Ինչպես բարձրացնել ձեր պասիվ եկամուտը՝ օգտագործելով BRRRR մեթոդը
BRRRR մեթոդ
Պատկերացրեք, որ դուք մասնակցում եք անշարժ գույքի ներդրումային ցանցի միջոցառմանը, և լսում եք, որ ինչ-որ մեկը ասում է «BRRRRR»: Հավանական է, որ ձեր գործընկերը չի մեկնաբանում սենյակային ջերմաստիճանը, այլ քննարկում է հանրաճանաչ ներդրումային ռազմավարությունը, որը հայտնի է որպես BRRRR մեթոդ: Նրանք, ովքեր մտածում են, թե ինչպես հարստություն կառուցել անշարժ գույքում, պետք է հաշվի առնեն այս եզակի շրջանակը, որը ներկայացնում է ակտիվ և պասիվ եկամուտների հիբրիդը:
BRRRR-ի իմաստը
BRRRR մեթոդը նշանակում է «Գնել, վերանորոգել, վարձել, վերաֆինանսավորել, վերադարձնել», Անգլերեն: «գնել, վերականգնել, վարձել, վերաֆինանսավորել, կրկնել»
և նկարագրում է ռազմավարություն և շրջանակ, որն օգտագործվում է ներդրողների կողմից, ովքեր ցանկանում են ժամանակի ընթացքում պասիվ եկամուտ ստեղծել: Այս հապավումները ներկայացնում են քայլեր, որոնք պետք է իրականացվեն ճշգրիտ հերթականությամբ, որով դրանք հայտնվում են: Նախ, ներդրողը գնում է գույք և անցնում վերանորոգման: Վերանորոգված գույքն այնուհետև վարձակալներին տրվում է երկարաժամկետ ժամկետով, որի միջոցով վարձակալությունից ստացված եկամուտը կարող է սեփականատիրոջը հնարավորություն տալ վճարել հիփոթեքը, շահույթ ստանալ և ժամանակի ընթացքում սեփական կապիտալ կառուցել: Հենց որ գույքում զգալի կապիտալ ստեղծվի, ներդրողը կարող է ձեռք բերել երկրորդ գույք՝ վերաֆինանսավորելով առաջինը և այլն:
Mover Focus-ից Մեթ Վուդլին նշում է, որ «BRRRR մեթոդը անշարժ գույքի ներդրումային ռազմավարություն է, որն օգնում է ներդրողներին բացահայտել, ուսումնասիրել և գնել գույքը զեղչով: BRRRR մեթոդը ներառում է երեք փուլ՝ ուղեղային գրոհ, հետազոտություն և վերավաճառք: Ներդրումային պոտենցիալ գույքի ուղեղային գրոհի միջոցով ներդրողները կարող են հասկանալ շուկան և գտնել թերագնահատված գույք: Հետազոտությունից հետո ներդրողները կարող են որոշել՝ արժե արդյոք գույքը գնել, թե ոչ, և կատարել անհրաժեշտ վերանորոգում կամ բարելավում: Ի վերջո, գնելուց և վերանորոգելուց հետո գույքը կարող է վերավաճառվել շահույթով»:
Սեղմեք՝ BRRRR մեթոդով ձեր պասիվ եկամուտը ավելացնելու համար
գնել
BRRRR մեթոդի առաջին տառը «B» է, որը նշանակում է գնել: Ցանկերը որոնելիս հիշեք, որ այս քայլը ծառայում է որպես կրիտիկական կետ և որոշում է ներդրման արդյունքը: Գոյություն ունի բարդ խաչմերուկ՝ վստահ լինելու, որ գույքը ներկայացնում է առողջ ներդրումային գործարք և որպես վարձակալական գույք լավ կատարում ապահովելու միջև:
Սա կպահանջի գործարքների ինտենսիվ վերլուծություն, որը ներառում է վերանորոգման ծախսերի հաշվարկ, ամսական վարձակալության ծախսերի գնահատում և հաստատում, որ վարձակալությունից ստացված եկամուտը կապահովի բավարար շահույթի մարժա: Վարձակալության անշարժ գույքի արդյունավետ արդյունավետության ապահովումը կարող է ներառել վարձակալության լավագույն շուկաների ուսումնասիրությունը և ապահովել, որ գնման գինը բավականաչափ բուֆեր է ապահովում՝ վերանորոգման ծախսերը թույլ տալու համար: Շատ ներդրողներ հիմնվում են 70 տոկոսի կանոնի վրա, որը գնահատում է վերանորոգման արժեքը և վերանորոգումից հետո, որն օգնում է որոշել գույքի առավելագույն առաջարկը: Օգտագործելով այս կանոնը՝ նրանք կարող են ավելի լավ ապահովել, որ գույքը վերանորոգելուց հետո շահույթը մնա:
վերանորոգում
Ամենատարրական մակարդակում տանտերերը պետք է պարզեն, թե ինչպես իրենց վարձակալած գույքը դարձնել բնակելի և գործունակ: Այս պահանջները բավարարելուց հետո դուք կարող եք դիտարկել թարմացումներ կամ վերանորոգումներ, որոնք արժեք են ավելացնում գույքին (այդպիսով արդարացնելով վարձակալության գների բարձրացումը): Մյուս կողմից, ներդրողները պետք է զգույշ լինեն, որպեսզի ավելորդ արդիականացումներ չանեն, որոնք կարժենա ավելին, քան այն, ինչ կարող է գոյանալ վարձակալության եկամուտից:
BRRRR ռազմավարության վերանորոգման փուլը, որը ներկայացնում է չորսից առաջին «R»-ը, պահանջում է ծախսերի և օգուտների մանրակրկիտ վերլուծություն յուրաքանչյուր փուլում: Ներդրողներին խորհուրդ է տրվում ընտրել միայն բնակարանների բարելավման նախագծեր, որոնք կապահովեն ներդրումների բարձր վերադարձ: Ահա մի քանի բարձր ROI detox նախագծեր, որոնց պետք է ուշադրություն դարձնել.
Տանիքի վերանորոգում. Գնահատողների համար սովորական է վերադարձնել գույքի արժեքի վրա ձեր ծախսած գումարը նոր տանիք ավելացնելիս:
Թարմացված խոհանոց. Խոհանոցները հաճախ անհրապույր են, բայց շատ գործառույթներ դեռ կարող են օգտագործվել: Նաև մոդելային խոհանոցներով տները չեն կարող ֆինանսավորվել, ինչը հաճախ հանգեցնում է կանխիկի գնման: Տան վերանորոգումն ապացուցել է, որ ունի բարձր ROI:
Գիպսաստվարաթղթե պատերի վերանորոգում. գիպսաստվարաթղթե պատերի վնասը նույնպես տունը դարձնում է ֆինանսավորման համար անհամապատասխան: Թեև սա կարող է կարմիր դրոշակ լինել տների մեծամասնության համար, այն կարող է հնարավորություն լինել վերականգնողների համար, քանի որ գիպսաստվարաթղթե պատն իրականում շատ էժան է վերանորոգել:
Կանաչապատում. Պարզ կանաչապատման ծրագրեր, ինչպիսիք են գերաճած բուսականության հեռացումը, կարող են իրականացվել ձեզ համար քիչ գնով: Լանդշաֆտային դիզայնի այս տեսակը նույնպես չի պահանջում մասնագետի ավարտին, ինչը այն դարձնում է էժան վերանորոգման ծրագիր:
Լոգասենյակների թարմացում. Սանհանգույցները սովորաբար այնքան էլ մեծ չեն, և դրանց նյութական և աշխատանքային ծախսերը էժան են: Սանհանգույցների թարմացումը թույլ կտա ձեր տանը մրցակցել տարածքի ավելի բարձր որակի տների հետ՝ ձեզ համար փոքր ծախսերի համար:
Լրացուցիչ ննջասենյակներ. անսովոր քանակությամբ քառակուսի մետր մակերեսով տները, սակայն չունեն բավարար ննջասենյակներ, վերանորոգողներին հնարավորություն են տալիս մեծացնել արժեքը իրենց համար քիչ գնով: Տան ննջասենյակը 3-ի կամ 4-ի մեծացնելը թույլ կտա նրան ավելի մրցունակ լինել տվյալ տարածքում գտնվող բարձրակարգ հատկությունների հետ:
վարձակալություն
Գույքի վերանորոգման փուլն ավարտելուց հետո ներդրողը կարող է իրականացնել գործընթացի վարձակալության փուլը: Սա կարող է ներառել վարձակալների զտումը և ընտրությունը, շրջանառության կառավարումը և սպասարկման և վերանորոգման հարցումներին պատասխանելը: Որոշակի ժամանակահատվածից հետո ներդրողը սովորաբար կհասկանա, թե արդյոք իրենց պատշաճ ջանասիրության պրակտիկան գոհացուցիչ էր: Հնարավոր բաները, որոնք կարող են սխալ լինել, ներառում են թափուր աշխատատեղերը, վատ վարձակալները կամ վարձակալության ծախսերը, որոնք գերազանցում են ստացված եկամուտը: Այս բոլոր հնարավոր արդյունքները կարող են արագորեն տանել գույքը ջրի տակ՝ մեծացնելով բռնագրավման վտանգը: Սա կոչված չէ վախեցնելու ներդրողներին, որպեսզի չդառնան տան սեփականատեր կամ վարեն BRRRR ռազմավարությունը, այլ պարզապես ընդգծելու համարները պատշաճ կերպով գործարկելու կարևորությունը՝ նախքան ներդրումային որոշում կայացնելը:
Ֆինանսավորում
Ձեր գույքը վերանորոգվելուց և արդյունավետորեն վարձակալվելուց հետո կարող եք սկսել պլան կազմել այն վերամշակելու վերաբերյալ: Որոշ բանկեր կառաջարկեն կանխիկացման վերաֆինանսավորում, իսկ մյուսները միայն կառաջարկեն մարել առկա պարտքը. Դուք կցանկանաք ընտրել այս երկու տարբերակներից առաջինը: Դուք նաև կցանկանաք ուշադրություն դարձնել պահանջվող «համեմունքների ժամանակաշրջանին», որը ցույց է տալիս, թե որքան ժամանակ պետք է պահեք գույքը, նախքան վարկատուն կքննարկի գույքի արժեքի նկատմամբ վերաֆինանսավորումը: Թեև դուք կարող եք հանդիպել որոշ բանկերի, որոնք չեն ցանկանում վերաֆինանսավորել մեկ ընտանիքի վարձակալած գույքը, ներդրողները սովորաբար կարող են ներխուժել իրենց ցանցերը՝ գտնելու իրենց վերաֆինանսավորման կարիքներին համապատասխանող վարկատու:
վերադարձ
Վերջապես, ներդրողը կարող է օգտագործել իր առաջին վարձակալած գույքի վերաֆինանսավորումը երկրորդի գնումն ու վերանորոգումը ֆինանսավորելու համար: Կանխիկացման վերաֆինանսավորումն առաջարկում է լրացուցիչ առավելություններ, ինչպիսիք են տոկոսադրույքները, որոնք հաճախ բարենպաստ են կապիտալի այլ աղբյուրների համեմատ, հարկային արտոնությունները և ձեր ֆինանսական ժամանակացույցի նկատմամբ վերահսկողությունը: Հանդիպելով ուսուցման կորի հետ՝ ներդրողը վստահ է, որ կհանդիպի որոշ դժվարությունների և սխալների հենց իր առաջին BRRRR ցիկլից: Այնուամենայնիվ, նրանք կարող են կիրառել իրենց փորձը և նոր ձեռք բերված իմաստությունը, երբ գործ ունեն իրենց երկրորդ, երրորդ կամ չորրորդ սեփականության հետ և այլն:
BRRRR մեթոդի օրինակ
BRRRR-ի անշարժ գույքի ռազմավարության օրինակելի վերանայումը կարող է օգնել ցույց տալ, թե ինչպես կատարել յուրաքանչյուր քայլ:
Ենթադրենք, Ջոննին ապրում է Օսթինում, Տեխասում, և նա ցանկանում է տուն գնել, որպեսզի օգտվի վարձակալության շուկայից: Նա գտնում է 200,000 դոլար արժողությամբ գույք և գործարկում է գործարքի համարները: Ջոնին կարող է կանխավճար կատարել 40,000 դոլարի չափով, իսկ մնացած 160,000 դոլարի դիմաց վարկ է վերցնում։ Կապալառուի հետ տան շուրջը շրջելուց հետո Ջոնին որոշում է 10,000 դոլար ծախսել գույքը վերանորոգելու համար: Առայժմ ունենք հետևյալ թվերը.
