Λίγη περισσότερη οικονομική εκπαίδευση
Ο επιχειρηματίας της εβδομάδας είναι ο Alon Gilmore
#Ανάρτηση 3
* Τα εβραϊκά είναι μια έμφυλη γλώσσα. Και σήμερα δύο φορές γιατί είναι καλό -θα ήθελα η ανάρτηση να απευθύνεται στη γυναικεία γλώσσα, λίγο για ισορροπία- αλλά φυσικά η πρόθεση είναι απόλυτη, και για τα δύο φύλα. Ευχαριστώ.
***
Πριν από μιάμιση εβδομάδα περίπου, με την Kate, την υπεύθυνη ανακαίνισης στο Πίτσμπουργκ, δημιούργησα ένα σχέδιο ανακαίνισης για ένα συγκεκριμένο σπίτι που περιηγηθήκαμε - προετοιμαζόμενοι για την ενοικίασή του.
-
Πριν από δυόμισι ώρες περίπου, ο οδοντίατρός μου στο Τελ Αβίβ μου έφτιαξε ένα σχέδιο ενδελεχούς ανακαίνισης για 2 από τα δόντια μου, ενώ έκανα έναν χαριτωμένο ριζικό σωλήνα που έκανα σε ένα τρίτο δόντι.
Και εδώ είναι η διαφορά μεταξύ μιας επένδυσης και μιας δέσμευσης.
Το πρώτο - λειτουργικά έξοδα - το δεύτερο - λειτουργικά έξοδα.
Και εδώ είναι το ακαδημαϊκό συμπέρασμα που θέλω να μεταφέρω από τη μικρή μελέτη περίπτωσης που έχουμε εδώ:
Μην τσιγκουνεύεστε το οδοντικό νήμα.
***
Σήμερα, όπως σας υποσχέθηκα, θα σας δείξω πώς φαίνεται μια κριτική συμφωνίας από τα μάτια του επιχειρηματία, πολύ πριν γίνει παρουσίαση σε επενδυτή. Λήψη ακτινογραφίας για την παρουσίαση επένδυσης μάρκετινγκ. Θέλω να δω τι κρύβεται πίσω από αυτό.
Από την εμπειρία μου στη συνεργασία με εκατοντάδες επενδυτές όλα αυτά τα χρόνια, ανακάλυψα ότι για πολλούς από αυτούς, ό,τι φαίνεται σημαντικό στη συμφωνία είναι στην πραγματικότητα το λιγότερο σημαντικό, και όσο για το τι είναι βασικό, σε οποιαδήποτε συμφωνία ακινήτων που τους προσφέρεται , οι περισσότεροι από αυτούς δεν θα το σκεφτούν καν. Για τον απλούστατο λόγο ότι δεν είναι η καθημερινότητά τους. Δεν ξέρω τι θα κάνει ο οδοντίατρός μου εκεί, αλλά δεν με ενδιαφέρει καθόλου. είπε? Δέχομαι. Γιατί; Για έναν και μόνο λόγο. Γιατί την εμπιστεύομαι.
Καμία θεωρητική γνώση δεν αντικαθιστά τη γνώση που αποκτάται από την πράξη. Δεν μπορείς να μάθεις να ζεις με αλληλογραφία.
***
Μετά ήρθαν σε εμάς οι επιχειρηματίες, μια πολυοικογενειακή συμφωνία. Ας πούμε ένα κτίριο κατοικιών, ας πούμε 100 μονάδες (διαμερίσματα),
Κάθε μονάδα (ή πόρτα) κοστίζει κατά την αγορά στα 50,000 $, πράγμα που σημαίνει ότι το όλο έργο μας κοστίζει 5 εκατομμύρια δολάρια. Σωστά?
Ας υποθέσουμε ότι η συναλλαγή βρίσκεται στην περιοχή δραστηριότητάς μας, επομένως θα ξεκινήσουμε από την υπόθεση ότι η περιοχή είναι αποφλοιωμένη, τα μακροοικονομικά δεδομένα έχουν αποφλοιωθεί, όλα ελέγχονται και επιβεβαιώνονται. Θα προχωρήσουμε.
