L'importance de la réparation et quand l'éviter

Publier 4 - Résoudre ou résoudre cette question?

Au cours des dernières années, j'ai investi pour plusieurs chapeaux. D'une part, j'ai localisé les actifs et aidé à l'achat. C’était la partie la plus facile, même si la transaction moyenne avait lieu environ tous les trois mois. Le second était destiné à la préparation du loyer, à la localisation des locataires et à l’entretien courant.

Au fil des années, le bouche à oreille, j’ai aidé les investisseurs qui avaient acheté leur propre propriété et constaté que les coûts d’entretien étaient minimes. Certaines des sociétés de gestion leur ont permis d'utiliser des fournisseurs privés dont il a parfois été prouvé qu'elles étaient nettement moins chères. À d'autres moments, il s'est avéré que la modification requise était complètement différente de celle demandée par la société de gestion.

J'espère que les exemples suivants aideront quelqu'un:

L'histoire de Furness

Lorsque nous avons acheté une maison privée à Columbus, l'inspecteur (l'inspecteur de la maison) a témoigné que la fournaise (le lien entre les raccordements de gaz et divers appareils tels que le système de chauffage et le chauffe-eau) était en fin de vie et méritait d'être remplacée. Nous avons acheté des médecins légistes, mais avons décidé d'attendre un peu que le vieil homme respire pleinement son âme. Cela fait un an et demi pour eux et leur gagne-pain commence à faiblir. La visite d'un technicien et le remplacement de $ 140 l'ont ramené à la vie pour deux autres années.
Trois ans seulement après l'achat de la propriété, nous avons dû déménager dans un nouveau port. Après l’échange du $ (2,700 $), j’ai reçu un appel téléphonique fascinant de mon responsable de la maintenance, dans lequel il disait que notre Porsche d’origine était 50 (!). Il m'a expliqué qu'à cette époque, Furness aurait pu tenir plusieurs générations et continuer à bien fonctionner. Malheureusement, la journée de travail ne peut revenir que deux ou trois décennies.

Conclusion 1 Vous ne voulez pas remplacer immédiatement tout ce qui est insuffisant!

Le système de chauffage (qu'est-il arrivé au gaz)?

Dans une autre maison d'Atlanta, que j'aide à entretenir, nous avons reçu un appel du locataire - le système de gaz ne fonctionne pas! Je leur ai demandé de m'envoyer une photo. La photo montre une connexion de gaz complètement déconnectée d'un ancien médecin légiste. Il s'est avéré que ces dernières années, la maison travaillait sur un radiateur électrique portable et le locataire a tenté de «voler» une nouvelle infrastructure à gaz qui coûtait plus d'un millier de dollars, avant d'acheter une nouvelle médecine légale (rappelez-vous? Plus de 2,500 $ de plus).
Lors d'une conversation avec plusieurs fournisseurs, nous avons préféré construire une infrastructure électrique au sous-sol et connecter un appareil de chauffage électrique. Certes, les paiements d'électricité pour le chauffage en hiver coûteront un peu plus cher, mais permettront au propriétaire de réaliser des économies considérables.

Conclusion 2 Ne faites pas automatiquement ce que la société de gestion demande ou les caprices cachés du locataire…

L'histoire d'un toit - Devrais-je remplacer?

Dans un autre cas, nous avons acheté deux maisons privées à Columbus. Sur place, il y avait des problèmes de toit dans les deux maisons. L'un d'eux a laissé entendre que le toit touchait à la fin de sa vie. Lors d'une tentative précédente, j'avais presque toujours été capable de réparer le toit et de ne pas le remplacer complètement.

Nous avons décidé de prendre le risque, mais nous avons ajouté une clause dans le contrat que la société Teitel détiendrait au moment de la fermeture de 1,000 $ des fonds d’achat, au cas où les réparations de la toiture coûteraient plus cher. En pratique, il s’est avéré que le toit ne peut pas être réparé et doit être remplacé par l’une des maisons. Dans la deuxième maison, c'était plus facile à réparer. Le toit qui a dû être remplacé n'a pas pu être identifié avec certitude jusqu'à ce que la première couche du toit (les bardeaux) ait été retirée et qu'un arbre pourri situé en dessous ait été discerné.

Bien que nous ayons récupéré 1,000 $ au Kenya, le coût du toit de remplacement a augmenté de 3,500 $.

Conclusion 3 Toutes les réparations ne peuvent pas être prévues à l'avance. Parfois, l'inspection indiquera des réparations inévitables.

(Dans le cas d'un toit qui pourrait fuir de manière drastique en hiver), il n'y avait pas de fuite active pendant le test (nous avons préféré ne pas attendre et réparer avant l'hiver suivant).

J'aimerais beaucoup entendre l'expérience de certains propriétaires. Combien avez-vous investi dans des réparations domiciliaires après l'avoir acheté et y a-t-il des réparations que vous avez décidé de faire plus tard?

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