Πώς να εξετάσετε μια επένδυση πολλών οικογενειών - Μέρος # 2

Πώς να εξετάσετε μια επένδυση σε μια πολυκατοικία - Κεφάλαιο 2 - Πώς να αξιολογήσετε την αξία μιας πολυκατοικίας

Ένα από τα λάθη των επενδυτών που ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε κατοικίες στις ΗΠΑ προς ενοικίαση
είναι ότι κοιτάνε πόσο καθαρό ενοίκιο θα πάει στην τσέπη τους
Και υπολογίζουν τι απόδοση έχουν στα χρήματα και ενθουσιάζονται γιατί στο Ισραήλ οι επιστροφές είναι σχεδόν τίποτα

Τους λείπει η νούμερο 1 αρχή στην αγορά ακινήτων και αυτή είναι να αγοράζουν πάντα κάτω από την τιμή της αγοράς
Έτσι, όταν εξετάζουμε την αξία ενός σπιτιού στις ΗΠΑ ή στον κόσμο γενικότερα
Έλεγχος πόσων ανακαινισμένων ακινήτων πωλούνται στην περιοχή ή στα αγγλικά
ARV = After Repair Value
Στη συνέχεια αφαιρούμε το κόστος της ανακαίνισης στο συγκεκριμένο σπίτι που κοιτάμε για να φτάσουμε στο ίδιο επίπεδο ανακαίνισης
από εκείνα τα σπίτια (με τα ίδια χαρακτηριστικά όπως γκαράζ, υπόγειο κ.λπ.) που πουλήθηκαν ανακαινισμένα στην περιοχή
Και ο αριθμός που παίρνετε είναι η μέγιστη τιμή που πληρώνεται για να μην το αγοράσετε πάνω από την τιμή της αγοράς.
για χάρη της επίδειξης
Αν σπίτια με τα ίδια χαρακτηριστικά πωλούνταν για 100 χιλιάδες δολάρια
και ανακαίνιση 30 χιλιάδες δολάρια
(για να φέρουμε το συγκεκριμένο σπίτι που κοιτάμε στην περιοχή στο ίδιο επίπεδο ανακαίνισης και φινιρίσματος (ή προσθήκης χαρακτηριστικών ή ισοδύναμων))
Θα θέλαμε λοιπόν να αγοράσουμε το σπίτι για μέγιστο 70 χιλιάδες.
Φυσικά θέλουμε να έχουμε κέρδος από την αγορά, επομένως θα θέλαμε να αγοράσουμε λιγότερο
(Για λόγους απλότητας, δεν έλαβα υπόψη το πρόσθετο κόστος αγοράς)

Αλλά περίμενε!
Η ανάρτηση γενικά είναι για το πώς να εκτιμήσετε την αξία μιας πολυοικογένειας στις ΗΠΑ;

Ο λόγος λοιπόν που έδειξα το κοινό λάθος στην αξιολόγηση της αξίας της αγοράς ενός σπιτιού
Επειδή οι επενδυτές κάνουν το ίδιο λάθος όταν αξιολογούν την επένδυση σε πολυοικογένεια

(Ελπίζω να έχετε ήδη καταλάβει ότι αυτό δεν πρόκειται να είναι μια σύντομη ανάρτηση ???? )

Οι επενδυτές εξετάζουν πρώτα πόση απόδοση έχουν στα χρήματά τους.
Είναι αλήθεια λοιπόν ότι είναι πολύ σημαντικό ως επενδυτές πόση απόδοση κερδίζουμε στο κεφάλαιο
Αλλά αυτό γίνεται αφού βεβαιωθείτε ότι η επένδυση είναι σε μια περιοχή όπου υπάρχει ζήτηση για ενοίκιο από τους μισθωτές που πληρώνουν και είναι εξίσου σημαντικό ότι το ακίνητο που αγοράστηκε είναι κάτω από την αξία του επειδή το κέρδος προκύπτει από την αγορά.

Πώς υπολογίζετε λοιπόν την αξία ενός ακινήτου για πολλές οικογένειες;

Εάν το ακίνητο είναι άνω του 90% πληρότητας (τότε θα δούμε τι θα συμβεί εάν το ακίνητο έχει χαμηλότερη πληρότητα ή καθόλου)
Πάρτε τα καθαρά έσοδα (πριν από τα έξοδα) που λάβατε το προηγούμενο έτος
Μειώστε τα έξοδα εκείνη τη χρονιά
Και αυτό είναι το καθαρό ετήσιο λειτουργικό εισόδημα και στα αγγλικά
ΕΜΕΙΣ
Κάθε περιοχή ακόμα και σε επίπεδο γειτονιάς έχει απόδοση στην ιδιοκτησία της περιοχής με αναφορά στο έτος κατασκευής του ακινήτου και αυτό ονομάζεται στα αγγλικά
Ποσοστό Κεφαλαιαγοράς

