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#Initiator der Woche Adam Ashkenazi #Post4
Im vorigen Beitrag habe ich von einem von mir gekauften Gebäude mit 4 Einheiten erzählt, von den Mietern dort, die keine Miete gezahlt haben, von zwei Verwaltungsgesellschaften, die ich gekündigt habe, und von der Entscheidung, meine Immobilien von nun an selbst zu verwalten .
So kam ich im Monat 22. Dezember wieder in Pittsburgh an und hatte mehrere Ziele: eine Mitarbeiterin mit Gehaltsscheck für eine Teilzeitstelle zu finden, damit sie mit mir zusammenarbeitet und sich für mich einsetzt. Natürlich hatte ich noch ein weiteres Ziel, mich um die Renovierung einer Maisonette zu kümmern, die ich Anfang November in Penn Hills (einem Nachbarort von Pittsburgh) gekauft hatte, und mich auch bei 4plex genau darum zu kümmern.
Beginnen wir mit dem Duplex: Gutes Geschäft auf dem Papier, gute Gegend, mein erstes Geschäft von Olsler, ich habe 57,500 geboten (das Haus ist heute nach der Renovierung fast 150 wert, und meiner bescheidenen Meinung nach basierend auf der Analyse ähnlicher Geschäfte - TLAH). Das Angebot wurde angenommen. Dieses Mal habe ich darauf bestanden, dass ein Mieter, der noch in einer der beiden Einheiten wohnte, auszieht, also dauerte die Schließung ungefähr einen Monat und etwas.
Ich habe keinen Anwalt engagiert, um mich zu vertreten, ich ging mit dem Titel, auf dem Holsler bestand (ein Titel, der für Holslers in der Gegend freundlich ist). Ich habe große Zeit vermasselt. Ich dachte, ich wäre ein Klugscheißer und könnte es alleine schaffen (schließlich bin ich Abu Ali, oder? Dritter Deal, kleiner Ali? Also ist es das nicht). Ich wusste aus zwei früheren Fällen, dass der Verkäufer für die Bearbeitung der Anforderungen der Gemeinde in Bezug auf eine Miet- und Wohnungsgenehmigung verantwortlich ist. Was sonst? Später stellte sich heraus, dass Holsler lediglich eine AS-IS-Genehmigung beantragt hatte, zu Abschlusszwecken und nicht zu Wohnungsbaugenehmigungszwecken. Das wusste ich nicht, und der Titel wollte mich auch nicht informieren (ein objektiver Titel? Wahrscheinlich nicht). Im Nachhinein wurde mir übrigens in der Rechtsberatung klar gemacht, dass ich durchaus einen Klagegrund für einen Teil der von mir durchgeführten Renovierung gegen Haussler und möglicherweise gegen den Titel habe. Aber Karma "ist ein Strand", und ich ziehe es vor, und ich bevorzuge es, keine Energie in Gerichtsverfahren zu investieren (teuer - und sie sind in den USA teuer).
Das Closing verlief jedenfalls reibungslos. Auf dem Grundstück selbst waren einige Reparaturen nötig, wie folgt (und das ist die Phase vor dem Drama der Wohnungsgenehmigung, dazu später mehr): Es musste viel Müll aus dem Haus entfernt werden (Amerikaner sind etwas Hamsterer ), es war notwendig, die Eingangstreppe zu einer der Einheiten zu reparieren, zwei Wassertanks wurden ersetzt, zwei Öfen (Heizung) wurden ersetzt, Renovierungen in Einheiten und Kosmetika, Hochdruckreinigung und ein paar andere Kleinigkeiten.
Die Renovierung (Phase XNUMX) dauerte etwa einen Monat. Ich verteile die Arbeit auf mehrere Fachleute. Dach, ich habe es nicht ersetzt - obwohl es alt ist, ist das Ziel, es im Sommer zu ersetzen, während ich diese Zeilen schreibe, ist es in der Gegend noch ziemlich kalt, und so war es natürlich im Dezember, als die Arbeiten durchgeführt wurden begann.
Der ausgewählte Auftragnehmer war der Auftragnehmer des vorherigen Projekts, anscheinend ein Star. Erst während der Renovierung entdeckte ich das sogenannte „Bauunternehmer-Syndrom“. Ich werde es erklären: Ein Bauunternehmer kann ein Star sein, ein tolles Projekt machen, aber im zweiten Projekt fühlt er sich entweder "selbst", oder er übernimmt gleichzeitig mehrere andere Projekte.
