3 wichtige Lektionen, die wir aus dem Umgang mit Räumungen gelernt haben

#IzmahShavuo Eyal und Yaron Pasternak #Post5
Während des Aufbaus Ihres Portfolios werden Sie auf die Notwendigkeit von Zwangsräumungen stoßen, es ist nicht die Frage ob, sondern wann...
In diesem Beitrag werden wir mit Ihnen eine Fallstudie und Erkenntnisse teilen, die wir aus den Räumungsprozessen gelernt haben, die wir im Laufe der Jahre durchgeführt haben.
Hintergrund:
Während der Corona-Zeit werden die Gerichte mit Räumungsanträgen belastet und die Dauer ihrer Bearbeitung nimmt erhebliche Zeit in Anspruch.
Ein ausländischer Investor wandte sich hilfesuchend an uns, nachdem sein Mieter sich geweigert hatte, die Immobilie am Ende des Mietvertrags zu räumen, und nicht mehr zahlte.
Der Investor war frustriert darüber, dass seine Verwaltungsgesellschaft die Situation nicht richtig gehandhabt hat, und über den Mietausfall, der ihm vom Mieter nicht gezahlt wurde.
Reicht das nicht aus, befürchtet der Investor mögliche Schäden für den Mieter in der Immobilie.
Der Investor war an einer schnellen Abwicklung des Objektverkaufs mit dem Problemmieter interessiert.
Nach der Untersuchung der Immobilie von außen, einem kurzen Blick durch die Fenster und dem Abwägen der Informationen, die wir vom Eigentümer der Immobilie über ihren Zustand erhalten haben, haben wir einen Arbeitsumfang erstellt, der darauf abzielt, die Immobilie zu einem Höchstpreis in einen Verkaufszustand zu bringen .
Natürlich haben wir die Kosten des Räumungsverfahrens in Excel eingegeben, die Zahlen geprüft und uns dafür entschieden.
Hier sind die Zahlen:
Kaufpreis: 93,000 USD
Renovierung: 65,000 $
Verkauf: 240,000 $
Marktsituation: heiß, mit viel Nachfrage von Käufern.
Gewinn: 68,000 $
Zeit vom Kauf bis zum Verkauf: 8 Monate (inklusive Clearingprozess)
Verkauft über dem geforderten Preis: 16,000 $
Bevor wir mit dem Räumungsprozess beginnen, empfehlen wir zu prüfen, ob der Mieter ein praktischer und vernünftiger Typ ist und ob es eine Option für Cash For Keys gibt (siehe Punkt 3 unten). Manchmal ist diese Option effektiver als der Räumungsprozess.
In diesem Fall funktionierte es glücklicherweise, wir zahlten dem Mieter 1250 $, und wir konnten die Kosten minimieren und wertvolle Zeit sparen, um die Immobilie wieder auf den Markt zu bringen.
Der Räumungsprozess ist für diejenigen, die noch keinen gemacht haben, eine ziemlich schockierende Erfahrung. Auf der einen Seite sind Sie froh, dass endlich der Tag gekommen ist, an dem Sie den widerspenstigen Mieter aus der Immobilie räumen, der Ihr Einkommen klopft und Sie jeden Tag beraubt. Auf der anderen Seite evakuieren Sie eine Familie, von der Sie wissen, dass sie nirgendwo anders hin kann, und es ist keine angenehme Erfahrung, zu sehen, wie eine Familie mit Kindern von einem Sheriff vertrieben wird, egal wie hart Sie sind.
Die folgenden Tipps wurden aus seiner Erfahrung geschrieben und werden Ihnen in Zukunft helfen können.
Die 3 wichtigen Lektionen, die wir aus dem Umgang mit Zwangsräumungen gelernt haben
Erste Lektion - Geschäft ist Geschäft
Ihre Immobilie ist ein Geschäft im wahrsten Sinne des Wortes, Emotionen haben keinen Platz, egal wie viel Anteilnahme und Oma-Geschichten Ihre Mieter Ihnen erzählen werden.
Aus einer Mietverzögerung von einem Monat können schnell drei und vier Monate werden, aus einem Schaden von 2000 $ schnell 10,000 $, ohne dass das Geld zurückerstattet wird.
Sie müssen beim Mieter keinen Präzedenzfall schaffen, wenn er nicht zahlt, werden Sie ein Räumungsverfahren einleiten und ihm notfalls, wenn er bezahlt hat, kündigen, damit er versteht, dass hier kein Platz für Spielchen ist.
