Fortalezas para el trato
1. Indianápolis
* La población de la metrópoli es de 2.1 millones de habitantes.
* La población de la ciudad en sí asciende a unos 890 mil habitantes y registra un aumento total de alrededor del 10% durante los últimos 10 años
* El precio medio en la metrópoli es de $290k, un aumento del 18.3% respecto al año anterior.
* 10 sedes de la lista Fortune 1,000 y lugares de trabajo muy diversos.
* Elegida en 2020 como la tercera mejor ciudad para trabajar.
Con un área metropolitana de casi dos millones de personas, Indianápolis es la segunda ciudad más grande del Medio Oeste y la decimocuarta más grande de los Estados Unidos. La ciudad invirtió miles de millones de dólares en la regeneración y ahora se encuentra entre las mejores ciudades según Forbes.
Como una ciudad de aproximadamente 850,000 habitantes, Indy ha sido conocida durante mucho tiempo como un centro para la producción de acondicionadores de aire, automóviles, autopartes y más. Sin embargo, como la mayoría de las ciudades de EE. UU., la industria manufacturera de Indy ha disminuido considerablemente, pero no se han rendido. De hecho, hicieron todo lo contrario. En la última década, la ciudad se ha convertido de manera constante y silenciosa en un centro nacional de nuevas tecnologías.
Hoy en día, Indianápolis es el hogar de más de 150 empresas de tecnología, incluidas Salesforce, Angie's List, MOBI y una organización llamada TechPoint que tiene como objetivo promover y acelerar el crecimiento de la comunidad tecnológica de Indiana.
Algunos de los factores que hacen que Indy sea atractivo para las empresas de tecnología incluyen un bajo costo de vida, una regulación gubernamental limitada y un flujo constante de solicitantes calificados de varias universidades locales (y prestigiosas). De hecho, Indy ofrece a los trabajadores tecnológicos una vida mucho más gratificante en comparación con las costas este y oeste. Por ejemplo, un trabajador tecnológico que gana $100,000 272,891 al año en Indianápolis necesitaría ganar $XNUMX XNUMX para tener el mismo nivel de vida en San Francisco. [bestplaces.net].
Con una creciente población metropolitana de más de dos millones de residentes, Indianápolis es, sin duda, una estrella brillante en el Medio Oeste que ha asegurado su lugar en la cima de varias clasificaciones nacionales. El metro es el hogar de negocios diversos y en crecimiento, una fuerza laboral educada, eventos deportivos de clase mundial, prestigiosas atracciones culturales, así como una lista cada vez mayor de opciones de entretenimiento, compras, restaurantes y entretenimiento. Los residentes disfrutan de una calidad de vida superior al promedio como resultado de un equilibrio entre el trabajo y la vida, esta cifra se refleja en clasificaciones nacionales consistentemente altas y un flujo constante de nuevos desarrollos y compromisos laborales. La ciudad de Indianápolis es el centro de empleo más grande de Indiana. Indianápolis, a menudo conocida como "Indy", ancla una de las áreas económicas más grandes de los Estados Unidos. El área del centro ha experimentado una economía en auge en los últimos años con más de 10 corporaciones Fortune 500 y Fortune 1,000 regionales, nacionales e internacionales que tienen una sede principal o presencia en el área metropolitana. El desempeño económico del centro de Indianápolis es mejor conocido por su centro de estudios de comercio, turismo, gobierno, finanzas, farmacia y alta tecnología. El crecimiento en el sector de la tecnología ha sido extraordinario con la afluencia de gigantes tecnológicos como Salesforce.com Inc. Y otras startups continúan mudándose a la ciudad.
2. Crecimiento de la población y lugares de trabajo
Durante los últimos 10 años, la población de Indianápolis ha crecido en más del 8 %, y los distritos suburbanos de Indianápolis como Hamilton, Boone y Hendricks experimentaron aumentos de más del 20 % durante la última década. Este es un crecimiento 36% más rápido que el promedio nacional del 5%.
Esto nos muestra que la población de Indianápolis está creciendo más rápido que muchos otros mercados en los Estados Unidos en la actualidad. Una cosa a tener en cuenta es que este rápido crecimiento no es nuevo en Indianápolis. De hecho, la población indie ha crecido más del 36% desde 1989.
En el último año, el número de puestos de trabajo en Indianápolis creció más de un 2 %, cifra superior al crecimiento nacional del 1.7 %. Además, Indianápolis es en realidad uno de los centros de tecnología y biología de más rápido crecimiento en el país. Todas estas son excelentes señales para los inversores que buscan invertir en un mercado inmobiliario en crecimiento pero más estable.