Θυμάστε ότι έγραψα ότι, σε αντίθεση με τα σπίτια, τα single, που εξαρτώνται από τις τιμές της αγοράς - στα multiplex το παιχνίδι είναι Performance.
Το κτίριο είναι επιχείρηση. Δεν έχει κάθε διαμέρισμα ιδιοκτήτη. Αλλά όλο το κτίριο ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη. Και είναι η εταιρεία ακινήτων που ανήκει στους επενδυτές. Και ο ρόλος του είναι να παρέχει καλή στέγαση στους ενοίκους και να αποκομίζει κέρδη για τους ιδιοκτήτες των κτιρίων.
Ψάχνουμε για ένα κτίριο, το οποίο έχει στρέβλωση της αγοράς για παράδειγμα: το ενοίκιο είναι σημαντικά χαμηλότερο από αυτό που συνηθίζεται στην περιοχή. Είτε ένα ακίνητο που ιστορικά ήταν πολύ κακό, είτε ο ιδιοκτήτης απλά δεν θέλει/δεν μπορεί να ανακαινίσει για να βελτιωθεί και είναι πρόθυμος να μας πουλήσει σε τιμή χαμηλότερη από την αξία.
ή η πληρότητα του ακινήτου είναι χαμηλή. Θέλουμε ένα περιουσιακό στοιχείο στο οποίο μπορούμε να προσθέσουμε αξία, για να βελτιώσουμε τα λειτουργικά έσοδα.
Γιατί θέλω να αυξηθούν τα λειτουργικά έσοδα; Αααααα……. Ξέρεις «Δείξε μου τα χρήματα»;»
Αυτά τα χρήματα λοιπόν είναι εδώ. Πού είναι τα λεφτά; Εδώ είναι τα λεφτά. στη βελτίωση του λειτουργικού κέρδους. Ή με το όνομά του NOI - Καθαρό Λειτουργικό Έσοδα
Και τι είναι πραγματικά; Είναι ένας αριθμός. Ένα νούμερο που συνοψίζει το ετήσιο εισόδημα που έχουμε από το ακίνητο, (ενοίκιο, πλυντήρια ρούχων κ.λπ.) τα πάντα στο κτίριο που μας φέρνουν χρήματα. και από αυτά μειώνονται τα λειτουργικά έξοδα (χρειάζεστε φόρους; χρειάζεστε ασφάλεια; χρειάζεστε ηλεκτρικές συσκευές; χρειάζεστε συντήρηση;, χρειάζεστε διαχείριση;, χρειάζεστε διαφήμιση του ακινήτου σε νέους ενοικιαστές; χρειάζεστε προς την!)
Το NOI είναι τόσο σημαντικό, γιατί είναι μια βάση για την αξιολόγηση του ακινήτου, και αν καταφέρουμε να το αυξήσουμε (αυτή τη γραμμή λειτουργικού κέρδους) θα έχει τόσο δραματική επίδραση στην αξία του κτιρίου ή ολόκληρης της ιδιοκτησίας, (θα να σε διαφωτίσει σε αυτό σε ένα δευτερόλεπτο).
***
Έτσι, λίγο πριν πάτε να εξετάσετε μια συμφωνία μέσα από τα γυαλιά ενός επιχειρηματία, εδώ είναι μερικές βασικές έννοιες σε κερδοφόρα περιουσιακά στοιχεία, χωρίς τα οποία δεν μπορείτε να προχωρήσετε. Όσοι δεν είναι εκπαιδευμένοι στις έννοιες έχουν μια στιγμή μάθησης εδώ. κανω ΕΓΓΡΑΦΗ? – Ποσοστό ανώτατου ορίου
Είναι πολύ σημαντικό να κατανοήσουμε: αυτό είναι ένα εκτιμώμενο ποσοστό απόδοσης, το οποίο θα παράγει το ακίνητο στην επένδυσή μας. Είπαμε λοιπόν η τιμή πώλησης του κτιρίου μας είναι 5,000,000 $. Και ας πούμε ότι είχε NOI (λειτουργικό κέρδος, θυμάσαι) του... ρίξει ένα νούμερο; Έλα, 300,000 $ το χρόνο.
