Tips en voorkeuren voor eerste investering

Een vraag voor de experts in ons publiek als je 100,000 hebt
Hoe zou jij ze het liefst beleggen? In één pand in een plaats als Texas bijvoorbeeld of in twee woningen in Indiana? Als u dit ook zou kunnen toelichten, zou ik dat zeer op prijs stellen.
Voor degenen in Israël: het begin van een mooie dag, en voor degenen in de VS: welterusten?

Link naar het oorspronkelijke bericht op het onroerend goedforum van de Verenigde Staten op Facebook - Werkt op een desktopcomputer (om het bericht te bekijken, moeten leden zijn goedgekeurd voor het forum)

De originele reacties op het bericht kunnen onderaan de huidige berichtpagina op de site of in de link naar een bericht op Facebook worden gelezen en u bent natuurlijk van harte uitgenodigd om deel te nemen aan de discussie

• Welterusten. Ik beschouw mezelf niet als een deskundige, maar in grote lijnen zou ik, afgezien van de maandelijkse aflossing uiteraard, ook letten op een stijging van de milieuprijzen.
• Bedankt voor de vraag
• Ik denk dat het allemaal afhangt van het rendement dat je kunt krijgen
• Hallo Jana,
  De door u genoemde rendementen lijken mij erg hoog en de vraag of het bruto of netto is! Vooraf denk ik dat er een aantal belangrijke vragen zijn die u moet beantwoorden, zodat u weet welke beleggingsrichting u op wilt. wat is belangrijk om te begrijpen voordat u de investering doet?
  - Wat zijn uw behoeften?
  - Welk risico bent u bereid te nemen?
  - Wat verwacht je?
  - Wat is je budget?
  - en meer…
  Het is heel belangrijk om al deze dingen te begrijpen voordat u investeert. Wij Israëli's zijn altijd op zoek naar goedkoop.
  Hoewel de meesten van ons de zin kennen -
  Goedkoop is duurkoop!
  We komen in de verleiding om goedkoop vastgoed te kopen. De waarheid is dat het erg verleidelijk is om een ​​onroerend goed te kopen voor 30-50 duizend dollar. We hebben bijna allemaal zo’n bedrag te investeren. Het probleem begint een paar maanden na de aankoop. Zoals we weten is er meestal een directe relatie tussen de prijs van het onroerend goed en het niveau van de omgeving. Onthoud daarom:
  Als u in de VS een onroerend goed koopt voor 30-50 duizend dollar, betekent dit dat u in een gebied koopt dat sociaal-economisch zwak is.
  Daarom raad ik je aan dit niet te doen!!!

  Wat het betekent ?
  - dat de misdaad daar waarschijnlijk hoog is
  - dat het onderwijs daar waarschijnlijk laag zal zijn
  – Het gemiddelde salaris van uw potentiële huurders zal waarschijnlijk laag zijn.
  - Lage huurprijs, en bij een storing leidt dit tot verlies van enkele maanden huur.
  - en meer…

  En waarom is het interessant voor jou?
  - betekent dat in dergelijke gebieden de huur laag zal zijn
  - De huurder zal op een laag niveau zitten
  - en er een redelijke kans bestaat dat u een deel van uw geld kwijtraakt vanwege de schade die de huurders u aandoen nadat zij uw huis hebben verlaten.

  dus wat zijn we aan het doen?
  - Koop met een hypotheek in de VS!
  - De hypotheekrente bedraagt ​​4.9-6.5% voor 20-25 jaar
  - Met een eigen vermogen van 50 duizend dollar kun je een woning kopen in een goede omgeving die ongeveer 120-150 duizend dollar kost. en genereer een passief inkomen van ongeveer 10% netto.