3. Estabilidad y crecimiento
El mercado de Indianápolis es uno de los mercados inmobiliarios estables de EE. UU., con una volatilidad muy baja, en cualquier punto del ciclo del mercado. El mercado disfruta de interés y un fuerte crecimiento que se espera que continúe también en la próxima década. Se puede llegar a casi el 80 % de la población del país desde Indianápolis en un día de viaje, lo que demuestra ser una característica crítica a la luz de la cara cambiante de los mercados minoristas y de logística, así como el interés que las empresas de tecnología como Salesforce encuentran en la región, estos y más contribuirán a un crecimiento estable en los próximos años.
4. Crecimiento natural
El mercado de Indianápolis está experimentando una gran ola de crecimiento demográfico y laboral en 2010-2021. El crecimiento de la población es uno de los impulsores de demanda más críticos en el sector multifamiliar. Indianápolis experimentó un crecimiento anual del 5.98% en las zonas centrales de la ciudad y de casi el 1% en el área metropolitana. Todo esto coloca al área metropolitana de Indianápolis en una excelente posición para continuar manteniendo altos alquileres y ocupación.
5. Fuertes condiciones de "salida"
La demanda de viviendas asequibles de alta calidad en el Medio Oeste e Indianápolis en particular está en su punto más alto. Se espera que esta demanda crezca aún más a medida que más y más empleadores se muden al área, los costos de construcción continúen aumentando y la oferta de propiedades sea extremadamente limitada. Un inmueble de este tipo es muy buscado por los compradores institucionales y el plan de mejora que se pretende para el proyecto seguramente lo hará aún más atractivo en la etapa de venta.
6. Rentas bajas en relación al mercado
Nuestro análisis muestra una brecha de hasta $xxx atribuida al alto crecimiento de las rentas en el área en los últimos 12 meses. La estrategia es ponerse al día con esta brecha mejorando el proceso de alquiler y, por supuesto, mejorando los apartamentos.
7. Mejora
La estrategia de mejora incluye la mejora de al menos el 33% de los apartamentos, así como la mejora de las áreas comunes y el área de la piscina, el club de residentes, juegos infantiles, señalización y canchas. Nuestro cálculo muestra descuentos en el aumento de la renta en promedio de aproximadamente $xxx por apartamento mejorado y un total de $xxx,xxx por NOI (ingreso neto) como resultado de las acciones de mejora.
8. Resistencia a las crisis
UNA. Propiedad residencial
En tiempos de crisis hemos visto una ventaja significativa en las propiedades residenciales, ya que si bien las oficinas y los inmuebles comerciales tienen alternativas, como trabajar desde casa o pedir productos en línea, la población siempre necesita un lugar para vivir a costos razonables y multifamiliares. las propiedades lo permiten.
B. Multifamiliar
En tiempos de crisis las propiedades que mostraron mayor estabilidad fueron las propiedades multifamiliares, porque si uno de los cónyuges perdía su trabajo, la familia se encogerá de una casa que cuesta $ 3000 al mes a un apartamento que cuesta $ 850 al mes y se puede ver que los alquileres de los complejos multifamiliares aumentaron la ocupación.
Puedes ver mi conferencia sobre propiedades multifamiliares y sus beneficios en tiempos de crisis aquí.
9. Beneficio en la compra y flujo desde el primer día
En las transacciones inmobiliarias hay una regla: el beneficio se obtiene con la compra.
Estrategia: Compre a un precio de oportunidad ® Mejora y ganancias del arrendamiento actual ® Mantenimiento y ganancias de los arrendamientos ® Venta del proyecto (salida)
El proyecto en cuestión se compró a un precio que representa un descuento significativo del precio de mercado y, de hecho, genera una ganancia ya en el momento de la compra.
En tiempos de crisis, lo más importante es el flujo de caja, y con una tasa de ocupación del 96 por ciento, el proyecto genera un flujo de caja desde el primer día de formalizar la transacción.
10. El nivel de población de la zona
La propiedad se encuentra en un área de nivel B+, lo que significa clase media obrera y un bajo índice de criminalidad.
11. Potencial de aumento de valor y Value Add, y potencial de aumento de rentas
El empresario logró cerrar el trato, a un precio inferior al precio de mercado. Además, el propietario anterior pudo obtener alquileres más altos en el rango de $150-225 para los apartamentos mejorados; El desarrollador planea continuar con el programa de mejora porque la mayoría de los apartamentos siguen sin renovar.
La estrategia del equipo directivo incluye la renovación de los espacios interiores, así como mejoras en las zonas comunes.