Άρα σε αυτή την περίπτωση το κεφάλαιο θα ήταν 6% (300,000/5,000,000) λίγο χαμένο; Ας σας πάμε πίσω γρήγορα: Ας πούμε ότι αφού αγοράσαμε το ακίνητο, σε αντίθεση με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, επιτρέπουμε τα κατοικίδια στα διαμερίσματα.
Και φυσικά θα χρεώνουμε άλλα 30-40 δολάρια το μήνα για αυτό (πολύ αποδεκτό). Δεν μιλάω καν για ανακαίνιση πια - αλλά μόνο ένα μικρό παράδειγμα μιας μικρής βελτίωσης στο κέρδος, στο NOI. Πόσο πιστεύετε ότι αξίζει το κτίριο τώρα; Ας υπολογίσουμε: 35 $ Χ 100 μονάδες Χ 12 μήνες = 42,000 $ περισσότερα ανά έτος.
Πόσο είναι 42,000 $ διαιρούμενο με το 6% (το ανώτατο όριο); Η απάντηση, κυρία, είναι 700,000 $. Ναί. Σε αυτό το κτίριο, αυξήσαμε την αξία του κατά 700,000 $ μόνο και μόνο επειδή αφήνετε τον καθένα να φέρει τα κατοικίδιά του.
Και αν αυτή η κατάσταση παραμείνει έτσι για αρκετό καιρό - τότε η τράπεζα, όταν αναχρηματοδοτήσουμε το δάνειο, θα μας δώσει 5.7 εκατομμύρια δολάρια και όχι σύμφωνα με την τρέχουσα αξία. χμμ;
μαγεία. Πολυοικογενεια.
Υπάρχει ένα τεράστιο απόφθεγμα του Woody Allen, νομίζω, που αγαπώ (το απόσπασμα), λέει: "Υπάρχει μόνο ένα πράγμα που με χωρίζει από την ιδιοφυΐα - και αυτό είμαι εγώ".
Λίγο πριν θελήσετε όλοι να πλημμυρίσετε τα διαμερίσματα των ΗΠΑ με ζώα, σταματήστε για ένα δευτερόλεπτο και θυμηθείτε ότι αυτό είναι απλώς ένα εύκολο παράδειγμα για να δείξετε τι μπορεί να κάνει η δύναμη της προστιθέμενης αξίας σε ένα ακίνητο που αποδίδει. Η πραγματικότητα είναι ότι τέτοιοι έπαινοι βρίσκονται μόνο σε αναρτήσεις. Η πραγματικότητα είναι πιο σκληρή και πιο σύνθετη.
***
Αυτό που πρέπει λοιπόν να γνωρίζουμε και να λάβουμε από τον πωλητή και τις πηγές μας είναι αυτά τα δεδομένα: ποιο είναι το NOI του ακινήτου και ποιο είναι το ανώτατο όριο στην περιοχή. (Το καπάκι διαφέρει από περιοχή σε περιοχή και από γειτονιά σε γειτονιά). Υψηλό καπάκι - χαμηλότερη τιμή. Χαμηλό ανώτατο όριο - υψηλότερη τιμή. (και τόσο οι αποδόσεις όσο και ο κίνδυνος είναι χαμηλότερες). Τότε γνωρίζω σύμφωνα με το NOI πόσο αξίζει το ακίνητο, (NOI/Cap rate)
Ταμειακές ροές - πιο εύκολο να εξηγηθεί, πραγματικά, πολύ απλό. Είναι το ίδιο NOI, από αυτό αφαιρείται μόνο το κόστος χρηματοδότησης (η υποθήκη). Στη συνέχεια προκύπτει η καθαρή ροή.
