מגמות בשוק הנדל”ן שתוכלו לעקוב אחריהן

העליתי כמה מחקרים עדכניים על שוק הנדל”ן ברמה הלאומית, המדינתית ואזור האגמים. הנה כמה מקווי המגמה שיש לעקוב אחריהם:
• מכירות הבתים בארה”ב רשמו את הירידה החודשית ה-12 ברציפות כאשר אינפלציית מחירי הבתים מתקררת באיטיות.
• בינואר, מכירות הבתים הקיימים בארה”ב ירדו לרמה הנמוכה ביותר מזה יותר מ-12 שנים. זוהו הקטע הארוך ביותר מאז 1999. החדשות הטובות הן שמחיר הירידה מואט.
• מכירה חוזרת של בתים בארה”ב, המהווה את הנתח הגדול ביותר ממכירות הדיור בארה”ב, צנחו בינואר ב-36.9% בהשוואה לשנה.
• בניו המפשייר, יש כרגע רק 887 בתים צמודי קרקע למכירה. זכור כי ישנם כ-6,571 מתווכים במדינה, ורמות המלאי נמוכות ביותר. הבית במחיר הנמוך ביותר (מחנה קוטג’ים) הוא 30,000 דולר למחנה בשטח של 605 רגל מרובע על קרקע חכורה עם ג’אד פונד בחצר האחורית שלו בקלארקסוויל. הבית במחיר הגבוה ביותר של 19.3 מיליון דולר כולל 14,524 רגל מרובע עם 45 דונם, בית הארחה תואם, ומספר רב של אסמים, כולל חוות רני מדי ההיסטורית בצפון המפטון. אני זוכר את מוצרי החלב של החווה בשנותיי הראשונות כשביליתי בקיץ בצפון המפטון.
• באזור האגמים (המורכב מ-25 עיירות וערים), יש רק 159 בתים צמודי קרקע למכירה, ובאזור האגמים יש כ-950 מתווכים. הנכס במחיר הנמוך ביותר הוא 60,000 דולר בפרנקלין, המורכב מבית עם שלושה חדרי שינה, חדר רחצה אחד, 1,400 רגל מרובע על 0.04 דונם. המחיר הגבוה ביותר הוא 14.9 מיליון דולר, הכולל שמונה חדרי שינה, שמונה אמבטיות ו-6,789 רגל מרובע על 1.76 דונם עם 320 רגל של חוף על אגם וויניפסוקי בוולפבורו.
• מחיר הרישום החציוני עבור בית פרטי באזור האגמים כיום הוא 640,000 דולר. מספר זה מוטה גבוה יותר מכיוון שבתים על קו המים כלולים.
• בניו המפשייר, מאז 1998, המספר הגדול ביותר של בתים שנמכרו היה ב-2020, עם 18,474 בתים שנמכרו. המספר הנמוך ביותר היה ב-2008, עם 10,208 שנמכרו. בשנת 2022 נמכרו 14,456 בתים. בשנת 1998 עמד מחיר המכירה החציוני על 127,500 דולר, ובשנת 2022 עמד מחיר המכירה החציוני על 440,000 דולר. מכירות יחידות ירדו במהלך שלוש השנים האחרונות; עם זאת, מחירי המכירה עלו ב-11.7% ב-2020, ב-17.9% ב-2021 וב-11.4% ב-2022.
• במחוז בלקנאפ מאז 1998, המספר הגדול ביותר של בתים שנמכרו היה ב-2004, עם 1,537 נמכרים. הנמוך ביותר היה ב-2008, עם 597 נמכרים. בשנת 2022 נמכרו 944 בתים. בשנת 1998 עמד מחיר המכירה החציוני על 97,000 דולר בלבד, ובשנת 2022 עלה מחיר המכירה החציוני ל-425,000 דולר. קשה להאמין, אבל אפילו יותר גרוע אם אגיד לך מה היה מחיר המכירה החציוני ב-1976 כשהתחלתי בנדל”ן. במהלך 2021 ו-2022 ירדו מכירות היחידות; עם זאת, מחירי המכירה עלו ב-15.25% ב-2020, ב-21% ב-2021 וב-14.7% ב-2022. האם העליות הללו בנות קיימא ברמות האלה? ברור שלא.
