Ventajas de los conjuntos residenciales en tiempos de crisis y la forma correcta de gestionar los conjuntos plurifamiliares

Hola a todos. Mi nombre es Lior Lustig.

He estado invirtiendo en el mercado inmobiliario en Israel y los EE. UU. desde 2007. Supongo que muchos me conocen como el fundador y director del "Foro de Bienes Raíces en los EE. UU.". 

Entonces, ¿qué es el mercado multifamiliar?
En 150 se vendieron 2017 mil millones de dólares en propiedades multifamiliares.
El mercado multifamiliar es el más grande de los mercados de propiedades comerciales (en comparación con las oficinas, comerciales e industriales)

Entonces, ¿cuáles son los beneficios de invertir en multi?
Un estudio realizado mostró que en los últimos 25 años el multimercado ha traído a los inversores los mayores rendimientos, en comparación con cualquier otro tipo de propiedad comercial. La demanda es constante y creciente y una ventaja muy importante es que la volatilidad de este mercado es baja, dado que los arrendamientos son relativamente cortos, se pueden realizar aumentos de renta más urgentes.

Ventajas adicionales de Multi -
Hay un bajo inventario de propiedades multifamiliares desocupadas y una demanda constante que ha resultado en un aumento en las rentas. En comparación con una familia unifamiliar donde hay alquiler o no hay alquiler, en el mercado múltiple, incluso si 2 de los 12 apartamentos están vacíos, el alquiler sigue entrando.

Lo que sucede es que muchos de los que comenzaron a comprar una sola familia se sintieron limitados en cuanto a cuánto podían ampliar.

En el mercado único, el prestatario se pone a prueba por su salario personal y por lo tanto llega a un techo de cristal a la altura de la propiedad que puede comprar. Si asumimos que está comprando una propiedad con 100 unidades, el banco no mira solo su salario con respecto a la devolución, la capacidad de reparar la propiedad, sino al flujo de la propiedad en sí misma, y ​​esto le da una amplia variedad de opciones de las que hablaremos más adelante.

Por supuesto, el banco también verifica sus ingresos y su historial de bienes raíces y quiere asegurarse de que no sea un riesgo para la propiedad y que siempre se haya ocupado de pagar los préstamos en el pasado; lo ampliaremos exactamente más adelante. lo que busca el banco, pero el enfoque general cambia con un énfasis en la propiedad. Cambia a una suscripción diferente.

Además, el esfuerzo que implica comprar una propiedad con, digamos, 3 o 4 puertas es bastante similar a una propiedad con 40 puertas, entonces, ¿por qué no optar por una oferta más grande que genere más flujo? Al menos ese es mi razonamiento.

El trato es un poco más complejo, pero el papeleo sigue siendo más o menos el mismo, por lo que tiene sentido optar por proyectos grandes..

Los problemas son:
Se necesita un equipo: no importa cuán talentoso sea para comenzar un proyecto de este tipo solo, es casi imposible simplemente porque no tiene suficientes horas en el día, por lo que necesita formar su propio equipo o unirse a un equipo que establezca tal un proyecto.

¿Cómo tomar un préstamo comercial?

Digamos que usted tiene una cantidad de propiedades pequeñas de 4 unidades a una cuadra de distancia entre sí, puede solicitar al banco que refinancie un préstamo llamado Préstamo general y transferir estas propiedades a financiamiento comercial con todas sus ventajas.

Actualmente hay 467 mil millones de dólares en el mercado esperando prestatarios, de agencias respaldadas por el gobierno como Fraddie mac y Fannie Mae.

Además, Multi tiene ventajas fiscales en la depreciación: 27.5 años en lugar de 39 años.

Entremos y conozcamos brevemente varios términos relacionados con el campo de la tasa de capitalización múltiple, condominios, etc.

"Ingreso operativo neto: este es un cálculo diseñado para examinar las transacciones de bienes raíces que generan flujo de efectivo

Toma todos los ingresos por alquiler de la propiedad y resta todos los gastos: el tiempo que la propiedad está vacía, los costos operativos, etc., más sobre eso más adelante.

TASA DE TAPÓN
Esta es una forma de examinar los activos inmobiliarios que está diseñada para comparar diferentes activos inmobiliarios: se toma el ingreso operativo neto y se divide por el valor del activo".

