#יזמחהשבוי #עבורשני #פוסט3 #דניביתאור Μαθήματα από την κρίση του 2008 Πρώτα από όλα να τονιστεί ότι το όνομά του...
# Επιχειρηματίας της εβδομάδας #δεύτερος γύρος # Δημοσίευση 3 #Danibit Περιγραφή
Μαθήματα από την κρίση του 2008
Πρώτον, πρέπει να τονιστεί ότι αυτό που συνέβη κατά τη διάρκεια της κρίσης του 2008 δεν είναι απαραίτητα αλήθεια αυτές τις μέρες. Κολλημένος σε μια διαφορετική κρίση που δεν έχει ξαναδεί.
Ωστόσο, οι κρίσεις είναι πάντα μια περίοδος μάθησης, προσωπικής ανάπτυξης, διδαγμάτων και μια ευκαιρία βελτίωσης της διαδικασίας λήψης αποφάσεων για το μέλλον. Μια κρίση είναι ένα είδος δοκιμής προσπάθειας και βάζει τις επενδύσεις μας και τη στρατηγική μας κάτω από ένα συγκεκριμένο είδος φορτίου και μας δείχνει εάν οι οικονομικές μας αποφάσεις πληρούν ή όχι τη δοκιμασία φορτίου.
Ομολογουμένως είχα πολλά συμπεράσματα από την κρίση του 2008, τόσο σε προσωπικό επίπεδο, σε επιχειρηματικό, όσο και σε ό,τι αφορά επενδύσεις και όχι μόνο, αλλά θα σταθώ στα κύρια συμπεράσματα όσον αφορά τις επενδύσεις.
μέγιστη μόχλευση
Υποθέτοντας ότι η αγορά γίνεται με υποθήκη.
Η νοοτροπία στις Ηνωμένες Πολιτείες πριν από την κρίση του 2008 ήταν ότι τα ακίνητα δεν σταματούν να αυξάνονται, επομένως το προφανές συμπέρασμα είναι να αγοράσουμε όσο το δυνατόν περισσότερα ακίνητα και για να το κάνουμε αυτό να αξιοποιήσουμε το προσωπικό κεφάλαιο όσο το δυνατόν περισσότερο. Αυτό σημαίνει ότι τα στεγαστικά δάνεια με ίδια κεφάλαια 5% ή 10% ήταν πολύ συνηθισμένα εκείνη την εποχή. Η συνέπεια είναι ότι τόσο χαμηλή αυτοχρηματοδότηση σε συνδυασμό με τόσο υψηλή υποθήκη τα ακίνητα δεν θα δημιουργήσουν θετικές ταμειακές ροές, που σημαίνει ότι η ταμειακή ροή που δημιουργεί το ακίνητο θα είναι αρνητική, αν και όχι δραματικά αρνητική, μεταξύ 100 και 400 $ αρνητική ροή ανά μήνα ανά ιδιοκτησία.
Αν πάρουμε για παράδειγμα το ακίνητο που δημιουργεί μια μέση αρνητική ταμειακή ροή 300 $ κάθε μήνα ή 3600 $ ετησίως (προ φόρων), αλλά ταυτόχρονα, αυτό το ακίνητο αυξάνεται σε αξία κατά 15 $ ετησίως, μπορούμε να κατανοήσουμε καλά το πλεονέκτημα του λαμβάνοντας αρνητική ταμειακή ροή. Το πρόβλημα είναι ότι εφόσον ο επενδυτής μπορεί να καλύψει την αρνητική ροή από το προσωπικό του εισόδημα, δεν θα έχει πρόβλημα.
Πότε προέκυψε πρόβλημα; Μόλις καταστραφεί η πηγή εισοδήματος που χρησιμοποιήθηκε για την εισαγωγή των χρημάτων στο ακίνητο (όπως εργασία, απολύσεις κ.λπ.). Ίσως τα 300 $ το μήνα να μην ακούγονται πολλά χρήματα, αλλά εφόσον υπάρχουν ένα ή δύο ακίνητα μπορεί να μην είναι πρόβλημα. Αν όμως υπάρχουν 20 ή 30 τέτοια ακίνητα και ταυτόχρονα επηρεάζεται ο βιοπορισμός - τότε επηρεάζει άμεσα το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων.
Το συμπέρασμα: αγοράστε μικρότερο αριθμό κατοικιών, βάλτε αρκετά ίδια κεφάλαια ώστε κάθε ακίνητο να δημιουργεί θετικές ταμειακές ροές και στην πραγματικότητα το ακίνητο είναι ανεξάρτητο και ανεξάρτητο από τον ιδιοκτήτη του - δηλαδή, για να αποφύγετε μια κατάσταση όπου ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να ρίξτε χρήματα στο ακίνητο σε μηνιαία βάση.
