엑셀과 자기관리의 경이로움

#이즈마샤부오 셸리 노암 #post5

특히 이제 막 시작한 사람들에게 소셜 미디어를 돌아다니는 것은 부동산 세계에 입문하는 모든 사람이 매년 수십만 달러는 아니더라도 수만 달러를 소극적 소득으로 벌게 될 것이라는 착각을 불러일으킵니다.

따라서 매우 수익성이 높은 거래가 있다는 것은 사실이고 이것이 우리 모두가 부동산 세계에 들어간 이유입니다. 그러나 덜 성공적인 거래도 있다는 것은 분명합니다. 덜 이야기되고 Excel에서 훌륭해 보이더라도 현실은 숫자를 결정하는 현실이다.

최근 몇 년간 저희가 진행한 두 건의 샘플 거래를 공유하고 싶습니다. 하나는 처음부터 성공했고, 다른 하나는 약 1년 동안 손실을 본 거래였다가 관리 회사를 해고하고 자체 관리로 전환한 후, 수익성 있는 거래가 되었습니다.

첫날부터 성공적인 임대 거래:

2021년 중반에 우리는 파트너와 함께 South Milwaukee의 훌륭한 동네에 있는 듀플렉스를 구입했습니다.

해당 부동산에는 기초 문제가 있어 다른 구매자들이 구매를 꺼렸습니다.

검사를 하고 계약자를 보내 개조에 대한 자세한 견적을 받은 후에 기초 수리 비용이 15,000달러라는 사실이 밝혀졌습니다.

이것이 상당한 비용이라는 것은 의심할 여지가 없지만 기초 문제를 제외하면 집의 상태는 양호했고 우리가 받은 총 개조 비용은 $27,000였습니다.

우리는 집을 구입하기로 결정하고 약 한 달 반 동안 개조를 했고, 관리회사에서 부동산을 광고한 직후에 그 부동산에 2년 넘게 거주하고 있는 좋은 임차인을 찾았지만 그들로부터 소식을 거의 듣지 못했습니다. 아주 사소한 수리를 위해.

앞서 언급한 거래는 Excel과 일치했을 뿐만 아니라 우리를 즐겁게 놀라게 했습니다.

거래 건수:

마감 비용을 포함한 구매 - $81,000

총 개조: $27,000

이 부동산은 개조 이후 총 $1,700에 임대되었습니다(평균 월 순 $1050, 세전 순수익 12%).

2023년에 이 부동산의 가치는 $155,000였습니다.

처음에는 부실하게 시작했지만 자기 관리를 통해 훌륭한 거래가 된 임대 거래:

2021년 초에 우리는 오하이오주 톨레도에서 패키지 거래로 5개 유닛을 구매했습니다.

3개 유닛은 개조되어 약간의 작업이 필요했고 2개 유닛은 개조가 필요했습니다.

리모델링 비용은 32,000원 ​​입니다.

2개 유닛은 $700에 임대되었고 다른 유닛은 $600에 임대되었습니다. 나머지 두 유닛은 비어 있었습니다.

그러나 저희 부동산을 관리해준 관리회사가 속도를 내지 않아 빈 유닛을 점유하는 데 2~3개월이 걸렸고, 점유 후에도 수리가 필요한지 두고 관리회사와 임차인 사이에 갈등이 생겼습니다. 몇 달 후 우리는 두 가구의 세입자를 바꿨습니다.

말할 필요도 없이, 새 세입자가 들어올 때마다(6개월 거주 후) 관리 회사는 우리에게 한 달치 임대료의 추가 "임차인 설치비"를 청구했고 우리는 또한 해당 유닛에 대한 작은 개조 작업을 수행해야 했습니다.

또한, 매월 말 월간보고서를 통해 관리회사가 우리가 인지하지 못한 많은 수리를 1회당 수백달러의 불합리한 가격에 실시하였고, 재량권을 행사하지 않고 허용되지 않는 시간에 전문가를 파견한 사실도 알게 되었습니다. , 그래서 전문가의 방문에 대해서만 한 달에 수백 달러가 청구되는 경우도 있었습니다.

관리 회사를 통해 약 1년 동안 관리를 했으나 수익이 거의 0에 가까운 결과를 얻은 후, 우리는 스스로 책임을 지고 부동산 관리를 시작하기로 결정했습니다.

우리는 비어 있던 두 유닛을 다시 시장에 내놓았고, 제때에 돈을 지불하고 유닛을 유지하는 훌륭한 임차인을 찾았고, 700개 유닛에 대한 임대료는 월 순 $2200에서 월 $3 순으로 세 번 인상되었습니다!!

거래 건수:

마감 비용을 포함한 구매 - $121,000

총 개조: $32,000

자산 관리 회사가 자산을 관리한 첫 해에 해당 자산은 월 평균 총액 $1600, 순수익 약 $700(세전 수익률 5%, 대부분의 기간 및 특정 달 동안 3개 유닛만 임대됨) 단 2).

우리가 부동산 관리를 시작한 두 번째 해에 모든 유닛이 임대되었고 부동산의 총 수익은 월 $3,400, 순 평균 약 $2,200(세전 수익 17%)이었습니다.

2023년에 180,000개 유닛의 가치는 $XNUMX였습니다.

자기 관리의 장점과 단점:

위의 예는 최종 수익을 계산하는 데 있어 자체 관리가 얼마나 중요한지 보여줍니다.

물론 자체 관리에는 더 많은 작업이 필요합니다. 유닛 광고, 적합한 임차인 찾기, 때때로 밤늦게 유지 관리에 관한 전화 받기, 무보수 임차인 퇴거와 같은 덜 유쾌한 프로세스를 독립적으로 처리하는 것 등이 있습니다.

그러나 금전적 수익과 수익의 실질적인 변화를 넘어서, 자체 관리를 통해 사물에 대한 통제와 임차인과의 직접적인 의사소통이 가능해지며, 이는 월말에 예상치 못한 일이 발생하는 것을 방지하고 임차인 측에서 임대 계약을 유지해야 하는 의무를 발생시키는 경우가 많습니다. 재산.

물론 유지 관리 문제를 처리하고 필요한 사항을 도와줄 전문적이고 가용성 있는 팀을 보유하는 것이 중요합니다. 수년에 걸쳐 우리는 투자하는 각 도시에서 이러한 팀을 구성해 왔습니다.

물론 좋은 운용사도 있고 우리 자산의 일부와 투자자의 자산은 성실하게 업무를 수행하는 운용사에 의해 관리되고 있으며 어떤 경우에도 자기 관리는 소극적 소득에 관심이 있는 사람들에게는 실제로 적합하지 않습니다. 활성 소득

자기관리로의 전환을 고려하고 계신 분들은 언제든지 상담을 환영합니다.