No More Land is Produced - Επιχειρηματίας της εβδομάδας - Yossi Beit Yosef - Post 3
# Έναρξη εβδομάδας Yossi Beit Yosef # Ανάρτηση 3
"Είναι το μικρό - θα είναι μεγάλο" - Invert Guta - Invert - "Είναι το μεγάλο - θα είναι μικρό"
Σε προηγούμενη ανάρτηση είπαμε ήδη "δεν παράγεται άλλη γη"
Αλλά το πιο κοντινό σε αυτό – είναι η παραγωγή μικρότερων οικοπέδων – Υποδιαιρέσεων
Η δημιουργία μικρών οικοπέδων παράγει ένα κέρδος παρόμοιο με ένα «κιμονό» που αγοράζει ένα μεγάλο απόθεμα από αυτά που ο «χονδρέμπορος» χωρίζει σε μικρά κομμάτια και τα πουλάει με κέρδος.
Υπάρχουν δύο κύριοι τύποι υποδιαιρέσεων, μεγάλες και μικρές ή στην επαγγελματική γλώσσα Major Subdivision ή Manor Subdivision που ονομάζεται επίσης Landdivisin, τα ονόματα μπορεί να διαφέρουν από χώρα σε χώρα και υπάρχουν μερικοί που διαιρούνται με το μέγεθος της περιοχής ή τον αριθμό των οικοπέδων - για απλότητα, ας μείνουμε στο Ταγματάρχης και Έπαυλη.
Η διαφορά είναι στο επίπεδο πολυπλοκότητας και στο επίπεδο επικινδυνότητας, η κατάτμηση Major απαιτεί σχεδιασμό δρόμων, πεζοδρομίων κ.λπ. και η έγκρισή του υπόκειται σε μεγάλο αριθμό επιτροπών, επομένως διαρκεί περισσότερο και η οικονομική επένδυση είναι μεγαλύτερη.
Επειδή οι νόμοι διαφέρουν από χώρα σε χώρα - αν θέλετε να ασχοληθείτε με αυτόν τον τομέα - προσπαθήστε να βρείτε τις χώρες που διευκολύνουν
Παράδειγμα: Η διανομή 20 στρεμμάτων στην Καλιφόρνια κοστίζει περισσότερα χρήματα και η διαδικασία έγκρισης διαρκεί πολύ περισσότερο από ό,τι στο Τέξας, ενώ στην Καλιφόρνια απαιτείται δημόσια ακρόαση - στο Τέξας δεν απαιτείται για 20 στρέμματα.
Πώς προσεγγίζετε και πώς ξεκινάτε; (Το θέμα είναι περίπλοκο για μια ανάρτηση) Αλλά θα προσπαθήσω να το απλοποιήσω σε 8 βήματα:
1. Βρείτε την αγορά που σας ταιριάζει για να εργαστείτε (πολιτεία και επαρχία που το κάνουν πιο εύκολο και όχι επαχθές)
2. Καθορίστε τα κριτήριά σας - και βρείτε την κατάλληλη περιοχή για τη διαίρεση
3. Πρώτη δοκιμή προγραμματισμού (ποια είναι η ελάχιστη επιφάνεια οικοπέδου στην οποία μπορεί να κατασκευαστεί ένα σπίτι και σε ποια περιοχή, επιτρέπεται η δοκιμή πυκνότητας – πόσα σπίτια επιτρέπεται να εισέλθουν σε έναν χάκερ;, δοκιμή μπροστινού πλάτους – το ελάχιστο πλάτος που απαιτείται μπροστά από ο δρόμος, που είναι οι πιο σημαντικές αρχικές δοκιμές, οποιαδήποτε απόκλιση θα επηρεάσει τον χαρακτήρα.
