# ** #יםמההשבוי – Post nummer 4** # Een deal die uit het niets kwam en ik deed het,…

#** # Geïnitieerde week – Bericht nummer 4**
# Een deal die uit het niets kwam en ik heb het gehaald, of eigenlijk, het heeft mij gemaakt?

Ik zei aan het einde van de tweede post dat ik besloot de activiteit naar de VS te verplaatsen omdat ik de kansen in Israël had uitgeput, maar ik liet een opening. Mijn beste deal kwam van de minst verwachte plaats.

Ik kende Muhammad als de eigenaar van een appartement in Kfar Saba in een gebouw dat in het sloop- en bouwproject was. Een Arabisch-Israëliër is getrouwd met een Arabisch-Palestijn en ze wonen in Qalqilya. Mohammed was timmerman en eigenaar van een timmerwerkplaats in Jaljulia.

Hoewel ik in deze periode niet meer bezig was met stadsvernieuwing, bleef ik projecten begeleiden die in de uitvoeringsfase zaten, en dit was er een van.

"Hoe gaat het, meneer Ohad," ging de telefoon, "Nou, Muhammad, alles is in orde, we hebben elkaar al lang niet meer gesproken." Leuke halak?” Ik heb gevraagd. "Ik moet het appartement verkopen", zei hij (in de TMA-overeenkomst, als een appartementseigenaar wil verkopen, heeft hij de goedkeuring nodig van het bedrijf dat een waarschuwingsbrief op het appartement heeft geplaatst). "De kinderen gaan in Jordanië studeren en hebben geld nodig", antwoordde hij. "Maar het is het je nu niet waard! Over twee jaar is het appartement dubbel zoveel waard, een nieuw appartement, waarom nu verkopen?!” Zijn appartement was NIS 2 miljoen waard, hij heeft geen hypotheek en ik weet zeker dat de kinderen niet zoveel geld nodig hebben om naar school te gaan. Na het project zal het ongeveer NIS 1.3-2.5 miljoen waard zijn. Van daaruit probeerde ik te voorkomen dat hij de overstap zou maken, omdat het het echt niet waard was en ik er niet eens aan dacht om het zelf aan te bieden, ook al is het een geweldige deal. Het leek gewoon niet op mij als ondernemer, of ik dacht er gewoon niet over na, maar het belangrijkste was dat ik me in de loop van het gesprek realiseerde dat hij de eigenaar is van zijn timmerwerkplaats in Jaljulia. 'Misschien verkoop je in plaats daarvan het timmerwerk?' Ik stelde voor. "Wel, dit is het brood van de familie, als ik verkoop, waar zal ik ze te eten geven" (en zonder het boze oog is er geen gebrek aan kinderen...). "Geef me de details van het pand", vroeg ik.

Ik heb de test gedaan. Het pand is geregistreerd bij de administratie (nu Rami), er zijn condominiumregels maar geen taboes, en het maakt deel uit van een industrieel complex van 30,000 vierkante meter gebouwd op 18 dunams. Problemen met volledige eigendomsregistratie! En dat is precies het punt - elke ondernemer weet dat waar problemen zijn, er kansen zijn! En één feit viel me op... "Hoeveel wil je, Mohammed?", antwoordde ik hem. "Ik ben niet bekend! Dit is het eten van mijn kinderen!” resoluut beantwoord. "Geef me een prijs, als het mij uitkomt blijf je daar tegen een lage huurprijs zolang je wilt..." antwoordde ik.

"Niet minder dan NIS 700,000". gezegd. Nou, het is niet goedkoop voor een timmerwerk van minder dan 200 vierkante meter in een gebied dat niet zo dol is op Israëli's, maar ik vervolgde (en zelfs zonder daar te komen): "Als ik het timmerwerk koop voor de prijs die je vraagt, Ik betaal me NIS 4,000 huur per maand, en we sluiten een huurovereenkomst voor -10 jaar. gepast?" Walla. paste bij hem.

"Mohammed, één ding, weet je dat de helft van de daken van het hele complex tot jouw timmerwerk behoort?" (zoals gedefinieerd in het reglement). "Ik weet het, ik heb getekend. Dat is wat de architect die ik meebracht deed toen ze de bestelling plaatsten..." Begrijp je dat? Het enige wat hij deed was een vakman aanbevelen, en de vakman hechtte waarschijnlijk onschuldig/als geschenk de daken van de hele oostvleugel aan zijn deel, en achteraf bleek dat ook alle toekomstige bouwrechten.

Ik had helemaal geen geld voor de deal. Ik ging naar de bank, sloot een sololening van NIS 150,000 af voor advocaten (toen was het tegen 0.5% P-rente) die diende als mijn eigen vermogen. Ik nam de hypotheek nadat de woning was getaxeerd. Er zijn (zo blijkt) ongeveer 20,000 vierkante meter aan bouwrechten en de taxateur van de bank heeft het hele pand getaxeerd op NIS 3 miljoen. De filiaalmanager nodigde me uit voor een gesprek met de districtmanager die de kloof wilde begrijpen en hoe het gebeurde... (Ik vroeg slechts een half miljoen voor een pand ter waarde van 3 miljoen) Van daaruit kreeg ik wat ik wilde en de deal werd voltooid. Ik kocht een eigendom voor 700,000 NIS ter waarde van 3 miljoen, zonder ook maar één shekel uit eigen zak uit te geven!

Mijn doelwit was waarschijnlijk niet de huur van Mohammed, ook al weerspiegelde die bijna 7%. Het doel waren de daken. Kort gezegd: vandaag zijn alle daken verhuurd aan een bedrijf dat elektriciteit produceert (zonnecellen). Ik huurde de ruimte zonder mijn eigen investering (ik ben geen eigenaar van de systemen en ben er ook niet verantwoordelijk voor). Het rendement op het onroerend goed was 74% en heeft de aankoopkosten eigenlijk al lang geleden terugverdiend. Het blijkt dat in hetzelfde jaar een plan is goedgekeurd om nog een verdieping in het complex te bouwen. Dus hoewel de daken voor de komende jaren aan systemen worden verhuurd en ik geen plannen heb om te bouwen, hebben de bouwrechten hun waarde meer dan verdrievoudigd. Toen deed ik recycling voor de hypotheek... Op hoeveel denk je dat het onroerend goed wordt gewaardeerd?

Het meeste geld van recycling komt vandaag in de VS terecht, en we investeren samen met onze investeerders in elke transactie en zijn altijd de eerste investeerders. Dit is hoe ik een miljoenendeal sloot zonder enig eigen vermogen, en ik was niet eens op zoek naar een deal????

Dus, zijn er kansen in Israël?... Laten we teruggaan naar de VS.
Morgen - hoe we bijna in de val liepen, en "durfden lief te zijn"

Ohad Arad - Ohad Arad

Link naar het oorspronkelijke bericht op het onroerend goedforum van de Verenigde Staten op Facebook - Werkt op een desktopcomputer (om het bericht te bekijken, moeten leden zijn goedgekeurd voor het forum)

De originele reacties op het bericht kunnen onderaan de huidige berichtpagina op de site of in de link naar een bericht op Facebook worden gelezen en u bent natuurlijk van harte uitgenodigd om deel te nemen aan de discussie