Τι νομίζετε? Απάτη ή καλή επένδυση σε οικοδομήσιμο οικόπεδο;

# Επιχειρηματίας της Εβδομάδας Yossi Beit Yosef # Post 2
Η γη ακούγεται βαρετή; - Ας ελέγξουμε!

- «Το οικόπεδο για άμεση κατασκευή;»
- "Οχι"
- Αποψύχεται η γη για κατασκευή;
- "Οχι"
- «Το οικόπεδο προορίζεται για κατασκευή;»
- "Οχι"

- «Λοιπόν, τι μπορεί να γίνει με τη γη;»
- «Χαίρομαι που ρωτάς - γιατί δεν έκανες αυτή την ερώτηση ως πρώτη ερώτηση;

Οι περισσότεροι Ισραηλινοί επενδυτές / επιχειρηματίες θέτουν τις ίδιες ερωτήσεις από μια κοσμοθεωρία ότι η γη προορίζεται μόνο για κατασκευή
-Αυτή είναι φυσικά μια λανθασμένη κοσμοθεωρία.

Είμαι σίγουρος ότι υπάρχουν άνθρωποι εδώ στο κοινό που δεν ενδιαφέρθηκαν ποτέ για το θέμα της γης από άλλη παρανόηση
"Δεν υπάρχει τρέχον εισόδημα από τη γη - δεν είναι σαν τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα" -
- έτσι είναι;
Μάλλον κάποιοι από εσάς γουρλώνετε τα μάτια σας - "Τι μπορείτε να έχετε μηνιαίο εισόδημα από τη γη;"

Ας δούμε τι μπορεί να γίνει με τη γη;
Η βιομηχανία γης είναι μια τεράστια θέση από μόνη της και είναι επίσης η βάση για κάθε είδους ακίνητη περιουσία στη γη, στην πραγματικότητα κάθε ένας από εσάς που έχει αγοράσει ποτέ ακίνητη περιουσία οποιουδήποτε είδους πλήρωσε επίσης ένα σχετικό μερίδιο στην αξία της συναλλαγής καθορίζεται από την αξία της γης
Έτσι, ανεξάρτητα από το πώς το δούμε, είμαστε όλοι "αγοραστές γης"

Σε τι χρησιμεύουν τα εδάφη;
- Πολιτικές κατασκευές - κατοικίες + εμπορικά (αυτό το λέω "παραδοσιακά ακίνητα") και οι περισσότεροι από εσάς ασχολείστε με τον τομέα της κατοικίας (πολλαπλοί παρόλο που θεωρούνται εμπορικοί - ανήκουν στην κατηγορία κατοικιών) Κάποιοι από εσάς ασχολούνται με εμπορικά ακίνητα (ξενοδοχεία, γηροκομεία, εμπορικά κέντρα, γραφεία, αποθήκες, πάρκα κινητών κατοικιών κ.λπ.)
- Δημόσια κατασκευή - δημόσια ιδρύματα, πρακτική άσκηση, σχολεία, νηπιαγωγεία κ.λπ.…
- Κατασκευή υποδομών και συγκοινωνιών - δρόμων, τρένων, αεροδρομίων, γεφυρών κ.λπ.…
Ορυκτά, ορυχεία και φυσικοί πόροι
- Καλλιέργειες - Χωράφια και οπωρώνες (φρούτα και λαχανικά) - Αγροκτήματα στα αγγλικά αγροκτήματα
Φάρμα για γεωργικά προϊόντα που προέρχονται από βοοειδή, πρόβατα και άλλα ζώα - Farm in English Ranch
- Δάση - Καλλιέργεια δέντρων για βιομηχανικούς σκοπούς (Μοναδικός κλάδος γνωστός ως Timberland)
Αναψυχή
Στις Ηνωμένες Πολιτείες, υπάρχουν τεράστιοι χώροι που επιτρέπουν διαφορετικούς τύπους ψυχαγωγίας, που δεν υπάρχουν στη χώρα και δεν είναι στη συνείδησή μας ως Ισραηλινοί. Στις ΗΠΑ μπορούμε να βρούμε κυνηγούς (μια πολύ δυνατή βιομηχανία) που κυνηγούν τα πάντα: γουρούνια, πάπιες, ελάφια και άλλα… Μέχρι σήμερα προσπαθώ να απορρίψω απαλά τις προσκλήσεις ενός συναδέλφου να τον ακολουθήσω για το κυνήγι γουρουνιού Lily
«Ήσουν στο IDF… είμαι σίγουρος ότι θα έχεις επιτυχία στο κυνήγι» ????
Οι άνθρωποι κάνουν διακοπές για ψάρεμα στις όχθες των λιμνών και ζουν από τη βιομηχανία σκηνών και νοικιάζουν τον εξοπλισμό ή αγοράζουν οι ίδιοι μια ιδιωτική γη που θα είναι διαθέσιμη σε αυτούς όποτε θέλουν να χαλαρώσουν και να βγουν από την πολυσύχναστη πόλη.
Έτσι, όπως υπάρχουν επιχειρηματίες ακίνητης περιουσίας, υπάρχουν και επιχειρηματίες περιορισμού που αγοράζουν ή νοικιάζουν χώρους που τους επιτρέπουν να λειτουργούν διάφορες εγκαταστάσεις αναψυχής (καγιάκ, σκι, κάμπινγκ, κ.λπ.…)