  Veel succes!
  Gilad Oz

• Texas is er duidelijk van dat ik zelfs zou kunnen profiteren van activa van hogere kwaliteit
• De tendens is deze.. 2 eigenschappen produceren een stabielere stroom (voor velen.. en natuurlijk elk geluk individueel)...
  De volgende stap is hoe snel u een ander onroerend goed in de omgeving kunt kopen...
  Raad eens indie..
  In de toekomst zal het gemakkelijker voor u zijn om ze allemaal onder de Luon-portefeuille te benutten...
  Alles in overeenstemming met uw vermogen om geld te genereren..het is op de lange termijn volgens financiële planning...ongeacht..duidelijke behoeften en echte doelen, niet zeker of het bezitten van een huis de oplossing is, maar misschien een groepsinvestering of een investeren in schulden of diversificatie (financiële planning is het hele plaatje zien en een Taylor-oplossing onmiddellijk aanpassen... en niet kant-en-klaar)
• Goede vraag, maar het antwoord ligt meestal bij jou.
  Er zijn investeerders die 100 euro investeren in één eigendom dat hen vaak gemoedsrust zal geven dankzij een beter milieu maar een solide rendement.
  En er zijn investeerders die het liefst investeren in twee panden in iets minder goede gebieden, maar met een hoger rendement, en zelfs als het gebeurt dat een huurder vertrekt, levert één pand nog steeds geld op.
  Uiteraard is het belangrijk om rekening te houden met de ligging en de waardestijging.
  Het komt er op neer dat je zoveel mogelijk informatie moet verzamelen en van daaruit verder moet gaan.
  Persoonlijk zou ik voor twee woningen van 50 gaan.
• De meeste forumleden houden van goedkope eigendommen. Dat betekent niet dat het goed of slecht is. Het punt is dat een goedkoop onroerend goed een constanter beheer vereist en dat elke reparatie zeer aanzienlijk is, de opbrengst schaadt en ontmoediging kan veroorzaken.
  Ik woon al 6 jaar in Texas en toen ik begon had ik ook 100 A. Tegenwoordig heb ik 5 eigendommen die elk meer dan 200 A waard zijn. Texas is de staat met de beste parameters voor investeringen in de VS. Het is waarschijnlijk dat u zowel van stabiliteit als van een waardestijging zult genieten. Ik zou de 100 nemen en een hypotheek nemen en een goed onroerend goed kopen voor 200 stabiel, wat je een rendement van ongeveer 1600-1750 dollar zal opleveren. Echt gelijkwaardig aan een hoogwaardig appartement in een veelgevraagd gebied in Israël.
  Een beginnende belegger heeft een stabiel gebied nodig en geen goedkoop onroerend goed dat "pittiger" is.
  Veel succes
• Daniel Dahan
  Het woord liefde kan naar mijn mening een beetje geïnterpreteerd worden...
• Ik wil het uitleggen vanuit het standpunt van mijn dochter en vergeef me als het een beetje moeilijk zal zijn om verbinding te maken.
  Er zijn veel transacties en als ik bij een transactie kom, is wat voor mij bepalend is de risico/beloning en niet waar een transactie zich bevindt, omdat transacties overal kunnen worden uitgevoerd.
  Het eerste waar we naar kijken is het type deal. Er zijn buy&hold-transacties en er zijn flip-transacties.
  Elke deal heeft zijn risico's en ik ga over alles praten.
  De transactie heeft 3 parameters die we bekijken en onderzoeken
  Verkoopprijs :
  We beginnen met comp
  Meestal nemen wij het over van een makelaar die in de buurt werkt. Hij moet ook het gebied kennen en eerder in dat gebied hebben verkocht. En het is verplicht om te controleren of hij heeft verkocht en niet alleen een nummer.
  Met één nemen we geen genoegen, we checken het met maar liefst drie, maar je moet altijd begrijpen dat ook zij niet altijd even goed weten wat het verhaal van het huis is.
