Alquiler con opción a compra: estrategia de inversión

En esta estrategia adquirimos un activo cuando nuestro objetivo es maximizar las ganancias de la venta mediante la venta a inquilinos que se comprometen a comprar la propiedad dentro de X años.

¿Cuáles son las ventajas de tal trato para los inquilinos?

Muchas familias se encuentran en una situación de baja revisión crediticia debido a un problema particular que han tenido en el pasado, ya sea un problema económico o salarios bajos por los cuales el banco no les permitirá recibir una hipoteca.

Les permitiremos pagar menos alquileres en el mercado por un lado y por el otro año 3 para reconstruir su crédito para que llegue el momento deseado en el que luego obtengan una hipoteca y nos compren la casa. El inquilino ahora bloquea el precio que nos comprará, de ahora en adelante vive en la casa a un precio reducido y un cierto porcentaje de la renta mensual se acumula a su favor como un crédito del precio de compra. En realidad, hacemos un contrato de arrendamiento y una venta juntos, y el inquilino paga un determinado pago inicial de la propiedad.

Tomemos un ejemplo real de lo que hicimos. Compramos una propiedad de renovación de $ 85,000 en el vecindario donde el valor de la propiedad es de $ 120,000- $ 140,000. La propiedad necesita una renovación de $ 20,000. Inversión total $ 105,000, alquiler promedio en la región alrededor de $ 1,250.

El plan de negocios se estructuró de la siguiente manera:
Contrato de arrendamiento de 3 por años a un precio fijo de 1,100 sin un aumento en el precio de alquiler (reducción de $ 150 del precio promedio de alquiler) cuando el arrendatario tiene la opción de comprar la casa durante esos años de 3 en 149,000. El inquilino paga un anticipo de 8,000 $ por la compra de la casa y recibe 20% de crédito cada mes en la cuenta de pago final. Tenga en cuenta que si el inquilino se retrasa en el pago mensual, no recibirá el crédito correspondiente a ese mes.

Probablemente te preguntes por qué los inquilinos aceptarán pagarte $ 149,000 por la casa si su valor es 120,000 $. De hecho, les ayudamos a arreglar el crédito, por un lado, y por otro lado, viven en un buen vecindario en el que querían vivir con una tarifa mensual más baja. Les damos crédito a un precio de casi $ 8,000 si cumplen con los alquileres a tiempo y les permiten ser dueños de propiedades dentro de los años 3.

Entonces, ¿qué obtenemos de ello?
1. Las reparaciones durante todo el período son a cargo del inquilino, somos responsables de los sistemas solo durante el primer mes.
2. Los inquilinos tratan esta casa como si fuera de ellos y la protegen, a diferencia de los inquilinos que no se preocupan por la casa. Si al final no lo compran, tendremos una casa bien mantenida y renovada.
3. No hay pago para la compañía administradora y el inquilino transfiere el pago mensual directamente a nosotros cada mes.
4. No hay comisión de corredor en venta.
5. Los únicos pagos de los que somos responsables son los impuestos a la propiedad y el seguro de propiedad.

En el transcurso de 3 años, recibimos alrededor de $ 800 al mes (después de reducir los impuestos a la propiedad y el seguro) que asciende a $ 9,600 al año y representa un rendimiento neto del 9% anual. Ganancia de 3 años: $ 28,800

La venta dentro de los tres años a 149,000 $ menos que 8,000 $, menos el crédito acumulado por los inquilinos, 7,920 $ nos deja un excedente de 133,080 $, que es otra ganancia de 28,080 $ en la venta.

Entonces, ¿cuánto ganamos?
Alquiler a 3 años: 28,800 $
Anticipo en propiedad: $ 8,000
Ganancias de venta: 28,080 $
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Ganancia total de la transacción: $ 64,880

3% de devolución de 61 o anual de 20%

Por supuesto, también hay gastos de seguimiento en la compra y venta y también se tuvo en cuenta a un buen abogado que se ocupa de los contratos de alquiler con opción a compra para que lo acompañen en la transacción.

בהצלחה

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• Wow ... sin duda un mundo asombroso
  Completamente diferente del país.
• Idea impresionante
• Muy interesante
• Pintó una situación realmente ideal para que todos los jugadores jueguen bien y el mercado también coopera.
  Los inquilinos con problemas de crédito generalmente tienen una razón. ¿Qué pasa cuando dejan de pagar el alquiler? ¿Qué sucede si las cosas en la casa se arruinan y deciden que no es su responsabilidad? ¿Qué sucede con el valor inmobiliario en un área en declive y deciden que el acuerdo realmente no da resultado?
• ¿Qué sucede si después de 3 años la propiedad no excede su valor y alcanza 149k y el tasador aprecia
  ¿En menos?
• ¿En qué propiedad de la ciudad?
• ¿Cómo decides cuándo entrar en esta estrategia? ¿Usted determina de antemano?
• Una opción interesante.
  ¿Pueden los años de 3 ser suficientes para arreglar el crédito (no solicito un crédito realmente bajo)?
• Yakov Shem Tov
• Una estrategia interesante.
  Gracias Yariv por compartir.
• Gran estrategia
  He usado una variedad de áreas seleccionadas.
  ¡Te sorprenderá descubrir que se convierte en una oferta muy atractiva!
  Gracias Yariv Golan
• Me encontré con algunas situaciones que después de 3 años vienen a la inspección del banco y emiten un informe cargado de reparaciones en lugar de una hipoteca. En el camino estos inquilinos no saben mantener la casa.
• Muy buen post y oponente. Solo diré que hay otras estrategias de venta similares y diferentes, pero me gusta Liss Upshin dependiendo de la región. Realmente es un triunfo ganar, ya que no lo miras para todas las partes y todas las opciones si construyes el trato correctamente.
• Muy interesante gracias por compartir
• Gracias por el excelente post
• Interesante!
• Ehud Sharon
• Una bomba
• En el ejemplo citado aquí, el precio de compra al final del período de alquiler es significativamente más alto que el precio promedio en el área.
  ¿Cómo determina el precio de compra al final del período? Probablemente no sea un número arrojado al aire.
• Hen Lang
• Yariv, ¿cómo te alejas del mantenimiento de la casa mientras el inquilino está alquilando? ¿Reemplaza mecánicos y electrodomésticos durante las renovaciones o obtiene una garantía para la casa?
• Muy interesante
  ¿Por qué no le pagas al corredor?
• ChampionFFFFFFFF?
• Esto es aún más importante cuando comienza a incorporar estrategias adicionales con esta estrategia, por ejemplo, comprar financiamiento del propietario y / o vender financiamiento del propietario a un comprador si es un buen inquilino que paga a tiempo pero no ha podido obtener un préstamo de una entidad financiera. Y así aumentan su rendimiento aún más. Yo también lo hago, es totalmente posible y verdadero
• Yariv, usted registró que no hay pago para una compañía de administración.
  ¿Quién cobra el pago del inquilino?
  ¿Quién trae un manitas?
  ¿A quién le importan las cuentas?

• Golán rival ¿Puedes explicar el crédito? En realidad, son $ 220 los que se pagan al arrendatario todos los meses desde el precio de la vivienda, y ¿por qué se perdió el pago inicial del precio de venta final? Después de todo, es parte del precio de venta.
• de acuerdo. ¿Sin una compañía administradora que se encargará de la propiedad y el inquilino para cumplir con sus obligaciones? De repente puede causar daño o desaparecer, y usted está a un millón de millas de distancia ... La idea no es mala, pero compleja y la ejecución del control remoto plantea demasiadas preguntas sobre el ejercicio a continuación.