Má tháinig tú chomh fada seo faoi shíocháin… ansin ar aghaidh chuig an infheisteoir
# Fiontraí na Seachtaine Amnon Bar
# Post 3
1. רכישת בית להשכרה כשניהול ההשכרה מבוצע דרך חברת ניהול. נקרא Buy & Hold
2. ביצוע פליפ, כלומר רכישת בית המיועד לשיפוץ במחיר מתחת למחיר השוק, שיפוצו ומכירתו במחיר גבוה מעלויות הרכישה והשיפוץ גם יחד. זו אסטרטגיה שישראלים רבים פועלים לפיה, אך כיוון ששיפוץ יכול להגיע לשלושה חודשים אז יש לשים לב שאסטרטגיה זו טובה לשוק שהמחירים בו הם בעלייה לפחות לשלושה חודשים קדימה.
3. רכישה על הנייר של בית שלא פורסם למכירה On-Line ומכירתו למשקיע אחר (נקרא Wholeselling)
4. הצטרפות לקבוצת רכישה בארץ שכוונתה לרכוש נכס מסחרי בארה”ב והשכרתו.
אני פועל באיסטרטגיה הראשונה שבה לאחר רכישת הבית והשכרתו כמעט אין צורך לעשות דבר כי חברת הניהול עושה הכל (אולי למעט תשלומי ארנונה וביטוח שנתיים). כפי שרשמתי קודם אני אינני ממליץ על האסטרטגיה הרביעית, גם כי אינני רוצה שותפים בנכס שלי וגם כיוון שאני סומך רק על עצמי כפי שכבר הזכרתי, והמבין יבין.
אני משקיע בבתים בודדים הנקראים Single Family Home מדובר בבתים שבשכונות טובות הכוללים 3 או 4 חדרי שינה, חדר מגורים, שני חדרי שירותים לפחות, גראז’ לשתי מכוניות וחצר אחורית/גינה גדולה. שיקול חשוב הוא היחס בין מחיר הבית לפוטנציאל שכר הדירה. יחס של 1% הוא האתגר אם כי במחירי הבתים של היום ניתן להתקרב ליעד כזה רק בשכונות פחות מבוססות שבהן אני נמנע מלהשקיע. יש לציין שבעקבות הקורונה גדל הביקוש בארה”ב לבתים בודדים בגלל הרצון לריחוק חברתי והחשש של משפחות לגור בבתים משותפים עם מעליות משותפות. בית בודד כזה הוא מה שנקרא החלום האמריקאי. איסטרטגיה מתוחכמת מעט יותר בתחום זה נקראת BRRR שפירושה: Buy, Rent, Refinance, Repeat. נושא המימון, והמימון מחדש ייסקר בהמשך.
כדי להיות קצת יותר מעשי אז אראה תמונות ונתונים של אחד מהבתים שלי, כדי שיובן על מה בעצם מדובר. בתמונות בהמשך בית באוקלהומה שרכשתי באביב 2021 ב 168,000$ (כיום לאחר שנה, מחיר השוק שלו כ 205,000$) והוא הושכר תוך שבועיים ב 1500$. סה”כ הוצאות לחודש (ארנונה, ביטוח, חברת ניהול, HOA, תיקונים) הן כ 500$ כלומר תשואה נטו של 7% ללא מינוף. במידה ונעשה מינוף, כלומר ניקח הלוואה למימון כ 70% ממחיר הרכישה אז התשואה תעלה לאזור 9%.
התמונות הבאות מציגות את הבית. בגלל מגבלות הפוסט אני לא יכול לתאר כל תמונה בנפרד. מה שרואים הוא:
תמונה מהחזית
חדר המגורים (סלון)
תמונת המטבח
תמונת חדר שירותי הורים וחדר ארונות
אחד מחדרי השינה
גראג’ לשתי מכוניות
החצר אחורית
Freagraí