전체 가이드 - XNUMX부

금주의 기업가 Shay Yaakovovitz #post6

다음 줄에서는 부동산 투자에 대해 알아야 할 거의 모든 것을 공유하겠습니다. 지난 XNUMX년 동안 수천만 달러의 거래와 수천 시간의 학습을 통해 개인적인 경험을 바탕으로 작성되었습니다. 이 문서는 귀하와 귀하를 위해 작성되었으며 첫 번째 거래를 앞두고 있는 사람들과 PAZM에서 수년 간 투자한 투자자들에게 적합합니다.
자, 시작하겠습니다.
1. "여기에서 어느 방향으로 가야 하는지 알려 주시겠어요?"
"어디로 가고 싶은지에 따라 크게 달라집니다."
"어디든 별로 상관없어요."
"그렇다면 어느 길로 가던 상관없어요."
(이 멋진 인용문이 어느 영화에서 나온 것인지 아는 사람들을 위한 보너스)
원하는 것을 정의하는 것부터 시작하세요.
내 목표는 무엇입니까? 자본을 늘리다? 수동적 소득? 연금을 받거나 자녀를 위해 돈을 저축하시겠습니까? 내 목표가 은퇴를 대비해 저축하는 것이고 풀타임 직업을 갖고 있다면 돈을 덜 쓰는 것이 아마도 나에게 도움이 될 것입니다.
2. 가능한 한 많이 배우십시오.
나는 첫 부동산을 구입하기 전에 거의 XNUMX개월 동안 공부했지만, 여전히 가능한 거의 모든 실수를 저질렀습니다. 책을 읽고, 강의를 보고, 컨퍼런스에 참석하고, 팟캐스트를 듣고, 멘토를 찾으세요.
고급자를 위한 팁: 이미 해당 작업을 수행하고 있는 사람을 찾아 무료로 도움을 제공하세요. 어떻게 도움을 주고 가치를 더할 수 있는지 알아보세요. 성공한 사람들은 많은 지원서를 받고, 대부분의 지원자들은 받기를 목표로 오고, 어떤 가치도 제공하겠다는 제안을 하는 사람은 많지 않습니다. 여기에는 큰 일을 하는 사람들로 구성된 전체 커뮤니티가 있습니다. 이를 활용하세요.
BiggerPockets.com 추천: 놀라운 사이트! 알아야 할 모든 것, 시작하는 방법 및 수행할 작업이 포함된 거대한 데이터베이스가 있습니다. 거기에서 훌륭한 자료를 많이 찾을 수 있으며 수백 개의 에피소드로 구성된 훌륭한 팟캐스트도 찾을 수 있습니다.
다가구: Rod Khlief. 미국 다세대의 대제사장. 그는 내 멘토의 학생이자 매우 진지한 사람이었습니다. 저는 몇 년 전에 그의 컨퍼런스에 참석했습니다. 적극 추천합니다.
상업용 부동산: Scott Scheel의 상업 아카데미. Scott은 XNUMX년 동안 나의 멘토였습니다. 그를 간단하게 정의한다면 그는 미국 상업용 부동산계의 레오 메시라고 말하고 싶다. 그 이하도 아닙니다. 나는 그의 컨퍼런스 중 하나에 참석할 것을 적극 권장합니다. 만약 성공하지 못했다면 그의 웹사이트에 훌륭한 자료가 많이 있습니다. 자세한 내용은 언제든지 저에게 연락해 주세요.
3. 갈림길에 있는 부동산의 종류
레지던스
주택과 아파트: 모든 사람은 살 곳이 필요합니다. 사실이고 정확하며 이에 대해 논쟁할 수 없습니다. 아파트와 주택 중 하나를 결정해야 한다면 주택을 선택하세요. 우선, 토지 비용은 아파트보다 훨씬 비쌉니다. 둘째, 미국의 HOA는 값싼 사업이 아닙니다.
