שיעורי המשכנתא יורדים עוד יותר – אז למה מחירי הבתים עדיין כל כך גבוהים? הבעיה ה’דביקה’, הסבר

עם חג ההודיה מאחורינו וחג המולד הרבה לפנינו, אפשר להניח שקונים בתים גנזו את ציד הבית שלהם עד השנה החדשה. אבל לא, שוק הדיור מקפץ כתמיד – ואפילו מלא בהפתעות בזמן האחרון.
“נתוני הדיור בשבוע הכוללים את חג ההודיה מראים ששוק הדיור ממשיך להתפתח, אבל לא תמיד כצפוי”, מסבירה הכלכלנית הראשית של Realtor.com, דניאל הייל, בניתוח השבועי שלה.
בטור שלנו “איך שוק הדיור השבוע?” אנו נפרט מה קורה עם סטטיסטיקת הנדל”ן העדכנית, ומה זה אומר עבור רוכשי דירות ומוכרים.

צמיחת מחירי הבתים עלתה

בנובמבר, מחירי הבתים נעו על חציון ארצי של 417,000 דולר, ירידה מהשיא של יוני, 449,000 דולר. ולמרות שמחירי הבתים גדלו בדו ספרתי משנה לשנה במשך 48 שבועות רצופים, הצמיחה הזו הצטמצמה.
עם זאת, בשבוע שהסתיים ב-26 בנובמבר, צמיחת מחירי הדירות עלתה מחדש, עם מחירים גבוהים ב-12.2% מהשבוע המקביל אשתקד. (בשבוע הקודם, שיעור הצמיחה היה רק 11%).
“הגידול במחיר המבוקש הטיפוסי של בתים עלה משבוע שעבר בפעם הראשונה מזה שבעה שבועות”, מציינת הייל, אך חושדת כי מדובר ב”סטייה”.
עם זאת, היא אומרת, “זו תזכורת לכך שהמחירים יכולים להיות דביקים”.
“דביק”, מתברר, הוא מונח טכני שהכלכלנים משתמשים בו “כדי לתאר משתנים שעמידים בפני שינויים, במיוחד כאשר השינוי הזה הוא לרעה”, לפי הייל.
אז עד כמה מחירי הדירות דביקים? והאם הם יישארו תקועים לאורך זמן?
“ציינו לפני כמה שבועות שגידול מחירי הדיור עשוי לחזור לטריטוריה חד ספרתית ממש לפני סוף השנה”, מסבירה הייל. “עדיין יתכן שנראה את המגמה הזו מתממשת לפני סוף השנה. אבל נתוני השבוע הם איתות לכך שאולי לא תראה גידול חד ספרתי במחירי הדיור לפני השנה החדשה”.

מה לא תקוע? שיעורי משכנתא

שוק הדיור היה לוהט בשנים האחרונות, אך עליית שיעורי המשכנתאות הניעו לאחרונה את הבלמים, כמעט הכפילו את עצמם במהלך השנה החולפת וזינקו בסוף אוקטובר לשיא של 20 שנה של 7.08% לתקופה קבועה ל-30 שנה. הלוואה בריבית.
עם זאת, מאז, שיעורי מדד קבוע ל-30 שנה נמצאים במגמת ירידה זו השבוע השלישי ברציפות, בממוצע של 6.49% לשבוע שהסתיים ב-1 בדצמבר, לפי פרדי מק.
אך האם תשלומי המשכנתא הנמוכים הללו ידרבנו קונים כלשהם להציע הצעה? כנראה שלא.
“החיזוק הזה במחיר סביר עדיין לא הספיק כדי למשוך עוד רוכשי דירות קיימים”, אומרת הייל. בנוסף, גם אם התעריפים ירדו, הם עלולים לעלות שוב, וחוסר הניבוי הזה הופך את התכנון לאתגר. זה גורם מרוכשי בתים רבים לשבת בצד ולחכות עד שהעניינים יסתדרו.

הרישומים ממשיכים לעלות

מספר הבתים שהקונים צריכים לעיין בהם ממשיך לגדול יותר ויותר, ועולה ב-53% מדהים מעל לפני שנה לשבוע שהסתיים ב-26 בנובמבר. עם זאת, קונים בתים רבים יגלו שהבריכה פשוט מכילה את אותם רישומים מיושנים.
בטח, מוכרים רבים היו בחופשה בשבוע שעבר וסביר להניח שלא חשבו לרשום את בתיהם במהלך סוף שבוע ארוך של חגים. עם זאת, הנושא של עליית רישומים פעילים עמוק יותר מזה.
גם רישומים חדשים צנחו ב-17% בשבוע שהסתיים ב-26 בנובמבר בהשוואה לשנה שעברה. הירידה האחרונה הזו מסמנת ציון דרך עגום עבור הקונים: זה השבוע ה-21 ברציפות של ירידות משנה לשנה בבעלי בתים המפרטים את בתיהם, לפי הייל.
“בעוד שהתנאים נשארים נוחים למוכרים, עם מחירי הבתים גבוהים והבתים עדיין נמכרים מהר יחסית, הלחץ על סבירות הקונים מכביד על אמון המוכר”, מסביר הייל.
אז מה צריך קונה מתוסכל לעשות?
חלקם מחפשים בנייה חדשה כדי למצוא את סוגי המאפיינים הביתיים החסרים בדפי הרישום המאובקים.
“למעשה, מכירות בתים חדשים עלו מעט באוקטובר”, אומרת הייל.

המשמעות של הגדלת ימים בשוק עבור קונים ומוכרים

נכס טיפוסי בילה שבוע נוסף בשוק, לשבוע שהסתיים ב-26 בנובמבר. זה מסמן ריצה של 18 שבועות עם בתים שנמשכים זמן רב יותר בהשוואה לשנה שעברה. (מספר הימים הממוצע שבילה בית בשוק בנובמבר היה 56.)
בתים שנשארים בשוק פירושו שלקונים בתים יש יתרון – למרות שבאופן כללי בתים נמכרים מהר יותר מאשר לפני 2019.
אבל בסך הכל, “קונים קרובים יותר למושב הנהג בשוק הדיור ממה שהם היו מזה זמן רב”, אומרת הייל.
ולכן מוכרים המעוניינים לסגור עסקה לפני סוף השנה צריכים לבחון מקרוב את השוק המקומי שלהם לפני שמתמחרים את בתיהם גבוה מדי.
“למרות ששווקי הדיור בדרך כלל מתקררים, שווקים במחירים נמוכים יותר בצפון מזרח ובמערב התיכון רואים בתים נמכרים מהר יותר מאשר באזורים אחרים”, אומרת הייל.