Hier fangen wir an, den Wahlpreis zu zahlen: Tausende Wohnungen werden stecken bleiben, Baubeginn wird sinken und Preise….

# Unternehmer der Woche - Ofir Harari # Post 3
*** Wie wurde ein Entwickler / Auftragnehmer für den Bau im Ausland ausgewählt? ***
Hallo allerseits, dritter Beitrag in der Gruppe - also einen schönen Dienstag euch allen!
Heute wollte ich über die Auswahl eines Unternehmers / Auftragnehmers sprechen.
Bekanntlich unterliegen Immobilientransaktionen im Ausland nicht den Gesetzen des Landes, es gibt kein Verkaufsgesetz, das Schutz bei bestimmten Arten von Transaktionen bietet, und es gibt keine kreditgebende Bank und mehr.
Wenn wir eine Immobilie vor Baubeginn direkt vom Bauunternehmer / Bauunternehmer kaufen, müssen wir daher unsere im Extremfall auftretenden Risiken - Insolvenz des Bauunternehmers / Bauunternehmers / Verwaltungsunternehmens - so weit wie möglich absichern.
Also "Ende des Aktes - zuerst in Gedanken" Was soll ich zuerst überprüfen? (Nur Teilliste)
• Wer ist der Entwickler? Gründliche Inspektion des Entwicklers selbst, welche Projekte er gebaut hat, ob er bankrotte Unternehmen besaß, ob er pünktlich lieferte, ob es Beschwerden über die Qualität der Bauarbeiten gibt (Balkone fallen נ)
• Wer ist die Baufirma? Wie ist ihr Dienstalter in der Branche, halten sie die Fristen ein, wie ist die Qualität ihrer Konstruktion, wie viele festangestellte Mitarbeiter haben sie, welche Versicherungen haben sie
• Entwickler / Auftragnehmer Was ist ihr Lebenslauf? Befindet sich die Immobilie im Bau / Ist der Kauf einer Immobilie "auf Papier"? Beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie ist es wichtig zu prüfen, in welchem ​​Stadium wir uns im Bau befinden.
• Hat der Entwickler / das Bauunternehmen zuvor Projekte derselben Größe in demselben Gebiet gebaut? Es ist wichtig zu verstehen, dass er weiß, wie man Kosten berechnet, und dass er Erfahrung mit ähnlichen Bauarbeiten hat.
• Da wir in Israel eine „Baugenehmigung“ in Kraft sehen und verstehen wollen, was die Baufirma bauen kann, ist es wichtig, dass wir vor dem Aufbruch prüfen, ob die Baufirma alle Genehmigungen hat ? Wenn eine Genehmigung fehlt - was ist die Genehmigung und wie kritisch ist die Genehmigung? Überprüfen Sie die Baugenehmigungen natürlich bei der Gemeinde (verlassen Sie sich nicht auf die Antworten der Baufirma). In England können Sie beispielsweise das RECHTLICHE PAKET anfordern.
• Welche Sicherheiten gibt es? Wer ist der Anwalt des Unternehmers / Treuhänders? Welche Versicherung hat die Baufirma? Was passiert, wenn während des Baus Schäden auftreten? In welchen Fällen versichert sich der Entwickler während des Baus? Gibt es eine kreditgebende Bank? Ist das Geld bei der Baufirma oder bei einem für Vertrauen zuständigen Anwalt?
• Es gibt eine Baugenehmigung - großartig! Sollen wir bis zum Zeitpunkt der Genehmigung prüfen? Wann hat er es bekommen - wenn eine lange Zeit vergangen ist, sollte man überprüfen, warum er nicht mit dem Datum begonnen hat? Was passiert, wenn er die Frist nicht einhält und die Genehmigung abläuft? Ist es einfach, eine Erweiterung zu bekommen?
• Zahlungen an die Baufirma - wie lauten die Zahlungsbedingungen? An wen geht das Geld? (Treuekonto je nach Tempo des Baufortschritts oder direkt an den Bauherrn?) Zahlung nach Abschluss jeder Bauphase? Kleine Zahlung beim Kauf und alles andere nach Erhalt eines Schlüssels (10/90 20/80)?
• Welche Sicherheiten gibt es? Wer ist der Anwalt des Unternehmers / Treuhänders? Welche Versicherung hat der Anwalt? Was passiert, wenn während des Baus Schäden auftreten? In welchen Fällen versichert sich der Entwickler während des Baus?
In England überprüfe ich zum Beispiel auch, ob der Anwalt Mitglied der Anwaltskammer (SRA) ist? Und zu prüfen, welchen finanziellen Schutz der Verein uns bietet?
• Preise - Wie hoch ist der Preis pro Meter? Was ist der Preis pro Meter in 5 ähnlichen Projekten in der näheren Umgebung?
• Wer sind die Konkurrenten dieses Projekts? Wie viele Wettbewerber bieten zum Verkauf an? Unter welchen Bedingungen?
• Wie hoch ist die Nachfrage nach solchen Immobilien in der Region? (Wohnung für Studenten zum Beispiel - gibt es eine Universität zu Fuß erreichbar? Gibt es eine Nachfrage nach Unterkunft seitens der Studenten? Ist die erwartete Miete für die Region realistisch…)
• Was befindet sich in der Nähe des Projektstandorts? (Bauen wir in der Nähe eines Atomreaktors, einer städtischen Deponie, eines Sportstadions, einer Töpferei oder vielleicht in der Nähe eines Krankenhauses, einer Universität, einer Fußgängerzone, von Regierungsbüros oder eines Einkaufszentrums?)
• Beim Kauf von Immobilien im Ausland werden wir bei der Verwaltung der Immobilie von einer Verwaltungsgesellschaft unterstützt - welche Verwaltungsgesellschaften sind für die Verwaltung der Immobilie relevant? Was sind die erwarteten Kosten? Hat die Verwaltungsgesellschaft einen Wettbewerber, der die Verwaltungsgesellschaft ersetzen kann? Bin ich einer Verwaltungsgesellschaft verpflichtet oder kann ich die Immobilie selbst verwalten?
• Wie ist die Wohnung in meinem Namen registriert? Warnschild? Tabu Registrierung? Und wie kann ich das testen?
• Was sind die erwarteten Kosten für die Instandhaltung der Immobilie? Und wer schuldet ihnen das? Der Mieter / Eigentümer? Wie hoch ist die Grundmietgebühr usw., die die Grundsteuer, Wasser, Strom, Gas bezahlt - was passiert, wenn die Rechnungen nicht bezahlt werden?
• Was ist die übliche Miete in der Region? Wie ist die Bauqualität und Größe für unterschiedliche Mietpreise in der Region, wer sind die Mieter in der Region?
Dies ist eine unvollständige Liste der Tests, die wir vor der Vermarktung von Immobilien durchführen. Es ist wichtig, diese Punkte zu verstehen, und natürlich gibt es noch viele weitere Punkte.
Ich wünsche ihnen einen wunderbaren Tag
Ofir bergig
* Auf dem Foto - Ich bin vor der Corona-Ära, als es möglich war, zu fliegen, die im Bau befindlichen Projekte zu untersuchen, mich persönlich mit dem Entwickler, dem Auftragnehmer, den Managern der Verwaltungsgesellschaft, Maklern, einem Anwalt und vielem mehr zu treffen

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