התרסקות הנדל”ן המסחרי עדיין מרחפת מעל כלכלת ארה”ב

שוק הנדל”ן המסחרי עומד בפני קריסת מחירים שמתחרה במשבר הפיננסי של 2008

האיום של קריסת שוק הנדל”ן המסחרי תלוי על כלכלת ארה”ב השברירית ממילא.

כ-1.5 טריליון דולר של חובות למשכנתאות מסחריות אמורים להגיע עד סוף שנת 2025, אך עלויות גיוס תלולים יותר, יחד עם תנאי אשראי קשיחים יותר וירידה בערכי הנכס כתוצאה מעבודות מרחוק, הגדילו את הסיכון לחדלות פירעון.

Fitch Ratings כבר העריך כי 35% – או 5.8 מיליארד דולר – מהמשכנתאות המסחריות בניירות ערך המגיעות לפירעון בין אפריל לדצמבר 2023 לא יוכלו להיות ממומנים מחדש. 

“הנדל”ן המסחרי נמס במהירות”, אמר מנכ”ל טסלה אילון מאסק בציוץ האחרון. “ערכי הבית הבאים בתור.”

הערכות נכסי משרדים וקמעונאות עשויות לצנוח בסופו של דבר ב-40% משיא לשפל השנה, שכן שיעורי ריבית גבוהים יותר מקשים על המשקיעים למחזר טריליוני חובות מתקרבים, לדברי ליסה שלט, מנהלת ההשקעות הראשית של מורגן סטנלי.

“אנליסטים של MS & Co. חזו לירידת מחירי CRE מהשיא לשפל של עד 40%, גרוע יותר מאשר במשבר הפיננסי הגדול”, כתבה שלט בהערת השקעה שבועית. “יותר מ-50% מ-2.9 טריליון דולר במשכנתאות מסחריות יצטרכו לעבור משא ומתן מחודש ב-24 החודשים הקרובים, כאשר שיעורי ההלוואות החדשים צפויים לעלות ב-350 עד 450 נקודות בסיס”.

 העובדה שהבנקים הקטנים והאזוריים הם מקור האשראי הגדול ביותר לשוק הנדל”ן המסחרי בשווי 20 טריליון דולרה מסבכת את העניין, ומחזיקים בכ-80% מהחוב הקיים של המגזר. בנקים אזוריים היו רק במוקד המהפך במגזר הפיננסי, ויש חשש שהמהומה עלולה להפוך את תקני ההלוואות למגבילים באופן דרסטי.

במהלך מחנק אשראי, הבנקים מעלים משמעותית את רמת ההלוואות שלהם, מה שמקשה על עסקים או משקי בית לקבל הלוואות. יתכן ללווים יצטרכו להסכים לתנאים מחמירים יותר כמו ריבית גבוהה מכיוון שהבנקים מנסים להפחית את הסיכון הפיננסי מצדם.

“אני כן חושבת שיהיו בעיות עם נדל”ן מסחרי”, אמרה שרת האוצר ג’נט ילן ביום רביעי בראיון ל-CNBC. אבל היא הציעה שהבנקים יוכלו להתמודד עם המתחים הבאים.

הבנקים כבר החמירו את תקני ההלוואות לפני תחילת המשבר בתעשייה. סקר רבעוני של פקידי הלוואות שפרסם הפד הראה שמספר גדל והולך של בנקים החמירו את תקני ההלוואות וראו האטה חדה בביקושים במהלך שלושת החודשים האחרונים של 2022.

“סיכוני מימון מחדש עומדים בראש ובראשונה” עבור בעלי נכסים מסחריים, נכתב בהערה נפרדת של מורגן סטנלי. “קיר הבגרות כאן הוא חזיתי. כך גם הסיכונים הנלווים לכך”.

עוד לפני קריסת בנק עמק הסיליקון ובנק סיגנצ’ר בתחילת מרץ, שוק הנדל”ן המסחרי נאבק במספר אתגרים, ביניהם ריביות גבוהות יותר וירידה בביקוש לשטחי משרדים, ככל שיותר חברות מאפשרות לעובדים לעבוד מהבית.

“נדל”ן מסחרי, שכבר מתמודד עם רוח נגד מעבר לעבודה היברידית/מרחוק, צריך למחזר יותר ממחצית מחוב המשכנתא שלו בשנתיים הקרובות”, כתבה שלט בדו”ח שבועי שפורסם בחודש שעבר.

הפדרל ריזרב העלה את הריבית פי 10 בשנה האחרונה מקרוב לאפס לסביבות 5%. קובעי מדיניות ציינו כי העלאת ריבית נוספת עשויה להיות על הפרק השנה על רקע סימנים של לחצים אינפלציוניים בסיסיים.

ובכל זאת, אחרים פחות פסימיים לגבי עתיד שוק הנדל”ן המסחרי. סוליטה מרסלי, מנהלת ההשקעות הראשית של UBS Global Wealth Management של אמריקה, אמרה שהכותרות לגבי שטחי משרדים “גרועות מהמציאות”.

“מחנק אשראי צפוי על רקע עליית עלות המימון לבנקים עשוי להחמיר עוד יותר את הצרות שלה”, אמרה מרסלי בהערה. “אנחנו לא מאמינים שסביר להניח שיחזור של משבר הנזילות של 2008 – שבו שוקי ההון נסגרו למעשה לצורך מימון.

“לדעתנו, הבריאות של המערכת הבנקאית הכוללת ותנאי הנזילות בשוק טובים באופן משמעותי ממה שהיו במהלך המשבר הפיננסי הגדול”.