תשואה מובטחת בנדל"ן – כל מה שצריך לדעתאהלן חברים, ממשיך בפוסטים עם טיפים וה…
תשואה מובטחת בנדל"ן – כל מה שצריך לדעת
אהלן חברים, ממשיך בפוסטים עם טיפים והמלצות למשקיעים, והיום אתייחס לאחד ההיבטים הכי נפוצים בשיווק בנדל"ן – תשואה מובטחת. אסביר מה הרקע להבטחות התשואה ומה צריך לעניין אותנו כמשקיעים בהקשר לכך.
קודם כל, מה זו תשואה מובטחת? תשואה מובטחת היא אלמנט שיווקי בעסקת השקעה בנדל"ן. היא מאפשרת למוכר, ליזם או למשווק להצליח למכור את הנכס או את ההשקעה במחיר שהוא מעוניין תוך חלוקת סיכונים עם הקונה. במקום שהקונה ייקח את כל הסיכונים בנכס על עצמו, המוכר לוקח חלק מהסיכונים עליו, וכך מצליח למכור את הנכס במחיר שהוא מעוניין בו.
במילים אחרות, הקונה מקבל הבטחה לתשואה, מה שמפחית עבורו לכאורה את סיכוני ההשקעה. אך אין מתנות חינם – הוא משלם על הבטחת התשואה הזאת, באמצעות כך שהמחיר שהוא משלם על הנכס גבוה יותר מאשר ללא הבטחת התשואה. כלומר הקונה משלם על חלוקת הסיכונים הזאת.
הערת אגב חשובה – לפעמים משווקים ויזמים מנפחים את שווי הנכס ומבטיחים באמצעות ההפרש את התשואה של הקונה. זו כבר עשויה להיות נוכלות ממש, במיוחד כאשר הנכס משווק לרוכש במחיר שמשקף את שוויו ההוגן. לכן, צריך לשים לב היטב לבדיקת הנכס (כמפורט מטה) בעסקאות מסוג זה.
אז הבנו שהבטחת התשואה היא אלמנט שיווקי, שנועד להבטיח את מכירת הנכס במחיר שמעוניינים למכור אותו, תוך חלוקת סיכונים. אבל כשחושבים על זה לעומק יותר, מבינים שהבטחת תשואה היא למעשה יצירת שני חוזים נפרדים – החוזה הראשון הוא חוזה המכר של הנכס או חוזה ההשקעה, והחוזה השני הוא חוזה ההבטחה.
חוזה ההבטחה הוא למעשה חוזה נספח, חוזה נפרד לגמרי, שבין הקונה, מקבל ההבטחה לבין נותן ההבטחה (שלאו דווקא חייב להיות היזם או המשווק, אלא יכול להיות גם צד שלישי כלשהו שמבטיח מציאת שוכרים למשל).
וכמשמסתכלים על זה בצורה זו, מבינים שחוזה ההבטחה הוא למעשה חוזה הלוואה. ואז, כשבאים לבחון את ההשקעה כאשר יש תשואה מובטחת צריך לבדוק את שתי ההשקעות שיש כאן. השקעה אחת היא ההשקעה הישירה בנכס, וההשקעה השניה היא בהלוואה שנותנים למי שמבטיח את התשואה.
קודם כל בודקים את ההשקעה הראשונה, שהיא בנכס או בהשקעה עצמה – בודקים שהנכס נמכר בשוויו ההוגן, שהוא לא נופח רק מעצם הצורך להבטיח את ההשקעה, שהמודל העסקי עולה בקנה אחד עם המציאות, ואת כל הבדיקות הרגילות שצריך לבצע כשנכנסים להשקעות.
ואיך בודקים את ההשקעה השניה – ההבטחה? בודקים בדיוק כמו שבודקים הלוואה. בודקים את הלווה (מי שנותנים לו את ההלוואה, כלומר מי שמבטיח לנו את התשואה), בודקים את יכולת הפירעון וההחזר שלו, בודקים את הביטחונות שהוא מסוגל להעמיד, בודקים מה המקורות שלו, בודקים האם המודל שלו נשען על נתונים סבירים או לא, וכו'. מדובר בהתחייבות והלוואה לכל דבר ועניין, וצריך לכן לבדוק אותה באותו אופן.
בשורה התחתונה – הבטחת תשואה בנדל"ן היא למעשה אקט שיווקי בין המבטיח למשקיע. ההבטחה הזאת יוצרת שני חוזים נפרדים – חוזה ההשקעה וחוזה ההבטחה. יש לבדוק את שני החוזים האלה לעומק, ולוודא ששתיהן השקעות נבונות וראויות.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
היחידים שיכולים להבטיח תשואה הם בנקים וממשלות וגם זה לא תמיד.
לרוב זה כך – כשהתשואה מובטחת – הקרן בסיכון 😛
אין מונח כזה תשואה מובטחת בנדל״ן. כי תשואה זה דבר שהוא לא משהו צפוי ולכן לא יכולים להבטיח. מי שלא מבין את בתחום וזה מה שמספרים לו רצוי שיעשה קצת שיעורי בית.