#יזמחהשבוי #עבורשני #פוסט3 #דניביתאור 2008 के संकट से सबक सबसे पहले इस बात पर जोर दिया जाना चाहिए कि इसका नाम ...
सबसे पहले, इस बात पर जोर दिया जाना चाहिए कि 2008 के संकट के दौरान जो हुआ वह जरूरी नहीं कि इन दिनों सच हो। एक अलग तरह के संकट में फंस गया हूं जो पहले कभी नहीं देखा गया.
हालाँकि, संकट हमेशा सीखने, व्यक्तिगत विकास, सबक सीखने और भविष्य के लिए निर्णय लेने की प्रक्रिया में सुधार करने का अवसर होता है। संकट एक प्रकार का प्रयास परीक्षण है और हमारे निवेश और हमारी रणनीति को एक निश्चित प्रकार के भार के तहत डालता है और हमें दिखाता है कि हमारे आर्थिक निर्णय भार परीक्षण पर खरे उतरते हैं या नहीं।
माना कि, 2008 के संकट से मेरे पास बहुत सारे निष्कर्ष थे, व्यक्तिगत स्तर पर, व्यावसायिक स्तर पर, साथ ही निवेश से संबंधित हर चीज में और भी बहुत कुछ, लेकिन मैं निवेश के संदर्भ में मुख्य निष्कर्षों पर ध्यान केंद्रित करूंगा।
अधिकतम उत्तोलन
यह मानते हुए कि खरीदारी बंधक के साथ की गई है।
2008 के संकट से पहले संयुक्त राज्य अमेरिका में मानसिकता यह थी कि रियल एस्टेट बढ़ना बंद नहीं होता है, इसलिए स्पष्ट निष्कर्ष यह है कि जितनी संभव हो उतनी संपत्तियां खरीदी जाएं और ऐसा करने के लिए जितना संभव हो सके व्यक्तिगत पूंजी का लाभ उठाया जाए। इसका मतलब यह है कि उस समय 5% या 10% इक्विटी वाले बंधक बहुत आम थे। निहितार्थ यह है कि इतने कम स्व-वित्तपोषण के साथ इतने उच्च बंधक के संयोजन से संपत्तियां सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न नहीं करेंगी, जिसका अर्थ है कि संपत्ति द्वारा उत्पन्न नकदी प्रवाह नकारात्मक होगा, हालांकि नाटकीय रूप से नकारात्मक नहीं, $100 और $400 के बीच प्रति माह प्रति माह नकारात्मक प्रवाह संपत्ति।
यदि हम उदाहरण के लिए उस संपत्ति को लेते हैं जो हर महीने $300 या प्रति वर्ष $3600 (कर से पहले) का औसत नकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है, लेकिन साथ ही, इस संपत्ति का मूल्य प्रति वर्ष $15 बढ़ जाता है, तो हम इसके लाभ को अच्छी तरह से समझ सकते हैं। नकारात्मक नकदी प्रवाह लेना। समस्या यह है कि जब तक निवेशक अपनी व्यक्तिगत आय से नकारात्मक प्रवाह को कवर कर सकता है, उसे कोई समस्या नहीं होगी।
समस्या कब उत्पन्न हुई? जैसे ही आय का स्रोत, जिसका उपयोग संपत्ति में पैसा लगाने के लिए किया जाता था, क्षतिग्रस्त हो जाता है (जैसे नौकरी, छंटनी, आदि)। हो सकता है कि $300 प्रति माह बहुत सारा पैसा न लगे, लेकिन जब तक एक या दो संपत्तियाँ हैं, यह कोई समस्या नहीं हो सकती है। लेकिन अगर ऐसी 20 या 30 संपत्तियां हैं और साथ ही आजीविका प्रभावित होती है - तो इसका सीधा असर संपत्तियों के पोर्टफोलियो पर पड़ता है।
निष्कर्ष: कम संख्या में घर खरीदें, इतनी इक्विटी लगाएं कि प्रत्येक संपत्ति एक सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करे, और वास्तव में संपत्ति अपने मालिक से स्वतंत्र और स्वतंत्र है - यानी, ऐसी स्थिति से बचने के लिए जहां संपत्ति के मालिक को मासिक आधार पर संपत्ति में पैसा डालें।