Lektion zwei - Pinocchio-Syndrom
Mieter, denen die Räumung droht, werden Ihnen alle Geschichten dieser Welt erzählen, warum sie die Miete nicht bezahlen konnten.
In den letzten Jahren haben wir Geschichten gehört, die als Stoff für ganze Staffeln türkischer Telenovelas dienen könnten.
Wir haben diese Lektion in unserer fünften Immobilie gelernt, die der Mieter immer wieder versprach, dass er zahlen würde. Wir wollten die Wahrheit, und es fiel uns auch leichter, ihm zu glauben. Aber am Ende kümmern sie sich nicht um Sie und Ihre Rendite in der Excel-Tabelle, sondern nur um sich selbst, also kümmern Sie sich zuerst um Ihre eigenen Interessen. Geschäft ist Geschäft!
Dritte Lektion - Bargeld für Schlüssel
Dies ist buchstäblich ein finanzieller Anreiz für den Mieter (der Ihnen die Miete nicht zahlen kann), die Immobilie zu einem von Ihnen festgelegten Datum für einen vereinbarten Betrag zu verlassen und die Immobilie in gutem Zustand zu hinterlassen, wie Sie es im Vertrag festgelegt haben. Es mag kontraintuitiv erscheinen, Mieter zu bezahlen, die die Miete nicht zahlen können, und widerspricht unserer israelischen DNA, „nicht als Trottel auszugehen“, aber wenn Sie die Zahlen der Kosten für die Räumung eines Mieters durchgehen, werden Sie dies schnell feststellen Lösung ist billiger und schneller.
Die durchschnittliche Entschädigung für Cash For Keys kostet Sie zwischen 5000 und 1000 US-Dollar, während eine vollständige Räumung zwischen 3000 und 10,000 US-Dollar kosten kann (diese Kosten umfassen unter anderem Anwaltsgebühren, Anwaltskosten, Lager- und Transportgebühren, wenn der Mieter seine Sachen nicht geräumt hat, und natürlich Mietmonate, die er nicht bezahlt hat und nicht zahlen wird, bis die Immobilie geräumt und wieder bezogen ist, und wenn es Schäden gibt, bereiten Sie sich darauf vor, mehr $$$ auszugeben).
Ein weiterer Vorteil dieser Lösung besteht darin, dass sie dem Mieter einen Anreiz gibt, umzuziehen und das Mietobjekt in gutem Zustand zu hinterlassen, ohne es zu beschädigen, wodurch Zeit und Kosten reduziert werden, die Sie investieren müssen, um das Objekt wieder betriebsbereit zu machen.
Beachten Sie jedoch, dass diese Lösung nicht für jeden Mieter geeignet ist, den Sie räumen müssen. Nicht alle Mieter sind mit gesundem Menschenverstand gesegnet und es gibt diejenigen, die, egal wie viele Warnungen sie erhalten, weiterhin den Kopf in den Sand stecken und nicht glauben, dass sie geräumt werden, auch nicht an dem Tag, an dem der Sheriff kommt an ihre Tür klopfen.
</s>יכום:
Wie eingangs erwähnt, ist die Frage nicht ob, sondern wann. Je umfassender Sie über die Gesetze in dem Land, in dem Sie arbeiten, wissen, desto besser können Sie den Unsicherheitsfaktor neutralisieren und fundiertere Entscheidungen treffen.
Der beste Weg, um eine mögliche Zwangsräumung zu vermeiden, besteht darin, Ihre Mieter besser zu überprüfen und nur diejenigen Kandidaten mit einem nachgewiesenen Zahlungsverhalten zuzulassen, die in der Lage sind, alle Bedingungen des Mietvertrags einzuhalten und sich nicht scheuen, einen Blick auf ihr Profil zu werfen in sozialen Netzwerken hilft Ihnen dies, das vollständige Bild über den Mieter zu vervollständigen.
Wenn sich die Verwaltungsgesellschaften um die Immobilien für Sie kümmern, stellen Sie sicher, dass sie eine Bonitätsprüfung des Mieters durchführen, kriminelle Hintergrundrecherchen durchführen, einen Räumungsverlaufsbericht erstellen und die Quelle seines Einkommens überprüfen und darauf achten, dass die Mietkosten nicht überschritten werden ein Drittel seines Einkommens. Sie können auch die Vorbesitzer des Mieters anrufen, um sich zu vergewissern, dass es sich um wirklich würdige Mieter handelt.
Es ist sehr einfach, einen Mieter in die Immobilie zu bekommen, aber schwierig, ihn wieder herauszubekommen!
בהצלחה.
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