Λυκίσα και χωρίς να το προσέξουμε -πήραμε απάντηση στην ερώτηση- πώς μπορείτε να δημιουργήσετε μηνιαίο εισόδημα από τη γη;
Ενοικιαστές:
Χειριστές εγκαταστάσεων αναψυχής
Οι αγρότες
Οι αγρότες
Ένας από τους αγαπημένους μου τρόπους για να δημιουργήσω μηνιαίο εισόδημα από γη είναι η πώληση γης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο «ενοικίαση με επιλογή» / «χρηματοδότηση ιδιοκτήτη».

Πριν από λίγο περισσότερο από 3 χρόνια αγόρασα απομακρυσμένη γη στη στέπα της Αριζόνα, οι ιδιοκτήτες ήταν κληρονόμοι που δεν ήξεραν τι να κάνουν με "αυτό το πράγμα" που τους έπεσε και ήταν ευτυχείς να απαλλαγούν από τη γη, η τιμή που είχα που πληρώθηκε ήταν περίπου 500 $ για μια έκταση περίπου 3 στρεμμάτων και το πούλησα με τιμή περίπου 11,000 $ σε δόσεις 300 $ το μήνα
Μαντέψτε - πόσο ήταν η προκαταβολή; … Αλήθεια 500$!

Δεν τα έβαλα με τους ενοίκους, δεν τα χάλασα με τις επισκευές και οι τουαλέτες δεν χάλασαν τα μεσάνυχτα, δεν πήρα ούτε ένα φουσκωμένο λογαριασμό επισκευής σπασμένου παρμπρίζ από την εταιρεία διαχείρισης.

Όλοι οι παραπάνω τύποι γης έχουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και επενδυτές και κάθε είδους επένδυση - απαιτεί ολοκληρωμένη γνώση του ίδιου κλάδου
Και εδώ, όπως και στα παραδοσιακά ακίνητα, υπάρχουν στρατηγικές αγοράς - βελτίωσης - ανάπτυξης, συντήρησης ή πώλησης, flip or hall sale, ωστόσο, ως επιχειρηματίας που ασχολείται με τη γη, έχω μεγαλύτερο εύρος πελατών σε σύγκριση με τα παραδοσιακά ακίνητα. επιχειρηματίες!

