Τεχνική για περιουσιακά στοιχεία που παράγουν εισοδήματα - χρηματοδότηση από ιδιοκτήτες

Αγορά κατοικιών στις ΗΠΑ με χρηματοδότηση από τον πωλητή ως τρόπο δημιουργίας υψηλών αποδόσεων κεφαλαίου:

Η αγορά ακινήτων των ΗΠΑ είναι μια εξελιγμένη αγορά στην οποία υπάρχουν πολλά εργαλεία που μπορούν να χρησιμοποιηθούν - εργαλεία που δύσκολα υπάρχουν στην ισραηλινή αγορά ακινήτων.
Η αμερικανική αγορά επιτρέπει τρομερή δημιουργικότητα στον τομέα του real estate και πρέπει να ξέρει κανείς πώς να την εκμεταλλευτεί.
Μία από τις καλύτερες μεθόδους για έναν Ισραηλινό επενδυτή που αρχίζει να δημιουργεί ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων με απόδοση είναι να χρησιμοποιήσει μια τεχνική που ονομάζεται χρηματοδότηση από ιδιοκτήτη.
Οι Ισραηλινοί επενδυτές, και με έμφαση στους επενδυτές στην αρχή του ταξιδιού τους, δυσκολεύονται να λάβουν στεγαστικά δάνεια από τράπεζες στις Ηνωμένες Πολιτείες.
Όχι τόσο πολύ όταν πρόκειται για σπίτια που αξίζουν λιγότερο (για παράδειγμα σπίτια 60,000 $).
Οι τράπεζες στις ΗΠΑ συνήθως θέλουν να δανείσουν ένα ποσό όχι μικρότερο από 100,000 $ σε ξένους επενδυτές και αυτό υπόκειται επίσης σε διάφορους όρους που δεν θα αναφερθούμε σε αυτήν την ανάρτηση.
Από την άλλη πλευρά, σε πολλές αγορές στις ΗΠΑ είναι δυνατή η αγορά ακινήτων χαμηλής αξίας με χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη.
Ο πωλητής θα είναι επιχειρηματίας, επενδυτής ή ακόμα και ιδιοκτήτης σπιτιού που δεν μπόρεσε να πουλήσει το ακίνητό του στην τιμή που ήθελε.
Αυτή η τεχνική αγοράς ακινήτων με χρηματοδότηση από τον πωλητή θα λειτουργήσει καλά ειδικά σε «αργές» αγορές στις ΗΠΑ (όλα είναι σχετικά φυσικά...).
Παραδείγματα αγορών που θα ήταν ιδιαίτερα κατάλληλες:
Μπέρμιγχαμ - Αλαμπάμα
Κλίβελαντ - Οχάιο
Σεντ Λούις - Μιζούρι
Μέμφις-Τενεσί
κι αλλα...
Η έμφαση στην αναζήτηση μιας κατάλληλης αγοράς: μια αγορά με υψηλές αποδόσεις
Για παράδειγμα, μια αγορά όπου ένα σπίτι 40,000 δολαρίων μπορεί να ενοικιαστεί για 650 δολάρια ή περισσότερο.
Ή, για παράδειγμα, σε μια αγορά όπου ένα σπίτι 70,000 δολαρίων μπορεί να ενοικιαστεί για 1,000 δολάρια ή περισσότερο.
Τώρα, όταν κάνουμε μια σύγκριση μεταξύ 2 επενδυτών που έχουν τα ίδια ίδια κεφάλαια:
$ 40,000.

Ο πρώτος επενδυτής ονομάστηκε Uri:
Ο Uri αποφασίζει να αγοράσει ένα σπίτι με τιμή μετρητών 40,000 $. Βρήκε ένα τέτοιο ακίνητο στην τιμή των $ 40,000 του οποίου η αγοραία αξία είναι περίπου $47,000, που σημαίνει ότι μετά την αγορά έχει ένα ακίνητο αξίας $47,000.
Μετά την αγορά, βρίσκει μια εταιρεία διαχείρισης που τον βρίσκει ενοικιαστή που πληρώνει 650 $.
Θα εφαρμόσουμε τον κανόνα του 50 τοις εκατό και θα υποθέσουμε ότι θα του απομένουν 325 $ κάθε μήνα, που σημαίνει 3,900 $ το χρόνο.
Ο ZA Shauri παράγει απόδοση 9.75% στην επένδυσή του και το κεφάλαιό του.