Վաճառքի գինը՝ 200,000$
Կանխավճար՝ 40,000$
Վարկի գումարը՝ $160,000
Վերանորոգման արժեքը՝ 10,000$
Վերանորոգման ավարտից հետո գույքը գնահատվում է $250,000, իսկ Ջոնին կարող է այն վարձակալել $2,500-ով: Մոտ մեկ տարի անց Ջոնին վերաֆինանսավորում և վարկ է վերցնում գնահատված արժեքի 75 տոկոսով՝ 187,500 դոլար: Այնուհետև նա օգտագործում է այս գումարը՝ 160,000 ԱՄՆ դոլարի սկզբնական վարկը մարելու համար՝ թողնելով նրան 27,500 ԱՄՆ դոլար (գումարած ամսական վարձակալության ընթացիկ եկամուտը)՝ մեկ այլ գույք գնելու և վերանորոգելու համար: Որքան շատ Ջոնին հետևի այս գործընթացին, այնքան ավելի շատ ակտիվներ նա կարող է կուտակել ժամանակի ընթացքում ներդրումներ կատարելու համար: Թեև այս օրինակը օգտագործում է պարզեցված թվեր, այն պետք է օգնի ցույց տալ BRRRR գործընթացը գործողության մեջ:
Ինչպես ֆինանսավորել BRRRR-ի գույքը
Սկսնակ ներդրողների համար ամենադժվար խոչընդոտներից մեկը պարզելն է, թե ինչպես ֆինանսավորել BRRRR-ի գույքը: Ժամանակի մեծ մասը ձեզ հարկավոր է մեկից ավելի անգամ ֆինանսավորել գույքը: Նախ՝ գույքը գնելիս, և երկրորդ՝ ցանկացած վերանորոգման կամ բարելավման համար։ Սկսնակ ներդրողներից շատերը միջոցներ չունեն գույքը առանց վարկի ֆինանսավորելու համար: Եթե դուք առաջին անգամ եք գնում անշարժ գույք, Ահա մի քանի տարբերակ.
Պայմանական բանկային վարկեր. որպես կանխավճար ձեզ անհրաժեշտ կլինի մոտ 20%-25%: Այնուամենայնիվ, տոկոսադրույքը պետք է նման լինի սեփական կապիտալի վարկին: Կարևոր է նշել, որ եթե գույքը բավական վատ վիճակում է, բանկը կարող է ձեզ վարկ չառաջարկել այն գնելու համար:
Տեղական բանկային վարկեր. տեղական բանկերն առաջարկում են զգալի ճկունություն, երբ վարձակալում են անշարժ գույք: Թեև նրանք հավանաբար կպահանջեն նույն կանխավճարը, ինչ սովորական բանկային վարկերը, նրանք կարող են նաև անտեսել վերանորոգման ցանկացած ծախս: Նրանք նաև առաջարկում են ճկունություն՝ կապված հիփոթեքային սահմանաչափերի և պարտքից եկամուտների հետ կապված խնդիրների հետ:
Մասնավոր վարկատուներ. մասնավոր փողերը գնում են այն մարդիկ, ում անձամբ ճանաչում եք, լինի դա ընտանիքը, ընկերները, բիզնես գործընկերները կամ այլ ներդրողներ: Այս դեպքում տոկոսադրույքները կարող են տարբեր լինել՝ կախված գույքից և փոխատուի հետ ձեր հարաբերություններից: Մասնավոր վարկատուների համար սովորական է նաև ֆինանսավորել գույքի կարիքների ցանկացած վերանորոգում:
Վարկատուներ ծանր փողերով. այս վարկատուները մասնագիտանում են ներդրողների վարկերի մեջ, ովքեր տներ են գնում և վարձակալում: Կոշտ փողի փոխատուների արժեքը և տոկոսադրույքները սովորաբար ավելի բարձր են, քան բանկային վարկերը: Այնուամենայնիվ, դրանք, ամենայն հավանականությամբ, ծածկելու են վերանորոգման և բարելավման աշխատանքները:
BRRR գույքի վերաֆինանսավորում
Ձեր BRRR գույքը վերաֆինանսավորելու երկու հիմնական եղանակ կա: Առկա տարբերակներից մեկը սովորական ֆինանսավորումն է: Այս տարբերակը ամենատարածվածն է և գալիս է ամենացածր մատչելի տոկոսադրույքներով: Վերաֆինանսավորման մեկ այլ տարբերակ կարելի է գտնել առևտրային ֆինանսավորման մեջ, թեև դրանք գալիս են ավելի բարձր տոկոսադրույքներով:
BRRRR-ի առավելությունները
Ցանկացած ներդրումային ռազմավարություն երաշխավորելու է որոշակի օգուտներ՝ կրելով որոշակի մակարդակի ռիսկ, և BRRRR մեթոդը բացառություն չէ: Նախքան որևէ ռազմավարություն իրականացնելը, համոզվեք, որ վերանայեք դրական և բացասական կողմերը և ինքներդ որոշեք, արդյոք BRRRR-ն ճիշտ ռազմավարություն է ձեզ համար, թե ոչ:
Վերադարձի ներուժ. հիմնական առավելություններից մեկը ներդրումների բարձր վերադարձի հնարավորությունն է: Երբ ճիշտ արվի, ներդրողները կարող են ձեռք բերել անհանգիստ գույք՝ համեմատաբար ցածր դրամական ներդրումների դիմաց, շտկել այն և վարձակալել այն դրամական հոսքերի համար:
Շինարարական սեփականություն. կարծիքը պետք է տրվի նաև վերականգնման փուլում կառուցված սեփական կապիտալի չափի վերաբերյալ: Պասիվ եկամտի ռազմավարություն վարելիս շատ ներդրողներ միայն դրամական հոսքեր են ստեղծում ակտիվից, որն արժե այն գինը, որի համար գնվել է:
Լավագույն վարձակալներ. Եթե գույքը պատշաճ կերպով վերանորոգվել է որոշակի շուկայում սպառողների չափանիշներին համապատասխանելու համար, այն հավանաբար կգրավի առաջատար վարձակալներին: Վարձակալողները, ովքեր պատրաստ են իրենց վարձակալած գույքի համար վճարել ամենաբարձր դոլարը՝ որոշակի հատկանիշների և ծառայությունների դիմաց, ավելի հավանական է, որ ավելի լավ հոգ տանեն գույքի մասին և նվազեցնեն իրենց ծախսերը: Ավելի լավ վարձակալները հաճախ ուղղակիորեն թարգմանվում են դեպի բարելավված դրամական հոսքեր:
Սանդղակի տնտեսություն. Երբ հասնեք ձեր BRRRR աստիճանին, դուք կարող եք հասնել մի բանի, որը կոչվում է մասշտաբի տնտեսություն, որտեղ մի քանի վարձակալական սեփականություն ունենալը և միաժամանակ շահագործելը կարող է օգնել ձեզ նվազեցնել ձեր ընդհանուր ծախսերը՝ նվազեցնելով մեկ գույքի միջին արժեքը և տարածելով ձեր ռիսկը:
BRRRR դեմ
Հետևյալ ցանկն օգնում է որոշակի լույս սփռել BRRRR ռազմավարության հետ կապված հնարավոր ռիսկերի վրա: Այնուամենայնիվ, հարկ է նշել, որ այս կետերը պարտադիր չէ, որ մինուսներ լինեն: Փոխարենը, նրանք նախազգուշացնում են ներդրողներին, թե ինչ կարող է տեղի ունենալ, եթե նրանք զգույշ չլինեն և չդիմադրեն իրենց պատշաճ ջանասիրությանը.