• במחוז בלקנאפ בינואר, היו 28 מכירות חד-משפחתיות שנסגרו בהשוואה ל-64 בינואר 2022, ירידה של 56.3%. מחיר המכירה החציוני לינואר היה 320,000 דולר בהשוואה ל-368,500 דולר בינואר 2022, ירידה של 13.2%. נפח המכירות ירד ב-54.5%, והימים בשוק עלו ב-100%. עם זאת, המכירות הממתינות עלו ב-12.5%.
• ריבית המשכנתאות שבה למגמת העלייה בשל החששות שהפדרל ריזרב ישמור על מסע העלאת הריבית שלו לאורך כל הקיץ. כתוצאה מכך, ההשקעות במגורים ירדו במשך שבעה רבעונים רצופים, המתיחה הארוכה ביותר מאז 2009.
• לפי Mortgage News Daily ביום רביעי, 22 בפברואר, הריבית הממוצעת הנוכחית עבור משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה ברמה הלאומית הייתה 6.88%, עלייה של 24 נקודות בסיס לעומת השבוע שעבר בהשוואה ל-3.69% בשנה שעברה. נראה, למרבה הצער, שריביות המשכנתא גדלות לאט בחזרה ל-7% בגלל התשואות הגבוהות יותר של האוצר ל-10 שנים ו-2 שנים השבוע ודוח מקומות עבודה לוהט בינואר.
• במקום הפסקת דיור כמו בשנת 2000 או 2008, מה שנראה מתפתח הוא נקודת מוצא, לפי HousingWire. הם ציינו כי המוכרים אינם בלחץ לעבור כי יש להם משכנתאות סבירות והון עצמי רב. שלא כמו ב-2008, לאנשים יש יותר חסכונות ועבודות והלוואות משכנתא הרבה פחות פגיעות, כאשר 85% מבעלי הדירות נושאים כיום משכנתאות מתחת לריבית של 5%.
• המלאי צפוף בניו המפשייר, עם רק 887 בתים צמודי קרקע למכירה ורק 159 באזור האגמים. גורם זה שמר על המחירים יציבים, ולפעמים אפילו העלה אותם. ההבדל בין היום לעומת ירידות המחירים של 2008 או 1992 הוא שהשוק אינו מוצף בבתים, מה שהוביל להורדת המחירים. יש מעט מאוד פעילות עיקול (פחות מ-1/10 ממה שראינו אחרי 2008.) כיום, מעט מאוד בעלי בתים חייבים יותר על המשכנתא שלהם ממה ששווה הבית. לדברי פאני מיי, שיעורי הפשעים כיום נמוכים מאוד, פחות מ-0.7% מהמשכנתאות. כמו כן, שיעור האבטלה הוא הנמוך ביותר מזה 54 שנים. כתוצאה מכך, מדד הנגישות הלאומי של המתווכים עדיין תואם לזה של סוף שנות ה-80 ותחילת שנות ה-90.
• ההיצע יישאר צמוד והקונים יתחילו להבין שתעריפים של 3% לא יחזרו בקרוב. מחיר הבית הממוצע ירד ב-6% מאז שיא הבתים (ארצית), על פי מדד S+P Case Shiller ושווקים חמים כמו סן פרנסיסקו ופיניקס ירדו ב-12% ו-8%, בהתאמה.
יש דבר אחד בטוח: אתה לא יכול לקבל עליות מחירים של 15%-20% בשנה במשך שנים. זה פשוט לא בר קיימא. עברנו מחזור נדל”ן יוצא דופן, ולרוכשים מתחילים להיות כוח משא ומתן טוב יותר.