Σημείωση: Μερικοί άνθρωποι διαβάζουν αυτές τις γραμμές και λένε στον εαυτό τους, "Προφανώς, πώς μπορεί κάποιος να επενδύει με τόσο ανεύθυνο τρόπο" κ.λπ. Πρέπει όμως να θυμάστε μερικά πράγματα. Το πρώτο, ήταν μια αισιόδοξη νοοτροπία που οδήγησε σε τέτοιου είδους κινήσεις. Το δεύτερο, ακόμα και σήμερα αν κοιτάξετε τη συμπεριφορά των επενδυτών ακινήτων που δεν πέρασαν την τελευταία κρίση, διαπιστώνετε αρκετή συμπεριφορά εφησυχασμού και υψηλής αυτοπεποίθησης που οδηγεί σε αποφάσεις που δεν λαμβάνουν πάντα υπόψη ότι υπάρχει μια κρίση στον ορίζοντα. Ένας Ισραηλινός που ξεκίνησε να επενδύει πριν από 10 χρόνια και γνώρισε την επιτυχία, νιώθει σαν να έχει ραγίσει το σύστημα επειδή τα τελευταία δέκα χρόνια απολάμβανε ένα ισχυρό απροσδόκητο κέρδος. Με αυτό το πνεύμα μπορούσε να αντισταθμίσει λάθη, ατυχίες και διάφορες αποφάσεις. Με άλλα λόγια, είναι πολύ πιθανό ότι ο αντίθετος άνεμος αντιστάθμισε το 30 τοις εκατό του προγραμματισμένου κέρδους αλλά εξακολουθεί να αφήνει ένα ωραίο κέρδος.
Βαρετές ιδιότητες
Το δεύτερο συμπέρασμα ήταν να επενδύσουμε στα πιο βαρετά περιουσιακά στοιχεία. και εργάζονται σύμφωνα με έναν τύπο που φροντίζει να προσδιορίζει αυτά τα περιουσιακά στοιχεία. Στον κόσμο μου, τα βαρετά ακίνητα χαρακτηρίζονται ως εξής: σε μια επιταγή (μονοκατοικία) στα προάστια ενός μεγάλου μετρό, δηλαδή ενός μετρό άνω του ενάμιση εκατομμυρίου ανθρώπων, ένα μετρό με την παρουσία όχι μόνο πολλών μεγάλων εργοδότες αλλά και επιχειρήσεις που αντιπροσωπεύουν διαφορετικούς και διαφορετικούς κλάδους, σε γειτονιές της μεσαίας τάξης Με καλά σχολεία, περιζήτητες περιοχές, σε χώρες όπου οι νόμοι ευνοούν τον ιδιοκτήτη και όχι τον ενοικιαστή και σε χώρες που παρουσιάζουν έντονη θετική μετανάστευση.
Θα δώσω ένα παράδειγμα μετρό που πληροί σχεδόν πλήρως αυτές τις παραμέτρους και όμως σε όλη μου την καριέρα το απέφευγα - το Λας Βέγκας. Το Λας Βέγκας πληροί σχεδόν κάθε κριτήριο σύμφωνα με τον παραπάνω τύπο. Το μόνο που λείπει είναι η διαφορετικότητα στο είδος των εργοδοτών. Δεν μπορεί να ειπωθεί ότι δεν υπάρχουν μεγάλοι εργοδότες στο Βέγκας, αλλά όλοι, σχεδόν χωρίς εξαίρεση, αντιπροσωπεύουν έναν κλάδο - τη βιομηχανία της ψυχαγωγίας. Δυστυχώς και προφανώς το Βέγκας αυτές τις μέρες είναι ένα είδος πόλης-φάντασμα. Δηλαδή, σε ό,τι με αφορά, μόνο η έλλειψη βιομηχανικής ποικιλομορφίας των εργοδοτών με εμπόδισε για περισσότερο από μια δεκαετία από το να κάνω επενδύσεις στο Βέγκας. Και ξέρω πολύ καλά ότι αρκετοί άνθρωποι που επένδυσαν στο Βέγκας έβγαλαν επίσης πολλά χρήματα. Αλλά θα πρέπει πάντα να θυμάστε ότι όλα επιστρέφουν στην επενδυτική στρατηγική. Η επενδυτική μου στρατηγική, την οποία ηγούμαι με τους επενδυτές ακινήτων με τους οποίους συνεργάζομαι, είναι να αγοράζω και να διατηρώ για πολλά χρόνια, δηλαδή τουλάχιστον πέντε αλλά πιθανότατα περισσότερα από δέκα χρόνια. Και έτσι μια περιοχή όπως το Βέγκας δεν ανταποκρίνεται καλά σε αυτή τη στρατηγική.
