מחירי שכירות הנדל”ן המסחרי ב-2024

במהלך שלוש השנים האחרונות חווינו שווקים משתנים. בכך אני מתכוון לדינמיקה בין קונים למוכרים שמכינה את הקרקע למשא ומתן ומביאה לעסקאות.

בתחילת 2021, כשהתעוררנו לאט מהאתר של נעילות מגיפה, הופיעו שתי מגמות: קניות מקוונות משתוללות וכוח עבודה היברידי.

שתי התופעות הללו השפיעו על הנדל”ן המסחרי ועל שלושת סוגי הנכסים שלו – משרדים, תעשייה וקמעונאות – בדרכים שונות.

הבעלים של חללים תעשייתיים – במיוחד אלו המצוידים בברכה בספקי לוגיסטיקה – ראו עלייה מהירה בביקוש. מילוי הזמנות מקוונות במהירות וביעילות דרש יותר מלאי זמין. זה מתורגם למקום לקבל, לביים, לאחסן ולהפיץ את הסחורה האמורה.

לעומת זאת, כאשר חוויות הקנייה שלנו הפכו מביקור בקמעונאי המקומי שלנו באופן אישי לגלישה באינטרנט, תנועת הגולשים לחנויות לבנים פחתה והחללים הפכו לעיירות רפאים.

בחזית המשרד, הדיירים עשו כוריאוגרפיה ריקוד מהורהר, תוך שמירה על בטיחות כוח העבודה לעומת אכיפת ימי עבודה במשרד.

הבנו שאנחנו יכולים לשחק את העסקאות שלנו כמעט מכל מקום, ורבים עשו זאת. לכן, משרדים וקמעונאות נטו לכיוון הדיירים. חללי תעשייה נטו מאוד לכיוון הבעלים.

ככל שאנו צועדים לתוך 2024, המרדף האגרסיבי אחר מלאי זמין על ידי שוכרים תעשייתיים דעך, פעילות המשקיעים הצטמצמה לטפטוף ואנו רואים סימנים לריכוך שיעורי השכירות.

לאור שווקים משתנים, כיצד עליך – ככובש שטח תעשייתי – להגיש את ההצעות שלך? זה, קוראים יקרים, הוא מוקד האיזון של הטור הזה.

המגמות

בתחילת 2023, המלצנו לדיירי התעשייה שלנו לצפות בתעריפי השכירות. התחזית שלנו הייתה ריכוך משמעותי יתרחש עד סוף השנה. לפיכך, ביצוע עסקה בתחילת השנה עשוי להביא לשיעור גבוה מהצפוי. ההימור שלנו הוכיח את עצמו, שכן חווינו ירידה בשיעורים, בחלק מהמקרים ב-25%.

המדדים

סקירה פשוטה של כמה נכסים זמינים בטווח גודל מסוים קיימים, לעומת כמה נכסים דומים הושכרו או נמכרו, היא דרך טובה למדוד את מהירות השוק.

לדוגמה, אם במהלך השנה האחרונה, שלושה בניינים בין 25,000 ל-35,000 רגל מרובע הושכרו או נמכרו, וכיום יש 15 פנויים, ניתן לשער שקיימת חמש שנות היצע.

זה, כמובן, בהנחה שהכל נשאר אותו הדבר, התמחור לא מופחת כדי לדרבן ביקוש, או שמשהו מחוץ לכלכלה שלנו גורם להגדלת הצורך בשטח – כמו מגיפה.

הבעלים

אם בעלים נושא בניין פנוי, חשוב לאמוד עד כמה הוא יהיה מוכן לקבל עסקה.

עבור מי שקנה את הבניין בשיא השוק עם העלייה הרגילה בהוצאות התפעול ושירות החוב הפוטנציאלי, הנכונות שלו להכות במספר נמוך יותר מעלות הסחיבה עשויה להיות קשה.

באותה מידה, אם בעלות קיימת כבר שנים רבות עם הוצאות תפעול נמוכות וחובות מועטים עד ללא, כל עסקה עשויה להיראות מושכת.