a tiempo. Se acostumbra dar un cierto período de gracia de alrededor del 20% del tiempo esperado para completar el trabajo. También es posible otorgar una bonificación si el contratista completa el trabajo antes de tiempo, pero prefiero decir la bonificación oralmente en lugar de en el contrato. La bonificación debería ser rentable para usted, para el caso, piense cuáles serán sus costos de mantenimiento en dos semanas y ofrezca al contratista la mitad del monto como bonificación si termina dos semanas antes de tiempo.
Comparación: después de tener un contrato súper detallado en la mano, es hora de darse una vuelta y comparar contratistas. Una forma conveniente de comparar es tomar el plan de trabajo del primer contrato, bajar los precios y dárselo como plan de trabajo al segundo y tercer contratista "Esto es lo que quiero hacer, ¿cuánto costará?" Debemos asegurarnos de que estamos comparando manzanas con manzanas: mano de obra y material/mano de obra solamente, tiempo para completar el proyecto, presupuestos para materiales.
Seguro: después de haber elegido un contratista para acompañarlo, asegúrese de que lo agregue a su póliza de seguro.
Asegúrese de que la póliza cubra la responsabilidad civil y la compensación del trabajador.
No es en lugar del seguro que hace por la propiedad, piense en ello como una primera y segunda línea de defensa.
Si elige trabajar con subcontratistas, puede repetir este proceso al elegir a cada contratista. Puede ser menos cuidadoso con todos y cada uno de los puntos del proceso porque los subcontratistas hacen trabajos más pequeños y tienen una mayor rotación, lo que también significa que si elige ir con subcontratistas, significa que está en la propiedad y los supervisa.
Con el tiempo, construirá un equipo para usted y no tendrá que comparar cada vez. Sabrá a quién llamar cuando necesite algo y probablemente le dará un precio justo porque son clientes habituales. En este momento se vuelve mucho más fácil.
Una palabra sobre el diseño: con la excepción de las casas de lujo, me gusta diseñar yo mismo, para encontrar materiales que se vean bien a buenos precios. Un truco que ayuda es copiar un diseño o al menos tomar ideas de la brújula exitosa. También puede inspirarse en Pinterest y otros sitios de diseño.
Puedes hacerlo tú mismo o pagar a un profesional. Si elegiste a un profesional, será otro contratista que tendrás que comparar como el resto.
Venta / Alquiler:
Alquilar la propiedad: puede usar un agente o no, según el mercado y sus sentimientos personales.
Vender la propiedad: debe usar un agente; de lo contrario, no estará en el "mercado" (MLS). El agente es otro contratista y construir la relación con ellos no es menos importante y con el tiempo también le permitirá disfrutar de tarifas más bajas.
Financiamiento:
Algunas palabras sobre la financiación. Indudablemente, los bienes raíces son un juego de financiamiento más que cualquier otra cosa, pero no necesita un excelente puntaje de crédito o un puntaje de crédito para comenzar, aunque si no tiene un puntaje de crédito, ayer fue un buen momento para comenzar. construyéndolo Vine a los EE. UU. sin verificación de crédito y sin antecedentes laborales, y no fue fácil, pero definitivamente posible. Simplemente obtendrá términos menos buenos, por lo que tendrá que encontrar mejores ofertas.
Tipos de préstamos:
Hay diferentes tipos de préstamos adecuados para diferentes tipos de inversiones. En pocas palabras, querrá elegir el tipo de préstamo de acuerdo con la duración del proyecto: un proyecto a corto plazo (cambio/renovación antes de la refinanciación) requiere un préstamo a corto plazo con una tasa de interés relativamente alta pero puntos bajos si los hay y sin penalización por pago anticipado. Un proyecto a largo plazo (alquiler) requiere un préstamo a largo plazo con tasas de interés bajas, mientras que los puntos y la penalización por reembolso anticipado son inferiores a un año.
Si está renovando para alquilar, debe tomar un préstamo a corto plazo para el período de renovación y luego un préstamo a largo plazo durante la fase de refinanciamiento.
Transacción de alquiler (BRRRR) para ilustración:
Este es un trato real que completamos no hace mucho tiempo. Un trato relativamente simple que en su simplicidad resume la mayor parte de esta breve guía y los números que contiene son muy accesibles para todos, para aquellos que quieren comenzar de a poco.
Entonces, ¿qué es BRRRR? Un término un tanto populista que la verdad es que no me gusta, pero ya está bastante arraigado así que conviene utilizarlo.
Comprar
Rehab
Renta
Refinanciar
Repetición:
Comprar, reformar, alquilar, hipotecar en función del valor del inmueble tras la reforma, repetir
Dos objetivos principales en este juego:
Gastar todo el dinero invertido en la transacción al contratar la hipoteca de acuerdo con el valor de la propiedad después de la renovación
Flujo de caja positivo
Si obtuviste estos dos, ganaste el juego y puedes pasar a la siguiente propiedad.
Así que sobre el trato:
Una pequeña y acogedora casa adosada.
1000 pies cuadrados
2/1
Números..
Precio de compra: 65K
Rehabilitación: 26K
Renta: 1300
Valor después de la renovación: 130K
Una hipoteca del 80% del valor de la propiedad (LTV), y: 104K
Pagos mensuales totales (pago de hipoteca, seguros, impuestos, pensión de la casa, administración, mantenimiento, consultas, etc.): 850
Caudal: 450
¿Cuáles eran nuestros objetivos?
Para sacar todo el dinero - entraron 91K, salieron 104K - hay una V
Flujo positivo - hay V
Cada transacción tiene cierta complejidad, pero relativamente esta transacción fue simple y fácil. Nos tomó alrededor de un mes desde el cierre para renovar y dejar entrar a un inquilino y otros dos meses para cerrar la hipoteca. Adjuntaré algunas fotos y un video del antes y el después porque esta es la parte más interesante.
Resumen:
Espero que esta pequeña guía haya ayudado a alguien y haya puesto las cosas en orden para aquellos que quieren empezar y tienen un poco de miedo de tirarse al agua.
Supongo que me perdí muchas cosas además de lo que omití a propósito, no dude en preguntar en los comentarios y yo y otros mejores que yo que están en el grupo estaremos encantados de responder.
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