Σε βάρος του σπιτιού: σύγκριση διαφορετικών οικονομικών στεγαστικών δανείων που συνοδεύονται από ορισμένες μεγάλες παγίδες

Όταν πρόκειται να κάνουν τη μεγαλύτερη αγορά της ζωής τους, οι περισσότεροι αγοραστές κατοικιών θα προτιμούσαν να το παίζουν με ασφάλεια όταν επιλέγουν ένα δάνειο.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο, ο χρυσός κανόνας των στεγαστικών δανείων, είναι από καιρό τα πιο δημοφιλή. Αυτά τα στεγαστικά δάνεια 15, 20 και 30 ετών δεν είναι συναρπαστικά. Αλλά αυτό που τους λείπει στο στυλ, το αναπληρώνουν στη σταθερότητα.
Οι δανειολήπτες μπορούν να κλειδώσουν το ποσό των μηνιαίων πληρωμών στεγαστικών δανείων (μείον φόρους, ασφάλειες και αμοιβές ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού) για τη διάρκεια των δανείων τους. Έτσι μπορούν να κοιμούνται ήσυχοι γνωρίζοντας ότι οι λογαριασμοί στέγασης δεν θα αυξηθούν απλώς σε κάποια μελλοντική ημερομηνία. Όλα τακτοποιημένα.
Ωστόσο, με τον ανησυχητικό συνδυασμό των υψηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων και των ακριβών τιμών των κατοικιών, πολλοί αγοραστές για πρώτη φορά και άλλοι μαθαίνουν ότι δεν έχουν πλέον την οικονομική δυνατότητα να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού με στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου. Οπότε εξετάζουν άλλες επιλογές. Και υπάρχουν πολλά εκεί έξω: στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, στεγαστικά δάνεια μόνο με τόκους, 2-1 αγορές.
Μερικά από αυτά τα δάνεια και τα προγράμματα ξεκινούν με αρκετά χρόνια φθηνότερων μηνιαίων πληρωμών στεγαστικών δανείων, που μπορούν να βοηθήσουν τους αγοραστές που δεν έχουν μετρητά να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού. Αλλά οι δανειολήπτες θα πρέπει να προχωρήσουν με προσοχή - και να κατανοήσουν πολύ καλά τα ψιλά γράμματα. Οι μηνιαίες πληρωμές για αυτά τα δάνεια συνήθως αυξάνονται, μερικές φορές σημαντικά, με την πάροδο του χρόνου.
Εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειωθούν, οι δανειολήπτες μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν νέα δάνεια με χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές. Αλλά εάν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά, ή ακόμη χειρότερα αυξηθούν, οι αγοραστές θα μπορούσαν να αναγκαστούν να κάνουν υψηλότερες πληρωμές σε δυσβάσταχτες τιμές.
Όσοι εξακολουθούν να σημαδεύονται από τη Μεγάλη Ύφεση θα θυμούνται να παρακολουθούν με τρόμο καθώς εκατομμύρια ιδιοκτήτες κατοικιών έχασαν τις περιουσίες τους λόγω κατασχέσεων και σύντομων πωλήσεων μετά την ξαφνική εκτίναξη των πληρωμών των στεγαστικών δανείων τους. Αυτά τα κακά στεγαστικά δάνεια θα υποδηλώνουν την πολυετή παγκόσμια ύφεση - που κάνει τα βαρετά στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου να φαίνονται αρκετά καλά.
Αυτές τις μέρες, ωστόσο, αυτά τα ληστρικά ενυπόθηκα δάνεια έχουν σε μεγάλο βαθμό καταργηθεί. Πολλά δάνεια έχουν ανώτατα όρια στο πόσο ψηλά μπορούν να ανέβουν οι μελλοντικές πληρωμές του δανειολήπτη. Και αν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειωθούν, όπως αναμένεται τα επόμενα χρόνια, οι δανειολήπτες θα μπορούσαν να εξοικονομήσουν χρήματα επιλέγοντας ένα από αυτά τα δάνεια.
Τι πρέπει λοιπόν να γνωρίζουν οι σημερινοί αγοραστές κατοικιών όταν επιλέγουν ένα στεγαστικό δάνειο;