In meinem Fall habe ich schon im Feld gesehen, dass etwas nicht stimmte, er kommt abends zur Arbeit, arbeitet bis zum frühen Nachmittag, aber hey - er hat schon ein Projekt für mich und einige Wartungsarbeiten erledigt, ich habe ihm vertraut. Die Arbeit – als ich im Feld war, wurde in einem guten Tempo erledigt, also verzeihte ich.
Wie gesagt, ich habe ihm vertraut, ich hatte bereits mit ihm zusammengearbeitet, und er war absolut zuverlässig (gleichzeitig hat er mir auch bei zwei anderen kleinen Projekten bei 4 Flex geholfen, wo ich zwischenzeitlich zwei Mieter geräumt habe). Die Treppe - war natürlich eine Katastrophe, das habe ich erst später erfahren. Er versuchte immer noch, es zu reparieren, aber sie sahen viel weniger schön aus, als ich gehofft hatte.
Gleichzeitig kam das Gerät auf den Markt. Es hat etwas gedauert, ich habe den Preis etwas gesenkt, und in der Zwischenzeit – ein Mieter wollte einziehen, hat alles zugemacht, alles bezahlt, Hausratversicherung erledigt, und los geht’s.
Zwei Tage vor ihrem Umzug war sie mit meiner Assistentin im Außendienst in der Wohnung (über Amanda schreibe ich im nächsten Post mehr). Und dann trafen sie auf einen sehr seltsamen Nachbarn, den ich schon im Feld kennengelernt hatte. Ich weiß nicht, ob es eine Sache der Seele oder ernsthafte Eifersucht ist, denn das bestimmte Haus gehörte ihr und ihrem Mann bis 2006, und es stellt sich heraus, dass alle Grundstücke rund um mein Haus (zwei sich kreuzende Straßen) ihnen gehören, und Sie versuchen auch seit einem Jahr, alle ihre Immobilien zu verkaufen, ohne Erfolg (sie sagte es mir selbst, und ich überlegte sogar, ihr ein Angebot für eines ihrer Häuser zu machen, nur sie verlangte einen super unrealistischen Preis).
Später sagte meine Assistentin auch, dass sie zu dem Ort gekommen sei, um das Grundstück zu zeigen, und diese Nachbarin ihren ganzen Müll auf unseren Platz geworfen habe. Die Nachbarin wusste nicht, dass Amanda meine Angestellte war, und warf einfach den Müll weg und machte weiter, bis Amanda sie davor warnte und sie ihn aufhob. Es gab auch einen anderen Fall, während der Renovierung, dass der Mann des Nachbarn einfach das Haus betrat, als mein Auftragnehmer arbeitete, und anfing, Kommentare über die Arbeit abzugeben (Sie sollten dies und das tun), und das Grundstück ohne Erlaubnis betrat. Mein Vertragspartner winkte ab. Kurz gesagt - seltsame Leute.
Gehen wir also zurück zu zwei Tagen, bevor der Mieter eine der Einheiten betreten sollte - der Nachbar war da und fing an, Fragen zu stellen, scheinbar höflich und freundlich. Meine Assistentin hat mir in Echtzeit davon erzählt, sie hat alle möglichen Fragen gestellt usw. (Amanda hat beängstigende Instinkte, ich musste ihr noch ein paar Mal zuhören, wenn ich zugehört habe, kam nur Gutes heraus), anscheinend sie sah voraus, was passieren würde.
Weniger als eine Stunde nach dem Gespräch erhalte ich einen Anruf von einem Vertreter der Gemeinde, der mir sagte, „dass er erfahren hat, dass mein Haus vermietet wird“. Ich sagte ihm unschuldig, ja, ich verstand nicht, was das Problem war. Oder dann teilte er mir mit, dass er eine Inspektion machen müsse, weil es eine Liste mit Reparaturen im Haus gebe, die erledigt werden müssten, bevor man eine Aufenthaltserlaubnis bekomme. Dieselbe Liste, so der Inspektor, wurde Title damals vor der Schließung ausgehändigt. Ja, er teilte mir mit, dass ich ohne Belegungserlaubnis die Wohnung nicht vermieten darf (was zu Anklagen beim Amtsgericht und Bußgeldern führen kann).
