Langzeitmieten in den USA

[#יםמהשבוים] Dor Goldstein [#Post3]
Für die Diskussion verwenden wir eine FALLSTUDIE von insgesamt 32 Einheiten, zwei Gruppen von 16, basierend auf den letzten zwei Jahren.
Gruppe A - 16 Einheiten wurden für rund 50 pro Tür gekauft, der Zustand hängt davon ab. Mieten Sie zwischen 1100 und 1700 unter Laborbedingungen, das gesamte Paket produziert jährlich fast 20%.
In der Praxis sind die Eingriffe hoch, jeder kleine Fehler frisst monatelangen Gewinn auf, die Mieter zahlen teilweise nicht. Der Vorbesitzer der Parzelle lebte in Portugal und aß Bitterstoffe, mehr als die Hälfte der Mieter würde nicht zahlen.
Um also auf den Stand eines funktionierenden Bestandes zu kommen muss man ein Jahr arbeiten um Mieter zu wechseln, renovieren etc. und selbst dann gibt es Pannen und 20% auf dem Papier, in der Praxis kommt man mit Abschlag auf etwas über 14% und es gibt ein gutes Management.
Gruppe B - 16 Häuser, die wir von Grund auf renoviert haben, im Wert von 400 - 300 pro Haus, monatliche Miete etwa 1% des Wertes. In der Praxis gibt es keine Wartungsprobleme, die Mieter sind stabil und zahlen regelmäßig. Und Laborbedingungen und tatsächliche Ergebnisse sind fast identisch, Routine und Vergessen bis auf wechselnde Mieter.
Darüber hinaus gibt es Sonderfälle wie Versicherungen oder Institutionen, die die Häuser fast zum Doppelten des Marktpreises vermieten, diese 16 Häuser in Overroll machen mit sehr wenig Aufwand etwa 12%.
In der Praxis sind die Unterschiede in der Höhe der Erstattung gering, die Unterschiede in der Handhabung groß.
Ein wichtiges Detail, die Immobilien werden IN HOUSE verwaltet, sehr wichtig für Gruppe A, weniger für B, dh ohne interne Verwaltung, sollte für Gruppe A ein schwerwiegenderer Rabatt gewährt werden.
Der Punkt ist der Unterschied zwischen den Arten von Vermögenswerten und der Art und Weise, wie sich Laborbedingungen im Feld ausdrücken.
Im vorherigen Beitrag habe ich über Unternehmen gesprochen, die mit der Umsetzung dieses Modells in großem Maßstab begonnen haben. Der Schlüssel liegt darin, die Fehler und Schwachstellen zu verstehen und sich frühzeitig darauf vorzubereiten.
Wenn Sie die richtigen Tools haben, können Sie im Laufe der Zeit eine zweistellige Rendite erzielen,
Unter der Annahme, dass es auch eine Wertsteigerung von 3 % pro Jahr gibt, rentiert ein Vermögenswert, der 10 Jahre gehalten wird, kumuliert 150 %
In der Praxis wird eine 320-Immobilie etwa 30 brutto pro Jahr zurückgeben und Steuern zahlen, als ob sie etwa die Hälfte davon verdient hätte (dank der gesetzlich festgelegten jährlichen Abschreibung), sodass das Netto etwa 26 beträgt.
Im Moment steigt die Finanzierung in etwa um die 7-8% Rendite, so dass es keinen allzu großen Hebelvorteil gibt, andererseits ermöglicht es es, Immobilien mit viel weniger Konkurrenz zu kaufen, und Unter der Annahme und der zukünftigen Erwartung, dass die Zinssätze niedriger als heute sein werden, ist es wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise nicht niedriger als heute sein werden, selbst wenn sie konservativ um durchschnittlich 2,3 % pro Jahr steigen. Das Modell funktioniert gemäß den oben beschriebenen Zahlen Absatz.
Lassen Sie uns in einer Zeit wie dieser, in der die Inflation in jeder Ecke widerhallt, die möglichen Szenarien klären:
Weiterer Preisanstieg -> Mieten werden weiter steigen, Zinsen wohl auch. In einer solchen Situation wird alles, was ich beschrieben habe, noch schlimmer und der Bau wird noch mehr reduziert -> geringes Angebot
Die Abkühlung des Marktes und ein Rückgang der Preise, wenn so etwas passiert und die USA in einer schweren Rezession sind -> ein erwarteter Rückgang der Zinssätze (damit es möglich ist, Kredite zu refinanzieren und die monatlichen Rückzahlungen zu reduzieren) -> ein Anstieg Nochmal Hauspreise, denn das ist es, was billiges Geld macht...
Stoppen des Mietpreisanstiegs oder moderates Sinken – ein langweiliges Szenario, das nicht allzu viel bewirken wird, daher werden wir es nicht diskutieren.
Die ersten beiden Szenarien sind meiner Meinung nach gut für die Hausbesitzer.
Mein Fazit, eine gute und relativ einfache Route
In Bildern, ein Haus mit einer Geschichte, begann als Flip, der viel verzögert wurde und etwa im letzten Sommer aus dem Vertrag fiel, nach kurzer Rücksprache mit denjenigen, die damals mit den Investoren in Kontakt standen, wurde entschieden, Investoren zuzulassen die das Geld erhalten wollten, als wäre das Haus verkauft worden, die meisten Investoren nahmen das Geld und ich musste sie aufkaufen und hoffen, dass das Haus schneller verkauft würde. Eines Tages erhalte ich einen gefährlichen Anruf namens Hector, der mir mitteilt, dass es in einer nahe gelegenen Nachbarschaft einen Hurrikan gegeben hat und dass es eine Familie gibt, die ein ähnliches Haus verloren hat und unseres mieten möchte und fragt, ob es möglich ist, es trotzdem zu mieten das haus steht zum verkauf, von da an lebt die familie bis heute glücklich und zufrieden dort und in einem erfolglosen umschwung ist ein atypisches miethaus entstanden, das in seiner leistung auf dem bestand glänzt.
Gekauft und renoviert IN HOUSE Fotos von vorher und nachher.