Avi Krainer - Δημιουργώντας κάτι από το τίποτα - ανάρτηση 4
# Επιχειρηματίας της εβδομάδας Avi Krainer
#Post 4 – Δημιουργία από το τίποτα
Ένα από τα πιο εκπληκτικά πράγματα που έχω εκτεθεί στον κόσμο του real estate είναι αυτό που αποκαλώ «δημιουργώντας χρήματα από το τίποτα». Το γεγονός ότι τα ακίνητα αποδίδουν (σε σύγκριση με άλλες επενδύσεις όπως η κεφαλαιαγορά για παράδειγμα) είναι αποδεκτό να λάβεις μόχλευση αφού αυτή θεωρείται μια σταθερή επένδυση, φέρνει ευκαιρίες για «βγάλει λεφτά».
Ένας φίλος που είπα για τη συμμετοχή μου στον επιχειρηματία αυτή την εβδομάδα μου ζήτησε να φέρω και συγκεκριμένα παραδείγματα, και επειδή είμαι μηχανικός, είμαι πιο εύκολος με τους αριθμούς, οπότε ορίστε μια ανάρτηση με πολλά νούμερα (μόνο για τους δυνατούς της καρδιάς!)... ????
Θα ήθελα να επισημάνω ότι όσα λέγονται σε αυτήν την ανάρτηση είναι μόνο η γνώμη μου, σύμφωνα με την εμπειρία και την κατανόησή μου και δεν αποτελούν πρόθεση ή έκκληση για ανάληψη μόχλευσης. Οι υπολογισμοί απόδοσης καθώς και οι φορολογικές εκτιμήσεις είναι μόνο πρόχειρες εκτιμήσεις και κάθε επένδυση πρέπει να ελέγχεται ξεχωριστά. Το παράδειγμα που δίνεται εδώ δείχνει μόνο μια έννοια. Οι υπολογισμοί απόδοσης που δίνονται δεν λαμβάνουν υπόψη τους πιθανούς κινδύνους που συνδέονται με τις επενδύσεις σε ακίνητα και τις διακυμάνσεις των συναλλαγματικών ισοτιμιών και θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο λογιστή για οποιονδήποτε υπολογισμό φόρου. Δεν έχω κανένα προσόν να συμβουλεύω σε φορολογικά θέματα.
Ας αναλύσουμε ένα παράδειγμα τυπικής επένδυσης σε ακίνητα που κοστίζει 100,000 $ και αποφέρει ακαθάριστο ενοίκιο 1,250 $.
Είναι αποδεκτό να ληφθούν μέσες δαπάνες 40% (δημοτικοί φόροι, επισκευές, κενές θέσεις, έξοδα διαχείρισης και ασφάλισης). Έτσι, το καθαρό αναμενόμενο ενοίκιο είναι περίπου $750. Υπολογισμός της δήλωσης (προ φόρου):
9% = 100,000 $ / 12 * 750 $
Πώς λοιπόν φτιάχνεις κάτι από το τίποτα;
Το κόστος συναλλαγής σε σέκελ είναι περίπου 330,000 $ (100 $). Ας υποθέσουμε ότι έχετε ίδια κεφάλαια 230,000 NIS. Για να φτάσετε τα 100,000 $ χρειάζεστε άλλα 100,000 NIS. Πάρτε ένα δάνειο 100,000 NIS από την τράπεζα για 5 χρόνια (μπορείτε πολύ εύκολα να πάρετε τέτοια δάνεια με επιτόκιο περίπου 4%).
Η μηνιαία αποπληρωμή του δανείου είναι περίπου 1,850 NIS.
Το αναμενόμενο καθαρό ενοίκιο (προ φόρων) είναι 750 $ και με συναλλαγματική ισοτιμία 3.25 είναι περίπου 2,437 NIS. Μετά την αφαίρεση των φόρων σε Ισραήλ και ΗΠΑ, το ενοίκιο λίγο-πολύ μπορεί να πληρώσει το δάνειο (όπως προανέφερα, σε φορολογικά θέματα θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν ορκωτό λογιστή).