El análisis Proforma supone un aumento significativo en el alquiler de las unidades mejoradas de acuerdo con el aumento del alquiler que vimos en las unidades que ya se renovaron. La reforma posicionará el inmueble como una de las mejores propiedades de este submercado, lo que se traducirá en un importante incremento de valor antes de la venta.
12. La propiedad
Una multifamiliar estilo jardín de 470 unidades con 39 edificios y una ubicación en el lado oeste de Indianápolis cerca de Eagle Creek Park, I-65 e I-465, a 10 minutos del centro. El proyecto se construyó en 1977 y se mejoró parcialmente en 2020, lo que ofrece muchas oportunidades. El propietario actual ha invertido más de $4 millones en mejoras durante los últimos dos años, incluidos $500,000 en techos, $250,000 en canaletas y estacionamientos, $250,000 en una casa club y un gimnasio, y alrededor de $100,000 en mejoras en la piscina y el área de pícnic. Además, el club y las instalaciones se actualizaron recientemente con el mejor paquete de lujo de su clase. Dado que solo se han actualizado 172 del total de 470 apartamentos, continuar con la actualización del resto de los apartamentos es una oportunidad extraordinaria y ciertamente a la luz de la prueba de viabilidad de los apartamentos que ya han sido actualizados. En promedio, los apartamentos mejorados se alquilan por alrededor de $ XXX más que las unidades regulares, donde los apartamentos con 2 habitaciones y una sala de estar y 1.5 baños y una ducha reciben un aumento de alquiler impresionante de alrededor de $ XXX+. Por lo tanto, el plan de negocios futuro es claro: continuar mejorando los apartamentos y aumentar significativamente los ingresos.
13. Ventaja de tamaño
En el sector inmobiliario, cuanto mayor es el proyecto, mayor estabilidad y cuerpos más fuertes están involucrados.
El proyecto en cuestión tiene un costo total de aproximadamente XX millones de dólares, y el proyecto recibió financiamiento con respaldo del gobierno (Freddie Mac - Penny May) del X por ciento del monto del proyecto con una tasa de interés fenomenal del X por ciento solamente.
Un proyecto que incluye financiamiento aumenta la seguridad general del proyecto porque un organismo externo, los analistas del banco prestamista, verificaron el trato y decidieron que es lo suficientemente seguro para financiar este trato con XX millones de dólares.
14. El personal
El proyecto se está llevando a cabo junto con un socio local experimentado: July Residential.
La empresa gestora que gestionará el proyecto es Element National, una enorme empresa de gestión de activos que gestiona unas 15,000 propiedades en Estados Unidos (https://elementmgt.com), Lo que agrega seguridad a la transacción debido a la experiencia de esta empresa, así como algo que asegura eficiencia en la gestión y reducción de gastos.
Uno de los propietarios de su actual empresa de gestión y director ejecutivo (Roberto Levali) es socio de July Residential, la empresa con experiencia que lleva a cabo el proyecto real; esto, por supuesto, conduce a una clara identificación de intereses y será una parte importante de la éxito del trato.
La inversión estará acompañada en Israel por GBK, un bufete de abogados internacional y una de las firmas líderes en Israel en el campo de los acuerdos comerciales. El acompañamiento incluirá a todos los inversores y a la empresa.
Para obtener asesoramiento sobre impuestos estadounidenses, puede ponerse en contacto con nuestro contador (por favor, envíenos un correo electrónico para programar una llamada).
15. Una fuerte estrategia de salida
Se espera que la propiedad se mantenga durante 3 a 5 años y, en el momento de la venta, genere una ganancia adicional significativa para los inversores, más allá del flujo de caja actual.
La demanda de viviendas asequibles y de alta calidad en la zona está en su punto más alto. Se espera que esta demanda crezca, ya que más y más empleadores se mudan al área, los costos de desarrollo aumentan ya que la tubería de suministro al submercado sigue siendo limitada. Los complejos multifamiliares como este complejo son buscados por compradores institucionales y el patrocinador puede ofrecer al comprador un conjunto de propiedades que pueden resultar en una prima significativa sobre el precio de venta.
16. Identidad de intereses y registro completo del inversionista en la transacción
Los inversores se registrarán oficialmente en el acuerdo de incorporación de la empresa como parte de los propietarios.
Los inversores tienen prioridad sobre el empresario en la distribución de beneficios. Nosotros y nuestro socio local invertiremos personalmente (aproximadamente la mitad del saldo de capital requerido) junto con los inversores y en las mismas condiciones.
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