Και τελευταίο πριν αρχίσουμε να παίζουμε - Cash On Cash - ένας πολύ διασκεδαστικός όρος. Θα προσπαθήσω να το εξηγήσω με διαφορετικό τρόπο από το συνηθισμένο. Χρησιμοποιείται από εμάς για να γνωρίζουμε πόσο γρήγορα αυξάνονται τα χρήματά μας. Εάν επενδύσαμε, ας πούμε, 100 $ σε ίδια κεφάλαια, αυτός ο αριθμός θα μας πει πόσο γρήγορα θα επιστρέψουμε την επένδυση. Εάν επιστρέψουμε ολόκληρο το ποσό εντός 10 ετών, αυτό σημαίνει ότι το COC μας είναι 10% ετησίως. πόσο εύκολο ***
Επομένως, όταν κοιτάζετε μια συμφωνία μέσα από τα μάτια του προγραμματιστή, αυτό που ονομάζουμε δέουσα επιμέλεια, θέλετε να ελέγξετε τι αποτελέσματα παράγει αυτή η ιδιοκτησία σήμερα. Σωστά? Τι πληρώνουμε;
Που το βλέπεις; Δεν θα σας εμβαθύνουμε, πιθανότατα έχετε κουραστεί από την προηγούμενη ενότητα ούτως ή άλλως, αλλά βασικά υπάρχουν 2 αναφορές για αυτό: μια πρακτική κατάσταση κερδών και ζημιών (Πραγματική) και υπάρχει το proforma (περιγράφει τις δυνατότητες είναι).
Συνήθως ο πωλητής στοχεύει να πουλήσει pro forma, αλλά θα παραμείνουμε στο Actual.
Θέλουμε να δούμε: Οικονομικά ποσοστά πληρότητας: όχι μόνο πόσοι ενοικιαστές υπάρχουν αυτήν τη στιγμή, αλλά πόσοι ενοικιαστές πληρώνουν. Θέλουμε φυσικά να δούμε ότι τα έσοδα είναι μεγαλύτερα από τα έξοδα και ποιο είναι το NOI μας
Θέλουμε να δούμε ότι το NOI είναι υψηλότερο από τις αναμενόμενες πληρωμές τραπεζικής χρηματοδότησης.
Όσον αφορά τις ταμειακές ροές - πολύ απλό, πρέπει να είναι θετικό.
Στο επόμενο βήμα, θέλω να ελέγξω παρόμοια ακίνητα στην περιοχή, και να κάνω μια σύγκριση μεταξύ όλων τους ως προς την πληρότητα, τιμή ανά πόρτα, τιμή ανά SF, όσον αφορά τα ποσοστά πληρότητας, για να δω ότι μιλάμε για την ίδια ΤΑΞΗ .
Στη συνέχεια, όταν έχω όλες τις πληροφορίες (είναι τεράστιες, η έρευνα διαρκεί πολλές μέρες για κάθε ακίνητο), υπολογίζω την απόδοση του έργου, σχεδιάζω το είδος της χρηματοδότησης που θα συνοδεύει το έργο (συνήθως δάνειο με μπαλόνι για τα πρώτα χρόνια, το οποίο μόνο πληρώνει τους τόκους και αναβάλλει το κεφάλαιο, για να δημιουργήσει ταμειακές ροές όσο το δυνατόν πιο γρήγορα και νευρικά).
Αφού έχω τα πάντα, συμπεριλαμβανομένης μιας έκθεσης επιθεώρησης από μια εταιρεία μηχανικών κτιρίων που μου αποκαλύπτει πόσες ανακαινίσεις πρέπει να γίνουν στο εσωτερικό των διαμερισμάτων και στο εξωτερικό κέλυφος προκειμένου να μεγιστοποιηθεί το ενοίκιο - φτιάχνω ένα εσωτερικό επιχειρηματικό σχέδιο, που ονομάζεται επαγγελματίας ορολογία «Αναδοχή» η οποία στη συνέχεια θα υποβληθεί στη χρηματοδότρια τράπεζα ως μέρος των παραστατικών του δανείου. Και από αυτό θα προκύψει επίσης το επιχειρηματικό σχέδιο για επενδυτές και οι παρουσιάσεις μάρκετινγκ για προσλήψεις. Ξέρω λοιπόν πόσα είμαι διατεθειμένος να πληρώσω για το ακίνητο. Φυσικά προσφέρει πολύ λιγότερα.
Οπότε κλείσαμε, όλα είναι υπέροχα.
Χτίζει ένα επιχειρηματικό σχέδιο.