-------------

Το κανάλι μας στο YouTube:
https://www.youtube.com/channel/UCliNShPg9cVs5HIz3kRbe3g

Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στον ιστότοπο - έχουμε περισσότερα από 10,000 άρθρα σε 12 γλώσσες:
www.ForumNadlanUSA.com

Or μπείτε στην ομάδα του Facebook -

Εβραϊκά:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA

Αγγλικά:
https://www.facebook.com/groups/USARealEstateForum

Και λάβετε εβδομαδιαίες εκπαιδευτικές ενημερώσεις σχετικά με την αγορά ακινήτων των ΗΠΑ:
https://www.forumnadlanusa.com/newsletter-signup/

Ο επιχειρηματίας της εβδομάδας Yossi Golan # Post 3
Γη στο Ισραήλ - διαχείριση κινδύνου
Σε προηγούμενη ανάρτηση αναλύσαμε το θέμα της κατασκευής νέων γαιών στις ΗΠΑ και αναφέραμε λεπτομερώς μια λίστα με ζητήματα που απαιτούνται για εξέταση στη διαδικασία λήψης αποφάσεων για την απόκτηση γης.
Τι συμβαίνει όμως στους Αγίους Τόπους;
Η απάντηση με λίγα λόγια - ακόμα πιο περίπλοκη και προκλητική από ό,τι στις ΗΠΑ.
Αυτή η ανάρτηση είναι μοναδική στον κόσμο της γεωργικής γης.
Ας αρχίσουμε.
Οι αποψυγμένες και εγκεκριμένες εκτάσεις για οικοδομές, σε αντίθεση με τις γεωργικές εκτάσεις, έχουν πολύ χαμηλούς κινδύνους, αλλά έχουν και χαμηλό επιχειρηματικό κέρδος.
Ως εκ τούτου, θα ασχοληθούμε με τη γεωργική γη, το τεράστιο επιχειρηματικό κέρδος που ενυπάρχει σε αυτήν και τους κινδύνους.
Πολλοί επενδυτές θέλουν να αγοράσουν γεωργική γη στο Ισραήλ.
Σκοπός της επένδυσης - να δημιουργήσει ένα παθητικό μελλοντικό κέρδος που προκύπτει από την αύξηση της αξίας της γης ως αποτέλεσμα μιας αλλαγής στον χαρακτηρισμό της.
Ορισμένοι επενδυτές θέλουν να το κάνουν στο Ισραήλ με την πρόθεση να διασπείρουν κινδύνους μεταξύ επενδύσεων σε ακίνητα στο εξωτερικό και στο Ισραήλ, και οι περισσότεροι από την επιθυμία τους να αγοράσουν ένα ακίνητο που συνδέεται με την αύξηση των τιμών των ακινήτων στο Ισραήλ.
Ειπώθηκε από την αρχή -το κρίσιμο βήμα, που έχει τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αξία της γης- εδώ είναι η ολοκλήρωση της φάσης απόψυξης για την κατασκευή.
Ας εξηγήσουμε για λίγο την έννοια:
Η διαδικασία απόψυξης / αλλαγής ονομασίας – σημαίνει αλλαγή της ονομασίας της γης από γη που δεν είναι εγκεκριμένη για κατασκευή, ας πούμε γεωργική σε έκταση προοριζόμενη για ιδιωτική / κορεσμένη / εμπορική κατασκευή κ.λπ.
Όταν εξετάζουμε την αγορά γης που δεν προορίζεται για κατασκευή, πρέπει να λάβουμε υπόψη έναν μεγάλο αριθμό εκτιμήσεων, το σημαντικότερο από τα οποία είναι το χρονικό διάστημα μέχρι το τέλος της διαδικασίας αλλαγής της ονομασίας.
Δηλαδή το χρονικό διάστημα που θα μεσολαβήσει μέχρι να δούμε αύξηση της αξίας της επένδυσής μας.
Είναι σαφές ότι όσο μεγαλύτερη είναι η διαδικασία, τόσο λιγότερο ελκυστική είναι η επένδυση.