Veamos un ejemplo de Cap Rate
En el ejemplo del video, la propiedad genera $ 750 por mes, multiplicado por 12 durante todo un año. Obtienes 9000 dólares. Se restan todos los gastos (administración, reparaciones, impuestos, seguros, etc.) y se obtiene el ingreso neto. Tomamos el ingreso neto y lo dividimos por el valor de la propiedad: 40 mil dólares, y obtuvimos la tasa de capitalización.

A diferencia de un condominio, el propietario de la cooperativa es una empresa. Al comprar un apartamento de este tipo, no está comprando la propiedad, sino que está comprando acciones de la empresa. Estas acciones le dan la opción de alquilar la propiedad, lo que se parece más a una relación de inversionista que a un condominio en el que usted es el propietario total de la propiedad. El número de acciones es el tamaño del apartamento. El proceso de aprobación en Ko Op es mucho más difícil porque tienes que pasar y hacerlo. La cooperativa tiene una cuota de mantenimiento mensual para cubrir los gastos de construcción. Las cooperativas suelen limitar la posibilidad de alquilar el apartamento.

Los condominios son mucho más similares en estructura a los apartamentos que conocemos en Israel. Usted es el propietario total de la conferencia. Como apartamento, recibe una factura de impuestos personal, no relativa. El comprador recibe la propiedad en una llamada Escritura. Aquí también hay pagos de mantenimiento pero más bajos. La flexibilidad es mucho mayor en la venta y una gran ventaja es que en la mayoría de los casos el apartamento también se puede alquilar.

Veamos las principales diferencias entre la financiación inmobiliaria comercial y privada

Entonces, ¿cuándo se considera una hipoteca residencial y cuándo comercial?
En los EE. UU., cualquier propiedad de hasta 4 unidades sigue considerándose una propiedad residencial, y el banco se fijará principalmente en su capacidad de pago.
Cualquier propiedad que tenga más de 5 puertas ya se considera comercial. Entonces, ¿por qué me gustan las multipropiedades pequeñas de 8, 10, 12 unidades? Es fácil comprarlos, y al comprarlos sabiamente, puedes cambiar el mercado del área donde inviertes. Después de haber comprado, digamos, 70 puertas, ya puede usar el mismo personal de mantenimiento para manejarlas todas.

Plazo de la hipoteca
El momento en que el banco te garantiza el tipo de interés. Usualmente entre 5 y 10 años en propiedades comerciales. Después de eso, el interés se restablece de acuerdo con la situación del mercado cada año. El préstamo debe ser renovado al final del período.

Amortización
El tiempo en el que se reduce el préstamo a lo largo de su vida. Aquí es cuando pagará el préstamo. Un tiempo más largo le permitirá un pago mensual más bajo, pero pagará más intereses".

Puede ver que las tasas de interés de hoy todavía son cómodas, aunque ya no estamos en el área del 2-3 por ciento, pero el área del 5-6 por ciento también es mucho más baja de lo que hemos visto antes. En los años 80 estábamos en el área del 18 por ciento, e incluso entonces hicieron tratos.

Repasemos ahora más ventajas competitivas de los multifamiliares.

En multipropiedades, el precio por puerta muchas veces será más bajo que en una propiedad similar que no sea multipropiedad - un ejemplo simple - tienes una casa por 300 mil dólares, y a ese precio puedes conseguir un dúplex con dos unidades cada una alquilada por 1500 - tienes el doble de alquiler y al mismo precio por el inmueble.

Una ventaja para el tamaño
¿Por qué compañías como Amazon, Walmart, etc. son tan exitosas? Porque una vez que realiza grandes movimientos, puede negociar mejores precios y administrar de manera más efectiva.
En propiedades multifamiliares, puede administrar cien unidades por menos dinero y tiempo que comprando y administrando cien propiedades individuales. En términos relativos, los costos de mano de obra, tecnología, materiales y marketing son más bajos en Multi. Como dijimos, la cantidad de trabajo en una propiedad grande es casi la misma que la de una propiedad pequeña, entonces, ¿por qué no optar por una propiedad grande? Puede tener un personal de mantenimiento, un agente y un administrador de la propiedad que viva en el complejo.

Cada mejora de propiedad mejora todas las unidades
Por ejemplo, instalamos una nueva piscina en el complejo, todas las unidades aumentaron de valor. Además, si se me permite alquilar más, puedo mantener el propósito del edificio, que Dugmar lo convierta en viviendas para adultos, Sección 8, trabajadores de alta tecnología, etc. - y así es como cambié los alquileres de todo el propiedad.