Ich - unter Schock, am Rande eines Herzinfarkts (kein Sarkasmus, meine Frau schickte mich in diesem Moment nach draußen, um Luft zu atmen). Der Prüfer (ein sehr netter Mensch, der mir später wirklich sehr geholfen hat, muss ich im Nachhinein ehrlich sagen) schickte mir die Reparaturliste per E-Mail. Eine Liste, die im Besitz des Titels und Holslers war - und die mir nicht zur Kenntnis gebracht wurde (um es noch einmal klarzustellen, ich gebe zu, der Fehler liegt bei mir, dass ich mich zum Zeitpunkt des Kaufs nicht um die rechtliche Vertretung gekümmert habe , ich gebe niemandem die Schuld - nur ich bin letztendlich schuld).
Ich habe die Liste der Korrekturen gelesen, einige wurden übrigens gemacht, andere nicht (was nicht hauptsächlich mein Zeug war, würde nicht dramatisch aussehen). Außerdem ist die berühmte Treppe von früher nicht mehr zeitgemäß, sie muss wieder abgebaut werden, und auch im Keller gibt es noch viel zu tun und mehr. Voller Kleinigkeiten, die ich im Nachhinein auch entdeckte, dass diese besondere Stadt sehr ärgerlich ist.
Nun, lassen wir den mentalen Druck beiseite, den ich verspürte, denn in der Zwischenzeit musste ich mich um den Mieter kümmern! dass sie nicht in eine Maisonette umziehen konnte, und sie hat bereits einen Vertrag unterschrieben.
Glücklicherweise stand das 4plex nach der Räumung von zwei Mietern teilweise leer, und glücklicherweise hatte (und hat) mein Assistent eine gute Beziehung zu diesem Mieter (der sich als großartiger Mieter herausstellte, der mir manchmal sogar hilft, Einheiten im 4plex zu zeigen ). Meine Assistentin sprach mit ihr, erzählte ihr alles, was passiert war, und schlug ihr vor, in der Zwischenzeit in eine Wohnung in unserem Haus zu ziehen. Sie hat zugestimmt, natürlich ist die Miete im Gebäude niedriger, aber als Entschädigung haben wir es ihr für einen geringen Betrag von 650 $ mit Option auf einen Monat angeboten. Sie stimmte zu und zog dorthin. Der Vertrag besagte auch, dass sie das Recht hat, in das Duplex zu ziehen, sobald es eine Lizenz gibt (später entschied sie sich, im Fourx zu bleiben).
Also habe ich das Mieterproblem gelöst.
Jetzt musste ich einen Reparaturunternehmer finden, den Starunternehmer, der mich im Stich gelassen hat, ich habe nicht mehr zugestimmt, ihn einzustellen. Ich habe mehrere Optionen geprüft, ich habe jemanden genommen, der insgesamt einen guten Eindruck gemacht hat und auch schnell anfangen konnte, einen Führerschein hatte, eine Versicherung hatte, einen angemessenen Preis hatte. Er hat gut angefangen, hat einen ziemlich großen Teil der Arbeit gemacht (sagen wir 60%). Irgendwann, Verschwinden – ich gehe nicht ans Telefon, beantworte Stunden später Nachrichten, mein Assistent kommt im Duplex an und teilt mit, dass er nicht gefunden wurde. Er sagt, dass er dies und das getan hat, mein Assistent kommt und überprüft, und die Dinge wurden nicht erledigt. Mehr noch, er schimpft mit mir, weil ich ständig nach ihm schaue. Ich frage mich, was er zu verbergen hat?
Eine Verzögerung von zwei Wochen oder mehr. In einer der Korrespondenzen schämte er sich nicht einmal, mir zu schreiben, dass er 5 weitere Projekte übernommen habe und keine Mitarbeiter habe. Wie erwähnt, hat er mich irgendwann nicht mehr am Telefon angesprochen, sondern nur in Nachrichten.
Nach etwas mehr als zwei Wochen Verzögerung wurde er gefeuert. Er hat nichts verlangt, er hat wahrscheinlich gemerkt, dass er viel vermasselt hat, und selbst wenn er fragt, kann er suchen.
Wieder stecken.
Machen wir jetzt eine Pause vom Duplex. Wir werden uns an die Vorderseite des 4 Flex bewegen. Um es klar zu sagen, alles geschieht gleichzeitig.