नोट: कुछ लोग इन पंक्तियों को पढ़कर मन ही मन कहते हैं, "जाहिर है, ऐसा कैसे हो सकता है कि कोई इतने गैर-जिम्मेदाराना तरीके से निवेश करे" आदि। लेकिन आपको कुछ बातें याद रखनी होंगी. पहला, एक आशावादी मानसिकता थी जिसके कारण इस प्रकार के कदम उठाए गए। दूसरा, आज भी यदि आप उन रियल एस्टेट निवेशकों के आचरण को देखें जो पिछले संकट से नहीं गुजरे थे, तो आप काफी हद तक शालीनता और उच्च आत्मविश्वास का व्यवहार देखते हैं जो ऐसे निर्णयों की ओर ले जाता है जो हमेशा उस पर ध्यान नहीं देते हैं। क्षितिज पर संकट है. एक इज़राइली जिसने 10 साल पहले निवेश करना शुरू किया और सफलता का अनुभव किया, उसे ऐसा लगता है मानो उसने सिस्टम में सेंध लगा ली है क्योंकि पिछले दस वर्षों में उसने भारी अप्रत्याशित लाभ का आनंद लिया है। इस भावना के साथ वह गलतियों, दुर्घटनाओं और विभिन्न निर्णयों की भरपाई कर सकती थी। दूसरे शब्दों में, यह बहुत संभव है कि प्रतिकूल स्थिति नियोजित लाभ का 30 प्रतिशत कम कर दे लेकिन फिर भी अच्छा लाभ छोड़ जाए।
उबाऊ गुण
दूसरा निष्कर्ष संभवतः सबसे उबाऊ संपत्तियों में निवेश करना था। और एक ऐसे फॉर्मूले के अनुसार काम करें जो इन परिसंपत्तियों की पहचान सुनिश्चित करता हो। मेरी दुनिया में, उबाऊ संपत्तियों की विशेषता इस प्रकार है: एक बड़े मेट्रो के उपनगरों में एक चेक (पृथक घर) में, यानी डेढ़ मिलियन से अधिक लोगों का मेट्रो, न केवल कई बड़े लोगों की उपस्थिति वाला मेट्रो नियोक्ताओं के साथ-साथ ऐसे व्यवसाय भी जो विभिन्न और विविध उद्योगों का प्रतिनिधित्व करते हैं, मध्यम वर्ग के पड़ोस में अच्छे स्कूलों के साथ, मांग वाले क्षेत्रों में, उन देशों में जहां कानून किरायेदार के बजाय संपत्ति के मालिक का पक्ष लेते हैं और उन देशों में जो मजबूत सकारात्मक आप्रवासन दिखाते हैं।
मैं एक ऐसे मेट्रो का उदाहरण दूंगा जो लगभग पूरी तरह से इन मापदंडों को पूरा करता है और फिर भी अपने पूरे करियर के दौरान मैंने इससे परहेज किया - लास वेगास। उपरोक्त फॉर्मूले के अनुसार लास वेगास लगभग हर कसौटी पर खरा उतरता है। एकमात्र कमी नियोक्ताओं के प्रकार में विविधता की है। यह नहीं कहा जा सकता कि वेगास में कोई बड़े नियोक्ता नहीं हैं, लेकिन वे सभी, लगभग बिना किसी अपवाद के, एक उद्योग - मनोरंजन उद्योग का प्रतिनिधित्व करते हैं। दुर्भाग्य से और जाहिर तौर पर वेगास इन दिनों एक तरह का भुतहा शहर है। यानी, जहां तक मेरा सवाल है, केवल नियोक्ताओं की औद्योगिक विविधता की कमी ने मुझे वेगास में निवेश करने से एक दशक से अधिक समय तक रोका। और मैं अच्छी तरह से जानता हूं कि वेगास में निवेश करने वाले बहुत से लोगों ने बहुत पैसा भी कमाया है। लेकिन आपको हमेशा याद रखना चाहिए कि सब कुछ निवेश रणनीति पर वापस आता है। मेरी निवेश रणनीति, जिसे मैं उन रियल एस्टेट निवेशकों के साथ आगे बढ़ाता हूं जिनके साथ मैं काम करता हूं, खरीदने और कई वर्षों तक रखने की है, मतलब कम से कम पांच साल लेकिन संभवतः दस साल से अधिक। और इसलिए वेगास जैसा क्षेत्र इस रणनीति पर अच्छी प्रतिक्रिया नहीं देता है।
अल्पकालिक किराये (आईआर बी एंड बी)