Ο δεύτερος επενδυτής ονομάζεται Danny:

Ο Ντάνι αποφασίζει να ψάξει για σπίτια των οποίων οι πωλητές θα συμφωνήσουν να του πουλήσουν το σπίτι με τη χρηματοδότηση του ιδιοκτήτη.
Μετά από μια περίοδο εντόπισε και αγόρασε τέσσερα τέτοια ακίνητα με ίδια κεφάλαια 40,000 $.
Κάθε ακίνητο του κόστισε 40,000 δολάρια.
25 τοις εκατό της αξίας κάθε ακινήτου σε ίδια κεφάλαια, δηλαδή 10,000 $ και το υπόλοιπο 30,000 $ σε χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη για 5 χρόνια με περιθώριο πληρωμών στεγαστικών δανείων για 30 χρόνια και με επιτόκιο 6 τοις εκατό.

Τώρα θα ελέγξουμε τι έχει ο Ντάνι:

4 ακίνητα που αγόρασε στην τιμή των 160,000 $ και υποθέτοντας ότι τα αγόρασε στην τιμή του 85 τοις εκατό της αγοραίας αξίας, έχει ακίνητα αξίας περίπου 188 $.
Τώρα νοικιάζει 650 από αυτά για 2,600 δολάρια, δηλαδή XNUMX δολάρια και για τα τέσσερα ακίνητα.
Και πάλι σύμφωνα με τον κανόνα του 50 τοις εκατό του απομένουν 1,300 $ κάθε μήνα και 15,600 $ το χρόνο.
Αλλά - αφού χρηματοδότησε τις αγορές με την υποθήκη που έλαβε από τον πωλητή, θα πρέπει να αποχωριστεί 719 $ το μήνα και 8,628 $ το χρόνο.
ΖΑ ότι θα έχει 15,600-8,628 = 6,972 $.
Θυμηθείτε ότι επένδυσε 40,000 $ από τα χρήματά του, επομένως η απόδοση του κεφαλαίου του (CASH ON CASH) είναι:
40,000/6,972 = 17.5%
Συνοψίζοντας: Η Uri παράγει απόδοση κεφαλαίου 9.75%, ενώ ο Danny 17.5%!
Και επιπλέον, αγοράζοντας 4 ακίνητα με έκπτωση 15 τοις εκατό της αγοραίας αξίας τους, ο Ντάνι δημιούργησε για τον εαυτό του ένα επιπλέον πλασματικό κεφάλαιο 28,000 $ σε σύγκριση με τον Uri που αύξησε μόνο το κεφάλαιό του κατά $7,000.
Καλή επιτυχία σε όλους και σκεφτείτε δημιουργικά!