So wurden bei Fourplex zwei Einheiten evakuiert, nachdem ich die Verwaltungsgesellschaft gefeuert hatte, ein Anwalt, dessen Dienste ich engagiert hatte, kümmerte sich um die offizielle Räumung (nachdem bereits ein Urteil ergangen war, wartete die Verwaltungsgesellschaft auf die Koordinierung der Räumung, es dauerte ihre zwei Monate, mein Anwalt hat sich in zwei Tagen darum gekümmert). Ich musste mich um die Reparaturen kümmern und die beiden Mieteinheiten vorbereiten. Die Arbeiten bestanden hauptsächlich aus Kosmetik. Zwei Einheiten kamen auf den Markt.
Zur gleichen Zeit gab es, wie ich mich erinnere, einen anderen Räumungsantrag, der abgelehnt wurde, angeblich mit der Begründung, dass der Mieter an einer Behinderung leide (in den unteren Gerichten stellt sich heraus, dass es kein zu überprüfendes Protokoll gibt). Der von mir beauftragte Anwalt sagte mir, dass es eine lächerliche Sache sei, und im Nachhinein scheint die Verwaltungsgesellschaft ziemlich sauer auf mich gewesen zu sein, es war auch im Gespräch mit ihnen ziemlich klar, dass der Vertreter, der vor Gericht erschien, es einfach nicht war mit den Fakten vertraut.
Also reichte ich einen weiteren Räumungsantrag ein, diesmal wurde der Forderung stattgegeben. Aber Mai? 90 Minuten, die freche Mieterin, die Geld für Drogen hat, aber kein Geld für Miete (da war schon die Rede von 7 Monaten, die sie nicht bezahlt hat), hat Einspruch eingelegt. Ja ja, etwas, das mich weitere 2200 Dollar für Anwälte gekostet hat.
Sie legte Berufung ein, die drei Monate im Voraus verhandelt werden sollte. Kurz gesagt, weitere 3 Monate ohne Miete. Traurig ist, dass ich, als ich im Dezember im Feld war, die Mieterin traf, nach dem Urteil, und ihr Bruder, letzterer sagte mir, dass sie Ende der Woche ausziehen würde.
Was für ein Abgang, und was für Schuhe, Minute 90, Freitag, sie hat Berufung eingelegt (sie hat 10 Tage Zeit).
Zur gleichen Zeit hat eine andere Einheit, deren Mieter ein Militärveteran ist (erinnern Sie sich an den Verein vom vorherigen Posten?), die Mietzahlungen einfach eingestellt. Er traf mich im Dezember auf dem Feld und fing an, mir viele Geschichten über Reparaturen zu erzählen, alles kosmetische Dinge, nur diese Dinge, mit denen er viele Jahre gelebt hat. Außerdem behauptete er, er habe ein Problem mit dem Kühlschrank (ich habe dafür gesorgt, dass er ausgetauscht und ein neuer gekauft wurde).
Als ich ihn traf, zahlte er einen Teil der Miete für den Monat Dezember, was bereits die Phase war, in der ich die Kontrolle und Verwaltung der Immobilie übernahm, nach seinen Angaben zahlte er auch zwei Monate zuvor an die Verwaltungsgesellschaft, er zeigte mir a Bezugspunkt, von dem aus es unmöglich war, wirklich etwas zu verstehen. Einerseits hätte ich darauf bestehen können, andererseits wollte ich mich nicht mehr mit der toxischen Verwaltungsgesellschaft anlegen, und ich wollte vorwärts und vorwärts gehen. Vielleicht habe ich aufgegeben oder bin etwas schwach davongekommen, das akzeptiere ich und lebe damit. Ich wollte vorwärts rennen und mein Geld richtig verwalten.
Wie bereits erwähnt, hat der oben genannte Mieter die Zahlung nach Dezember eingestellt. Dementsprechend wird er immer wieder kontaktiert, und er macht Versprechungen, dann verkündet er auch noch schamlos, dass er bis zur Reparatur nichts zahlt.
Fehler (noch einer von 100) - sobald der Mieter so droht, einfach Räumungsklage einreichen (ich habe übrigens rechtlich verstanden, dass er treuhänderisch Geld hinterlegen muss, wenn er Streit wegen Reparaturen hat, die nicht getan, natürlich tat er es nicht). Weil ich dieses Mal nur die Kontrolle und Verwaltung des Grundstücks übernommen habe und auch weil ich mich schlecht fühlte wegen der Art und Weise, wie das Grundstück bisher verwaltet wurde, habe ich gewartet und gewartet und mir gesagt - ich werde mich um die Reparatur kümmern, und dann wird er keine Ausreden mehr haben (Mist, wer so droht, zahlt später meist auch nicht ). Außerdem hat sich der Mieter auch nicht geschämt, sich einmal darüber zu beschweren, dass er früher 400 Dollar bezahlt hat und heute 700 Dollar zahlt. (Warum haben Sie also einen Vertrag unterschrieben? fragte ich - er antwortete nicht auf diese Nachricht).