Թանկ վարկեր. Երբ ընտրում են կարճաժամկետ վարկ կամ ծանր գումար օգտագործել անշարժ գույքի գնումը ֆինանսավորելու համար, ներդրողները կարող են հայտնվել չափազանց լծակների տակ, հատկապես վերանորոգման փուլում: Ըստ Բրայանի՝ անշարժ գույքի ներդրող և SparkRental.com-ի հիմնադիր, «չափազանց շատ նոր ներդրողներ թերագնահատում են այնպիսի ծախսերը, ինչպիսիք են վերանորոգումը, սպասարկումը, թափուր աշխատատեղերի տոկոսադրույքը և այլ անկանոն, բայց անխուսափելի ծախսերը, որոնք ձեզ ամեն ամիս չեն հարվածում»: Ներդրողները պետք է համոզվեն, որ նրանք գիտեն, թե ինչպես են կատարել հիփոթեքային վճարումներ, մինչդեռ գույքը որևէ եկամուտ չի ստեղծում:
Վերակառուցում. Վերակառուցման հիմնական նախագիծը կարող է թանկ լինել՝ ճանապարհին բազմաթիվ գլխացավեր ունենալով: Վերանորոգում նշանակում է զբաղվել ծրագրի ժամանակացույցով, կառավարել կապալառուներին և ենթակապալառուներին և զբաղվել անսպասելի խնդիրներով: Համոզվեք, որ ունեք համապատասխան ռեսուրսներ և արտակարգ իրավիճակների պլաններ՝ նախքան որևէ ծրագրի հետ աշխատելը:
Սպասման շրջան. BRRRR-ն ավելի երկար ժամանակային հորիզոնի հետ կապված ռազմավարություն է, որը ներառում է առնվազն երկու սպասման ժամանակաշրջան: Առաջինը վերանորոգման փուլում է, որտեղ ներդրողը պետք է բարելավի գույքը, նախքան վարձակալներ տեղավորելը և եկամուտ ստանալը: Երկրորդ սպասման շրջանը համեմունքն է, տերմին, որը նկարագրում է այն ժամանակահատվածը, որը ներդրողը պետք է սպասի մինչև վարկատուն թույլ տա կանխիկ ֆինանսավորում:
Գնահատման ռիսկ. Ներդրողները սովորաբար վերաֆինանսավորում են գույքը՝ հիմնվելով գույքի գնահատման վրա, այլ ոչ թե այն գումարի վրա, որը նրանք վճարել են դրան: Միշտ կա վտանգ, որ գույքը չի գնահատվի ակնկալվող գումարով: Սա պետք է նախազգուշացում ծառայի, որ համարները նախապես ճիշտ գործարկելը կարևոր է:
Ով պետք է օգտագործի BRRRR մեթոդը
BRRRR մեթոդը կատարյալ է ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են սկզբից մինչև վերջ ստեղծել պասիվ եկամտի պորտֆել: Գործընթացն ավելի պահանջկոտ է, քան վարձակալության միավոր գնելը, թեև այն կարող է շատ շահավետ լինել: Ներդրողները, ովքեր հարմար են ռիսկի որոշակի մակարդակի հետ, ովքեր ունեն նախնական կանխավճարի համար մատչելի կապիտալ և ովքեր պատրաստ են իրենց թեւերը թևակոխել շուկայի խորը հետազոտության համար, լավ կհամապատասխանեն անշարժ գույքի այս ռազմավարությանը:
Ով չպետք է օգտագործի BRRRR մեթոդը
Ամենամեծ որոշիչ գործոններից մեկը, որը որոշում է, թե արդյոք BRRR մեթոդը տեղին կլինի, դա այն է, թե արդյոք դուք պատրաստ եք վերափոխման նախագիծ իրականացնել, թե ոչ: Կարելի է ասել, որ սա BRRRR մեթոդի համար պահանջվող ամենաինտենսիվ քայլն է. Եվ նրանք, ովքեր չունեն վերանորոգում տեսնելու համար անհրաժեշտ ժամանակ կամ նվիրում, հաջողություն չեն ունենա: Նրանց համար, ովքեր վախենում են վերանորոգումը կառավարելու մտքից, բայց դեռ ցանկանում են իրականացնել BRRRR ռազմավարությունը, ես խորհուրդ եմ տալիս կառուցել անշարժ գույքի ուժեղ թիմ: Դա կարող է լինել բիզնես գործընկեր, ով պատրաստ է ավելի ակտիվ լինել, եթե դուք կապիտալ տրամադրեք: Որպես այլընտրանք, դա կարող է լինել վստահելի կապալառու գտնելը, որը կարող է կարգավորել վերանորոգման գործընթացի մեծ մասը:
Որքա՞ն կարող եք վաստակել BRRRR մեթոդով:
Ներդրողները կարող են զգալի եկամուտներ ստանալ՝ օգտագործելով BRRRR մեթոդը, եթե նրանց հաջողվի ապահովել գնման ճիշտ գինը յուրաքանչյուր ակտիվի համար: Ներդրողները պետք է նաև մեծ ուշադրություն դարձնեն շուկայի վրա, քանի որ դա կորոշի, թե որքանով են նրանք կարողանում գտնել հետևողական վարձակալներ և եկամուտ ստանալ վարձակալությունից: Ըստ էության, գումարի չափը, որը դուք կարող եք վաստակել BRRRR մեթոդով, կախված է նրանից, թե որքան լավ կարող եք գտնել մեծ առաջատարներ գործընթացի բոլոր փուլերում: Ինչպես կարող եք պատկերացնել, արդյունքները կարող են տարբեր լինել՝ կախված ֆինանսավորման մեթոդների մի շարք գործոններից: Միշտ կատարեք ձեր պատշաճ ջանասիրությունը և վստահ եղեք, որ մշակեք պոտենցիալ ներդրումների վերլուծության հուսալի համակարգ:
BRRRR մեթոդի այլընտրանքներ
Եթե որոշեք, որ BRRRR մեթոդը ճիշտ անշարժ գույքի ներդրումային ռազմավարություն չէ ձեզ համար, կան այլ ռազմավարություններ, որոնք դուք կարող եք անել: Տարբերակներից մեկը գույք ձեռք բերելն ու վարձակալելն է՝ միաժամանակ հավաքելով գույքի վրա վճարվող ամսական վարձավճարը: Մեկ այլ տարբերակ անշարժ գույքի մեծաքանակ ֆինանսավորումն է: Սա ներդրողների լայն տեսականի ֆինանսավորման օգտագործման գործընթաց է, ովքեր իրենց գումարները միավորում են անշարժ գույք ձեռք բերելու համար, ինչը հնարավորություն է տալիս ներդրումներ կատարել, որոնք կատարվում են ավելի քիչ գումարով և աշխատանքով:
Պատկերացրեք, որ դուք մասնակցում եք անշարժ գույքի ներդրումային ցանցի միջոցառմանը, և լսում եք, որ ինչ-որ մեկը ասում է «BRRRRR»: Հավանական է, որ ձեր գործընկերը չի մեկնաբանում սենյակային ջերմաստիճանը, այլ քննարկում է հանրաճանաչ ներդրումային ռազմավարությունը, որը հայտնի է որպես BRRRR մեթոդ: Նրանք, ովքեր մտածում են, թե ինչպես հարստություն կառուցել անշարժ գույքում, պետք է հաշվի առնեն այս եզակի շրջանակը, որը ներկայացնում է ակտիվ և պասիվ եկամուտների հիբրիդը:
BRRRR-ի իմաստը
BRRRR մեթոդը նշանակում է «Գնել, վերանորոգել, վարձել, վերաֆինանսավորել, վերադարձնել», Անգլերեն: «գնել, վերականգնել, վարձել, վերաֆինանսավորել, կրկնել»
և նկարագրում է ռազմավարություն և շրջանակ, որն օգտագործվում է ներդրողների կողմից, ովքեր ցանկանում են ժամանակի ընթացքում պասիվ եկամուտ ստեղծել: Այս հապավումները ներկայացնում են քայլեր, որոնք պետք է իրականացվեն ճշգրիտ հերթականությամբ, որով դրանք հայտնվում են: Նախ, ներդրողը գնում է գույք և անցնում վերանորոգման: Վերանորոգված գույքն այնուհետև վարձակալներին տրվում է երկարաժամկետ ժամկետով, որի միջոցով վարձակալությունից ստացված եկամուտը կարող է սեփականատիրոջը հնարավորություն տալ վճարել հիփոթեքը, շահույթ ստանալ և ժամանակի ընթացքում սեփական կապիտալ կառուցել: Հենց որ գույքում զգալի կապիտալ ստեղծվի, ներդրողը կարող է ձեռք բերել երկրորդ գույք՝ վերաֆինանսավորելով առաջինը և այլն:
Mover Focus-ից Մեթ Վուդլին նշում է, որ «BRRRR մեթոդը անշարժ գույքի ներդրումային ռազմավարություն է, որն օգնում է ներդրողներին բացահայտել, ուսումնասիրել և գնել գույքը զեղչով: BRRRR մեթոդը ներառում է երեք փուլ՝ ուղեղային գրոհ, հետազոտություն և վերավաճառք: Ներդրումային պոտենցիալ գույքի ուղեղային գրոհի միջոցով ներդրողները կարող են հասկանալ շուկան և գտնել թերագնահատված գույք: Հետազոտությունից հետո ներդրողները կարող են որոշել՝ արժե արդյոք գույքը գնել, թե ոչ, և կատարել անհրաժեշտ վերանորոգում կամ բարելավում: Ի վերջո, գնելուց և վերանորոգելուց հետո գույքը կարող է վերավաճառվել շահույթով»:
Սեղմեք՝ BRRRR մեթոդով ձեր պասիվ եկամուտը ավելացնելու համար
գնել
BRRRR մեթոդի առաջին տառը «B» է, որը նշանակում է գնել: Ցանկերը որոնելիս հիշեք, որ այս քայլը ծառայում է որպես կրիտիկական կետ և որոշում է ներդրման արդյունքը: Գոյություն ունի բարդ խաչմերուկ՝ վստահ լինելու, որ գույքը ներկայացնում է առողջ ներդրումային գործարք և որպես վարձակալական գույք լավ կատարում ապահովելու միջև:
Սա կպահանջի գործարքների ինտենսիվ վերլուծություն, որը ներառում է վերանորոգման ծախսերի հաշվարկ, ամսական վարձակալության ծախսերի գնահատում և հաստատում, որ վարձակալությունից ստացված եկամուտը կապահովի բավարար շահույթի մարժա: Վարձակալության անշարժ գույքի արդյունավետ արդյունավետության ապահովումը կարող է ներառել վարձակալության լավագույն շուկաների ուսումնասիրությունը և ապահովել, որ գնման գինը բավականաչափ բուֆեր է ապահովում՝ վերանորոգման ծախսերը թույլ տալու համար: Շատ ներդրողներ հիմնվում են 70 տոկոսի կանոնի վրա, որը գնահատում է վերանորոգման արժեքը և վերանորոգումից հետո, որն օգնում է որոշել գույքի առավելագույն առաջարկը: Օգտագործելով այս կանոնը՝ նրանք կարող են ավելի լավ ապահովել, որ գույքը վերանորոգելուց հետո շահույթը մնա:
վերանորոգում
Ամենատարրական մակարդակում տանտերերը պետք է պարզեն, թե ինչպես իրենց վարձակալած գույքը դարձնել բնակելի և գործունակ: Այս պահանջները բավարարելուց հետո դուք կարող եք դիտարկել թարմացումներ կամ վերանորոգումներ, որոնք արժեք են ավելացնում գույքին (այդպիսով արդարացնելով վարձակալության գների բարձրացումը): Մյուս կողմից, ներդրողները պետք է զգույշ լինեն, որպեսզի ավելորդ արդիականացումներ չանեն, որոնք կարժենա ավելին, քան այն, ինչ կարող է գոյանալ վարձակալության եկամուտից:
BRRRR ռազմավարության վերանորոգման փուլը, որը ներկայացնում է չորսից առաջին «R»-ը, պահանջում է ծախսերի և օգուտների մանրակրկիտ վերլուծություն յուրաքանչյուր փուլում: Ներդրողներին խորհուրդ է տրվում ընտրել միայն բնակարանների բարելավման նախագծեր, որոնք կապահովեն ներդրումների բարձր վերադարձ: Ահա մի քանի բարձր ROI detox նախագծեր, որոնց պետք է ուշադրություն դարձնել.
