Denkt u erover om een homeflip te doen voor winst?
Een huis met winstoogmerk maken lijkt zo gemakkelijk als ze het op tv-programma's doen, toch?
Het enige wat u doet is een laag bod uitbrengen op een onroerend goed dat nog niet eerder is verkocht, als het echt zo gemakkelijk was, zou iedereen het doen.
Flip kan een behoorlijk winstgevende investering zijn, maar u zult waarschijnlijk niet van de ene op de andere dag honderdduizenden verdienen. Veel "experts" zullen proberen uit te leggen hoe je een lening kunt krijgen om een flip te doen of, beter nog, hoe je een flip kunt doen zonder geld. De waarheid is dat het lastig kan zijn om erachter te komen hoe je een lening voor een flip kunt krijgen, het perfecte pand te identificeren en de juiste renovatie uit te voeren om het winstgevend te verkopen.
Locatie, locatie, locatie
Als het om de flip gaat, komen er naast vraag en aanbod nog een paar andere factoren in beeld. Je hebt een markt nodig met een grote selectie van huizen die je goedkoop kunt kopen, evenals een behoorlijk aanbod van kopers aan wie je hoog kunt verkopen. De beste markten zijn gebieden waar er niet alleen een groot aantal noodlijdende woningen zijn tegen betaalbare prijzen, maar waar ook een grote vraag is naar recent gerenoveerde panden. Momenteel zijn enkele van de beste markten voor flips Baltimore, Detroit, Tucson, Pittsburgh, Memphis, Chicago en het gebied rond Central Florida. Aan de andere kant, als u op zoek bent naar een oplossing in San Francisco, Las Vegas, Phoenix of Houston, moet u misschien genoegen nemen met een lagere winst en een langere tijd in de markt.
Hoe krijg ik een flip-lening?
Dus hoe maak je een flip zonder geld? Er zijn verschillende manieren om een flip-lening veilig te stellen. U kunt langs particuliere geldschieters gaan, zoals banken, kredietverenigingen en andere financiële instellingen; Kredietverstrekkers van hard geld, die van u eisen dat u vreedzame bedragen veiligstelt door middel van onroerend goed of andere aandelen; Fintech-diensten zoals online of applicatiegebaseerde financiële kredietverstrekkers; En crowdfundingsites, een evoluerend hulpmiddel om geld in te zamelen bij veel verschillende investeerders.
Waar zoeken kopers naar in flip homes?
Een ander ding waar u naar moet kijken wanneer u besluit een flip te doen, is welke soorten huizen goed verkopen in uw regio en in welke prijsklasse. Als iedereen in uw markt op zoek is naar huizen met twee slaapkamers, wilt u misschien uw tijd en geld niet verspillen aan het monster met vijf slaapkamers, noch aan het kleine appartement met één slaapkamer. Houd er rekening mee dat de meeste teenslippers volgens een rapport voor $ 100,000-300,000 worden verkocht, maar de hoogste winstmarges komen van huizen met prijzen tussen $ 100,000 en $ 200,000 tot $ 1-2 miljoen. Het is beter om niet te laag te mikken, omdat flip-huizen met een prijs van $ 50,000 en lager feitelijk een negatief gemiddelde op de investering teruggaven en ongeveer 2% verloren.
Quick Fixer-Bovenste
Het beste type huis voor een flip is er een die niets meer vereist dan cosmetische veranderingen om het aantrekkelijk te maken voor de koper. Misschien heeft hij alleen een frisse verflaag en een nieuw vloerkleed nodig, of een goedkope klus in de tuin. Andere reparaties die u weinig tijd en geld kosten, zijn onder meer het renoveren van keukenkasten en het toevoegen van glimmende nieuwe hardware. Als u daarentegen een huis vindt dat alle grachten of een gloednieuw dak moet vervangen, wilt u dit "koopje" misschien doorgeven omdat het onwaarschijnlijk is dat u de totale kosten en het eigen vermogen van de benodigde investering zult terugverdienen voor reparaties.
Stel uw maximumbod in met een 70%-regel.
Een manier om te beslissen of u de trekker overhaalt voor een mogelijk flip-project, is om de waarde te begrijpen van wat het huis na reparatie moet verkopen en dat vervolgens met 70% te verdubbelen. Neem het resulterende cijfer en trek de totale geschatte kosten van alle reparaties af. Uw uiteindelijke bedrag moet het maximale bedrag zijn dat u bereid bent te besteden aan het onroerend goed. Als u bijvoorbeeld denkt dat u dit schattige, kleine koloniale koloniaal met twee slaapkamers kunt verkopen voor $ 200,000, maar het kost u $ 15,000 om te repareren, dan moet u niet meer dan $ 125,000 voor het huis bieden om een winstgevend rendement op uw investering te garanderen.
Stap zo snel mogelijk in en uit
Uw levertijd is ook van invloed op hoeveel winst u kunt maken met Flip, want hoe langer uw kapitaal vastzit in een asset, hoe minder kapitaal u beschikbaar heeft voor andere investeringen. Veel ervaren aannemers streven ernaar om een woning binnen 90 dagen te repareren en op de markt te brengen. Als u dit in minder tijd probeert te doen, kan uw potentiële markt worden beperkt, aangezien er geen hypotheken worden verstrekt voor eigendommen die de verkoper minder dan 90 dagen in bezit heeft, en Fanny Mae noch Freddie Mack zullen iemand die hun eigendommen koopt toestaan ze voor meer te verkopen dan 20% van de aankoopprijs gedurende 90 dagen. Hoewel 90 dagen iets is dat gefotografeerd en gedocumenteerd moet worden, is het niet altijd praktisch.
Hoe lang duurt het om een flip te maken?
De vraag hoe lang het duurt om een flip naar het huis te doen, hangt volledig af van de persoon die de flip doet en het huis zelf. Een ervaren aannemer kan de middelen vinden en de klus heel snel klaren (hoewel het meestal minstens enkele maanden duurt om het huis weer op de markt te brengen). Als de woning een ingrijpende renovatie nodig heeft of volledig gesloopt moet worden, zal daar natuurlijk iemand meer tijd voor nodig hebben. Een algemene regel is om voor minimaal een jaar te plannen.
Gebruik een makelaar
Als u overweegt een flip te doen, kunt u ervoor kiezen om veel van de reparaties zelf uit te voeren om geld te besparen en de winst te maximaliseren. Als het echter gaat om het vinden van uw huis en het vervolgens op de markt brengen van uw meesterwerk, kunt u het beste overstappen naar een makelaar. Een vastgoedprofessional kan u helpen bepalen welke soorten huizen goed verkopen in uw regio en kandidaten zoeken die te koop staan tegen een concurrerende prijs - maar niet te wankel. Kan u ook adviseren welke soorten reparaties u de meeste waarde voor uw geld geven en u helpen uw huis te richten om te pronken met de resultaten van al dit harde werk. Om nog maar te zwijgen van de huizenverkopen die worden bemiddeld door vastgoedprofessionals, zijn de gemiddelde verkoopprijzen 10% hoger.
Waarom is een flip een slecht idee?
Er zijn verschillende redenen waarom een homeflip misschien de beste optie voor u is.
Maar als je geen tijd of geld hebt om aan het project te besteden, blijf dan weg. Als u niet over de nodige vaardigheden of expertise beschikt om waarde te identificeren, met aannemers samen te werken en het huis weer op de markt te brengen, wilt u misschien niet in het bedrijf stappen. Het is een grote investering - zorg ervoor dat het slim is!
Reacties