अपने पूरे करियर के दौरान मैंने इसी दिशा में देखा। जब भी मैं किसी नए निवेश चैनल की दिशा को देखता हूं, मैं हमेशा इसे एक बार की चीज के रूप में नहीं देखता हूं, बल्कि यह देखता हूं कि क्या मैं इससे एक संगठित निवेश योजना बना सकता हूं। लगभग छह महीने पहले, यहां कंपनी में, हमने एक अधिक गहन कदम उठाया, जिसमें उन संपत्तियों में निवेश के पूरे मुद्दे की जांच की गई जो आईआर बी एंड बी जैसे अल्पकालिक किराये के लिए उपयुक्त हैं। निष्कर्ष यह नहीं था कि इसमें जाया जाए। नहीं, मैंने इस प्रकार का कोई संकट नहीं देखा है जो इस श्रेणी को इतना प्रभावित करेगा। मैं मुख्य रूप से स्थानीय विनियमन की अस्थिरता से परेशान था। मैंने कई शहर देखे हैं जिन्होंने अल्पकालिक किराये की अनुमति देने का फैसला किया और फिर वापस चले गए निर्णय पर और मैं सबसे अधिक चकित था कि इतने वर्षों के बाद भी B&B इस समस्या का समाधान नहीं कर रहा था। आज मैं Air B&B को एक प्रकार के बोनस के रूप में देखता हूं, जिसका अर्थ है कि मैं इन और अन्य कारणों से छोटी अवधि के लिए कुछ कर सकता हूं लेकिन दीर्घकालिक समाधान नहीं.
ख़राब निवेश की पहचान कैसे करें: मेरे अंगूठे का नियम हमेशा से रहा है - यदि कोई निवेश प्रकार रोमांचक, रोमांचक, अच्छा लगता है - तो यह उबाऊ निवेश नहीं है। उदाहरण के लिए, छात्रों के लिए आवासीय समूहों के बारे में मुझसे बात करने के लिए आने वाला कोई व्यक्ति मुझे उबाऊ लगता है, और आज तक मैंने इसे टाल दिया है।
क्या मेरा सत्य ही एकमात्र सत्य है?
मैं हां कहना चाहूंगा लेकिन यह गलत होगा।' हममें से प्रत्येक को यह तय करना होगा कि एक रियल एस्टेट निवेशक के रूप में उसके लिए क्या सही है। हममें से प्रत्येक के पास मूल्यों का एक समूह है और हमारी अपनी व्यक्तिगत सच्चाई और वित्तीय स्थिति है। जो मेरे लिए सच है जरूरी नहीं कि वह आपके लिए भी सच हो। इसलिए, यह संभव है कि जिस प्रकार के निवेश के बारे में मैं बात कर रहा हूं वह हर किसी के लिए उपयुक्त नहीं है और यह बिल्कुल ठीक है।
अगर कोई एक चीज है जिसने पिछले संकट के बाद से मुझे यह निर्णय लेने में मार्गदर्शन किया है कि कहां निवेश करना है और कैसे प्रभाव डालना है, तो यह निर्णय लेने का शुरुआती बिंदु है। मेरा शुरुआती बिंदु था और अब भी है "अगले संकट से बचने के लिए क्षेत्र या संपत्ति की क्या संभावना है?" मुझे इसमें कोई संदेह नहीं है कि यह एक ऐसा प्रश्न है जो डर से उत्पन्न होता है। लेकिन यह प्रश्न उस निवेश की सुरक्षा के लिए पूछा गया है जो मैं या मेरा कोई ग्राहक करने वाला है।
और यहां मैं यह प्रश्न आपके सामने खोलना चाहता हूं - रणनीतिक स्तर पर निवेश के संबंध में आप स्वयं से क्या प्रश्न पूछते हैं? यानी, संपत्ति की आयु/आकार कम दिलचस्प है, एक अपार्टमेंट के लिए एनआईएस क्या है और रिटर्न क्या है, लेकिन निर्णय लेने के लिए पैरामीटर क्या हैं? यदि आपके पास कोई नहीं है - यह भी ठीक है - बस साझा करें , और यदि पैरामीटर ऐसा व्यवसाय/कंपनी चुनना है जो विश्वसनीय लगता है - तो यह भी ठीक है।
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