Տանիքի վերանորոգում. Գնահատողների համար սովորական է վերադարձնել գույքի արժեքի վրա ձեր ծախսած գումարը նոր տանիք ավելացնելիս:
Թարմացված խոհանոց. Խոհանոցները հաճախ անհրապույր են, բայց շատ գործառույթներ դեռ կարող են օգտագործվել: Նաև մոդելային խոհանոցներով տները չեն կարող ֆինանսավորվել, ինչը հաճախ հանգեցնում է կանխիկի գնման: Տան վերանորոգումն ապացուցել է, որ ունի բարձր ROI:
Գիպսաստվարաթղթե պատերի վերանորոգում. գիպսաստվարաթղթե պատերի վնասը նույնպես տունը դարձնում է ֆինանսավորման համար անհամապատասխան: Թեև սա կարող է կարմիր դրոշակ լինել տների մեծամասնության համար, այն կարող է հնարավորություն լինել վերականգնողների համար, քանի որ գիպսաստվարաթղթե պատն իրականում շատ էժան է վերանորոգել:
Կանաչապատում. Պարզ կանաչապատման ծրագրեր, ինչպիսիք են գերաճած բուսականության հեռացումը, կարող են իրականացվել ձեզ համար քիչ գնով: Լանդշաֆտային դիզայնի այս տեսակը նույնպես չի պահանջում մասնագետի ավարտին, ինչը այն դարձնում է էժան վերանորոգման ծրագիր:
Լոգասենյակների թարմացում. Սանհանգույցները սովորաբար այնքան էլ մեծ չեն, և դրանց նյութական և աշխատանքային ծախսերը էժան են: Սանհանգույցների թարմացումը թույլ կտա ձեր տանը մրցակցել տարածքի ավելի բարձր որակի տների հետ՝ ձեզ համար փոքր ծախսերի համար:
Լրացուցիչ ննջասենյակներ. անսովոր քանակությամբ քառակուսի մետր մակերեսով տները, սակայն չունեն բավարար ննջասենյակներ, վերանորոգողներին հնարավորություն են տալիս մեծացնել արժեքը իրենց համար քիչ գնով: Տան ննջասենյակը 3-ի կամ 4-ի մեծացնելը թույլ կտա նրան ավելի մրցունակ լինել տվյալ տարածքում գտնվող բարձրակարգ հատկությունների հետ:
վարձակալություն
Գույքի վերանորոգման փուլն ավարտելուց հետո ներդրողը կարող է իրականացնել գործընթացի վարձակալության փուլը: Սա կարող է ներառել վարձակալների զտումը և ընտրությունը, շրջանառության կառավարումը և սպասարկման և վերանորոգման հարցումներին պատասխանելը: Որոշակի ժամանակահատվածից հետո ներդրողը սովորաբար կհասկանա, թե արդյոք իրենց պատշաճ ջանասիրության պրակտիկան գոհացուցիչ էր: Հնարավոր բաները, որոնք կարող են սխալ լինել, ներառում են թափուր աշխատատեղերը, վատ վարձակալները կամ վարձակալության ծախսերը, որոնք գերազանցում են ստացված եկամուտը: Այս բոլոր հնարավոր արդյունքները կարող են արագորեն տանել գույքը ջրի տակ՝ մեծացնելով բռնագրավման վտանգը: Սա կոչված չէ վախեցնելու ներդրողներին, որպեսզի չդառնան տան սեփականատեր կամ վարեն BRRRR ռազմավարությունը, այլ պարզապես ընդգծելու համարները պատշաճ կերպով գործարկելու կարևորությունը՝ նախքան ներդրումային որոշում կայացնելը:
Ֆինանսավորում
Ձեր գույքը վերանորոգվելուց և արդյունավետորեն վարձակալվելուց հետո կարող եք սկսել պլան կազմել այն վերամշակելու վերաբերյալ: Որոշ բանկեր կառաջարկեն կանխիկացման վերաֆինանսավորում, իսկ մյուսները միայն կառաջարկեն մարել առկա պարտքը. Դուք կցանկանաք ընտրել այս երկու տարբերակներից առաջինը: Դուք նաև կցանկանաք ուշադրություն դարձնել պահանջվող «համեմունքների ժամանակաշրջանին», որը ցույց է տալիս, թե որքան ժամանակ պետք է պահեք գույքը, նախքան վարկատուն կքննարկի գույքի արժեքի նկատմամբ վերաֆինանսավորումը: Թեև դուք կարող եք հանդիպել որոշ բանկերի, որոնք չեն ցանկանում վերաֆինանսավորել մեկ ընտանիքի վարձակալած գույքը, ներդրողները սովորաբար կարող են ներխուժել իրենց ցանցերը՝ գտնելու իրենց վերաֆինանսավորման կարիքներին համապատասխանող վարկատու:
վերադարձ
Վերջապես, ներդրողը կարող է օգտագործել իր առաջին վարձակալած գույքի վերաֆինանսավորումը երկրորդի գնումն ու վերանորոգումը ֆինանսավորելու համար: Կանխիկացման վերաֆինանսավորումն առաջարկում է լրացուցիչ առավելություններ, ինչպիսիք են տոկոսադրույքները, որոնք հաճախ բարենպաստ են կապիտալի այլ աղբյուրների համեմատ, հարկային արտոնությունները և ձեր ֆինանսական ժամանակացույցի նկատմամբ վերահսկողությունը: Հանդիպելով ուսուցման կորի հետ՝ ներդրողը վստահ է, որ կհանդիպի որոշ դժվարությունների և սխալների հենց իր առաջին BRRRR ցիկլից: Այնուամենայնիվ, նրանք կարող են կիրառել իրենց փորձը և նոր ձեռք բերված իմաստությունը, երբ գործ ունեն իրենց երկրորդ, երրորդ կամ չորրորդ սեփականության հետ և այլն:
BRRRR մեթոդի օրինակ
BRRRR-ի անշարժ գույքի ռազմավարության օրինակելի վերանայումը կարող է օգնել ցույց տալ, թե ինչպես կատարել յուրաքանչյուր քայլ:
Ենթադրենք, Ջոննին ապրում է Օսթինում, Տեխասում, և նա ցանկանում է տուն գնել, որպեսզի օգտվի վարձակալության շուկայից: Նա գտնում է 200,000 դոլար արժողությամբ գույք և գործարկում է գործարքի համարները: Ջոնին կարող է կանխավճար կատարել 40,000 դոլարի չափով, իսկ մնացած 160,000 դոլարի դիմաց վարկ է վերցնում։ Կապալառուի հետ տան շուրջը շրջելուց հետո Ջոնին որոշում է 10,000 դոլար ծախսել գույքը վերանորոգելու համար: Առայժմ ունենք հետևյալ թվերը.
