Der Mittlere Westen zieht Rekordkapital an. Hier ist, warum es passiert

Jeff Lamott von Northmark über die Stärken der Region und was zu erwarten ist.
Der US-Markt für Mehrfamilienhäuser verzeichnete in diesem Jahr bisher ein Rekordmietwachstum, unterstützt durch eine entsprechend hohe Nachfrage. Die derzeit schwankende Wirtschaftslage – mit steigender Inflation und eskalierenden Zinsen – wird wahrscheinlich bald ihren Tribut an der schnellen Expansion des Sektors fordern.
Aber der Markt für Mehrfamilienhäuser im Mittleren Westen weist im Vergleich zu anderen Regionen der USA einige klare Vorteile auf. Laut einem kürzlich erschienenen Northmark-Bericht hat der Mangel an Überangebot die Leerstandsraten in allen großen Städten des Mittleren Westens stabil gehalten. Und trotz des schleppenden Starts ins Jahr 2022 rechnen Experten mit einer Beschleunigung der Baustarts in der zweiten Jahreshälfte.
Jeff Lamott, CEO von Northmark, erklärt, was die Leistung des Marktes für Mehrfamilienhäuser im Mittleren Westen antreibt, und teilt seine Prognosen für den Rest des Jahres mit.
Wie hat sich der Markt für Mehrfamilienhäuser im Mittleren Westen in der ersten Hälfte des Jahres 2022 entwickelt?
Lamott: Neue Lieferungen liefen in der ersten Jahreshälfte im Mittleren Westen aufgrund anhaltender Herausforderungen in der Lieferkette und eines Mangels an Facharbeitern für die Durchführung von Projekten nur langsam an. Das jährliche Mietwachstum erreichte im Mittleren Westen etwa 12 %, mit einem durchschnittlichen Wachstum von 2.5 % im ersten Quartal.
Die Verkaufspreise pro Einheit haben Allzeithochs erreicht, da die Zinssätze weiterhin niedrig sind, angeheizt durch hohes Kapital, das um Investitionen im Mittleren Westen konkurriert. Die starke Konkurrenz durch Private Equity und nationale Syndikatoren, die Kapital im Mittleren Westen einsetzen wollten, war aufgrund der Preisgestaltung von Offshore- und Gate-Märkten heiß.
Was sind heute die heißesten Märkte für Mehrfamilienhäuser in der Region und warum?
Lamott: Im Mittleren Westen gab es in den letzten Jahren keine Überbauung, was die Leerstände stabil gehalten hat. Während Anfang 2022 nur langsam anfing, war Kansas City, Missouri; Indianapolis; Saint Louis; Cincinnati, Ohio und Chicago sind einige der Top-Märkte für Neulieferungen.
Viele Entwickler finden es immer noch einfacher, Land im Mittleren Westen zu erwerben als in Gateway-Märkten, wo das Genehmigungsverfahren für vertikales Bauen weiter fortgeschritten ist.

Wie haben sich die Leerstände bis 2022 entwickelt? Welche Metropolregionen der Region hatten Mitte 2022 die höchsten und niedrigsten Leerstände?
Lamott: Die durchschnittlichen Leerstandsquoten sind im Jahresvergleich um etwa 70 Basispunkte gesunken und liegen Mitte 4.8 im gesamten Mittleren Westen bei etwa 2022 Prozent.
In den letzten Quartalen führte die Neueinstellung von Wohnungen zur Freisetzung von Nachholbedarf, was zu einer Verschlechterung der Leerstandsbedingungen und einem raschen Anstieg der Mietpreise führte. Im Jahr 2022 war in allen Mid-Markets eine Rückkehr zu einer normalisierten Vermögensentwicklung zu beobachten.
Der Leerstand in Chicago und Kansas City lag im Durchschnitt bei etwa 5 Prozent, wobei durch die Zunahme einiger Stadtentwicklungen mehr zu absorbierende Einheiten hinzugefügt wurden. Milwaukee; Omaha, Nebraska; Cincinnati; Indianapolis und St. Louis lagen innerhalb von 4 Prozent der offenen Stellen, wobei Anfang 2022 weniger frisches Angebot online ging.
Wie schneidet der Mittlere Westen in Bezug auf das Mietwachstum ab?