  Daarom praat ik ook het liefst met de buren, maar daarvoor schakelen ze iemand uit die het voor ons kan doen en verstandig is.
  Meestal controleer ik ook volgens de Valsolar-methode of huizen die door een tussenpersoon worden aangeboden, niet buiten de beperkingen van een gebied vallen (hoofdwegen, kruispunten, waterreservoirs, enz.). Soms is het oversteken van de weg in de VS een ander gebied!
  Begrijp ook dat alle gegevens gelijk moeten zijn. Als er een garage in de Comps is, dan hebben we ook geroosterd, als er een kelder is, dan hebben we ook geplant.
  Om een ​​goede deal te kunnen regelen hebben we iemand uit de buurt nodig die de omgeving goed kent of met buren kan praten.
  Je moet begrijpen dat het huis soms een verhaal heeft dat je moet accepteren, het ligt bijvoorbeeld vlakbij een treinstation en iedereen zoekt de omgeving op, wat goed is, of er zijn bijvoorbeeld drugsdealers in de buurt, wat goed is. niet goed.
  In de Bijbel is er geen mens die dit kan controleren, dus halen ze de verkoper eruit voor de berekening en gaan verder met het volgende.
  Je moet in de Bijbel begrijpen dat als je niet met je team werkt, je een inspectie moet doen. En het maakt niet uit of u koopt bij een groothandel die in bulk in Israël verkoopt of in het buitenland koopt. Het is een must!!!!
  We moeten ook iemand vinden die het rapport begrijpt en begrijpt hoe het wordt gedaan, en het is verplicht dat de inspecteur geen banden heeft met de verkoper. !!!Echt niet !!!
  Iedereen moet begrijpen dat er bij de verkoop een makelaarsvergoeding van 6% van de transactie wordt berekend en dat meenemen in de berekening. Mijn coëfficiënten aan het einde houden hier rekening mee.
• Renovatie prijs:
  Het eerste dat verantwoordelijk is voor het renovatieniveau is dezelfde makelaar die u in de vorige stap heeft gevonden. U moet begrijpen dat renovatie in Herzliya en Dimona anders is en dat alleen een makelaar uit Herzliya kan weten hoe te renoveren in Herzliya.
  Elke investering die verder gaat dan wat de makelaar zei, zal voor 90% geen geld opleveren.
  Voor wie denkt dat ze beter kunnen renoveren en duurder kunnen verkopen: dat gaat niet werken. Als een huis niet in een luxe wijk staat, zullen mensen een lening willen krijgen en zal een bank een taxateur inschakelen. De taxateur gaf een advies op basis van de omvang en de omliggende woningverkopen en niet op basis van de mate van renovatie. Er is hier wel een speelveld maar het bedraagt ​​niet meer dan een paar procent in het boekje en een koper betaalt een deel contant.
  U krijgt geen betere prijs, maar u kunt wel sneller verkopen. En dit is naar mijn mening een uniek voordeel!!!
  We keren dus terug naar de renovatie zelf:
  Hier is er een nog grotere scheiding tussen wat er gaat gebeuren en waarom.
  Renovatie voor verhuur is veel goedkoper en je moet ervoor zorgen dat alle materialen zeer duurzaam en goedkoop zijn
  Verkopen is een ander verhaal en je moet een goede makelaar vinden die je vertelt wat er nodig is in de buurt.
  Het volgende cijfer dat hier wordt ingevoerd, is de omvang van de renovatie. Bijvoorbeeld bij een verbouwing van 15000 is de kans dat hij uitglijdt en nog eens 15000 extra nodig heeft relatief klein vergeleken met een verbouwing van 50000
  Ik bekijk het heel simpel. Alles wat ingewikkeld kan worden, is onvermijdelijk ingewikkeld en daar moet je rekening mee houden. De ervaring leert dat als je op alles voorbereid bent, je uiteindelijk beter uit een deal komt.
