Een blik op de unieke lokale vastgoedmarkt van het eerste kwartaal van 2023

Statistieken over de huisvesting van onroerend goed halen opnieuw de landelijke krantenkoppen

Statistieken over de huisvesting van onroerend goed halen opnieuw de nationale krantenkoppen, waarbij de National Association of Realtors (NAR) meldt dat de huizenprijzen licht zijn gedaald en dat het aantal huizenverkopen in het hele land aanzienlijk is gedaald. We denken graag dat we uniek zijn hier in Santa Barbara. Inderdaad, de vastgoedmarkt in ons zuidelijke district verschilt in sommige opzichten van de VS en kan ook nationale trends volgen. Hieronder vindt u een samenvatting en analyse van het eerste kwartaal van de vastgoedmarkt van 2023 voor de gebieden tussen Goleta en Carpinteria.

Hoeveel huizen zijn er verkocht? NAR meldt een daling van 22% in de verkoop van bestaande woningen in het hele land in vergelijking met een jaar geleden voor appartementen en huizen samen. Santa Barbara heeft die beat. De omzet daalde met bijna 40 procent in vergelijking met de voorgaande 12 maanden. Houd er rekening mee dat de verkopen hier van medio 2020 tot medio 2022 (het hoogtepunt van de pandemie) erg sterk waren en tot de hoogste behoren die we in anderhalf decennium hebben gezien, dus een deel van het verschil tussen dit jaar en de laatste is omdat die pandemische jaren een razernij waren voor de huizenverkopen. In de eerste drie maanden van het jaar zijn slechts 220 woningen op borgtocht gesloten (de helft van wat we in het eerste kwartaal van 2021 zagen); Dit is echter deels te wijten aan het feit dat de verkoop in januari en februari 2023 bijzonder traag was. Maart was drukker met 89 verkopen en april houdt een vergelijkbaar tempo aan, dus we verwachten dat ons aantal huizenverkopen zal blijven stijgen. Hoewel hogere prijzen en rentetarieven sommige kopers afschrikken, is een belangrijke factor in dit lage aantal verkopen dat er simpelweg niet veel te koop is. Het aantal huizen dat te koop staat, "inventaris" genoemd, is nog erg laag. 

Verkopen woningen nog steeds snel? In 2021 werd maar liefst 97 procent van de beursgenoteerde woningen verkocht (waarmee het record van 88 procent van het voorgaande jaar werd verbroken), en in 2022 sloot 93 procent van de woningen die op de markt kwamen de escrow. Het aantal maanden inventaris (MOI) dat u in de grafiek ziet, is een berekening die laat zien hoe lang het duurt voordat alle vermelde woningen tegen het huidige verkooptempo zijn verkocht als er geen nieuwe woningen op de markt komen. Momenteel is dit 1.2 maand voor alle eigendommen. Het is slechts 15 dagen (0.5 maand) voor appartementen! Een beleggingsrapport van minder dan drie maanden wordt als een groot voordeel beschouwd voor verkopers (verkopersmarkt). Toch is het nu iets gemakkelijker voor kopers, want vorig jaar rond deze tijd verkochten huizen nog sneller: er was slechts 18 dagen inventaris aan de oppervlakte en slechts drie dagen voor appartementen! Als je afgelopen voorjaar op zoek was naar een appartement, waren binnen drie dagen alle appartementen op de markt opgeslokt door nieuwe kopers. Nu is het 15 dagen. Een beetje makkelijker, maar nog steeds moeilijk, voor de appartementskopers - en nog steeds erg handig voor de appartementsverkopers. Landelijk is er voor 2.9 maanden inventarisatie van woningen en appartementen, een lichte stijging ten opzichte van het landelijk gemiddelde een jaar geleden. 

Verder zie je in de tabel dat er eind maart maar 12 appartementen te koop stonden aan de hele zuidkust - van Goleta tot Carpinteria - in alle prijsklassen. Appartementen weerspiegelen over het algemeen de instapmarkt, en daar bevindt zich nu een hoog percentage actieve kopers. Huizen en appartementen die correct geprijsd zijn, krijgen nog steeds meerdere aanbiedingen, vooral in prijsklassen tot ongeveer $ 1.5 miljoen.

Woningen hebben nog meerdere aanbiedingen. Gaan de prijzen echt omlaag? In het hele land zijn de huizenprijzen met ongeveer 2,251,000 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Lokaal was de mediane prijs voor verkochte huizen in het eerste kwartaal van vorig jaar $ 200,000. Nu zijn we bijna $ 2,055,000 minder dan dat - $ 8.7 - wat een daling is van 2,255,000 procent. De mediane prijs voor maart van dit jaar alleen al, $ 2022, is echter bijna identiek aan vorig jaar, toen de markt bijna zijn hoogtepunt bereikte. (April 2.5 was het hoogtepunt van de huizenmarkt, met een mediane verkoopprijs voor die maand van $ XNUMX miljoen.) Het is heel belangrijk om te onthouden dat in kleine markten zoals de onze de mediane prijs maandelijks meer fluctueert omdat een paar lage of hoge verkopen kunnen dat aantal op de een of andere manier trekken Naarmate het jaar vordert en er meer gegevens zijn, wordt het gelijk.

Voor appartementen is het een heel andere reis. Kijk naar de mediane verkoopprijs van de appartementen in de grafiek. Met $ 992,500 year-to-date is dat een record en een stijging van 10% ten opzichte van de mediaan van vorig jaar op dit moment. De prijzen van appartementen stegen het afgelopen jaar gestaag en stegen met 2.8% ten opzichte van december. Dit is het meer betaalbare deel van de markt en zo'n lage voorraad zorgt voor opwaartse druk op de prijzen. Op het moment van schrijven, eind april, zien we dat er meer voorraad op de markt komt. Er zijn bijvoorbeeld momenteel 20 appartementen te koop in het South District, en 14 daarvan kosten minder dan $ 1.5 miljoen.

Wat nu? De lage rente in 2021 en een deel van 2022 zorgde ervoor dat veel huizenbezitters oversloten naar een hypotheek met een rente van zo'n 3 procent. Het tarief is nu het dubbele en voegt ongeveer $ 1,600 per maand toe aan een hypotheek van $ 900,000. Mensen die moeten verkopen (groter huis, kleiner huis, andere locatie, andere school, overlijden in de familie, etc.) zullen nog steeds verkopen, wat de hypotheekrente ook doet. De mensen die voor de verandering eens verhuizen, maar niet hoeven, zijn terughoudender als ze met een tarief van 2.99 procent op hun huidige woning zitten. Het is heel goed mogelijk dat deze groep aarzelende verkopers de voorraad hier nog minstens een paar jaar laag kan houden, of totdat de rente daalt.

Hoofdeconoom Lawrence Yoon van NAR voorspelde dat het aantal verkopen in 2023 in totaal met 7% zal dalen, waarbij de huizenprijzen in het hele land slechts met 2023% zullen stijgen. Lokaal zal onze vastgoedmarkt waarschijnlijk trager blijven dan het nationale gemiddelde, maar als we moesten gokken, zouden we wedden dat de prijzen eind XNUMX vrij dicht in de buurt komen van waar ze vorig jaar waren, net als de nationale voorspelling . Dit kan echter zelfs op buurtniveau verschillen. Neem voor meer informatie over een bepaald marktsegment contact op met uw makelaar. En kom volgend kwartaal terug naar deze column om te zien hoe de lente- en vroege zomermarkten zich hebben gevormd