Վաճառքի գինը՝ 200,000$
Կանխավճար՝ 40,000$
Վարկի գումարը՝ $160,000
Վերանորոգման արժեքը՝ 10,000$
Վերանորոգման ավարտից հետո գույքը գնահատվում է $250,000, իսկ Ջոնին կարող է այն վարձակալել $2,500-ով: Մոտ մեկ տարի անց Ջոնին վերաֆինանսավորում և վարկ է վերցնում գնահատված արժեքի 75 տոկոսով՝ 187,500 դոլար: Այնուհետև նա օգտագործում է այս գումարը՝ 160,000 ԱՄՆ դոլարի սկզբնական վարկը մարելու համար՝ թողնելով նրան 27,500 ԱՄՆ դոլար (գումարած ամսական վարձակալության ընթացիկ եկամուտը)՝ մեկ այլ գույք գնելու և վերանորոգելու համար: Որքան շատ Ջոնին հետևի այս գործընթացին, այնքան ավելի շատ ակտիվներ նա կարող է կուտակել ժամանակի ընթացքում ներդրումներ կատարելու համար: Թեև այս օրինակը օգտագործում է պարզեցված թվեր, այն պետք է օգնի ցույց տալ BRRRR գործընթացը գործողության մեջ:
Ինչպես ֆինանսավորել BRRRR-ի գույքը
Սկսնակ ներդրողների համար ամենադժվար խոչընդոտներից մեկը պարզելն է, թե ինչպես ֆինանսավորել BRRRR-ի գույքը: Ժամանակի մեծ մասը ձեզ հարկավոր է մեկից ավելի անգամ ֆինանսավորել գույքը: Նախ՝ գույքը գնելիս, և երկրորդ՝ ցանկացած վերանորոգման կամ բարելավման համար։ Սկսնակ ներդրողներից շատերը միջոցներ չունեն գույքը առանց վարկի ֆինանսավորելու համար: Եթե դուք առաջին անգամ եք գնում անշարժ գույք, Ահա մի քանի տարբերակ.
Պայմանական բանկային վարկեր. որպես կանխավճար ձեզ անհրաժեշտ կլինի մոտ 20%-25%: Այնուամենայնիվ, տոկոսադրույքը պետք է նման լինի սեփական կապիտալի վարկին: Կարևոր է նշել, որ եթե գույքը բավական վատ վիճակում է, բանկը կարող է ձեզ վարկ չառաջարկել այն գնելու համար:
Տեղական բանկային վարկեր. տեղական բանկերն առաջարկում են զգալի ճկունություն, երբ վարձակալում են անշարժ գույք: Թեև նրանք հավանաբար կպահանջեն նույն կանխավճարը, ինչ սովորական բանկային վարկերը, նրանք կարող են նաև անտեսել վերանորոգման ցանկացած ծախս: Նրանք նաև առաջարկում են ճկունություն՝ կապված հիփոթեքային սահմանաչափերի և պարտքից եկամուտների հետ կապված խնդիրների հետ:
Մասնավոր վարկատուներ. մասնավոր փողերը գնում են այն մարդիկ, ում անձամբ ճանաչում եք, լինի դա ընտանիքը, ընկերները, բիզնես գործընկերները կամ այլ ներդրողներ: Այս դեպքում տոկոսադրույքները կարող են տարբեր լինել՝ կախված գույքից և փոխատուի հետ ձեր հարաբերություններից: Մասնավոր վարկատուների համար սովորական է նաև ֆինանսավորել գույքի կարիքների ցանկացած վերանորոգում:
Վարկատուներ ծանր փողերով. այս վարկատուները մասնագիտանում են ներդրողների վարկերի մեջ, ովքեր տներ են գնում և վարձակալում: Կոշտ փողի փոխատուների արժեքը և տոկոսադրույքները սովորաբար ավելի բարձր են, քան բանկային վարկերը: Այնուամենայնիվ, դրանք, ամենայն հավանականությամբ, ծածկելու են վերանորոգման և բարելավման աշխատանքները:
BRRR գույքի վերաֆինանսավորում
Ձեր BRRR գույքը վերաֆինանսավորելու երկու հիմնական եղանակ կա: Առկա տարբերակներից մեկը սովորական ֆինանսավորումն է: Այս տարբերակը ամենատարածվածն է և գալիս է ամենացածր մատչելի տոկոսադրույքներով: Վերաֆինանսավորման մեկ այլ տարբերակ կարելի է գտնել առևտրային ֆինանսավորման մեջ, թեև դրանք գալիս են ավելի բարձր տոկոսադրույքներով:
BRRRR-ի առավելությունները
Ցանկացած ներդրումային ռազմավարություն երաշխավորելու է որոշակի օգուտներ՝ կրելով որոշակի մակարդակի ռիսկ, և BRRRR մեթոդը բացառություն չէ: Նախքան որևէ ռազմավարություն իրականացնելը, համոզվեք, որ վերանայեք դրական և բացասական կողմերը և ինքներդ որոշեք, արդյոք BRRRR-ն ճիշտ ռազմավարություն է ձեզ համար, թե ոչ:
Վերադարձի ներուժ. հիմնական առավելություններից մեկը ներդրումների բարձր վերադարձի հնարավորությունն է: Երբ ճիշտ արվի, ներդրողները կարող են ձեռք բերել անհանգիստ գույք՝ համեմատաբար ցածր դրամական ներդրումների դիմաց, շտկել այն և վարձակալել այն դրամական հոսքերի համար:
Շինարարական սեփականություն. կարծիքը պետք է տրվի նաև վերականգնման փուլում կառուցված սեփական կապիտալի չափի վերաբերյալ: Պասիվ եկամտի ռազմավարություն վարելիս շատ ներդրողներ միայն դրամական հոսքեր են ստեղծում ակտիվից, որն արժե այն գինը, որի համար գնվել է:
Լավագույն վարձակալներ. Եթե գույքը պատշաճ կերպով վերանորոգվել է որոշակի շուկայում սպառողների չափանիշներին համապատասխանելու համար, այն հավանաբար կգրավի առաջատար վարձակալներին: Վարձակալողները, ովքեր պատրաստ են իրենց վարձակալած գույքի համար վճարել ամենաբարձր դոլարը՝ որոշակի հատկանիշների և ծառայությունների դիմաց, ավելի հավանական է, որ ավելի լավ հոգ տանեն գույքի մասին և նվազեցնեն իրենց ծախսերը: Ավելի լավ վարձակալները հաճախ ուղղակիորեն թարգմանվում են դեպի բարելավված դրամական հոսքեր:
Սանդղակի տնտեսություն. Երբ հասնեք ձեր BRRRR աստիճանին, դուք կարող եք հասնել մի բանի, որը կոչվում է մասշտաբի տնտեսություն, որտեղ մի քանի վարձակալական սեփականություն ունենալը և միաժամանակ շահագործելը կարող է օգնել ձեզ նվազեցնել ձեր ընդհանուր ծախսերը՝ նվազեցնելով մեկ գույքի միջին արժեքը և տարածելով ձեր ռիսկը:
BRRRR դեմ
Հետևյալ ցանկն օգնում է որոշակի լույս սփռել BRRRR ռազմավարության հետ կապված հնարավոր ռիսկերի վրա: Այնուամենայնիվ, հարկ է նշել, որ այս կետերը պարտադիր չէ, որ մինուսներ լինեն: Փոխարենը, նրանք նախազգուշացնում են ներդրողներին, թե ինչ կարող է տեղի ունենալ, եթե նրանք զգույշ չլինեն և չդիմադրեն իրենց պատշաճ ջանասիրությանը.
Թանկ վարկեր. Երբ ընտրում են կարճաժամկետ վարկ կամ ծանր գումար օգտագործել անշարժ գույքի գնումը ֆինանսավորելու համար, ներդրողները կարող են հայտնվել չափազանց լծակների տակ, հատկապես վերանորոգման փուլում: Ըստ Բրայանի՝ անշարժ գույքի ներդրող և SparkRental.com-ի հիմնադիր, «չափազանց շատ նոր ներդրողներ թերագնահատում են այնպիսի ծախսերը, ինչպիսիք են վերանորոգումը, սպասարկումը, թափուր աշխատատեղերի տոկոսադրույքը և այլ անկանոն, բայց անխուսափելի ծախսերը, որոնք ձեզ ամեն ամիս չեն հարվածում»: Ներդրողները պետք է համոզվեն, որ նրանք գիտեն, թե ինչպես են կատարել հիփոթեքային վճարումներ, մինչդեռ գույքը որևէ եկամուտ չի ստեղծում:
Վերակառուցում. Վերակառուցման հիմնական նախագիծը կարող է թանկ լինել՝ ճանապարհին բազմաթիվ գլխացավեր ունենալով: Վերանորոգում նշանակում է զբաղվել ծրագրի ժամանակացույցով, կառավարել կապալառուներին և ենթակապալառուներին և զբաղվել անսպասելի խնդիրներով: Համոզվեք, որ ունեք համապատասխան ռեսուրսներ և արտակարգ իրավիճակների պլաններ՝ նախքան որևէ ծրագրի հետ աշխատելը:
Սպասման շրջան. BRRRR-ն ավելի երկար ժամանակային հորիզոնի հետ կապված ռազմավարություն է, որը ներառում է առնվազն երկու սպասման ժամանակաշրջան: Առաջինը վերանորոգման փուլում է, որտեղ ներդրողը պետք է բարելավի գույքը, նախքան վարձակալներ տեղավորելը և եկամուտ ստանալը: Երկրորդ սպասման շրջանը համեմունքն է, տերմին, որը նկարագրում է այն ժամանակահատվածը, որը ներդրողը պետք է սպասի մինչև վարկատուն թույլ տա կանխիկ ֆինանսավորում:
Գնահատման ռիսկ. Ներդրողները սովորաբար վերաֆինանսավորում են գույքը՝ հիմնվելով գույքի գնահատման վրա, այլ ոչ թե այն գումարի վրա, որը նրանք վճարել են դրան: Միշտ կա վտանգ, որ գույքը չի գնահատվի ակնկալվող գումարով: Սա պետք է նախազգուշացում ծառայի, որ համարները նախապես ճիշտ գործարկելը կարևոր է:
Ով պետք է օգտագործի BRRRR մեթոդը
BRRRR մեթոդը կատարյալ է ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են սկզբից մինչև վերջ ստեղծել պասիվ եկամտի պորտֆել: Գործընթացն ավելի պահանջկոտ է, քան վարձակալության միավոր գնելը, թեև այն կարող է շատ շահավետ լինել: Ներդրողները, ովքեր հարմար են ռիսկի որոշակի մակարդակի հետ, ովքեր ունեն նախնական կանխավճարի համար մատչելի կապիտալ և ովքեր պատրաստ են իրենց թեւերը թևակոխել շուկայի խորը հետազոտության համար, լավ կհամապատասխանեն անշարժ գույքի այս ռազմավարությանը:
Ով չպետք է օգտագործի BRRRR մեթոդը
Ամենամեծ որոշիչ գործոններից մեկը, որը որոշում է, թե արդյոք BRRR մեթոդը տեղին կլինի, դա այն է, թե արդյոք դուք պատրաստ եք վերափոխման նախագիծ իրականացնել, թե ոչ: Կարելի է ասել, որ սա BRRRR մեթոդի համար պահանջվող ամենաինտենսիվ քայլն է. Եվ նրանք, ովքեր չունեն վերանորոգում տեսնելու համար անհրաժեշտ ժամանակ կամ նվիրում, հաջողություն չեն ունենա: Նրանց համար, ովքեր վախենում են վերանորոգումը կառավարելու մտքից, բայց դեռ ցանկանում են իրականացնել BRRRR ռազմավարությունը, ես խորհուրդ եմ տալիս կառուցել անշարժ գույքի ուժեղ թիմ: Դա կարող է լինել բիզնես գործընկեր, ով պատրաստ է ավելի ակտիվ լինել, եթե դուք կապիտալ տրամադրեք: Որպես այլընտրանք, դա կարող է լինել վստահելի կապալառու գտնելը, որը կարող է կարգավորել վերանորոգման գործընթացի մեծ մասը:
Որքա՞ն կարող եք վաստակել BRRRR մեթոդով:
Ներդրողները կարող են զգալի եկամուտներ ստանալ՝ օգտագործելով BRRRR մեթոդը, եթե նրանց հաջողվի ապահովել գնման ճիշտ գինը յուրաքանչյուր ակտիվի համար: Ներդրողները պետք է նաև մեծ ուշադրություն դարձնեն շուկայի վրա, քանի որ դա կորոշի, թե որքանով են նրանք կարողանում գտնել հետևողական վարձակալներ և եկամուտ ստանալ վարձակալությունից: Ըստ էության, գումարի չափը, որը դուք կարող եք վաստակել BRRRR մեթոդով, կախված է նրանից, թե որքան լավ կարող եք գտնել մեծ առաջատարներ գործընթացի բոլոր փուլերում: Ինչպես կարող եք պատկերացնել, արդյունքները կարող են տարբեր լինել՝ կախված ֆինանսավորման մեթոդների մի շարք գործոններից: Միշտ կատարեք ձեր պատշաճ ջանասիրությունը և վստահ եղեք, որ մշակեք պոտենցիալ ներդրումների վերլուծության հուսալի համակարգ:
BRRRR մեթոդի այլընտրանքներ
Եթե որոշեք, որ BRRRR մեթոդը ճիշտ անշարժ գույքի ներդրումային ռազմավարություն չէ ձեզ համար, կան այլ ռազմավարություններ, որոնք դուք կարող եք անել: Տարբերակներից մեկը գույք ձեռք բերելն ու վարձակալելն է՝ միաժամանակ հավաքելով գույքի վրա վճարվող ամսական վարձավճարը: Մեկ այլ տարբերակ անշարժ գույքի մեծաքանակ ֆինանսավորումն է: Սա ներդրողների լայն տեսականի ֆինանսավորման օգտագործման գործընթաց է, ովքեր իրենց գումարները միավորում են անշարժ գույք ձեռք բերելու համար, ինչը հնարավորություն է տալիս ներդրումներ կատարել, որոնք կատարվում են ավելի քիչ գումարով և աշխատանքով:
Պատկերացրեք, որ դուք մասնակցում եք անշարժ գույքի ներդրումային ցանցի միջոցառմանը, և լսում եք, որ ինչ-որ մեկը ասում է «BRRRRR»: Հավանական է, որ ձեր գործընկերը չի մեկնաբանում սենյակային ջերմաստիճանը, այլ քննարկում է հանրաճանաչ ներդրումային ռազմավարությունը, որը հայտնի է որպես BRRRR մեթոդ: Նրանք, ովքեր մտածում են, թե ինչպես հարստություն կառուցել անշարժ գույքում, պետք է հաշվի առնեն այս եզակի շրջանակը, որը ներկայացնում է ակտիվ և պասիվ եկամուտների հիբրիդը:
BRRRR-ի իմաստը
BRRRR մեթոդը նշանակում է «Գնել, վերանորոգել, վարձել, վերաֆինանսավորել, վերադարձնել», Անգլերեն: «գնել, վերականգնել, վարձել, վերաֆինանսավորել, կրկնել»
և նկարագրում է ռազմավարություն և շրջանակ, որն օգտագործվում է ներդրողների կողմից, ովքեր ցանկանում են ժամանակի ընթացքում պասիվ եկամուտ ստեղծել: Այս հապավումները ներկայացնում են քայլեր, որոնք պետք է իրականացվեն ճշգրիտ հերթականությամբ, որով դրանք հայտնվում են: Նախ, ներդրողը գնում է գույք և անցնում վերանորոգման: Վերանորոգված գույքն այնուհետև վարձակալներին տրվում է երկարաժամկետ ժամկետով, որի միջոցով վարձակալությունից ստացված եկամուտը կարող է սեփականատիրոջը հնարավորություն տալ վճարել հիփոթեքը, շահույթ ստանալ և ժամանակի ընթացքում սեփական կապիտալ կառուցել: Հենց որ գույքում զգալի կապիտալ ստեղծվի, ներդրողը կարող է ձեռք բերել երկրորդ գույք՝ վերաֆինանսավորելով առաջինը և այլն:
Mover Focus-ից Մեթ Վուդլին նշում է, որ «BRRRR մեթոդը անշարժ գույքի ներդրումային ռազմավարություն է, որն օգնում է ներդրողներին բացահայտել, ուսումնասիրել և գնել գույքը զեղչով: BRRRR մեթոդը ներառում է երեք փուլ՝ ուղեղային գրոհ, հետազոտություն և վերավաճառք: Ներդրումային պոտենցիալ գույքի ուղեղային գրոհի միջոցով ներդրողները կարող են հասկանալ շուկան և գտնել թերագնահատված գույք: Հետազոտությունից հետո ներդրողները կարող են որոշել՝ արժե արդյոք գույքը գնել, թե ոչ, և կատարել անհրաժեշտ վերանորոգում կամ բարելավում: Ի վերջո, գնելուց և վերանորոգելուց հետո գույքը կարող է վերավաճառվել շահույթով»:
գնել
BRRRR մեթոդի առաջին տառը «B» է, որը նշանակում է գնել: Ցանկերը որոնելիս հիշեք, որ այս քայլը ծառայում է որպես կրիտիկական կետ և որոշում է ներդրման արդյունքը: Գոյություն ունի բարդ խաչմերուկ՝ վստահ լինելու, որ գույքը ներկայացնում է առողջ ներդրումային գործարք և որպես վարձակալական գույք լավ կատարում ապահովելու միջև:
Սա կպահանջի գործարքների ինտենսիվ վերլուծություն, որը ներառում է վերանորոգման ծախսերի հաշվարկ, ամսական վարձակալության ծախսերի գնահատում և հաստատում, որ վարձակալությունից ստացված եկամուտը կապահովի բավարար շահույթի մարժա: Վարձակալության անշարժ գույքի արդյունավետ արդյունավետության ապահովումը կարող է ներառել վարձակալության լավագույն շուկաների ուսումնասիրությունը և ապահովել, որ գնման գինը բավականաչափ բուֆեր է ապահովում՝ վերանորոգման ծախսերը թույլ տալու համար: Շատ ներդրողներ հիմնվում են 70 տոկոսի կանոնի վրա, որը գնահատում է վերանորոգման արժեքը և վերանորոգումից հետո, որն օգնում է որոշել գույքի առավելագույն առաջարկը: Օգտագործելով այս կանոնը՝ նրանք կարող են ավելի լավ ապահովել, որ գույքը վերանորոգելուց հետո շահույթը մնա:
վերանորոգում
Ամենատարրական մակարդակում տանտերերը պետք է պարզեն, թե ինչպես իրենց վարձակալած գույքը դարձնել բնակելի և գործունակ: Այս պահանջները բավարարելուց հետո դուք կարող եք դիտարկել թարմացումներ կամ վերանորոգումներ, որոնք արժեք են ավելացնում գույքին (այդպիսով արդարացնելով վարձակալության գների բարձրացումը): Մյուս կողմից, ներդրողները պետք է զգույշ լինեն, որպեսզի ավելորդ արդիականացումներ չանեն, որոնք կարժենա ավելին, քան այն, ինչ կարող է գոյանալ վարձակալության եկամուտից:
BRRRR ռազմավարության վերանորոգման փուլը, որը ներկայացնում է չորսից առաջին «R»-ը, պահանջում է ծախսերի և օգուտների մանրակրկիտ վերլուծություն յուրաքանչյուր փուլում: Ներդրողներին խորհուրդ է տրվում ընտրել միայն բնակարանների բարելավման նախագծեր, որոնք կապահովեն ներդրումների բարձր վերադարձ: Ահա մի քանի բարձր ROI detox նախագծեր, որոնց պետք է ուշադրություն դարձնել.