• Γεια σου Shi. Καταπληκτική ανάρτηση. Σίγουρα ενδιαφέρον. Θα χαρούμε να ακούσουμε πώς γίνεται στην πράξη και θα βάλουμε επίσης την αξία στην ακίνητη περιουσία μας υπό χρηματοδότηση -> αγορά κατοικιών στις ΗΠΑ με χρηματοδότηση από τον πωλητή. Σας ευχαριστούμε και θα χαρούμε να ακούσουμε περισσότερα!
• Γεια, μπορείτε να αναφέρετε λεπτομερώς τη μηνιαία πληρωμή για το ακίνητο για 5 χρόνια; Πώς είναι ο υπολογισμός;
• στη χρηματοδότηση πωλητών
  Ο αγοραστής δεν θα είναι σε θέση να πραγματοποιήσει το ακίνητο ή να το αξιοποιήσει
• Καταπληκτική ανάρτηση, όχι σαφές ενδιαφέρον. Χρηματοδότηση, εγγεγραμμένη για 5 χρόνια και στη συνέχεια κατανεμημένη σε 30 χρόνια, μπορείτε παρακαλώ να εξηγήσετε; Άλλο υπάρχει κάποια πληροφορία σε ποιο ποσοστό των συνολικών συναλλαγών γίνονται με χρηματοδότηση ιδιοκτήτη; Περιγράφεται ως κάτι εύκολο αλλά δεν φαίνεται καθόλου εύκολο ειδικά σε φθηνά ακίνητα, κυρίως το έχω ακούσει στα ακίνητα Milon Plus.
  תודה
• Φοβερή ανάρτηση! Με πολλές ακόμη επιλογές και οδηγίες! Ευχαριστώ πολύ Shay! Ευλογημένος είσαι!
• Ευχαριστώ!
• Ευχαριστώ πολύ Shay
• Πόσο συνηθισμένος είναι αυτός ο τρόπος αγοράς ακινήτου, αν είναι καθόλου;
• Φοβερο. Ακριβής εξήγηση όπως πάντα.
• Όταν ο Σάι ο βασιλιάς γράφει, σας φαίνεται ότι έχω κάτι να απαντήσω. Και στο πνεύμα του φόρουμ «γίγαντας των γιγάντων» περιμένει μια εξαιρετική και ακριβής ανάρτηση.
  Περιμένω ανάρτηση για χονδρική.
• Shai Halevi
  Shi Ευχαριστώ πολύ, η ανάρτηση είναι γραμμένη αναλυτικά.
  Ήθελα να μάθω αν το επιτόκιο που αναφέρατε (6%) είναι κάτι ρεαλιστικό ή αν όλοι ζητούν πάνω από 8
  Επιπλέον, κατά την κατανόηση μου, τα σπίτια που βγαίνουν προς πώληση χρησιμοποιώντας τεχνικές χρηματοδότησης ιδιοκτητών είναι συνήθως υπερτιμημένα
• Γεια σου Μιχάλη, το 6 τοις εκατό είναι ράλι. Το θέμα της αγοράς πάνω από την τιμή της αγοράς: Είναι αλήθεια ότι πολλά από τα ακίνητα που προσφέρονται προς πώληση με χρηματοδότηση του ιδιοκτήτη προσφέρονται σε διογκωμένη τιμή, επομένως απαιτείται εργασία από την πλευρά του επενδυτή για τον εντοπισμό ακινήτων που δεν πωλούνται παραπάνω την τιμή της αγοράς. Μπορείτε να βρείτε ακίνητα με χρηματοδότηση από ιδιοκτήτη σε τιμές αγοράς και κάτω. Προφανώς, ο πρώτος κανόνας είναι ότι ποτέ δεν αγοράζουμε πάνω από την τιμή της αγοράς. Μπορείτε επίσης να εντοπίσετε ακίνητα που κυκλοφορούν στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα και να προσφέρετε στον πωλητή να αγοράσει με τη χρηματοδότησή του. Σε αυτή τη λειτουργία ορίζετε εσείς τους κανόνες και όχι ο πωλητής...
• Ως ιδιοκτήτης σπιτιού έχετε πλέον δημιουργήσει ένα συμβόλαιο 30 ετών.
  Και τι γίνεται αν θέλεις να βγεις; Θα πουλάς στην αγορά;
• Πολύ ενδιαφέρουσα ανάρτηση. Και μια ακόμη πιο ενδιαφέρουσα επιλογή για την πώληση ενός ακινήτου
• Shay, ζάλησα μόνο από τον αριθμητικό υπολογισμό
• ??
• Ευχαριστώ, Shay :)
• Πρωταθλητής! Εξαιρετική εξήγηση
• Ωραία δημοσίευση. Η αλήθεια είναι ότι βρισκόμουν σε δίλημμα αν θα πουλήσω ένα από τα ακίνητά μου με τη χρηματοδότηση του ιδιοκτήτη, αλλά όπως το καταλαβαίνω είναι ιδιαίτερα σχετικό με τα ακίνητα στο προφίλ που ορίζετε.
• Έτσι φαίνεται από την πλευρά του πωλητή:
• ?
• δώρο
  Ευχαριστώ για την ανάρτηση
  Έχει συνεισφορά αυτή η μέθοδος σε σύγκριση με τη μόχλευση των χρημάτων με άλλο τρόπο;
  Ας πούμε ένα δάνειο έναντι περιουσιακών στοιχείων που έχω, υποθέτοντας ότι υπάρχει το ίδιο αρχικό κεφάλαιο 40, και το επιτόκιο θα είναι επίσης 6%
• Λιατ Μιχαλοβιτς
  Είναι μια διαφορετική μορφή...που επιτρέπει την ευελιξία με τα χρήματα και την πληρωμή για αυτό.
  Έγραψα ένα ποστ για αυτό..κοίτα Netlanpedia.
  Παρεμπιπτόντως, χρειάζεσαι κεφάλαιο για κάτι τέτοιο.
  Και όσοι δεν είναι πολίτες χρειάζονται μια καλή τύχη.. από όσο ξέρω
• Shay Shalom, μια εξαιρετική ανάρτηση που εξηγεί άριστα την αξία στον αγοραστή.
  Θα χαρώ να αναλύσω μια παρόμοια συναλλαγή από την πλευρά του πωλητή και να καταλάβω γιατί αξίζει τον κόπο για αυτόν.

