सभी किराये के पेशेवरों के लिए। मैं एक नया निवेशक हूं जो कई महीनों से जॉर्जिया में सौदे देख रहा हूं। समस्या,…
सभी किराये के पेशेवरों के लिए। मैं एक नया निवेशक हूं जो कई महीनों से जॉर्जिया में सौदे देख रहा हूं। समस्या यह है कि संख्याएँ मेरे हिसाब से नहीं जुड़ती हैं और मेरे लिए यह समझना कठिन है कि इतने सारे लोगों को लाभदायक सौदे कैसे मिल जाते हैं। इसलिए, मैंने यह देखने के लिए यहां एक संख्यात्मक प्रश्न पूछने का निर्णय लिया कि मैं अपने आकलन में कहां गलत हूं...
एक। मान लीजिए कि आपने $100 में एक संपत्ति खरीदी है
बी। पेंट, कालीन/फर्श, बाथरूम रीमॉडलिंग और उपकरणों में अतिरिक्त $20k का निवेश। एचवीएसी, छत और अन्य महंगी चीजों के बिना वास्तव में न्यूनतम। हमें उत्कृष्ट स्थिति में एक संपत्ति मिली।
तीसरा। एक किरायेदार में रखो और $ 130k के मूल्य पर एक पुनर्वित्त बनाओ।
तीसरा। संपत्ति के मूल्य के 70% के लिए वित्तपोषण प्राप्त करें। तो हमें $90k मिले और हमने अपनी जेब से $30k जोड़े। वित्तपोषण 7% है, जो शुरुआत में एक विदेशी निवेशक के लिए उचित है। 30-वर्ष के ऋण पर भुगतान $600 प्रति माह है।
डी। आइए मान लें कि प्रबंधन लागत, कर, बीमा, रखरखाव और बदलते किरायेदार आय का 50% है (मुझे पता है कि कभी-कभी यह 40% तक गिर सकता है लेकिन कभी-कभी आश्चर्य होता है ...)
क्योंकि मुझे हर महीने कम से कम $ 1200 के लिए संपत्ति किराए पर देनी होगी और मैंने कई वर्षों के लिए $ 30k का निवेश किया है (जब तक कि संपत्ति में पिछले कुछ वर्षों में बहुत सुधार नहीं हुआ है)।
बाजारों में मैं खोज करता हूं, एक अच्छे दिन पर $ 100-120 रेंज में $ 1000-1100k संपत्ति किराए पर लेती है।
क्या मैं गलत गणना कर रहा हूँ? क्या ऐसे क्षेत्र हैं जहाँ संख्याएँ पंक्तिबद्ध हैं?
मैं इस उत्कृष्ट मंच में पेशेवरों से मार्गदर्शन की सराहना करता हूं और मुझसे अधिक अनुभवी हूं?
जब ऐसा होता है, तो यह आमतौर पर होता है क्योंकि मालिक ने इसे केवल लोगों के एक छोटे समूह के साथ साझा किया, बदल दिया जो इसे देख सकते हैं या इसे हटा दिया गया है।
फेसबुक पर संयुक्त राज्य रियल एस्टेट फोरम में मूल पोस्ट से लिंक - एक डेस्कटॉप कंप्यूटर पर काम करता है
पोस्ट पर मूल टिप्पणियों को साइट पर वर्तमान पोस्ट पेज के नीचे या फेसबुक पोस्ट की लिंक पर पढ़ा जा सकता है और निश्चित रूप से आप चर्चा में शामिल होने के लिए आमंत्रित हैं
हाय डेविड, गणना में आपकी गलती मुख्यतः खंड डी में है। अटलांटा में खर्चों में कटौती के बाद, आपके पास 65% बचता है, जिसमें रखरखाव के लिए आरक्षित राशि और एक खाली संपत्ति शामिल है। मैं कई वर्षों से अटलांटा में संपत्तियां खरीद रहा हूं, वास्तव में कीमतें बढ़ी हैं लेकिन किराए भी बढ़े हैं। यह एक ऐसा बाजार है जो मजबूत हो गया है और एक मजबूत अर्थव्यवस्था द्वारा समर्थित है, जो अमेरिका