Տանիքի վերանորոգում. Գնահատողների համար սովորական է վերադարձնել գույքի արժեքի վրա ձեր ծախսած գումարը նոր տանիք ավելացնելիս:
Թարմացված խոհանոց. Խոհանոցները հաճախ անհրապույր են, բայց շատ գործառույթներ դեռ կարող են օգտագործվել: Նաև մոդելային խոհանոցներով տները չեն կարող ֆինանսավորվել, ինչը հաճախ հանգեցնում է կանխիկի գնման: Տան վերանորոգումն ապացուցել է, որ ունի բարձր ROI:
Գիպսաստվարաթղթե պատերի վերանորոգում. գիպսաստվարաթղթե պատերի վնասը նույնպես տունը դարձնում է ֆինանսավորման համար անհամապատասխան: Թեև սա կարող է կարմիր դրոշակ լինել տների մեծամասնության համար, այն կարող է հնարավորություն լինել վերականգնողների համար, քանի որ գիպսաստվարաթղթե պատն իրականում շատ էժան է վերանորոգել:
Կանաչապատում. Պարզ կանաչապատման ծրագրեր, ինչպիսիք են գերաճած բուսականության հեռացումը, կարող են իրականացվել ձեզ համար քիչ գնով: Լանդշաֆտային դիզայնի այս տեսակը նույնպես չի պահանջում մասնագետի ավարտին, ինչը այն դարձնում է էժան վերանորոգման ծրագիր:
Լոգասենյակների թարմացում. Սանհանգույցները սովորաբար այնքան էլ մեծ չեն, և դրանց նյութական և աշխատանքային ծախսերը էժան են: Սանհանգույցների թարմացումը թույլ կտա ձեր տանը մրցակցել տարածքի ավելի բարձր որակի տների հետ՝ ձեզ համար փոքր ծախսերի համար:
Լրացուցիչ ննջասենյակներ. անսովոր քանակությամբ քառակուսի մետր մակերեսով տները, սակայն չունեն բավարար ննջասենյակներ, վերանորոգողներին հնարավորություն են տալիս մեծացնել արժեքը իրենց համար քիչ գնով: Տան ննջասենյակը 3-ի կամ 4-ի մեծացնելը թույլ կտա նրան ավելի մրցունակ լինել տվյալ տարածքում գտնվող բարձրակարգ հատկությունների հետ:
վարձակալություն
Գույքի վերանորոգման փուլն ավարտելուց հետո ներդրողը կարող է իրականացնել գործընթացի վարձակալության փուլը: Սա կարող է ներառել վարձակալների զտումը և ընտրությունը, շրջանառության կառավարումը և սպասարկման և վերանորոգման հարցումներին պատասխանելը: Որոշակի ժամանակահատվածից հետո ներդրողը սովորաբար կհասկանա, թե արդյոք իրենց պատշաճ ջանասիրության պրակտիկան գոհացուցիչ էր: Հնարավոր բաները, որոնք կարող են սխալ լինել, ներառում են թափուր աշխատատեղերը, վատ վարձակալները կամ վարձակալության ծախսերը, որոնք գերազանցում են ստացված եկամուտը: Այս բոլոր հնարավոր արդյունքները կարող են արագորեն տանել գույքը ջրի տակ՝ մեծացնելով բռնագրավման վտանգը: Սա կոչված չէ վախեցնելու ներդրողներին, որպեսզի չդառնան տան սեփականատեր կամ վարեն BRRRR ռազմավարությունը, այլ պարզապես ընդգծելու համարները պատշաճ կերպով գործարկելու կարևորությունը՝ նախքան ներդրումային որոշում կայացնելը:
Ֆինանսավորում
Ձեր գույքը վերանորոգվելուց և արդյունավետորեն վարձակալվելուց հետո կարող եք սկսել պլան կազմել այն վերամշակելու վերաբերյալ: Որոշ բանկեր կառաջարկեն կանխիկացման վերաֆինանսավորում, իսկ մյուսները միայն կառաջարկեն մարել առկա պարտքը. Դուք կցանկանաք ընտրել այս երկու տարբերակներից առաջինը: Դուք նաև կցանկանաք ուշադրություն դարձնել պահանջվող «համեմունքների ժամանակաշրջանին», որը ցույց է տալիս, թե որքան ժամանակ պետք է պահեք գույքը, նախքան վարկատուն կքննարկի գույքի արժեքի նկատմամբ վերաֆինանսավորումը: Թեև դուք կարող եք հանդիպել որոշ բանկերի, որոնք չեն ցանկանում վերաֆինանսավորել մեկ ընտանիքի վարձակալած գույքը, ներդրողները սովորաբար կարող են ներխուժել իրենց ցանցերը՝ գտնելու իրենց վերաֆինանսավորման կարիքներին համապատասխանող վարկատու:
վերադարձ
Վերջապես, ներդրողը կարող է օգտագործել իր առաջին վարձակալած գույքի վերաֆինանսավորումը երկրորդի գնումն ու վերանորոգումը ֆինանսավորելու համար: Կանխիկացման վերաֆինանսավորումն առաջարկում է լրացուցիչ առավելություններ, ինչպիսիք են տոկոսադրույքները, որոնք հաճախ բարենպաստ են կապիտալի այլ աղբյուրների համեմատ, հարկային արտոնությունները և ձեր ֆինանսական ժամանակացույցի նկատմամբ վերահսկողությունը: Հանդիպելով ուսուցման կորի հետ՝ ներդրողը վստահ է, որ կհանդիպի որոշ դժվարությունների և սխալների հենց իր առաջին BRRRR ցիկլից: Այնուամենայնիվ, նրանք կարող են կիրառել իրենց փորձը և նոր ձեռք բերված իմաստությունը, երբ գործ ունեն իրենց երկրորդ, երրորդ կամ չորրորդ սեփականության հետ և այլն:
BRRRR մեթոդի օրինակ
BRRRR-ի անշարժ գույքի ռազմավարության օրինակելի վերանայումը կարող է օգնել ցույց տալ, թե ինչպես կատարել յուրաքանչյուր քայլ:
Ենթադրենք, Ջոննին ապրում է Օսթինում, Տեխասում, և նա ցանկանում է տուն գնել, որպեսզի օգտվի վարձակալության շուկայից: Նա գտնում է 200,000 դոլար արժողությամբ գույք և գործարկում է գործարքի համարները: Ջոնին կարող է կանխավճար կատարել 40,000 դոլարի չափով, իսկ մնացած 160,000 դոլարի դիմաց վարկ է վերցնում։ Կապալառուի հետ տան շուրջը շրջելուց հետո Ջոնին որոշում է 10,000 դոլար ծախսել գույքը վերանորոգելու համար: Առայժմ ունենք հետևյալ թվերը.
Վաճառքի գինը՝ 200,000$
Կանխավճար՝ 40,000$
Վարկի գումարը՝ $160,000
Վերանորոգման արժեքը՝ 10,000$
Վերանորոգման ավարտից հետո գույքը գնահատվում է $250,000, իսկ Ջոնին կարող է այն վարձակալել $2,500-ով: Մոտ մեկ տարի անց Ջոնին վերաֆինանսավորում և վարկ է վերցնում գնահատված արժեքի 75 տոկոսով՝ 187,500 դոլար: Այնուհետև նա օգտագործում է այս գումարը՝ 160,000 ԱՄՆ դոլարի սկզբնական վարկը մարելու համար՝ թողնելով նրան 27,500 ԱՄՆ դոլար (գումարած ամսական վարձակալության ընթացիկ եկամուտը)՝ մեկ այլ գույք գնելու և վերանորոգելու համար: Որքան շատ Ջոնին հետևի այս գործընթացին, այնքան ավելի շատ ակտիվներ նա կարող է կուտակել ժամանակի ընթացքում ներդրումներ կատարելու համար: Թեև այս օրինակը օգտագործում է պարզեցված թվեր, այն պետք է օգնի ցույց տալ BRRRR գործընթացը գործողության մեջ:
Ինչպես ֆինանսավորել BRRRR-ի գույքը
Սկսնակ ներդրողների համար ամենադժվար խոչընդոտներից մեկը պարզելն է, թե ինչպես ֆինանսավորել BRRRR-ի գույքը: Ժամանակի մեծ մասը ձեզ հարկավոր է մեկից ավելի անգամ ֆինանսավորել գույքը: Նախ՝ գույքը գնելիս, և երկրորդ՝ ցանկացած վերանորոգման կամ բարելավման համար։ Սկսնակ ներդրողներից շատերը միջոցներ չունեն գույքը առանց վարկի ֆինանսավորելու համար: Եթե դուք առաջին անգամ եք գնում անշարժ գույք, Ահա մի քանի տարբերակ.