Lamott: Die Mieten im Mittleren Westen sind in den letzten Quartalen gestiegen. Das Mietwachstum betrug im ersten Quartal durchschnittlich 2.5 %, obwohl eine Handvoll Märkte Steigerungen zwischen 3 % und fast 4.5 % verzeichneten. Jahr für Jahr betrug das Mietwachstum im Mittleren Westen durchschnittlich 12.9 Prozent.
Wo sind die heißesten Gegenden für Investitionen in Mehrfamilienhäuser im Mittleren Westen?
Lamott: Die Investitionstätigkeit in Mehrfamilienhäusern war bis zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2022 in der gesamten Region des Mittleren Westens gemischt. Mehrere Märkte verzeichneten Rückgänge von rekordverdächtigen Niveaus, die Ende letzten Jahres erreicht wurden. Dennoch ist die Transaktionsaktivität zu Beginn des Jahres 2022 dem Tempo voraus, das in den vergangenen Jahren in der gesamten Region verzeichnet wurde.
Die meisten Märkte im Mittleren Westen verzeichneten im Jahr 2021 erhebliche Stückpreissteigerungen von durchschnittlich 139,000 USD. Kansas City erlebte zu Beginn des Jahres einen Preissprung, wobei der mittlere Umsatz auf 250,000 US-Dollar pro Einheit stieg, gegenüber etwa 107,000 US-Dollar pro Einheit im Jahr 2021. Indianapolis, Chicago und St. Louis verzeichneten alle Preissteigerungen von etwa 10 Prozent.
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Investoren, in der Gegend zu kaufen?
Lamott: Da die Federal Reserve weitere Zinserhöhungen signalisiert, ist es immer noch ein guter Zeitpunkt, um sich eine langfristige Finanzierung auf einer komfortablen Basis im Mittleren Westen zu sichern.
Während wir im Vergleich zu einem Jahr, das von einem nicht nachhaltigen zweistelligen Mietwachstum angetrieben wurde, möglicherweise keine anhaltende beschleunigte Wertsteigerung des Rekords sehen, bieten die Märkte des Mittleren Westens Anlegern eine beständige Wertsteigerung, angenehme Lebenshaltungskosten für Mieter und ein stetiges Beschäftigungswachstum.
Wo liegen die Cap Rates im Mittleren Westen im Vergleich zu den Vorjahren und welche Änderungen erwarten Sie in den kommenden Monaten?
Lamott: Anfang 2022 wurden die Kapitalisierungssätze in der gesamten Region gedrückt, wobei fast jeder größere Markt im Mittleren Westen einen Durchschnitt von fast 4.5 % verzeichnete. Noch vor wenigen Jahren lagen die Zollsätze in diesen Märkten näher bei 5 % und 6 %.
Während die Zinssätze in letzter Zeit gestiegen sind, bleiben die Zollsätze immer noch in einem engen Bereich. Da mit steigenden Zinsen gerechnet wird, wenden sich viele Anleger jetzt Agenturdarlehen mit geringer Hebelwirkung zu, um sich eine langfristige Finanzierung zu sichern. Anleger sind offen für niedrigere Anfangsrenditen im ersten Jahr, während sie erwarten, ihre Renditen später im Haltezyklus oder bei der Veräußerung zu erzielen.
Was sind Ihre Prognosen für den Markt in diesem Jahr?
Lamott: Auf nationaler Ebene haben wir im Vergleich zu den 12-14 Monaten vor der Großen Rezession immer noch einen Mangel an neuen Beständen. Niedrige Leerstände und anhaltende Nachfrage ermöglichen weitere Mieterhöhungen in der dringend benötigten Entwicklung in unterversorgten Märkten des Mittleren Westens.
Es wird erwartet, dass die Mieternachfrage nach Eigentumswohnungen den Rest des Jahres über gesund bleiben wird, aber wahrscheinlich hinter dem Niveau von 2021 zurückbleiben wird. Diese Prognose geht davon aus, dass der Arbeitsmarkt angespannt bleiben wird und die Unternehmen die Zubaurate verlangsamen und die Zahl der Beschäftigten nicht wesentlich reduzieren werden .
Der Markt für Mehrfamilienhäuser im Mittleren Westen übertrifft weiterhin die Wirtschaft, und bis zum Ende des Jahres 2022 wird mit einer Rückkehr zu einer normalisierten Immobilienperformance gerechnet. Während es viele bewegliche Teile gibt, die die Mehrfamilienmärkte im ganzen Land beeinflussen, wird allgemein davon ausgegangen, dass die Bedingungen sehr stark sind und bleiben sollten Gesund durch das zweite Halbjahr 2022 .