के अन्य बाजारों की तुलना में निवेश को अधिक स्थिर बनाता है जिनकी अर्थव्यवस्था विभिन्न प्रकार के रोजगार के अवसरों द्वारा समर्थित नहीं है। एक संपत्ति जो अब लगभग 100 हजार में खरीदी जाती है, उसे 1,100 डॉलर में किराए पर दिया जाता है। वर्तमान उपज लगभग 8% है। डॉज के लिए इस सप्ताह मैं 90 हजार की एक संपत्ति के अनुबंध पर हस्ताक्षर करने जा रहा हूं और यह उस क्षेत्र में $950 में किराए पर दी जाएगी जहां मैं कई वर्षों से किरायेदारों के अच्छे रिकॉर्ड के साथ कई संपत्तियां किराए पर ले रहा हूं। सच है, वे इंजीनियर और डॉक्टर नहीं हैं, लेकिन वे मेरे लक्षित दर्शक भी नहीं हैं, मैं "ब्लू कॉलर" की दिशा में हूं - हवाई अड्डे के संचालन कर्मचारी, एक बीमा कंपनी में क्लर्क, आदि। यदि आप चाहें तो मैं आपको हाल ही में खोजी गई संपत्तियों के उदाहरण भेजूंगा। सौभाग्य और अचल संपत्ति केवल संख्या नहीं है - "कीमत वह है जो आप चुकाते हैं, मूल्य वह है जो आप प्राप्त करते हैं"
इसके अलावा खरीद और पकड़ के कुछ वास्तविक मूल्य मूल्य प्रशंसा में हैं। लगभग एक दशक पहले 80-90 रेंज में लगभग 15-20k मरम्मत के साथ खरीदी गई संपत्तियों का अब बाजार मूल्य 150-180k है।
यह निश्चित रूप से अभी कठिन है लेकिन अभी भी बहुत सारे सौदे किए जाने हैं। 100k रेंज में बहुत कठिन, आपको थोड़ा ऊपर जाने की जरूरत है।
अच्छी खबर यह है कि पिछले कुछ वर्षों में किराया बहुत बढ़ गया है। रेंटल जो सिर्फ 1000 साल पहले 1100-4 रेंज में था, अब 1300-1400 हो रहा है।
हाय डेविड,
दूसरी तरफ से शुरू करें। सबसे पहले, आप कौन से नंबर देखना चाहते हैं, और फिर जांचें कि कोई विशिष्ट सौदा आपके मानदंडों के भीतर है या नहीं।
मुद्दा यह है, चाहे आप पुनर्वित्त, मालिक वित्त, या कोई अन्य विधि, आप खुद को सकारात्मक प्रवाह में ढूंढना चाहते हैं।
विशेष रूप से आपके द्वारा प्रस्तुत संख्याओं के लिए अधिक आकर्षक संख्या वाले बाज़ार हैं
मालेक
योनी केसस ने क्या कहा। इसके अलावा, मेरी राय में, आपने शुद्ध किराए की गणना बहुत खराब तरीके से की है ...
आपको दूसरे घर के लिए रेफरी से पैसा मिला है, आपको बस पहले वाले पर ब्रेक ईवन करना है और आप पहले ही कमा चुके हैं।
जवाब बहुत आसान है। आप खरीद कर लाभ कमाते हैं !!!
जब आपने 100,000 के लिए एक संपत्ति खरीदी, तो आपने 20,000 के लिए इसका नवीनीकरण किया और संपत्ति 130,000 के लायक है, जिसका अर्थ है कि आपने संपत्ति को बाजार मूल्य पर खरीदा है।
अचल संपत्ति लेनदेन करते समय आपको बाजार मूल्य से कम से कम 20% कम खरीदना होगा अर्थात।
यदि संपत्ति के नवीनीकरण के लिए 20,000 की आवश्यकता है और घर की कीमत 130,000 है, तो इसका मतलब है कि आपको संपत्ति लगभग 80,000 में खरीदनी होगी। इस तरह आप अधिक कमाई के लिए पुनर्वित्त आदि कर सकते हैं।
सौभाग्य है।
जवाब बहुत आसान है। आप खरीद कर लाभ कमाते हैं !!!