4. Τεστ οικονομικού προγραμματισμού
5. Αρχική συνάντηση με το τμήμα σχεδιασμού (στόχος – δοκιμή και έγκριση του προγραμματισμού που δοκιμάσατε – καλό είναι να επισυνάψετε την επαγγελματική σας ομάδα
6. Δημιουργία ομάδας θεραπείας (η ομάδα σας πρέπει να περιλαμβάνει: έναν πιστοποιημένο επιθεωρητή ή/και πολιτικό επιθεωρητή, κατά προτίμηση έναν μεσίτη που γνωρίζει καλά την περιοχή και έναν ειδικό στα εδάφη, έναν επαγγελματία διαχειριστή έργου – θα σας εξοικονομήσει χρόνο για αυτο-μελέτη ειδικά στην αρχή, ένας επαγγελματίας δικηγόρος που μπορεί να σας βοηθήσει κυρίως σε δημόσιες ακροάσεις)
7. Κατάρτιση σχεδίων (τεχνική διαίρεση σε οικόπεδα)
8. Εκ των προτέρων συνάντηση για υποβολή εγκρίσεων (φέρτε ένα πλήρες σχέδιο και βεβαιωθείτε με την επιτροπή ότι δεν λείπει τίποτα, βεβαιωθείτε ότι η διαδικασία και τα χρονοδιαγράμματα - δεν θέλουμε να χάσουμε τίποτα, θα θέλαμε να λάβουμε λεπτομέρειες για τα έξοδα και τις χρεώσεις που απαιτούνται για συνεχίστε – ακόμα κι αν τέτοιες πληρωμές δεν είναι πλέον σε εμάς.)
Μετά από αυτή τη συνάντηση, η αίτηση πρέπει να προετοιμαστεί και εάν το έχουμε κάνει σύμφωνα με το βιβλίο - υπάρχει καθεστώς έγκρισης προγράμματος και το σχέδιο βγαίνει για δημόσια ακρόαση (συνήθως η ακρόαση περνά θετικά) και στη συνέχεια λαμβάνεται η έγκριση και καταχωρείται στα βιβλία της περιφέρειας.
Η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει περίπου ένα χρόνο ή λιγότερο - ανάλογα με την πολιτεία και την κομητεία, εάν δεν έχετε προετοιμάσει το σχέδιο όπως απαιτείται, μπορεί να διαρκέσει περισσότερο ή ακόμα και να καθυστερήσει.
Συμβουλή: Στο πλαίσιο της προκαταρκτικής εξέτασης, θα διερευνήσετε αν έχουν υποβληθεί παρόμοιες αιτήσεις στο παρελθόν και θα ελέγξετε - γιατί απορρίφθηκαν;
Σε αυτό το στάδιο είναι δυνατό να πουληθεί το έργο σε μια εταιρεία ανάπτυξης που θα κάνει το πραγματικό έργο της κατασκευής συμπεριλαμβανομένων των αδειών και των κατασκευαστικών σχεδίων ή θα συνεχίσει τη διαδικασία ανεξάρτητα, νομίζω ότι σε αυτό το στάδιο η συνέχεια της διαδικασίας γράφτηκε σε ανάρτηση του Il Τα μέλη της τιμής ως επιχειρηματίες αυτήν την εβδομάδα, οπότε δεν θα υπεισέλθω σε λεπτομέρειες εδώ.
Μια άλλη επιλογή είναι η πώληση τμημάτων του έργου σε διάφορους εργολάβους.
Όσο περισσότερο αναλαμβάνουμε το έργο σε χρήμα και χρόνο, τόσο περισσότερα κέρδη θα έχουμε
Προσωπικά προτιμώ να μειώνω τους χρόνους, να βγάζω λιγότερα χρήματα, αλλά να ησυχάζω και να αποφεύγω τους πονοκεφάλους.
Και περάστε τη συμφωνία
Επισυνάπτω μια εικόνα μιας περιοχής που βρίσκεται επί του παρόντος στα αρχικά στάδια σχεδιασμού - η οποία είναι επίσης ένα στάδιο που μπορεί να αφαιρεθεί και να μεταφερθεί σε άλλον προγραμματιστή με αντάλλαγμα μια όχι κακή προμήθεια παρόμοια με το Χονδρικό.
-------------
Το κανάλι μας στο YouTube:
https://www.youtube.com/channel/UCliNShPg9cVs5HIz3kRbe3g
Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στον ιστότοπο - έχουμε περισσότερα από 10,000 άρθρα σε 12 γλώσσες:
www.ForumNadlanUSA.com
Or μπείτε στην ομάδα του Facebook -
Εβραϊκά:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA
Αγγλικά:
https://www.facebook.com/groups/USARealEstateForum
Και λάβετε εβδομαδιαίες εκπαιδευτικές ενημερώσεις σχετικά με την αγορά ακινήτων των ΗΠΑ:
Απαντήσεις