복층, 삼중, 복층(한 지붕 아래 2-4개의 주택): 시작하기에 좋은 방법입니다. 한 유닛에 거주하고 다른 유닛을 임대할 수 있다면 쉽습니다.
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소매점(쇼핑센터, 상점 등): 모두가 아는 회사와의 장기 계약, 매우 중심적인 위치. 최근에는 아마존 효과로 인해 수요가 감소하고 있습니다.
사무실: 코로나 이후 사무실 수요가 감소세를 보이고 있습니다. 현재 샌프란시스코에서는 코로나 바이러스 이전의 40%에 비해 사무실의 7%가 비어 있습니다.
다가구: XNUMX채 이상의 주택. 부동산 세계의 아기이자 투자자들 사이에서 가장 많이 찾는 부동산 유형으로 경쟁이 치열합니다. 개인적으로 업무량이 많고 관리가 매우 집중적이어서 연결을 덜 합니다.
창고 및 산업용 건물: 제가 가장 좋아하는 유형의 부동산입니다. 간단하고 관리가 매우 쉬우며 진지한 회사와의 장기 계약이 가능합니다. 최근에는 인터넷 판매 증가로 인해 수요가 증가하고 증가하고 있습니다.
셀프 스토리지(Self Storage): 개인 및 중소기업에 스토리지 솔루션으로 임대하는 소형 유닛(2.5미터에서 15미터 사이)입니다. 훌륭하고 매우 인기 있는 유형의 부동산입니다. 경쟁이 매우 치열하며 구축이 매우 쉽고 저렴합니다.
호텔 및 Ironandbi: 경기 침체기에 매출이 급격히 감소합니다. 관리가 쉽지 않고 현재 비용이 매우 높습니다. 좋은 시기에는 매우 수익성이 높을 수 있습니다.
4. 대출
외국인 투자자는 미국에서 부동산에 투자하고 소유할 수 있으며 비자나 영주권이 필요하지 않습니다. 대부분의 은행은 외국인 투자자에게 대출을 하지 않으며, 대출을 하는 은행도 불리한 조건에서는 대출을 하게 됩니다. 오늘날 부동산 자산에 대한 이자율은 약 6%(부동산 총 가치의 최대 75%)이며 25~30년 동안 고정됩니다. 모든 은행은 감정인의 감정, 개인 보증 및 부동산 담보 대출을 원할 것입니다. 클로징에는 일반적으로 45~60일이 소요됩니다.
경화: 민간 기업으로부터의 비은행 대출. 마감이 빠르고 관료주의와 혼란이 덜하며, 이자율이 10~11%를 넘는 매우 높은 이자율입니다.
5. 부동산을 구입하는 부동산이 속한 국가의 법률을 알아두십시오. 미국은 거대하며 모든 국가에는 고유한 법률이 있습니다. 개인적으로 저는 오레곤, 뉴욕, 캘리포니아와 같은 자유주의 주에서 주거용 부동산을 구입하는 것을 권장하지 않습니다. 그곳의 법률은 임차인에게 매우 유리합니다. 체납 세입자를 퇴거시키는 데는 수년이 걸릴 수 있으며, 또한 임대료 통제로 인해 소득이 매우 심각한 수준으로 손상될 수 있습니다.
6. 어디서부터 시작해야 할까요?
부동산에 대한 박사학위의 절반을 투자하고( 지름길은 없습니다, Suri..) 어떤 종류, 어디서, 얼마를, 왜 하는지 알게 되면 이제 방향을 바꿔야 할 때입니다.
도매는 거래를 찾고 협상하는 방법을 배울 수 있는 좋은 방법입니다. 올바르게 수행하는 방법을 가르치는 좋은 회사가 많이 있습니다(Gal Shmukler - 강력 추천).
Flips는 작업 자체를 수행하는 방법을 자세히 배우고 개조, 협상, 부동산 구매 및 판매를 경험할 수 있는 또 다른 좋은 방법입니다.
당신이 하고 싶은 일을 이미 하고 있는 사람을 찾아 동행하거나, 무료라도 그 밑에서 일해 보라고 제안하는 것이 좋습니다.