Το πρόγραμμα αποτελείται από: κόστος αγοράς, κόστος ανακαίνισης, μαξιλαράκι (αποθεματικό κεφάλαιο), έξοδα κλεισίματος (μεσίτες, εταιρεία τίτλων, πληρεξούσιο κ.λπ.). Μάρκετινγκ, δέουσα επιμέλεια, νόμιμη, και όλο και πιο μπλε που είναι δίπλα στη θάλασσα.
Αποτελείται επίσης από τα αναμενόμενα έσοδα, τον ρυθμό προόδου των ανακαινίσεων και βελτιώσεων και φυσικά το κόστος της τραπεζικής χρηματοδότησης.
Το αποτέλεσμα αυτού είναι μια έκθεση L&P - μια αναφορά κερδών και ζημιών, η οποία λέει στην πραγματικότητα την ιστορία της επένδυσης.
Και όταν ξέρω από όλα αυτά, ποια είναι η απόδοση του έργου, (όχι για τον επενδυτή, αλλά για το έργο) και ξέρω πόσα χρήματα πρέπει να συγκεντρωθούν για ίδια κεφάλαια - από αυτό αρχίζουν να κόβουν τις μονάδες συμμετοχής (που θα γίνει κάτι σαν μερίδιο των εταίρων του έργου που είναι και οι ιδιοκτήτες του ακινήτου) και υπολογίστε μια λογική κατανομή των κερδών μεταξύ των εταίρων στον επιχειρηματία - ώστε η συνεισφορά του καθενός στο έργο να είναι συμμετρική.
Στη συνέχεια - υπάρχουν και αναμενόμενες αποδόσεις σε επίπεδο κάθε επενδυτή ανάλογα με τη μονάδα συμμετοχής του.
Και τέλος - αν οι αριθμοί λειτουργούν, τότε έλα: εμφάνιση ώρας. Φτιάξτε μια παρουσίαση και ξεκινήστε, στον επενδυτή, για να σας προσλάβει για συνεργασία.
***
Τώρα ξέρετε ποια είναι η επένδυση, πόσα χρήματα και πότε θα επιστρέψουν σε εσάς σε κάθε στάδιο, ξέρετε από πού προέρχονται αυτά τα χρήματα και ποια είναι η οικονομική λογική πίσω από αυτά. Ξέρεις ότι πρέπει να υπάρχει λογική στην ιστορία κάθε ακινήτου που σου προσφέρεται. Απλά πρέπει να το καταλάβετε από την επιχειρηματική σκοπιά.
***
Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι παρέλειψα/ξέχασα/παράλειψα αμέτρητα βήματα στην πορεία. Ο στόχος δεν είναι να κάνουμε ένα μάθημα επιχειρηματικότητας εδώ.
Το μόνο που ήθελα ήταν να σου δείξω τι είναι δυνατό για σένα. Και γιατί κάνω αυτό που κάνω.
Και γιατί η οικονομική εκπαίδευση είναι εξίσου σημαντική με το να γνωρίζεις τι είναι υγιεινό για να τρως και με το να περπατάς με ανοιχτά μάτια.
Και να ανησυχείτε από το γεγονός ότι καμία κοινωνική ασφάλιση / Ταμείο Προνοίας / Κράτος του Ισραήλ δεν θα υπάρχει κανένα από αυτά όταν πρέπει να ζήσετε με τη σύνταξή σας, εάν δεν αναλάβετε την ευθύνη και αρχίσετε να τη φροντίζετε μόνοι σας. από πότε? από χθες.
***
Πάντα πιστεύω ότι υπάρχουν πραγματικά πολλά να μάθεις και να μάθεις, δεν τελειώνουν ποτέ. Και μπορεί να είναι συντριπτικό
Μην εγκαταλείπετε την οικονομική εκπαίδευση για εσάς και το παιδί σας, επίσης μαθαίνω συνεχώς. Αυτή είναι η ζωή μας.
Εξάλλου, για να παρηγορηθούμε, θα θυμόμαστε πάντα ότι πάντα θα υπάρχει κάποιος που σπούδασε πιο σκληρά από εσάς.
Ρώτα τον οδοντίατρό μου.
Απαντήσεις