Και η αξία του ακινήτου καθορίζεται σύμφωνα με
Το ετήσιο καθαρό εισόδημα διαιρούμενο με την απόδοση του ακινήτου στην περιοχή

για χάρη της επίδειξης
Το ετήσιο εισόδημα από ενοικιάσεις ακινήτου είναι 200 ​​χιλιάδες δολάρια
Τα έξοδα είναι 100 χιλιάδες δολάρια
Το καθαρό ετήσιο λειτουργικό εισόδημα είναι $100
Η απόδοση του ακινήτου στην περιοχή είναι 10%
Άρα η αξία του ακινήτου είναι ένα εκατομμύριο δολάρια

Και εδώ έρχεται η νούμερο 1 εξαπάτηση πολυοικογενειακών πωλητών ή χονδρεμπόρων ή ακόμα και επιχειρηματιών
Στρεβλώνουν ή παραλείπουν τα έξοδα για να αυξήσουν το καθαρό ετήσιο εισόδημα και στη συνέχεια να αυξήσουν την αξία

Υπάρχουν αρκετές λύσεις για να το ξεπεράσεις φυσικά (τι θα σε αφήσω χωρίς; ???? )

Λύση 1:
Ζητήστε ένα έγγραφο που καλείται
T12
το οποίο είναι ένα έγγραφο που αναφέρει αναλυτικά τα έσοδα και τα έξοδα του τελευταίου έτους
Και κατά τη διάρκεια της κατάλληλης περιόδου, η εταιρεία διαχείρισης για λογαριασμό του αγοραστή συνδέεται με το σύστημα διαχείρισης και επαληθεύει τα δεδομένα
Αν ο πωλητής δεν έχει τα στοιχεία γιατί διαχειρίζεται μόνος του και δεν υπάρχει οργανωμένη εταιρεία διαχείρισης
Αυτό είναι το μέρος για να αγοράσετε σε χαμηλότερη τιμή για να μειώσετε τον κίνδυνο εκπλήξεων
Και στα αγγλικά ονομάζουν τέτοιες συναλλαγές
Αντιμετωπίστε τις τρίχες
????

Λύση 2:
Λάβετε υπόψη ότι τα έξοδα είναι μεταξύ 50-55 τοις εκατό του εισοδήματος που εισπράττετε.
και υπολογίστε αναλόγως

Τι κάνετε εάν το ακίνητο είναι άδειο ή είναι κατειλημμένο λιγότερο από 90 τοις εκατό;
Πάρτε το μέσο ενοίκιο για μία μονάδα και πολλαπλασιάστε με τον αριθμό των μονάδων επί 12
Αυτό θα δώσει το δυνητικό συνολικό ετήσιο εισόδημα
Αφαιρέστε το 10% του
(γιατί πάντα υπάρχουν αυτοί που δεν πληρώνουν ή που η μονάδα τους είναι άδεια κ.λπ., οπότε πρέπει να πάρεις ένα ποσοστό κενού εισοδήματος)
Και αυτό είναι το δυνητικό καθαρό ετήσιο εισόδημα
Μειώστε τα έξοδα κατά 50 τοις εκατό
και μοιράστε την απόδοση στο ακίνητο στην περιοχή
Και αυτό που προκύπτει είναι η πιθανή αξία του ακινήτου
Από αυτό αφαιρείτε το κόστος ανακαίνισης που απαιτείται για την ενοικίαση των μονάδων (συμπεριλαμβανομένου του εξωτερικού)
καθώς και το κόστος χρηματοδότησης και αγοράς
Και αυτή είναι η αξία του ακινήτου που πρέπει να αγοράσετε

σε σκότωσα
Αν όχι... τότε ας το συνηθίσουμε και ας γράψουμε τις απαντήσεις στα σχόλια

Λάβατε ένα ακίνητο από μια επιχείρηση ή έναν μεσίτη που σας εξηγεί ότι η απόδοση στον επενδυτή είναι 9%
Ακίνητο με 65 μονάδες στο 92 τοις εκατό πληρότητα
Το ακίνητο δημιουργεί καθαρά ενοίκια 538,200 $
Τα έξοδα είναι 199,134 $
Η απόδοση του ακινήτου στην περιοχή είναι 6.25%
1. Ποια είναι η αξία του ακινήτου
2. Ποιο είναι το μέσο ενοίκιο ανά μονάδα (είμαι έξυπνος)

Γράψτε τις απαντήσεις στα σχόλια
Και αν υπερέβαλα στην ανάρτηση με μια θάλασσα δεδομένων, γράψτε και τη λέξη υπερβολική

Να έχεις μια καλή εβδομάδα
Ράφη