¿Cómo te sales del trato?
Simplemente puede vender, puede agregar socios, refinanciar, etc.

La regla del 50 por ciento
Por lo general, la mitad de los ingresos se destinarán a gastos.

Así que ahora entremos en análisis de negocios reales

Después de entender qué es un trato, realizo una búsqueda específica, y no quiero obtener muchas propiedades en mi resultado.

Cuadro - todos los ingresos, gastos operativos totales, ingresos operativos netos - ingresos después de gastos antes de impuestos

Comprueba una hipoteca limpia, solo con impuestos y seguros, y luego con todos los gastos

Cada propiedad relevante ingresará el código postal, 4 corredores diferentes para encontrar la verdad, y se dividirá por vecindario y también color por color. Agrega un código postal de acuerdo a las propiedades que recibo.

Los parámetros que uso

Agua por unidad, tasa de interés, desocupación, uso de agua - ¿sobre los inquilinos o sobre el propietario, seguro, calefacción sobre quién? Promedio de desalojos de inquilinos por año, costo de volver a alquilar la propiedad.

Impuestos: es importante calcular los impuestos después de la compra de acuerdo con la tasa del molino de la ciudad.

comprobar quién paga la calefacción, Estacionamiento, mascotas, lavandería, parquímetros, publicidad, Lugares de almacenamiento, Wifi, reciclaje, bicicletas, pago de tzekim devueltos, máquinas de beber, alquiler de áreas comunes para fiestas - ejemplo de Ilan, alquiler de una antena en el techo, aviso al inquilino 60 días antes, reparaciones proactivas, instalación de económico lámparas, compra de varias propiedades en la misma zona Para facilitar la gestión, el banco divide el precio según los ingresos

Es muy importante armar un equipo.

Verifique antes de cerrar un trato: solicite los documentos:
1. Gastos e ingresos - ¿Quién paga cada tipo de gasto, cuánto cobra la sociedad gestora por renovación de contratos, ingresos adicionales por el edificio? ¿publicidad?
2. Alquiler de rollos - El historial de pagos - cuantos desahucios, cuantos inquilinos con contrato y cuantos mes a mes, cuantos no pagaron a tiempo? ¿Cuánto dinero en depósitos?
3. Impuestos - ¡Esto nos dirá la verdad sobre la conferencia!

Es muy importante comprobar estos parámetros con la empresa gestora:

1. ¿Cómo calculan su comisión? ¿Qué incluye la mensualidad? Solicite un informe de pago para todo lo que no está incluido en el pago mensual.

2. ¿En qué tipos de edificios se especializan? Puede obtener varias direcciones que administre: visítelas, vea qué tan limpias están y parezca que son inquilinos si quisieran vivir allí.

3. ¿Cuánto tiempo llevan en este mercado y cuántas unidades en total gestionan? Al menos 5 años para múltiples.

4. ¿Proporcionan un informe detallado a los inquilinos sobre su gestión?

5. ¿Tienen un plan de retención de inquilinos? Cambiar de inquilinos es caro.

6. ¿Tienen un plan de marketing para atraer nuevos inquilinos?

7. ¿Cuánto se tarda en preparar una vivienda para alquilar?

8. ¿Cuánto tiempo muestran apartamentos?

9. ¿Cómo evalúan a los inquilinos?

10. ¿Cuánto tardan en aprobar los inquilinos y firmarlos?

11. ¿Cuál es la frecuencia de comunicación con los propietarios?

12. El mantenimiento es interno de ellos o de empresas externas

13. ¿Orientan a sus gerentes? ¿Hay algún curso que tomen?

14. ¿Tengo un administrador personal que sea responsable de mis bienes?

15. ¿Tengo permisos en la cuenta donde se ingresan las rentas?

16. ¿Puedo cancelar el contrato dentro de los 30 días?

17. ¿Solo gestionas o también vendes? Deberías tener la opción de rescindir el contrato en caso de que no se desempeñen como deberían.

18. ¿Por qué debo utilizar su empresa? ¿Qué ofreces tú que no ofrezcan los demás?

19. ¿Ha tenido algún reclamo en los últimos 5 años?

20. Tiene referencias de clientes: tome al menos tres y llámelos

Es importante preguntar:
Documentos de solicitud de préstamo, contrato firmado, arrendamientos e impuestos sobre la propiedad - 3 años atrás.