• Shai Halevi
  Υπάρχουν περιπτώσεις όπου τα ίδια κεφάλαια που χρειάζονται για μια τέτοια συναλλαγή είναι 0; Τότε η χρηματοδότηση της συναλλαγής είναι εξ ολοκλήρου του πωλητή
• Μερικά σημαντικά σημεία σχετικά με τη χρηματοδότηση από ιδιοκτήτη (έχω κάνει αρκετές τέτοιες συναλλαγές στο παρελθόν).
  ΕΝΑ. Ήταν και δεν έχει ήδη διευκρινιστεί - στα αγγλικά ονομάζεται: χρηματοδότηση ιδιοκτήτη, πωλητής μεταφοράς ή ιδιοκτήτης
  ΣΙ. Ως πωλητής που δίνει δάνειο ιδιοκτήτη, ένας από τους κινδύνους είναι ότι ο αγοραστής, που γίνεται ιδιοκτήτης του σπιτιού, θα καταστρέψει το ακίνητο με σημαντικό τρόπο και εάν ο πωλητής, που είναι τώρα η τράπεζα, το αποκλείσει στο μέλλον λόγω μη πληρωμής από τον αγοραστή, ο πωλητής μπορεί να βρεθεί με ένα ακίνητο κακής ποιότητας.
  τρίτος. Ως αγοραστής, είναι σημαντικό να γνωρίζετε και να προσέχετε μια κάπως περίπλοκη κατάσταση όπου ο πωλητής έχει επί του παρόντος υποθήκη επί του ακινήτου από άλλο μέρος (τράπεζα) και πουλά το ακίνητο με δάνειο ιδιοκτήτη ενώ διατηρεί την υπάρχουσα υποθήκη. Διαφοροποιήστε από μια κατάσταση όπου το ακίνητο πωλείται χωρίς υπάρχουσα υποθήκη. Ένα σύνθετο ζήτημα.
  Ποιος έφτασε ως εδώ και δεν κουράστηκε/βαρέθηκε - οι ΗΠΑ είναι μια σοφιστικέ αγορά ακινήτων!!!
• Miriam Shachori
• Yoav Ben Abu αυτό το πράγμα είναι εκπληκτικό
• Shai Halevi Ευχαριστούμε για την ανάρτηση!
  Στο παράδειγμα που αναφέρατε, υποθέστε ότι τα τέσσερα ακίνητα αγοράζονται 15% κάτω από την τιμή της αγοράς. Εξ όσων γνωρίζω, τέτοια ακίνητα πωλούνται συνήθως σε τιμή αγοράς ή περισσότερο. Κάτι άλλο, μετά από 5 χρόνια θα πρέπει να επιστρέψετε περίπου 108 χιλιάδες για τα υπόλοιπα τέσσερα ακίνητα. Τι θα συμβεί αν δεν έχετε αυτό το ποσό;