  Dit geldt voor mij in de Bijbel en ik vergelijk twee transacties met een winst van 30% van 10000 of twee transacties van 50000. Ik ga de voorkeur geven aan één van 10000, want toen ik een fout maakte met 10000, zat ik nog steeds in een grote transactie in winst en een kleine verlies. Zelfs een kleine moet twee keer worden bewerkt. Om dit in geval te verifiëren en ik heb een heel team waar ik vertrouwen in heb op het gebied van twee kleine transacties en een team waar ik veel minder vertrouwen in heb op het gebied van één transactie speel ik liever op safe.
  Je moet ook begrijpen dat het renoveren van een huurwoning eenvoudiger is en als ik het lees en ik had het mis, zal ik het geld op de lange termijn terugverdienen.
  Als we een kleine renovatie uitvoeren in een oud huis, moeten we begrijpen dat er onderweg kosten zijn die we vooraf moeten betalen en huren. Zelfs bij de verkoop zal de koper een inspecteur inschakelen en zullen we dalen van de verkoopprijs dichtbij de prijs die we niet hebben gedaan, maar de prijs die we laten vallen zal nog steeds lager zijn dan we zouden hebben moeten investeren in de renovatie. Toch geef ik er de voorkeur aan om uiteindelijk de prijs te verlagen dan bij de renovatie, omdat het mij dan minder kost.
  Er moet nog een overweging worden opgenomen in de vergelijking van huren. Wanneer een huis minder dan een maand weg is, zal een beheermaatschappij (het is heel belangrijk wat het is, maar dat is een andere keer) u hogere betalingen voor reparaties in rekening brengen.
• aankoopprijs:
  Heel veel hangt af van de twee voorgaande dingen en hangt af van het verhaal van een huis, als het bestaat.
  Het hangt ook af van het motivatieniveau van een verkoper. U moet ook weten dat de prijs waarvoor u de woning heeft gesloten waarschijnlijk niet de prijs is waarvoor u het onroerend goed uiteindelijk hebt gekocht, omdat bij elke gelegenheid de prijs wordt verlaagd.
  Alles wat verkocht wordt, wordt meerdere malen gecontroleerd en indien mogelijk wordt de prijs verlaagd.
  Ik zal mijn voorbeeld geven uit een van de laatste salto's. We hebben een bod gedaan van 178,- op een huis dat ze wilden hebben voor 200,-. De verkoper wil vertrekken omdat het gebied kan worden verdeeld en het huis kan worden opgewaardeerd en voor 400 kan worden verkocht. De eerste downgrade was toen we aanbiedingen kregen van twee aannemers, een goedkope 130 en een dure 200. We lieten hem een ​​bod van 200 zien en we konden over 168 praten. Daarna kregen we een brief van haar dat er aan de andere kant geen infrastructuur is zijkant van het huis en we presenteerden het aan hem. Wij hebben het verlaagd naar 150. Natuurlijk gaan we voor een renovatie van 130 en natuurlijk hebben we gecontroleerd of het aansluiten op de infrastructuur van een nabijgelegen straat ons slechts een paar duizend meer kost, maar de cultuur van de Amerikanen is acceptabel om zulke dingen te doen.
  Ik koop een woning volgens een bepaalde formule:
  Aankoopprijs + renovatieprijs = prijsprijs * coëfficiënt
  Coëfficiënt is anders dan Flip Lerental. Voor Flip werk ik volgens de volgende formule:
  Vastgoedprijs te koop: Coëfficiënt:
  tot 70000: 45%
  tot 90000:40%
  tot 120000:35%
  tot 170000: 30%
  tot 250000:28%
  tot 300000:26%
  Huur is hetzelfde gedeeld door 3, bijvoorbeeld = 70000
  45%/3=15%
  Wanneer u alle zaken op papier zet, komt u tot een weloverwogen beslissing die doorgaans minder afhankelijk is van het gebied als het om een ​​flip gaat, en meer van de transactiegegevens. En als een regio dezelfde regio is, dan is een hogere prijs beter.
  Wat huren betreft, denken we na over wat over een langere periode meer vermogenswinst zal opleveren en gaan we de vergelijking aan. Je moet begrijpen dat een gebied met een lage prijs dat niet een gebied is dat al lange tijd stijgt, daar waarschijnlijk voor het leven vast zal blijven zitten. Je moet de markt op deze gebieden kennen om het te begrijpen en deze verschilt van straat tot straat en niet alleen van land tot land.