Ψάξτε για υποθήκη

Ψάξτε για υποθήκη! Η επιμονή σας μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια το χρόνο. Υπάρχουν λιγότεροι αγοραστές που αναζητούν σπίτια επειδή δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Έτσι οι δανειστές βλάπτουν τις επιχειρήσεις. Μπορεί να λειτουργήσει υπέρ σας.
Τα επιτόκια και οι προμήθειες στεγαστικών δανείων μπορεί να διαφέρουν αρκετά από δανειστή σε δανειστή και οι δανειστές μπορεί να είναι πιο πρόθυμοι να ανταγωνιστούν για την επιχείρησή σας. Παίξτε τους λοιπόν μεταξύ τους. Εάν έχετε ισχυρό πιστωτικό σκορ, πραγματοποιείτε υψηλή πληρωμή ή είστε πελάτης της τράπεζας, ζητήστε χαμηλότερο επιτόκιο ή ακύρωση προμηθειών. Στη συνέχεια, δείτε αν μπορείτε να βρείτε μια καλύτερη προσφορά αλλού.
Πολλοί δανειστές θα ταιριάξουν με αυτό που προσφέρουν οι ανταγωνιστές τους, κάτι που συνέβη όταν αγόρασα το σπίτι μου πέρυσι. Επομένως, εάν προτιμάτε να πάτε με έναν δανειστή, αλλά έχετε μια καλύτερη συμφωνία αλλού, ελέγξτε αν ο δανειστής μπορεί να σας προσφέρει το ίδιο.

Τα στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο αρχίζουν να επιστρέφουν

Τα ενυπόθηκα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, ή τα ARM, έχουν γίνει λίγο άσχημα με τα χρόνια, επειδή τα επιτόκια των δανείων αλλάζουν συνεχώς. Ωστόσο, οι δανειολήπτες με περιορισμένο προϋπολογισμό μπορούν να εξοικονομήσουν χρήματα με αυτά τα δάνεια – τουλάχιστον στην αρχή.
Το πιο κοινό είναι το 5/1 ARM, αν και οι δανειολήπτες μπορούν επίσης να επιλέξουν ένα ARM επτά ή 10 ετών. Συνήθως λαμβάνετε χαμηλότερο επιτόκιο για την υποθήκη για τα πρώτα χρόνια του δανείου, γεγονός που κάνει το ARM δημοφιλές αυτή τη στιγμή λόγω των υψηλότερων επιτοκίων. Για ένα 5/1 ARM, το επιτόκιο στεγαστικού δανείου είναι σταθερό για τα πρώτα πέντε χρόνια και στη συνέχεια προσαρμόζεται ετησίως στα τρέχοντα επιτόκια.
Είναι ένας κίνδυνος που δυσκολεύει τον υπολογισμό των μελλοντικών σας εξόδων. Εάν το επιτόκιο είναι υψηλότερο, τότε οι μηνιαίες πληρωμές στέγασης του δανειολήπτη θα αυξηθούν εκείνο το έτος μέχρι να αναπροσαρμοστούν τα επιτόκια. Αυτό μπορεί πραγματικά να αυξήσει τον προϋπολογισμό με έναν πολύ απροσδόκητο τρόπο. Εάν οι τιμές είναι χαμηλότερες, η πληρωμή σας μπορεί να μειωθεί και να εξοικονομήσετε χρήματα.
Στο τέλος, μπορείς να πάρεις πολλά ή να βιδωθείς οικονομικά - ανάλογα με την κατεύθυνση που κινούνται τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.
Τα καλά νέα είναι ότι υπάρχει συνήθως ένα όριο στο πόσο υψηλά επιτόκια θα ανέβουν σε ένα χρόνο και πόσο ψηλά μπορούν να φτάσουν κατά τη διάρκεια του δανείου.
Μπορείτε επίσης να αναχρηματοδοτήσετε με ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου διάρκειας 30 ετών, το οποίο μπορεί να είναι ελκυστικό εάν πέσουν τα επιτόκια. Η αλίευση: η αναχρηματοδότηση δεν είναι δωρεάν. Συνήθως θα πληρώσετε μεταξύ 2% και 6% του ποσού του δανείου, το οποίο συνήθως ανέρχεται σε χιλιάδες δολάρια.

Περισσότεροι αγοραστές αναζητούν δάνεια μόνο με τόκους

Τα δάνεια μόνο με τόκους έχουν επίσης αποκτήσει δημοτικότητα καθώς οι αγοραστές αναζητούν τρόπους εξοικονόμησης χρημάτων. Για τα πρώτα τρία, πέντε ή 10 χρόνια ενός τυπικού δανείου μόνο με τόκους, οι δανειολήπτες πληρώνουν μόνο —το μαντέψατε— τους τόκους του δανείου. Στη συνέχεια ξοδεύουν τα επόμενα 20 ή και 30 χρόνια για να εξοφλήσουν το υπόλοιπο του δανείου, δομημένο ως ARM.
Επειδή πληρώνετε μόνο τόκους προκαταβολικά, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων τείνουν να είναι υψηλότερα, ενώ οι μηνιαίες πληρωμές είναι συνήθως χαμηλότερες. Ωστόσο, μόλις λήξει η περίοδος μόνο με τόκους, η μηνιαία πληρωμή συνήθως αυξάνεται σημαντικά και μπορεί ακόμη και να διπλασιαστεί ή και περισσότερο.
Αυτά τα δάνεια είναι συνήθως τα καλύτερα για τους εξαιρετικά πλούσιους που αγοράζουν σπίτια 20 εκατομμυρίων δολαρίων, για επενδυτές που σχεδιάζουν να ανατρέψουν το ακίνητο ή για γιατρούς και άλλους επαγγελματίες που μπορεί να μην έχουν μεγάλη προκαταβολή αλλά αναμένουν πλήρως το εισόδημά τους να αυξηθεί. Σπάνια χρησιμοποιούνται από καθημερινούς αγοραστές που σχεδιάζουν να ζήσουν κυρίως σε αυτές τις κατοικίες.
Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε αυτά τα δάνεια είναι συνήθως υψηλά, γεγονός που καθιστά δύσκολο για πολλούς δανειολήπτες να πληρούν τις προϋποθέσεις για αυτά τα δάνεια. Συχνά απαιτούν υψηλότερη προκαταβολή. Και δεδομένου ότι θα πληρώσετε τόκους μόνο την πρώτη δεκαετία, δεν θα μπορείτε να δημιουργήσετε ίδια κεφάλαια στο σπίτι εάν δεν εκτιμηθούν. Έτσι, εάν οι αξίες του σπιτιού πέφτουν, θα μπορούσατε να βρεθείτε κάτω από το νερό λόγω της υποθήκης.