7. 단거리 경주가 아닌 마라톤임을 기억하십시오.
일주일 안에 당신이 알아야 할 모든 것을 가르쳐 주겠다고 약속하는 많은 "구루"가 있습니다. 지름길은 없습니다. 어느 누구도 거래 후에 백만장자가 될 수 없습니다.
8. 판매에 대한 간단하고 중요한 규칙.
고품질 사진이 당연한 것처럼 들리지만, 얼마나 많은 부동산 중개인이 iPhone으로 찍은 사진을 XNUMX분 만에 업로드하는지 보면 놀랄 것입니다. 전문 사진 작가를 고집하면 투자할 가치가 있습니다. 방문하기 전에 숙소가 깨끗하고 냄새가 좋은지 확인하세요. 친구에게 전화를 걸어 부동산에 대한 질문을 보내달라고 요청하고 중개인이 제 시간에 응답하거나 돌아오는지 확인하십시오. 부동산업자가 전화를 받지 않기 때문에 부동산이 시장에 얼마나 오랫동안 방치되어 있는지 믿지 못할 것입니다.
9. 임대에 관한 간단하고 중요한 규칙.
Facebook Marketplace 및 Craigslist는 주거용 임대 부동산에 적합합니다. 망상적인 사람들로부터도 많은 문의를 받게 될 것이며, 약속을 하고 오지 않는 많은 사람들이 불행하게도 그런 일이 많이 발생합니다. 가장 간단한 임대 계약이라도 현지 법률을 잘 아는 변호사와 함께 해야 합니다. 모든 임차인에 대해 신용 및 배경 조사를 실행하십시오. 집주인에게 전화해서 임차인이 제때에 돈을 지불하는지 확인하고, 일주일 안에 해고되지 않을 좋은 직원인지 고용주에게 확인하십시오. 이를 수행하는 좋은 회사는 RentPrep입니다.
10. 섹션 8: 미국 정부는 세입자의 임대료를 귀하에게 직접 지불합니다. 처음 몇 년 동안 저는 많은 섹션 8 세입자에게 임대를 주었습니다. 비록 그것이 매우 유혹적으로 들렸지만, XNUMX년 후에는 그것에 대해 들을 준비가 되지 않았습니다. 귀하가 받게 될 임차인의 유형은 가장 낮습니다. 임차인이 떠난 후 부동산을 떠나기 때문에 모든 임차인이 떠난 후 나는 개조해야 했습니다. 그것이 충분하지 않다면 정부 및 관료주의와 협력하는 것은 노력할 가치가 없습니다.
11. 자신의 이름으로 부동산을 구입하지 않습니다.
회사를 시작하십시오. 소유자가 한 명 이상인 LLC를 시작하는 것이 좋습니다(필요한 경우 가족 구성원에게 회사 지분을 제공하십시오). 해당 부동산이 우리 이름으로 되어 있는 경우, 청구 시 우리가 갖고 있는 거의 모든 것이 공개됩니다. 미국에서 소송은 국민적 스포츠이며 훌륭한 변호사는 우리를 보호하는 방법을 알고 있었습니다. 저는 변호사가 아니며 여기서 법적 조언을 해줄 생각이 없습니다. 귀하를 위해 회사를 열어줄 변호사를 찾아 책임 보호에 대해서도 물어보세요. 비용이 몇백 달러면 밤에 훨씬 더 잘 잠을 잘 수 있습니다.
12. 보험.
현금으로 아파트를 구입하고 은행이 귀하에게 의무를 부과하지 않더라도 아파트를 만들지 않을 생각조차하지 않는 것이 필수입니다. 가장 저렴한 보험에 가입하지 말고 책임 보험도 확인하세요. 이는 청구에 대한 보험입니다(이전 섹션에 따름).
내일 나는 완전한 가이드의 두 번째 부분을 업로드할 것입니다. 댓글로 질문을 남겨주세요. 즐거운 하루 보내세요????