• Je ziet dat Dima het een en ander heeft geleerd... superkanon
• Kent vastgoedonderhoud. Er zijn velen die zeggen dat de onderhoudsprijs voor een goedkoper onroerend goed hoger is en ik ben het gedeeltelijk met hen eens. Ik ga het uitleggen omdat ik ook een beheermaatschappij heb. Stel dat we iets moeten bestellen dat een airconditioner repareert. Hij krijgt $ 150 betaald voor een bestelling en in verhouding tot de prijs van het onroerend goed dat hij eet, bijvoorbeeld 30% winst. Het is duurder dan een bezit dat slechts 10% kost. Maar een goedkope woning die goed is gerenoveerd en er is bijvoorbeeld geen airco en een simpele nieuwe koelkast en er zijn geen verstoppingen omdat de leidingen nieuw zijn en de huurder iets betaalt? In deze context is een goedkoper pand rendabeler omdat er geen klachten zijn van huurders.Wat een bezoeker dus bepaalt, is hoe goed de beheermaatschappij is en wat jouw situatie is. Ik heb dure eigendommen gezien die alle winst opslokten en ik heb goedkope eigendommen waarvan het onderhoud niet meer dan 10% van het inkomen bedraagt. Zelfs als een huurder vertrekt, kost het schilderen van de woning in een duur pand veel. Dus elke lezing op zichzelf en een zeer eenvoudige voorwaarde.
  Net zoals een goedkoper onroerend goed op papier meer percentages zou moeten opleveren om te kunnen werken. Koopt geen eigendommen van minder dan 55000 en vereist 14-15% voor die (55) vóór onderhoud, minder gerenoveerd als limiet van Manali.
  Voor degenen met 150000 kosten 11-12% enz
  Hoe meer een pand wordt gerenoveerd en verzekerd, hoe minder het kost. Bij renovatie wordt 2-4% van de grens afgetrokken
  Hoe beter de beheermaatschappij, hoe goedkoper het zal zijn om eigenaar te zijn en u kunt zich afvragen wat er moet gebeuren zodat het minder kost.
  Er zijn mensen die verkopen dat ze alles doen (althans in Israël) en ik zou kijken wat erin gaat.
  Ik kijk ook vanuit een creatief perspectief naar femmes.
  Ik heb bijvoorbeeld een huis gekocht dat als studentenhuis wil worden beheerd en ik heb twee studio-ingangen. Dus ik zei dat we airbnb moesten doen en het bleek dat het 2-3 keer de normale huur kan opleveren, ook al is een kennis Keto
• Ik zou vanaf hier beginnen - Een bericht in de vastgoedgroep op Facebook
• Wat leuk dat ik lid ben geworden van de groep, bedankt allemaal voor het antwoord en voor het delen van jullie kennis met mij??
• Dmitry Shleymovich Dmitry Bedankt voor de details en de tijd die u heeft genomen om uw mening over beleggingen voor mij op te schrijven
• Mijn antwoord aan jou is dat je meer in de ondernemer investeert dan in het pand(en)! Zeker bij zulke goedkope woningen (tot 100k) is het belang van de kwaliteit van de ontwikkelaar (in de ambitie dat hij ook een beheerdienst gaat leveren) superhoog. Ook is het belangrijk om te begrijpen wat de vraag is naar huur in de hetzelfde gebied (voor mij is dit cijfer veel belangrijker dan de sociaal-economische status/opleidingsniveau, enz.)
• Een kwestie van karakter. Ik ben drie jaar geleden begonnen met een aantal eigendommen voor 50 tot 200. Ik heb nogal wat problemen met huurders en ook met reparaties. Een jaar geleden besloot ik een pand in de omgeving van Dallas op 100 te proberen. Hoewel de opbrengst van de huizen in Atlanta beter is, is voor mij het risiconiveau relatief aan wat ik ontvang en de hoeveelheid problemen die er zijn in huizen op XNUMX is het niet waard en past niet bij mijn angstige karakter... Dat Daarom verkoop ik in Atlanta en verhuis ik naar Dallas