सप्ताह के उद्यमी Yossi Golan # इसराइल में 3 भूमि भूमि - जोखिम ...

सप्ताह के उद्यमी योसी गोलान # पोस्ट 3
इज़राइल में भूमि - जोखिम प्रबंधन
पिछली पोस्ट में हमने अमेरिका में नए भूमि निर्माण के मुद्दे का विश्लेषण किया था और भूमि अधिग्रहण पर निर्णय लेने की प्रक्रिया में जांच के लिए आवश्यक मुद्दों की एक सूची विस्तृत की थी।
लेकिन पवित्र भूमि में क्या हो रहा है?
संक्षेप में उत्तर - अमेरिका से भी अधिक जटिल और चुनौतीपूर्ण।
यह पोस्ट कृषि भूमि की दुनिया के लिए अद्वितीय है।
चलो शुरू करो।
निर्माण के लिए पिघली हुई और स्वीकृत भूमि, कृषि भूमि के विपरीत, बहुत कम जोखिम वाली होती है, लेकिन उद्यमशीलता का लाभ भी कम होता है।
इसलिए, हम कृषि भूमि, उसमें निहित विशाल उद्यमशीलता लाभ और जोखिमों से निपटेंगे।
कई निवेशक इज़राइल में कृषि भूमि खरीदना चाहते हैं।
निवेश का उद्देश्य - भूमि के पदनाम में परिवर्तन के परिणामस्वरूप उसके मूल्य में वृद्धि के परिणामस्वरूप निष्क्रिय भविष्य का लाभ पैदा करना है।
कुछ निवेशक इज़राइल में विदेश और इज़राइल में रियल एस्टेट निवेश के बीच जोखिम फैलाने के इरादे से ऐसा करना चाहते हैं, और उनमें से अधिकांश ऐसी संपत्ति खरीदने की इच्छा से हैं जो इज़राइल में बढ़ती रियल एस्टेट कीमतों से जुड़ी है।
यह शुरू से ही कहा गया है - महत्वपूर्ण कदम, जिसका भूमि के मूल्य पर सबसे अधिक प्रभाव पड़ता है - यहां निर्माण के लिए पिघलना चरण का पूरा होना है।
आइए एक पल के लिए इस अवधारणा को समझाएँ:
विगलन/पदनाम परिवर्तन की प्रक्रिया - का अर्थ है भूमि के पदनाम को उस भूमि से बदलना जो निर्माण के लिए स्वीकृत नहीं है, मान लें कि कृषि भूमि को निजी/संतृप्त/वाणिज्यिक निर्माण आदि के लिए निर्दिष्ट भूमि में बदलना।
जब हम उस भूमि की खरीद पर विचार करते हैं जो निर्माण के लिए नहीं है, तो हमें बड़ी संख्या में विचारों पर विचार करना चाहिए, जिनमें से सबसे महत्वपूर्ण पदनाम बदलने की प्रक्रिया के अंत तक की समयावधि है।
यानी, वह समयावधि जो तब तक बीत जाएगी जब तक हम अपने निवेश में मूल्य में वृद्धि नहीं देखेंगे।
यह स्पष्ट है कि प्रक्रिया जितनी लंबी होगी, निवेश उतना ही कम आकर्षक होगा।
आइए यथार्थवादी संख्याओं को स्पष्ट करने के लिए एक उदाहरण लें:
कृषि भूमि वर्तमान में होदेश में एक उत्कृष्ट स्थान पर लगभग NIS 300,000 में बेची जाती है। पिघली हुई इस भूमि का मूल्य NIS 1,000,000 है। मान लीजिए कि प्रशंसा कर और खर्चों के बाद NIS 500,000 का लाभ रहता है।
और यहां समय का आयाम आता है - यदि विगलन प्रक्रिया 5 साल तक चलती है, तो एनआईएस 100,000 का वार्षिक लाभ पैदा होगा, जो लगभग 33% का वार्षिक रिटर्न है।
हालाँकि, यदि पिघलने की प्रक्रिया में 25 साल लगते हैं, तो एनआईएस 20,000 का वार्षिक लाभ उत्पन्न होगा, जो लगभग 6.6% का वार्षिक रिटर्न है (और व्यवहार में इससे भी कम अगर हम मुद्रास्फीति और ब्याज-असर वाले मुद्दों पर विचार करते हैं)।
जबकि केस ए एक अच्छा सौदा है, यह स्पष्ट है कि केस बी में यह आर्थिक-उद्यमशील नहीं है, मामलों के बीच एकमात्र अंतर उपयोग प्रक्रिया में सुधार/परिवर्तन की अवधि है।
यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए कि अधिकांश निवेशक पिघलने पर जमीन नहीं बेचते हैं और तेल कूपन में कटौती नहीं करते हैं, बल्कि कई बार मुनाफा बढ़ाने के लिए क्रय समूहों के हिस्से के रूप में उद्यमिता का निर्माण जारी रखते हैं।
तो आप डेकेयर कर कटौती का दावा कैसे शुरू करें?
उत्तर - यह दुनिया बहुत जटिल है और स्थानीय समिति से लेकर जिला समिति की स्थिति तक, कार्यक्रम को बढ़ावा देने में उद्यमी की क्षमताओं और अर्थव्यवस्था की स्थिति तक कई चर पर निर्भर करती है।
इस पोस्ट में हम उस प्रक्रिया के सबसे प्रभावशाली तत्वों को जानने का प्रयास करेंगे जब हम एक बुद्धिमान आर्थिक निर्णय लेते हैं।
स्पष्टीकरण निम्नलिखित उदाहरण में आएगा।
कुछ साल पहले, एक दोस्त मेरे पास आया और एक भूमि सौदे पर मेरी राय मांगी, जिससे उसे इज़राइल के एक शहर में आवास इकाई का अधिकार मिल सके। उसने मुझसे संपर्क किया क्योंकि वह जानता था कि उपयोग में बदलाव वाली भूमि मेरी विशेषता है।
मुझे यह दिखाने के इरादे से कि बातचीत कितनी सफल रही, उन्होंने मुझे बताया कि परियोजना की 200 इकाइयों में से लगभग 190 इकाइयाँ बिक चुकी हैं।
इसके अलावा, उन्होंने मुझे दिखाया कि जबकि एक यूनिट बेची जाने वाली औसत कीमत NIS 300,000 है, उन्होंने डेवलपर के साथ बातचीत में कुशलतापूर्वक कीमत घटाकर केवल NIS 270,000 कर दी। बाजार मूल्य से 10% कम.
मेरी पहली प्रतिक्रिया यह थी कि इस मामले पर उन्हें सलाह देना मेरी जिम्मेदारी नहीं होगी, क्योंकि मैं उस शहर को नहीं जानता जहां जमीन स्थित है, न ही शहर के निर्माण की योजनाएं, न ही शहर के कारीगर, न ही स्थानीय बारीकियां, न ही योजना को आगे बढ़ाने और अस्वीकार करने के लिए काम करने वाली ताकतें और न ही भौतिक विवरण। बहुत अधिक।
हालाँकि, यह एक दोस्त है.

फेसबुक पर संयुक्त राज्य रियल एस्टेट फोरम में मूल पोस्ट से लिंक - एक डेस्कटॉप कंप्यूटर पर काम करता है

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