Βραχυχρόνιες ενοικιάσεις (IR B&B)
Σε όλη μου την καριέρα κοίταξα προς αυτή την κατεύθυνση. Κάθε φορά που κοιτάζω την κατεύθυνση ενός νέου επενδυτικού καναλιού, πάντα το βλέπω όχι ως κάτι που γίνεται εφάπαξ, αλλά αν μπορώ να δημιουργήσω ένα οργανωμένο επενδυτικό σχέδιο από αυτό. Πριν από περίπου έξι μήνες, εδώ στην εταιρεία, κάναμε μια πιο εμπεριστατωμένη κίνηση που εξετάσαμε το όλο θέμα των επενδύσεων σε ακίνητα που είναι κατάλληλα για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις όπως το IR B&B. Το συμπέρασμα ήταν να μην μπω σε αυτό. Όχι, δεν έχω δει μια κρίση αυτού του τύπου που να επηρεάζει τόσο πολύ αυτήν την κατηγορία. Με ενόχλησε κυρίως η αστάθεια του τοπικού κανονισμού. Έχω δει αρκετές πόλεις που αποφάσισαν να επιτρέψουν βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις και μετά επέστρεψαν σχετικά με την απόφαση και έμεινα κυρίως έκπληκτος που μετά από τόσα χρόνια η B&B εξακολουθούσε να λειτουργεί το θέμα. αλλά όχι μακροπρόθεσμη λύση.
Πώς να αναγνωρίσετε μια κακή επένδυση: Ο εμπειρικός μου κανόνας ήταν πάντα - αν ένας τύπος επένδυσης ακούγεται συναρπαστικός, συναρπαστικός, κουλ - δεν είναι μια βαρετή επένδυση. Για παράδειγμα, κάποιος που έρχεται να μου μιλήσει για κατοικίες για φοιτητές μου φαίνεται το αντίθετο του βαρετού και μέχρι σήμερα το απέφευγα.
Είναι η αλήθεια μου η μία και μοναδική αλήθεια;
Θα ήθελα να πω ναι, αλλά αυτό θα ήταν λάθος. Ο καθένας από εμάς πρέπει να αποφασίσει τι είναι σωστό για αυτόν ως επενδυτή ακινήτων. Ο καθένας μας έχει ένα σύνολο αξιών και έχει τη δική του προσωπική αλήθεια και οικονομική κατάσταση. Αυτό που ισχύει για μένα δεν ισχύει απαραίτητα και για σένα. Επομένως, είναι πιθανό το είδος των επενδύσεων για το οποίο μιλάω να μην είναι κατάλληλο για όλους και αυτό είναι απολύτως εντάξει φυσικά.
Αν υπάρχει κάτι που με καθοδήγησε από την τελευταία κρίση στη λήψη αποφάσεων σχετικά με το πού να επενδύσω και πώς να έχω αντίκτυπο, είναι το σημείο εκκίνησης για τη λήψη αυτής της απόφασης. Η αφετηρία μου ήταν και εξακολουθεί να είναι «Ποια είναι η πιθανότητα της περιοχής ή του ακινήτου να επιβιώσει από την επόμενη κρίση;». Δεν έχω καμία αμφιβολία ότι αυτή είναι μια ερώτηση που πηγάζει από τον φόβο. Αλλά αυτό είναι ένα ερώτημα που τίθεται προκειμένου να προστατεύσω την επένδυση που πρόκειται να κάνω εγώ ή ένας από τους πελάτες μου.
Και εδώ θέλω να σας ανοίξω αυτήν την ερώτηση - Ποιες είναι οι ερωτήσεις που κάνετε στον εαυτό σας σχετικά με τις επενδύσεις σε στρατηγικό επίπεδο; Δηλαδή, η ηλικία/μέγεθος του ακινήτου είναι λιγότερο ενδιαφέρον, τι είναι το NIS για ένα διαμέρισμα και ποια είναι η απόδοση, αλλά ποιες είναι οι παράμετροι για τη λήψη αποφάσεων; Αν δεν έχετε - είναι επίσης εντάξει - απλά μοιραστείτε , και αν η παράμετρος είναι να επιλέξετε μια επιχείρηση/εταιρεία που φαίνεται αξιόπιστη - αυτό είναι επίσης εντάξει.
Απαντήσεις