Պայմանական բանկային վարկեր. որպես կանխավճար ձեզ անհրաժեշտ կլինի մոտ 20%-25%: Այնուամենայնիվ, տոկոսադրույքը պետք է նման լինի սեփական կապիտալի վարկին: Կարևոր է նշել, որ եթե գույքը բավական վատ վիճակում է, բանկը կարող է ձեզ վարկ չառաջարկել այն գնելու համար:
Տեղական բանկային վարկեր. տեղական բանկերն առաջարկում են զգալի ճկունություն, երբ վարձակալում են անշարժ գույք: Թեև նրանք հավանաբար կպահանջեն նույն կանխավճարը, ինչ սովորական բանկային վարկերը, նրանք կարող են նաև անտեսել վերանորոգման ցանկացած ծախս: Նրանք նաև առաջարկում են ճկունություն՝ կապված հիփոթեքային սահմանաչափերի և պարտքից եկամուտների հետ կապված խնդիրների հետ:
Մասնավոր վարկատուներ. մասնավոր փողերը գնում են այն մարդիկ, ում անձամբ ճանաչում եք, լինի դա ընտանիքը, ընկերները, բիզնես գործընկերները կամ այլ ներդրողներ: Այս դեպքում տոկոսադրույքները կարող են տարբեր լինել՝ կախված գույքից և փոխատուի հետ ձեր հարաբերություններից: Մասնավոր վարկատուների համար սովորական է նաև ֆինանսավորել գույքի կարիքների ցանկացած վերանորոգում:
Վարկատուներ ծանր փողերով. այս վարկատուները մասնագիտանում են ներդրողների վարկերի մեջ, ովքեր տներ են գնում և վարձակալում: Կոշտ փողի փոխատուների արժեքը և տոկոսադրույքները սովորաբար ավելի բարձր են, քան բանկային վարկերը: Այնուամենայնիվ, դրանք, ամենայն հավանականությամբ, ծածկելու են վերանորոգման և բարելավման աշխատանքները:
BRRR գույքի վերաֆինանսավորում
Ձեր BRRR գույքը վերաֆինանսավորելու երկու հիմնական եղանակ կա: Առկա տարբերակներից մեկը սովորական ֆինանսավորումն է: Այս տարբերակը ամենատարածվածն է և գալիս է ամենացածր մատչելի տոկոսադրույքներով: Վերաֆինանսավորման մեկ այլ տարբերակ կարելի է գտնել առևտրային ֆինանսավորման մեջ, թեև դրանք գալիս են ավելի բարձր տոկոսադրույքներով:
BRRRR-ի առավելությունները
Ցանկացած ներդրումային ռազմավարություն երաշխավորելու է որոշակի օգուտներ՝ կրելով որոշակի մակարդակի ռիսկ, և BRRRR մեթոդը բացառություն չէ: Նախքան որևէ ռազմավարություն իրականացնելը, համոզվեք, որ վերանայեք դրական և բացասական կողմերը և ինքներդ որոշեք, արդյոք BRRRR-ն ճիշտ ռազմավարություն է ձեզ համար, թե ոչ:
Վերադարձի ներուժ. հիմնական առավելություններից մեկը ներդրումների բարձր վերադարձի հնարավորությունն է: Երբ ճիշտ արվի, ներդրողները կարող են ձեռք բերել անհանգիստ գույք՝ համեմատաբար ցածր դրամական ներդրումների դիմաց, շտկել այն և վարձակալել այն դրամական հոսքերի համար:
Շինարարական սեփականություն. կարծիքը պետք է տրվի նաև վերականգնման փուլում կառուցված սեփական կապիտալի չափի վերաբերյալ: Պասիվ եկամտի ռազմավարություն վարելիս շատ ներդրողներ միայն դրամական հոսքեր են ստեղծում ակտիվից, որն արժե այն գինը, որի համար գնվել է:
Լավագույն վարձակալներ. Եթե գույքը պատշաճ կերպով վերանորոգվել է որոշակի շուկայում սպառողների չափանիշներին համապատասխանելու համար, այն հավանաբար կգրավի առաջատար վարձակալներին: Վարձակալողները, ովքեր պատրաստ են իրենց վարձակալած գույքի համար վճարել ամենաբարձր դոլարը՝ որոշակի հատկանիշների և ծառայությունների դիմաց, ավելի հավանական է, որ ավելի լավ հոգ տանեն գույքի մասին և նվազեցնեն իրենց ծախսերը: Ավելի լավ վարձակալները հաճախ ուղղակիորեն թարգմանվում են դեպի բարելավված դրամական հոսքեր:
Սանդղակի տնտեսություն. Երբ հասնեք ձեր BRRRR աստիճանին, դուք կարող եք հասնել մի բանի, որը կոչվում է մասշտաբի տնտեսություն, որտեղ մի քանի վարձակալական սեփականություն ունենալը և միաժամանակ շահագործելը կարող է օգնել ձեզ նվազեցնել ձեր ընդհանուր ծախսերը՝ նվազեցնելով մեկ գույքի միջին արժեքը և տարածելով ձեր ռիսկը:
BRRRR դեմ
Հետևյալ ցանկն օգնում է որոշակի լույս սփռել BRRRR ռազմավարության հետ կապված հնարավոր ռիսկերի վրա: Այնուամենայնիվ, հարկ է նշել, որ այս կետերը պարտադիր չէ, որ մինուսներ լինեն: Փոխարենը, նրանք նախազգուշացնում են ներդրողներին, թե ինչ կարող է տեղի ունենալ, եթե նրանք զգույշ չլինեն և չդիմադրեն իրենց պատշաճ ջանասիրությանը.
Թանկ վարկեր. Երբ ընտրում են կարճաժամկետ վարկ կամ ծանր գումար օգտագործել անշարժ գույքի գնումը ֆինանսավորելու համար, ներդրողները կարող են հայտնվել չափազանց լծակների տակ, հատկապես վերանորոգման փուլում: Ըստ Բրայանի՝ անշարժ գույքի ներդրող և SparkRental.com-ի հիմնադիր, «չափազանց շատ նոր ներդրողներ թերագնահատում են այնպիսի ծախսերը, ինչպիսիք են վերանորոգումը, սպասարկումը, թափուր աշխատատեղերի տոկոսադրույքը և այլ անկանոն, բայց անխուսափելի ծախսերը, որոնք ձեզ ամեն ամիս չեն հարվածում»: Ներդրողները պետք է համոզվեն, որ նրանք գիտեն, թե ինչպես են կատարել հիփոթեքային վճարումներ, մինչդեռ գույքը որևէ եկամուտ չի ստեղծում:
Վերակառուցում. Վերակառուցման հիմնական նախագիծը կարող է թանկ լինել՝ ճանապարհին բազմաթիվ գլխացավեր ունենալով: Վերանորոգում նշանակում է զբաղվել ծրագրի ժամանակացույցով, կառավարել կապալառուներին և ենթակապալառուներին և զբաղվել անսպասելի խնդիրներով: Համոզվեք, որ ունեք համապատասխան ռեսուրսներ և արտակարգ իրավիճակների պլաններ՝ նախքան որևէ ծրագրի հետ աշխատելը:
Սպասման շրջան. BRRRR-ն ավելի երկար ժամանակային հորիզոնի հետ կապված ռազմավարություն է, որը ներառում է առնվազն երկու սպասման ժամանակաշրջան: Առաջինը վերանորոգման փուլում է, որտեղ ներդրողը պետք է բարելավի գույքը, նախքան վարձակալներ տեղավորելը և եկամուտ ստանալը: Երկրորդ սպասման շրջանը համեմունքն է, տերմին, որը նկարագրում է այն ժամանակահատվածը, որը ներդրողը պետք է սպասի մինչև վարկատուն թույլ տա կանխիկ ֆինանսավորում:
Գնահատման ռիսկ. Ներդրողները սովորաբար վերաֆինանսավորում են գույքը՝ հիմնվելով գույքի գնահատման վրա, այլ ոչ թե այն գումարի վրա, որը նրանք վճարել են դրան: Միշտ կա վտանգ, որ գույքը չի գնահատվի ակնկալվող գումարով: Սա պետք է նախազգուշացում ծառայի, որ համարները նախապես ճիշտ գործարկելը կարևոր է:
Ով պետք է օգտագործի BRRRR մեթոդը
BRRRR մեթոդը կատարյալ է ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են սկզբից մինչև վերջ ստեղծել պասիվ եկամտի պորտֆել: Գործընթացն ավելի պահանջկոտ է, քան վարձակալության միավոր գնելը, թեև այն կարող է շատ շահավետ լինել: Ներդրողները, ովքեր հարմար են ռիսկի որոշակի մակարդակի հետ, ովքեր ունեն նախնական կանխավճարի համար մատչելի կապիտալ և ովքեր պատրաստ են իրենց թեւերը թևակոխել շուկայի խորը հետազոտության համար, լավ կհամապատասխանեն անշարժ գույքի այս ռազմավարությանը:
Ով չպետք է օգտագործի BRRRR մեթոդը
Ամենամեծ որոշիչ գործոններից մեկը, որը որոշում է, թե արդյոք BRRR մեթոդը տեղին կլինի, դա այն է, թե արդյոք դուք պատրաստ եք վերափոխման նախագիծ իրականացնել, թե ոչ: Կարելի է ասել, որ սա BRRRR մեթոդի համար պահանջվող ամենաինտենսիվ քայլն է. Եվ նրանք, ովքեր չունեն վերանորոգում տեսնելու համար անհրաժեշտ ժամանակ կամ նվիրում, հաջողություն չեն ունենա: Նրանց համար, ովքեր վախենում են վերանորոգումը կառավարելու մտքից, բայց դեռ ցանկանում են իրականացնել BRRRR ռազմավարությունը, ես խորհուրդ եմ տալիս կառուցել անշարժ գույքի ուժեղ թիմ: Դա կարող է լինել բիզնես գործընկեր, ով պատրաստ է ավելի ակտիվ լինել, եթե դուք կապիտալ տրամադրեք: Որպես այլընտրանք, դա կարող է լինել վստահելի կապալառու գտնելը, որը կարող է կարգավորել վերանորոգման գործընթացի մեծ մասը:
Որքա՞ն կարող եք վաստակել BRRRR մեթոդով:
Ներդրողները կարող են զգալի եկամուտներ ստանալ՝ օգտագործելով BRRRR մեթոդը, եթե նրանց հաջողվի ապահովել գնման ճիշտ գինը յուրաքանչյուր ակտիվի համար: Ներդրողները պետք է նաև մեծ ուշադրություն դարձնեն շուկայի վրա, քանի որ դա կորոշի, թե որքանով են նրանք կարողանում գտնել հետևողական վարձակալներ և եկամուտ ստանալ վարձակալությունից: Ըստ էության, գումարի չափը, որը դուք կարող եք վաստակել BRRRR մեթոդով, կախված է նրանից, թե որքան լավ կարող եք գտնել մեծ առաջատարներ գործընթացի բոլոր փուլերում: Ինչպես կարող եք պատկերացնել, արդյունքները կարող են տարբեր լինել՝ կախված ֆինանսավորման մեթոդների մի շարք գործոններից: Միշտ կատարեք ձեր պատշաճ ջանասիրությունը և վստահ եղեք, որ մշակեք պոտենցիալ ներդրումների վերլուծության հուսալի համակարգ:
BRRRR մեթոդի այլընտրանքներ
Եթե որոշեք, որ BRRRR մեթոդը ճիշտ անշարժ գույքի ներդրումային ռազմավարություն չէ ձեզ համար, կան այլ ռազմավարություններ, որոնք դուք կարող եք անել: Տարբերակներից մեկը գույք ձեռք բերելն ու վարձակալելն է՝ միաժամանակ հավաքելով գույքի վրա վճարվող ամսական վարձավճարը: Մեկ այլ տարբերակ անշարժ գույքի մեծաքանակ ֆինանսավորումն է: Սա ներդրողների լայն տեսականի ֆինանսավորման օգտագործման գործընթաց է, ովքեր իրենց գումարները միավորում են անշարժ գույք ձեռք բերելու համար, ինչը հնարավորություն է տալիս ներդրումներ կատարել, որոնք կատարվում են ավելի քիչ գումարով և աշխատանքով:
Responses