Ας πάρουμε ένα παράδειγμα για να το δείξουμε με ρεαλιστικούς αριθμούς:
Αγροτική γη πωλείται επί του παρόντος σε εξαιρετική τοποθεσία στο Hodesh για περίπου 300,000 NIS. Η αξία αυτής της γης ως αποψυγμένη είναι 1,000,000 NIS. Ας υποθέσουμε ότι μετά από έναν επαινετικό φόρο και έξοδα, απομένει ένα κέρδος 500,000 NIS.
Και εδώ έρχεται η διάσταση του χρόνου - εάν η διαδικασία απόψυξης διαρκέσει 5 χρόνια, θα δημιουργηθεί ένα ετήσιο κέρδος 100,000 NIS, που είναι μια ετήσια απόδοση περίπου 33%.
Ωστόσο, εάν η διαδικασία απόψυξης διαρκέσει 25 χρόνια, θα προκύψει ετήσιο κέρδος 20,000 NIS, που είναι ετήσια απόδοση περίπου 6.6% (και στην πράξη πολύ λιγότερο αν λάβουμε υπόψη τον πληθωρισμό και τα τοκογλυφικά ζητήματα).
Ενώ η περίπτωση Α είναι μια καλή συμφωνία, είναι σαφές ότι στην περίπτωση Β δεν είναι οικονομική-επιχειρηματική, με τη μόνη διαφορά μεταξύ των περιπτώσεων να είναι η διάρκεια της διαδικασίας βελτίωσης / αλλαγής χρήσης.
Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι οι περισσότεροι επενδυτές δεν πωλούν τη γη κατά την απόψυξη και κόβουν ένα κουπόνι πετρελαίου, αλλά συνεχίζουν να οικοδομούν επιχειρηματικότητα ως μέρος των ομάδων αγορών για να αυξήσουν τα κέρδη αρκετές φορές.
Λοιπόν, πώς μπορείτε να ξεκινήσετε να διεκδικείτε έκπτωση φόρου στον παιδικό σταθμό;
Η απάντηση - αυτός ο κόσμος είναι πολύ περίπλοκος και εξαρτάται από πολλές μεταβλητές, από την τοπική επιτροπή, μέσω της θέσης της περιφερειακής επιτροπής, έως τις ικανότητες του επιχειρηματία στην προώθηση του προγράμματος και στο τέλος της κατάστασης της οικονομίας.
Σε αυτήν την ανάρτηση θα προσπαθήσουμε να γνωρίσουμε τα πιο σημαντικά στοιχεία της διαδικασίας όταν καταλήξουμε να λάβουμε μια σοφή οικονομική απόφαση.
Η εξήγηση θα έρθει στο ακόλουθο παράδειγμα.
Πριν από μερικά χρόνια, ένας φίλος μου ήρθε και ζήτησε τη γνώμη μου για μια συμφωνία γης που θα του παρείχε το δικαίωμα σε μια οικιστική μονάδα σε μια από τις πόλεις του Ισραήλ. Με πλησίασε γιατί ήξερε ότι η ειδικότητά μου ήταν οι εκτάσεις με αλλαγή χρήσης.
Με σκοπό να μου δείξει πόσο επιτυχημένες ήταν οι διαπραγματεύσεις, μου είπε ότι από τις 200 μονάδες του έργου, πουλήθηκαν περίπου 190 μονάδες.
Επιπλέον, μου έδειξε ότι ενώ η μέση τιμή στην οποία πουλήθηκε μια μονάδα είναι 300,000 NIS, με δεξιοτεχνία μείωσε την τιμή μόνο στα 270,000 NIS σε διαπραγματεύσεις με τον προγραμματιστή. 10% κάτω από την τιμή της αγοράς.
Η πρώτη μου αντίδραση ήταν ότι δεν θα είχα την ευθύνη εκ μέρους μου να τον συμβουλέψω για το θέμα, καθώς δεν γνωρίζω την πόλη όπου βρίσκεται το οικόπεδο, ούτε τα οικοδομικά σχέδια της πόλης, ούτε τους τεχνίτες της πόλης, ούτε τις τοπικές αποχρώσεις, ούτε δυνάμεις που εργάζονται για να προωθήσουν και να απορρίψουν το σχέδιο ούτε υλικές λεπτομέρειες. Πολλά περισσότερα.
Ωστόσο, είναι φίλος.