L'immobilier se fait au Kenya ! Et pourquoi seulement Résidentiel ?
# Entrepreneur de la semaine Yuval Naveh # Post 4 Yuval Naveh
Nous nous sommes vite rendu compte que le secret dans tout ce domaine réside dans les achats et les contrats. Pourquoi? Car une fois que vous avez bien acheté vous aurez toujours une voie de sortie et dans la plupart des cas vous pourrez gagner beaucoup d'argent à la sortie.
Toutes les cartes en main quand les chiffres sont bons - je vais en donner un exemple tiré d'une des bonnes affaires que nous avons trouvées au début de notre voyage.
Chiffres : Nous avons conclu le contrat à 80K et la propriété avait besoin d'une rénovation de 35K, la valeur marchande à l'époque était de 165K.
Option A : Vendez le contrat tel quel - nous l'avons annoncé à 145K - nous avons reçu une offre à 125K - nous pouvions prendre 45K et partir mais nous avons refusé dans ce cas.
Option B : Flip : Mettez un achat plus 115K de rénovation et vendez à 160K - après l'augmentation des ventes, disons qu'il nous reste 150K avec une remise en utilisant de l'argent. Si vous optez pour un financement brut, vous pouvez télécharger un autre 10-15K avec une remise et le projet prendra six mois. Nous avons également abandonné cette option.
Option C : (BRRR (Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer : Acheter - rénover, louer, retirer l'argent et revenir, Dieu nous en préserve.
Nous avons conservé la propriété en espèces pendant six mois (ce qui est généralement la "période de réflexion" que les banques et les prêteurs exigent que la propriété soit en votre possession. Et nous avons retiré l'argent. La propriété pendant trente ans est d'environ 205% intérêts, ce qui signifie que nous avons dépensé environ 70 K. Un cas extrême dans lequel non seulement nous avons couvert tout cet investissement, nous avons également eu un bénéfice.
Tant que l'affaire est bonne, le quartier n'a pas d'importance - en cours de route, nous avons acheté des propriétés cassées dans des zones de crime. Même tant que les chiffres fonctionnaient - nous avons acheté une propriété à 5K que nous avons vendue à 12K le lendemain ainsi que des propriétés à 300K dont la valeur est de 380K dans de grands quartiers.
L'essentiel, c'est l'affaire !
Pourquoi Résidentiel ?
Raison 1 : - Il est très facile d'évaluer la valeur et de savoir combien l'expertise est sortie et combien d'équité il nous restera dans chaque transaction et ainsi réduire l'incertitude au minimum.
Maisons privées : Il existe de nombreuses ventes (COMPS) qui permettent d'estimer la valeur de la transaction de manière relativement précise.
Duplex : Ici aussi, il y a beaucoup de ventes à comparer et à évaluer, du moins dans la région de l'Ohio, il est donc également possible d'estimer assez précisément la valeur d'une propriété rénovée.
3 unités et 4 unités : celles-ci sont également toujours considérées comme résidentielles - déjà plus difficiles à évaluer mais bénéficient toujours d'une fiscalité relativement faible et sont en attente.
5 unités ou plus ou commerciales : Celles-ci sont déjà considérées comme Commerciales et il est donc très difficile d'évaluer la valeur et tout est basé sur des flux de trésorerie qui sont spéculatifs par rapport aux ventes sur le terrain. Il sera probablement très difficile de trouver des ventes similaires réalisées récemment. Exemple : un immeuble de 4 parkings et 16 logements. Il n'y aura probablement pas une vente similaire dans le même quartier, à la même heure, etc. Il y a certes un potentiel mais une grande incertitude.
Raison 2 : La plupart des vendeurs motivés sont là et il y a plus de "réalité".
La chance de trouver un vendeur privé qui s'est impliqué et qui a besoin de l'argent rapidement ou qui n'est tout simplement pas au courant de la vraie valeur de sa propriété est beaucoup plus grande dans l'immobilier privé que dans l'immobilier commercial. La plupart des propriétaires privés sont des personnes qui occupent des emplois réguliers et ne sont pas des professionnels dans le domaine. Par conséquent, les chances d'obtenir une bonne affaire d'eux sont beaucoup plus grandes par rapport à l'immobilier commercial où la plupart des propriétaires sont des entrepreneurs expérimentés ou des fonds d'investissement.
Raison 3 : Stratégie de vente et de sortie
Comme dans la Section A - Volume
Il y a beaucoup plus de ventes car les acheteurs sur le marché sont principalement des particuliers qui souhaitent acheter une maison, ce qui rendra la vente plus facile et plus rapide par rapport à l'immobilier commercial dans lequel seuls les investisseurs investissent. De plus, le seuil d'entrée est beaucoup plus bas et permet à plus de joueurs de participer au jeu.
Dans les chapitres suivants, je parlerai de notre grande percée.
Dans les images ci-dessous : les preuves que tout dépend du deal et du calcul de la valeur
Propriété de ferraille dans une région terrible achetée pour 5,000 12,000 $ et vendue par nous un mois plus tard pour XNUMX XNUMX $.
A côté se trouve une propriété impressionnante dans un grand quartier où nous avons reçu le contrat à 300K à l'époque et vendu le contrat à 315K.
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