"Es lo pequeño - será grande" - Invertir Guta - Invertir - "Es lo grande - será pequeño"
Emprendedor de la semana Yossi Beit Yosef # Post 3
En un post anterior ya dijimos "no se produce más tierra"
Pero lo más parecido a eso, es producir parcelas más pequeñas, subdivisiones
La creación de pequeñas parcelas produce una ganancia similar a un "kimono" que compra un gran inventario de lo que el "mayorista" separa en partes pequeñas y las vende con una ganancia.
Hay dos tipos principales de subdivisiones, grandes y pequeñas, o en el lenguaje profesional Major Subdivision o Manor Subdivision también llamado Landdivisin, los nombres pueden diferir de un país a otro y hay algunos que se dividen por tamaño de área o número de parcelas; para simplificar, sigamos Major y Manor.
La diferencia está en el nivel de complejidad y el nivel de riesgo, la división de Major requiere el planeamiento de caminos, aceras, etc. y su aprobación está sujeta a una gran cantidad de comités, por lo tanto se demora más y la inversión financiera es mayor. .
Dado que las leyes difieren de un país a otro, si desea participar en este campo, intente encontrar los países que faciliten
Ejemplo: distribuir 20 arcos en California cuesta más dinero y el proceso de aprobación lleva mucho más tiempo que en Texas, mientras que en California se necesita una audiencia pública; en Texas no se requiere para 20 acres.
¿Cómo te acercas y cómo empiezas? (El tema es complejo para una publicación) Pero intentaré simplificar esto en 8 pasos:
- Encontrar el mercado que más le convenga para trabajar (estado y provincia que lo hagan más fácil y no oneroso)
- Defina sus criterios y encuentre el área adecuada para la distribución
- Primera prueba de programación (¿cuál es el área mínima de la parcela en la que se puede construir una casa y en qué área, se permite la prueba de densidad? ¿Cuántas casas se pueden colocar en un hacker? el camino, / Posible pérdida y, por supuesto, la cuestión de las preguntas: ¿habrá demanda?)
- Prueba de programación económica
- Reunión inicial con el departamento de planificación (el objetivo - prueba y aprobación de la programación que probó - es recomendable adjuntar su equipo profesional
- El establecimiento de un equipo de tratamiento (su equipo debe incluir: un topógrafo certificado y / o un topógrafo civil, preferiblemente un agente inmobiliario que conozca bien el área y un experto en las tierras, un gerente de proyecto profesional) le ahorrará tiempo para el autoestudio, especialmente al principio, un abogado profesional que pueda asistirlo principalmente en audiencias públicas)
- Elaboración de planos (división técnica en parcelas)
- Reunión anticipada para presentar aprobaciones (traiga un plan completo y asegúrese con el comité de que no falta nada, asegúrese del proceso y los horarios, no queremos perdernos nada, nos gustaría obtener un desglose de los gastos y tarifas requeridos para continuar - incluso si dichos pagos ya no pueden ser de nuestra parte).
Después de esta reunión, se debe preparar la solicitud y, si lo hemos hecho de acuerdo con el libro, hay un estado para la aprobación del programa y el plan sale a una audiencia pública (generalmente la audiencia se lleva a cabo de manera positiva) y luego se recibe la aprobación y registrado en los libros del distrito.
El proceso puede demorar aproximadamente un año o menos; según el estado y el condado, si no ha preparado el plan como se requiere, puede demorar más o incluso demorarse.
Consejo: Como parte del examen preliminar, investigará si se han presentado solicitudes similares en el pasado y comprobará: ¿por qué fueron rechazadas?
En esta etapa es posible vender el proyecto a una empresa de desarrollo que hará el trabajo real de construcción incluyendo permisos y planos de construcción o continuará el proceso de forma independiente, creo que en esta etapa la continuación del proceso fue escrita en un post de Ill. Valora a los miembros como emprendedores esta semana, así que no entraré en detalles aquí.
Otra opción es vender partes del proyecto a varios contratistas.
Cuanto más nos encarguemos del proyecto en dinero y tiempo, más beneficios obtendremos.
Personalmente prefiero acortar tiempos, ganar menos dinero, pero callar y evitar dolores de cabeza.
Y pasar el trato
Adjunto una foto de un área que se encuentra actualmente en las etapas iniciales de planificación, que también es una etapa que se puede sacar y transferir a otro desarrollador a cambio de una comisión no mala similar a Holsale.
Espero que en este artículo haya podido transmitir algo de la complejidad y el interés de la fragmentación de la tierra, los beneficios de este tipo de iniciativas pueden ser enormes.
Mañana hablaré de flips y continuaré mi historia que siguió, dejé de jugar con los bienes raíces tradicionales.
(Ver primera publicación)
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