שיעורי המשכנתא עולים – ממש כששוק הדיור מתפוגג

ככל שחלק גדול מהמדינה מתנפח מתחת לכיפת חום, שוק הדיור חווה התמוטטות משלו.

שיעורי המשכנתא זינקו ל-6.81% עבור הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה לשבוע המסתיים ב-27 ביולי, לפי פרדי מק. זה עלייה מהשיעור הממוצע בשבוע שעבר של 6.78%. והריצה המבורכת של ירידת מחירי הדירות החציונית במשך 42 ימים הייתה קבועה לשבוע המסתיים ב-22 ביולי.

“הירידה השנתית במחיר הרישום החציוני התאיידה, כאשר המחירים התיישבו עם רמות של לפני שנה השבוע”, אומרת הכלכלנית הראשית של Realtor.com® דניאל הייל בניתוח שלה.

מה שומר על מחירי הבתים כל כך גבוהים – והאם יש דרך לרוכשי בתים למצוא הקלה מתוקה משוק הנדל”ן המעניש בקיץ הקרוב? אנו נפרט את המשמעות של נתוני הנדל”ן העדכניים ביותר עבור רוכשי בתים ומוכרים בפרק האחרון שלנו של “איך שוק הדיור השבוע?”

הפד העלה את הריבית – מה עכשיו?

במהלך החודשים האחרונים ריבית המשכנתא תקועה במרווח מאוד לא ידידותי, ונעה בין 6% ל-7%. נראה שכמעט ברגע שהמחירים יורדים, הם עולים בחזרה.

ריבית המשכנתאות החלה להגיע צפונה במרץ 2022 כאשר הפדרל ריזרב החל להעלות את הריבית כדי לבלום את האינפלציה. ולמרות שריביות המשכנתא אינן קשורות ישירות לריביות של הפד, שני המספרים עלו במקביל לאחרונה.

הפד העלה שוב את הריבית ביום רביעי. לכן ההעלאה האחרונה מעידה כי סביר להניח שריביות המשכנתאות יישארו גבוהות עד שרצף העלאות הריבית של הפד יסתיים, אולי עד סוף השנה.

“לא היו הפתעות לגבי העלאת הריבית האחרונה על ידי הפדרל ריזרב”, אומר הכלכלן הראשי של איגוד המתווכים® לורנס יון. “נראה שההשפעה על ריבית המשכנתא מושתקת”.

אבל נותר לראות לאן יגיעו שיעורי המשכנתא בחודשים הקרובים.

מחירי הבתים לא יזוזו

בעוד שריביות המשכנתא הגבוהות נרשמו על ידי ירידת מחירי הבתים, זיק הבשורות הטובות הזה התאדה.

לאחר שישה שבועות רצופים של ירידת מחירים, הפער בין מחירי הדירות החציוניים משנה לשנה התכווץ ל-0% לשבוע שהסתיים ב-22 ביולי. המחיר החציוני המבוקש לבית ממוצע עמד על 445,000 דולר ביוני.

האשם הסביר במחירים גבוהים בעקשנות? מוכרים בעלי “כוח תמחור”, כדברי הייל, שיושבים במושב החתול הפתגמי.

“עם שיעורי המשכנתא עדיין גבוהים והקונים רגישים לעלות, המספר המצומצם של המוכרים בשוק עשוי לחוש את היתרון שלהם, ומתמחרים בהתאם”, מוסיפה הייל. “ההקלה המיוחלת למחירים לא התממשה מכיוון שהביקוש ממשיך לעלות על ההיצע המצומצם, ומתסכל רוכשי בתים לעתיד”.

עם זאת, חלקים מסוימים של המדינה אכן מציעים הקלה מסוימת לקונים מבחינת עלות סבירות, בעיקר הצפון מזרח והמערב התיכון.

איפה כל הבתים?

רישומים חדשים שנכנסו לשוק ירדו לשבוע שהסתיים ב-27 ביולי ב-18% בהשוואה לשנה, מה שסימן רצף של 55 שבועות. והמלאי הפעיל (שילוב של רישומים חדשים וישנים) ירד ב-8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

“גודל הפער היה גדול ודי עקבי בשנה האחרונה”, מציינת הייל. “אבל ככל שנעבור את התקופה בשנת 2022 שבה רישומים חדשים האטו בחדות, אנו עשויים לראות את הירידות דועכות”.

לא שקונים צריכים להעלות תקוות גבוהות מדי ולצפות למגוון בתים חדשים לבחירה. אבל הירידה העקבית ברישומים חדשים עשויה סוף סוף להאט ובסופו של דבר להתייצב, ולתת לקונים קרקע צפויה לעמוד עליה.

“עם בעלי בתים קיימים, הבוחרים למכור במספרים נמוכים יותר ממה שהיה אופייני בשנים האחרונות, המלאי צפוי להישאר נמוך, לצלול ב-5% בסך הכל בהשוואה ל-2022”, אומרת הייל.

אבל הייל גם מציינת ש”בנייה חדשה מציעה לרוכשים חבל הצלה בצורת אפשרויות”.

השוק צועד ל”מצב ביניים”

פחות בתים במחירים גבוהים עם צד של שיעורי משכנתא גבוהים פירושו שהבתים נשרים זמן רב בשוק.

בשבוע שהסתיים ב-22 ביולי, בתים בילו תשעה ימים נוספים בשוק, מה שסימן רצף של 53 שבועות של בתים שלוקח יותר זמן למכור אותם בהשוואה לשנה לפני.

“עלויות גבוהות ממשיכות להוות אבן נגף עבור חלק מהקונים, המכבידות על הביקוש הכולל”, אומרת הייל.

ובכל זאת, קצב מכירות הבתים עולה. רק לפני שבועיים, בתים בילו בממוצע 13 ימים נוספים בשוק משנה לשנה. ובשבוע שעבר, זה התכווץ ל-10 ימים.

“כאשר אנו עוברים את תקופת האטת הדיור של 2022, הפער הזה צפוי להמשיך ולהצטמצם, ועד הסתיו נוכל אפילו לראות בתים נמכרים מהר יותר מאשר לפני שנה”, אומרת הייל. “אם כן, זה אומר שהשוק מתמקם במצב ביניים, שבו בתים יושבים בשוק פחות ימים מאשר לפני המגפה, אבל קצת יותר ממה שהיה מקובל בשיא הטירוף בנדל”ן.”