Αγοράστε πόντους στεγαστικών δανείων για να μειώσετε το επιτόκιο

Οι αγοραστές κατοικιών που θα προτιμούσαν να μείνουν με στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου μπορούν να μειώσουν το στεγαστικό τους ενδιαφέρον αγοράζοντας πόντους. Δεν είναι φθηνό, αλλά όσοι έχουν τα μετρητά μπορούν συχνά να εξοικονομήσουν χιλιάδες δολάρια κατά τη διάρκεια ζωής των δανείων τους.
Οι δανειολήπτες μπορούν συνήθως να αγοράσουν πόντους σε προσαυξήσεις 0.25%, που συνήθως κοστίζουν περίπου το 1% του πλήρους ποσού της υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι θα πληρώνατε συνήθως 4,000 $ σε μια υποθήκη 400,000 $ για να μειώσετε το επιτόκιο κατά 0.25%.
Πριν κάνετε έκπτωση στους πόντους, σκεφτείτε πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας. Εάν σκοπεύετε να γερνάτε στο σπίτι και να έχετε τα επιπλέον μετρητά, αυτή μπορεί να είναι μια καλή επιλογή. Εάν δεν περιμένετε να είστε εκεί για πολύ, μπορεί να μην έχει οικονομικό νόημα.

Ζητήστε από τον πωλητή ή τον κατασκευαστή να αγοράσει την τιμή σας

Μόλις πριν από λίγους μήνες, οι αγοραστές παραιτήθηκαν από τις επιθεωρήσεις και υποσχέθηκαν να ονομάσουν τα πρωτότοκά τους με τους πωλητές προκειμένου να αποκτήσουν ένα σπίτι. Αυτές τις μέρες, περισσότεροι αγοραστές ζητούν από τους πωλητές και τους κατασκευαστές τους να αγοράσουν τις τιμές τους — και το παίρνουν.
Η πιο δημοφιλής είναι η αγορά 2-1, η οποία μειώνει προσωρινά το επιτόκιο στεγαστικών δανείων του δανειολήπτη. Το πρώτο έτος, το επιτόκιο της υποθήκης σας θα είναι 2 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερο από το τρέχον επιτόκιο, το δεύτερο έτος είναι 1 ποσοστιαία μονάδα χαμηλότερο. Μετά από αυτό, επανέρχεται στο επιτόκιο που ήταν όταν λάβατε το δάνειο.
Μετάφραση: Εάν το επιτόκιο είναι σήμερα 6.5%, τότε θα έχετε επιτόκιο 4.5% τον πρώτο χρόνο, 5.5% το δεύτερο έτος και 6.5% για το υπόλοιπο του δανείου σας.
Πολλοί πωλητές και κατασκευαστές είναι πρόθυμοι να κλείσουν τη συμφωνία και δεν θέλουν να μειώσουν τις τιμές τους. Έτσι είναι πρόθυμοι να αγοράσουν την τιμή σας. Απλώς βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών μετά τη λήξη της περιόδου αγοράς.

Σκεφτείτε να λάβετε το δάνειο VA

Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για δάνειο του Υπουργείου Βετεράνων των ΗΠΑ, αυτό μπορεί να είναι η φθηνότερη υποθήκη που μπορείτε να βρείτε. Τα δάνεια σταθερού ή ρυθμιζόμενου επιτοκίου δεν απαιτούν προκαταβολή ή ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικού δανείου. Προσφέρουν επίσης συνήθως φθηνότερο κόστος κλεισίματος και χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων από τα δάνεια σταθερού επιτοκίου και άλλα δάνεια.
Το αλίευμα είναι ότι αυτά τα στεγαστικά δάνεια είναι διαθέσιμα μόνο σε βετεράνους, εν ενεργεία στρατιωτικούς και στους επιζώντες συζύγους τους.