Και τι γίνεται μετά από 5 χρόνια; 1. Έχετε ένα ακίνητο αξίας 100,000 $ χωρίς δάνεια (χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η πιθανή ανατίμηση). 2. «Κάνατε» 100,000 σέκελ (τουλάχιστον 100,000, αυτό πριν λάβετε υπόψη μια αύξηση της αξίας που αυξάνει την απόδοση) που αντανακλά περίπου 44% απόδοση της αρχικής επένδυσης! (περίπου 9% καθαρά ετησίως μετά από φόρους!) και αρχίζετε να λαμβάνετε 750 $ σε ενοίκιο μετά από έξοδα (ένα συντηρητικό ποσό, το οποίο δεν λαμβάνει υπόψη τις αυξήσεις ενοικίων). Πρόκειται για αρχικό κεφάλαιο 230,000. Μια ονειρεμένη επιστροφή περίπου NIS 2000 (μετά από φόρους) για το υπόλοιπο της ζωής σας! (περίπου 10% καθαρά μετά από φόρους). Αυτή είναι η απόδοση των ταμειακών ροών και αν λάβουμε υπόψη την αύξηση της αξίας και την αύξηση του ενοικίου, πρόκειται για μια συμφωνία που μπορεί να βρεθεί μόνο στις ΗΠΑ.
Και εάν εσείς, ο σύζυγος και η σύζυγος, έχετε ρευστά κεφάλαια εκπαίδευσης, ο καθένας περίπου 120-140 χιλιάδες NIS, μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο γεφύρωσης για 7 χρόνια (έως και 80% του ταμείου με πληρωμές τόκων περίπου - περίπου 130 NIS μηνιαίως αποπληρωμή για κάθε 100,000 δάνειο). Υποθέτοντας μια απόδοση 5% στα κεφάλαια εκπαίδευσης, εδώ κάνατε άλλο 3-4% ετησίως στα χρήματα. πόσο διασκεδαστικό! Από το πουθενά!
Και η πιο μπονάτσα; Ακόμα κι αν δεν έχετε καθόλου ίδια κεφάλαια, αλλά έχετε ένα διαμέρισμα. Πάρτε μια υποθήκη για οποιονδήποτε σκοπό 330,000 για 20 χρόνια με επιτόκιο ας πούμε 4%, και θα πληρώσετε 2,000 NIS μηνιαία εξόφληση, η οποία καλύπτεται λίγο πολύ από το ενοίκιο. Μετά από 20 χρόνια, έχετε ένα ακίνητο αξίας 330,000 NIS (πριν ληφθεί υπόψη η αύξηση της αξίας), το οποίο θα αποφέρει περίπου επιπλέον 2000 NIS καθαρά για τη σύνταξή σας (και πιθανότατα πολύ περισσότερα λόγω αύξησης του ενοικίου). Έτσι, χωρίς κανένα αρχικό κεφάλαιο, ευγενική προσφορά της στεγαστικής τράπεζας και των συμπαθητικών ενοικιαστών, γίναμε «εργοστάσιο» παραγωγής για χρήματα... ????
Και εδώ έχουμε παραγάγει (εντελώς από το πουθενά, με μηδενικά ίδια κεφάλαια), 330,000 σέκελ για την οικογένειά μας για τη σύνταξη (και ίσως 660,000 χιλιάδες με 2πλάσια αύξηση της αξίας ή 990,000 με τριπλάσια αύξηση της αξίας όπως ήταν στο Τελ Αβίβ????).
Και αν δεν κάναμε αυτή την απλή ενέργεια; Τι θα έχουμε σε 20 χρόνια; δεν είναι τίποτα. Τίποτα δραματικό δεν θα συμβεί, όσο μένουμε με το τίποτα, χωρίς το παρόν...
Για σκέψου, πήραμε ένα δάνειο και κάποιος ενοικιαστής στις ΗΠΑ πηγαίνει κάθε πρωί στη δουλειά (για εμάς) και πληρώνει το δάνειο, και μάλιστα την πληρωμή του δανειακού ταμείου μας "καταθέτει" χρήματα. Αυτή είναι η διαφορά μεταξύ μας να ιδρώνουμε και να αποταμιεύουμε για τον εαυτό μας μήνα με τον μήνα και να επενδύουμε σε ακίνητα, όπου το ακίνητο/ενοικιαστής «δουλεύει για εμάς» και καταθέτει για εμάς σε ένα αποταμιευτικό πρόγραμμα... και δεν είναι για τίποτα που ένας από τους Τα πιο διάσημα συνθήματα του Robert Kiyosaki είναι: "Savers are Losers".
Έτσι, όλοι όσοι έχουν λεφτά κολλημένα στους τοίχους ή στην τράπεζα - σκεφτείτε το και ξεκινήστε να κινείστε!
Φυσικά, οι πιθανοί κίνδυνοι και οι διακυμάνσεις των συναλλαγματικών ισοτιμιών πρέπει πάντα να λαμβάνονται υπόψη, αλλά στο real estate η μόχλευση είναι η προστιθέμενη αξία!
Στην εικόνα - ο νόμος περί ακινήτων με τον οποίο έχω σχέση περισσότερο.
