위기 시 주거단지의 장점과 다가구 단지를 관리하는 올바른 방법

여러분, 안녕하세요. 내 이름은 Lior Lustig입니다.

저는 2007년부터 이스라엘과 미국의 부동산 시장에 투자하고 있습니다. 많은 사람들이 저를 "미국 부동산 포럼"의 창립자이자 이사로 알고 있을 것입니다. 

그렇다면 다가구 시장은 무엇인가?
150년에는 2017억 달러의 다가구 부동산이 판매되었습니다.
다가구 시장은 상업용 부동산 시장 중 가장 규모가 큽니다(사무실, 상업용 및 산업용에 비해)

그렇다면 멀티 투자의 이점은 무엇입니까?
수행된 연구에 따르면 지난 25년 동안 멀티 마켓은 다른 유형의 상업용 부동산에 비해 투자자들에게 최고의 수익을 가져다 주었습니다. 수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 매우 중요한 이점은 이 시장의 변동성이 낮다는 점이며, 임대 기간이 비교적 짧기 때문에 보다 시급한 임대료 인상이 가능합니다.

멀티의 추가 장점 -
공폐가가 낮은 다가구 부동산의 재고가 적고 지속적인 수요로 인해 임대료가 상승했습니다. 전세도 전세도 없는 2가구에 비해 멀티마켓에서는 12채 중 XNUMX채가 비어 있어도 임대료가 계속 들어온다.

단일 가족을 구매하기 시작한 많은 사람들이 확장할 수 있는 범위가 제한적이라고 느꼈습니다.

단일 시장에서 차용인은 개인 급여로 테스트되므로 구매할 수 있는 부동산의 높이에서 유리 천장에 도달합니다. 귀하가 100단위로 부동산을 구매한다고 가정할 경우 - 은행은 상환, 부동산 수리 능력뿐만 아니라 부동산 자체의 흐름과 관련하여 귀하의 급여만 고려하지 않습니다. 나중에 이야기 할 다양한 옵션.

물론, 은행은 또한 귀하의 소득과 부동산 기록을 확인하고 귀하가 재산에 대한 위험이 없는지, 과거에 항상 대출 상환을 처리했는지 확인하기를 원합니다. 은행이 찾고 있는 것이지만 부동산에 중점을 두면서 일반적인 초점이 바뀝니다. 다른 보험으로 전환합니다.

또한 3-4개의 문이 있는 부동산을 구매하는 데 수반되는 노력은 40개의 문이 있는 부동산과 매우 유사하므로 더 많은 흐름을 생성할 더 큰 거래를 선택하지 않겠습니까? 적어도 그것이 내 추론입니다.

거래는 조금 더 복잡하지만 서류 작업은 여전히 ​​​​거의 동일하므로 대규모 프로젝트를 진행하는 것이 합리적입니다..

문제는 다음과 같습니다.
팀이 필요합니다. 그러한 프로젝트를 혼자서 시작하는 데 아무리 재능이 있더라도 하루에 충분한 시간이 없기 때문에 자신의 팀을 구성하거나 그러한 프로젝트를 설정하는 팀에 합류해야 하기 때문에 불가능에 가깝습니다. 프로젝트.

상업 대출을 받는 방법?

서로 한 블록 떨어져 있는 4단위의 소규모 부동산이 여러 개 있다고 가정해 보겠습니다. 은행에 담보 대출이라는 대출을 재융자하도록 요청하고 이러한 부동산을 모든 이점이 있는 상업 금융으로 이전하도록 요청할 수 있습니다.

현재 Fraddie mac 및 Fannie Mae와 같은 정부 지원 기관에서 차용인을 기다리고 있는 시장에는 467억 달러가 있습니다.

또한 Multi는 감가상각 시 세금 혜택이 있습니다. 27.5년이 아닌 39년입니다.

멀티캡 레이트, 콘도 등의 분야와 관련된 여러 용어에 대해 간략히 알아보도록 하겠습니다.

"순 영업 이익 - 현금 흐름을 생성하는 부동산 거래를 조사하기 위해 설계된 계산입니다.

부동산의 모든 임대 수입을 취하고 부동산이 비어 있는 시간, 운영 비용 등 모든 비용을 뺍니다. 나중에 자세히 설명합니다.

캡 레이트
이것은 다른 부동산 자산을 비교하도록 설계된 부동산 자산을 조사하는 방법입니다. 순영업 소득을 자산 가치로 나눕니다."

Cap Rate의 예를 살펴보겠습니다.
비디오의 예에서 이 속성은 750년 동안 12를 곱한 월 $9000를 생성합니다. 40달러를 받습니다. 관리, 수리, 세금, 보험 등 모든 비용을 빼면 순이익에 도달합니다. 우리는 순이익을 취하여 자산 가치(XNUMX달러)로 나누면 Cap Rate를 얻습니다.

콘도와 달리 협동조합의 소유자는 회사입니다. 그러한 아파트를 구입함으로써 귀하는 부동산을 사는 것이 아니라 회사의 주식을 사는 것입니다. 이 주식은 귀하가 부동산의 전체 소유자인 콘도보다 투자자 관계에 더 가까운 부동산을 임대할 수 있는 옵션을 제공합니다. 주식 수는 아파트의 크기입니다. Ko Op의 승인 프로세스는 거쳐야 하기 때문에 훨씬 더 어렵습니다. Co-op에는 건물 비용을 충당하기 위해 월별 유지 관리비가 있습니다. 협동조합은 종종 아파트 임대 가능성을 제한합니다.