Erinnern Sie sich außerdem bezüglich der Reparaturen in der Wohnung dieses Mieters an den Starunternehmer? Wer hat ein Projekt in 4-Plex und auch in Duplex gemacht? Er sollte also die Reparaturen in derselben Einheit durchführen, nur verzögerte er sich gleichzeitig wegen Angelegenheiten, die ihn betrafen, und auch wegen einer Pipeline-Explosion in 4 Flex.
Um zu sagen: Irgendwo Anfang Januar bekomme ich morgens um drei einen Anruf (vom selben Mieter, der nicht zahlt), im Keller ist ein Rohr geplatzt (Höhepunkt der Kälte). Auslaufendes Wasser und dramatische Kellerüberschwemmung. Derselbe Auftragnehmer, der damals noch mit mir zusammenarbeitete (nicht derjenige, der im Duplex entlassen wurde, sondern der erste, der im Duplex und 4-Plex arbeitete), kam, um sich darum zu kümmern. Eine Geschichte von ein paar Tagen, sowohl um das ganze Wasser aus dem Keller zu holen als auch um die Rohre zu pflegen. Hat eine Woche und ein bisschen gedauert, viel Geld gekostet (rund 5000 Dollar).
Zur gleichen Zeit, als der Auftragnehmer bereits vereinbart hatte, zur Wohnung des widerwilligen Mieters zu kommen, um Reparaturen durchzuführen, öffnete der Mieter die Tür nicht, weil seine Frau schlief (und er bei der Arbeit war).
Endlich waren die Reparaturen erledigt, schon damals wurden sie von dem (ehemaligen) Starunternehmer fürchterlich ausgeführt. Nach nur einem Tag schickte ich einen weiteren Handwerker, der die Arbeit ordentlich erledigte, während der Mieter auch telefonisch bestätigte, dass alles super aussieht, und versprach, sich um die Bezahlung zu kümmern (lol).
Hat der Mieter nach der von ihm verlangten Reparatur bezahlt? Natürlich nicht, er ist einfach verschwunden, ist fast zwei Wochen nicht ans Telefon gegangen, nicht bei mir, nicht bei meiner Assistentin.
Diesmal waren die Spiele vorbei, es wurde eine Räumungsklage eingereicht (erst ein Brief vor der Tür, dann eine Klage nach 15 Tagen). Natürlich ist dies bereits eine Phase, in der ich verstehe, dass dies ein Feingeist ist. Aber ein hochrangiger Sophiste. Zum Beispiel zwei Wochen nach der Reparatur und nachdem ein Brief vor die Tür gelegt wurde (das sogenannte "Pay or Leave"), schickte er meinem Assistenten dreist Nachrichten mit vielen Beschwerden über die Reparatur (Bullshit, weil er es erzählte mir am Telefon, dass alles super aussah) und weitere neue Beschwerden . Kurz gesagt, er wartete zwei Wochen mit dem Auszug, ohne Miete zu zahlen, und suchte gleichzeitig eine Wohnung für sich, nachdem eine Räumungsklage gegen ihn eingereicht worden war.
Um die Post zu beenden, ich nähere mich bereits Ende Januar - Anfang Februar blute ich mit Ausgaben (Zahlung von Rechnungen im Duplex, Rechtskosten für Räumungen und an Auftragnehmer, die Arbeitskreuzfahrten durchgeführt haben). Mit einem nicht zahlenden Mieter, einem anderen nicht zahlenden Mieter, der die Frechheit hatte, gegen mich zu klagen, und mit der Störung in Form von Rohren, die explodierten und etwa ein Drittel des Durchschnittslohns in der Wirtschaft kosteten. Ja, ich finde mich auch mit einer Maisonette wieder, die ein großes Versprechen sein sollte, aber seit zweieinhalb Monaten ohne Funktion und ohne Einkommen (und mit vielen Rechnungen) und ohne Mietmöglichkeit steht (nur um das Bild abzurunden, gleichzeitig betreibe ich eine Anwaltskanzlei, ja?) .
Es war ein Moment, in dem ich aufhören wollte. Ich wollte alles fallen lassen und allen sagen $#$.
Fortgesetzt werden.
Auf dem Bild: ich und das Einzige im Leben, das mich bei Verstand hält.
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