जब आपने 100,000 के लिए एक संपत्ति खरीदी, तो आपने 20,000 के लिए इसका नवीनीकरण किया और संपत्ति 130,000 के लायक है, जिसका अर्थ है कि आपने संपत्ति को बाजार मूल्य पर खरीदा है।
अचल संपत्ति लेनदेन करते समय आपको बाजार मूल्य से कम से कम 20% कम खरीदना होगा अर्थात।
यदि संपत्ति के नवीनीकरण के लिए 20,000 की आवश्यकता है और घर की कीमत 130,000 है, तो इसका मतलब है कि आपको संपत्ति लगभग 80,000 में खरीदनी होगी। इस तरह आप अधिक कमाई के लिए पुनर्वित्त आदि कर सकते हैं।
सौभाग्य है।
सुनिश्चित नहीं हैं कि आप किसी एक संपत्ति को पुनर्वित्त कर सकते हैं
जहां तक मैं समझता हूं, केवल आपकी दो संपत्तियों से पुनर्वित्त प्राप्त करना संभव है।
इसलिए ऐसी स्थिति में इसे भी ध्यान में रखा जाना चाहिए और लंबे समय तक धारण करने की योजना बनाई जानी चाहिए
मैं व्यक्तिगत रूप से यह भी नहीं सोचता कि ब्याज दर अपने आप में मायने रखती है।
लेकिन केवल सौदे की समग्र गणना के भाग के रूप में।
क्या मायने रखता है कि भुगतान कितना है
मासिक, और आपने सौदे में छोड़ी गई कुल नकदी की तुलना में उचित लाभ के रूप में कितना छोड़ा है।
ऐसा नहीं लगता कि सौदे की संख्या का कोई मतलब है.. यदि आप किराये पर लेना चाहते हैं, तो बिना वित्तपोषण के बेहतर है जब तक कि आपके पास 5% के आसपास सस्ता वित्तपोषण न हो। इसमें कोई संदेह नहीं है कि अटलांटा में बाजार ने महत्वपूर्ण मूल्य वृद्धि का अनुभव किया है जो किराए में वृद्धि से समर्थित नहीं हैं ताकि किराए से निकासी प्रभावित हुई हो। साथ ही, महत्वपूर्ण परिमाण के रिटर्न वाले लेनदेन के लिए बहुत सारे नए अवसर पैदा हुए हैं!
आपको कम से कम 10 कैप की जरूरत है। यदि आप पुनर्वित्त की योजना बना रहे हैं, 150 और उत्तर की अधिक महंगी संपत्ति की तलाश करें तो आप 1200 और उससे अधिक किराए पर ले सकते हैं।
कोई अच्छी संपत्ति नहीं है, मैं वापस आ रहा हूं, एक नए निवेशक के लिए 150 से कम के लिए कोई अच्छी संपत्ति नहीं है (मुझे लगता है कि वहां हैं, लेकिन यह सुपर पेशेवरों के लिए है जो एक अवसर ढूंढते हैं)
7 प्रतिशत पर बंधक आपके रिटर्न को काफी हद तक समाप्त कर देता है। और जैसा कि ऊपर कहा गया था, अटलांटा में $100k की संपत्तियां कमजोर क्षेत्रों में हैं = अधिक जोखिम। मेरी राय में, अटलांटा में अच्छे निवेश के लिए शुरुआती बिंदु $180k-$200k क्षेत्र में होना चाहिए
मुझे लगता है कि अटलांटा में संख्या अब अच्छी नहीं है। अटलांटा में तीन साल के बाद मैंने व्यायाम करने का फैसला किया। अटलांटा में आज जो घर एक लाख से ऊपर जाते हैं, वे ऐसी आबादी वाले खराब क्षेत्रों में हैं जिनके पास नियमित और स्थिर आय नहीं है। परिणाम बहुत सारे बदलते किरायेदार हैं।
आप 5 प्रतिशत की सीमा के साथ एक संपत्ति खरीदते हैं और 70 की ब्याज दर पर आक्रामक रूप से 7 प्रतिशत का लाभ उठाते हैं। आप कैसे लाभ चाहते हैं?
आप कौन से नंबर प्राप्त करना चाह रहे हैं?
ऐसा लगता है कि पुनर्वित्त गेम में प्रवेश करने के लिए आपके निवेश की तुलना में यह पर्याप्त किराया नहीं है।
जब आप बीआरआरआरआर करते हैं तो आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आखिरकार आपके खर्च में। और बंधक के बाद। आपके पास अभी भी अतिरिक्त महीने में कम से कम $300 शेष हैं।