콘도미니엄은 우리가 이스라엘에서 알고 있는 아파트와 구조가 훨씬 비슷합니다. 귀하는 회의의 전체 소유자입니다. 아파트로서 귀하는 친척이 아닌 개인 세금 고지서를 받게 됩니다. 구매자는 소위 증서로 소유권을 받습니다. 여기에도 유지 보수 비용이 있지만 더 낮습니다. 융통성이 훨씬 더 높으며 대부분의 경우 아파트를 임대할 수도 있다는 것이 큰 장점입니다.

상업용 부동산 금융과 사유 재산 금융의 주요 차이점을 살펴보겠습니다.

그렇다면 모기지는 언제 주거용으로 간주되고 언제 상업용으로 간주됩니까?
미국에서는 최대 4단위까지의 모든 부동산은 여전히 ​​주거용 부동산으로 간주되며 은행은 주로 상환 능력을 살펴봅니다.
문 5개가 넘는 건물은 이미 상업용으로 간주됩니다. 그렇다면 8, 10, 12 단위의 작은 다중 속성을 선호하는 이유는 무엇입니까? 구매하기 쉽고 현명하게 구매하면 투자하는 지역의 시장을 바꿀 수 있습니다. 70개의 문을 구입한 후에는 이미 동일한 핸디맨을 사용하여 모든 문을 처리할 수 있습니다.

모기지 기간
은행이 금리를 보증하는 시점. 일반적으로 상업용 부동산에서 5년에서 10년 사이입니다. 이후 매년 시장 상황에 따라 이자가 초기화됩니다. 대출은 기간이 끝나면 갱신해야 합니다.

할부 상환
대출이 평생 동안 축소되는 기간입니다. 이 때 대출금을 갚게 됩니다. 시간이 오래 걸리면 월 납입액은 낮아지지만 이자는 더 많이 내야 합니다."

오늘날의 이자율은 여전히 ​​편안하다는 것을 알 수 있습니다. 비록 우리가 더 이상 2-3% 영역에 있지는 않지만 5-6% 영역도 이전에 본 것보다 훨씬 낮습니다. 80년대에 우리는 18퍼센트 지역에 있었고 그때도 그들은 거래를 했습니다.

이제 다가구의 더 경쟁력 있는 이점에 대해 알아보겠습니다.

다중 부동산에서 문당 가격은 다중이 아닌 유사한 부동산보다 종종 낮습니다. 간단한 예입니다. 300달러의 집이 있고 그 가격에 각각 1500에 임대된 두 개의 유닛이 있는 이중 구조를 얻을 수 있습니다. - 귀하는 부동산에 대해 동일한 가격으로 두 배의 임대료를 가지고 있습니다.

יתרון לגודל
Amazon, Walmart 등과 같은 회사가 그렇게 성공적인 이유는 일단 크게 움직이면 더 나은 가격을 협상하고 더 효과적으로 관리할 수 있기 때문입니다.
다가구 부동산에서는 XNUMX개의 단일 부동산을 구매하고 관리하는 것보다 적은 비용과 시간으로 XNUMX개의 유닛을 관리할 수 있습니다. 상대적으로 인력, 기술, 재료 및 마케팅 비용이 멀티에서 더 낮습니다. 우리가 말했듯이 큰 재산에 대한 작업량은 작은 재산에 대한 작업량과 거의 같으므로 큰 재산에 가지 않는 이유는 무엇입니까? 단지에 사는 한 명의 재주꾼, 한 명의 에이전트 및 자산 관리자가 있을 수 있습니다.

각 속성 개선은 모든 유닛을 향상시킵니다.
예를 들어, 우리는 단지에 새 수영장을 설치했고 모든 유닛의 가치가 높아졌습니다. 또한 추가 임대가 허용되면 Dugmar가 성인용 주택, 섹션 8, 첨단 기술 근로자 등을 위한 주택으로 전환할 수 있도록 건물의 목적을 유지할 수 있습니다. 그래서 전체 임대료를 변경했습니다. 재산.

거래에서 어떻게 벗어나나요?
단순히 판매, 파트너 추가, 재융자 등을 할 수 있습니다.

50퍼센트의 법칙
일반적으로 수입의 절반은 비용으로 사용됩니다.

그럼 이제 실제 거래 분석에 들어가 보겠습니다.

거래가 무엇인지 이해한 후 특정 검색을 수행하고 내 출력에 많은 속성을 얻고 싶지 않습니다.

일정 - 모든 소득, 총 영업 비용, 순 영업 소득 - 세전 비용 차후 소득

깨끗한 모기지 확인, 세금 및 보험만 포함하고 모든 비용 포함

각 관련 부동산은 우편번호, 4명의 다른 중개인을 입력하여 진실을 찾고 이웃으로 나누고 색상별로 색상을 지정합니다. 내가 받은 속성에 따라 우편번호를 추가합니다.

내가 사용하는 매개변수

단위당 물, 이자율, 공실, 물 사용 - 세입자 또는 소유자, 보험, 누구에 대한 난방? 연간 평균 세입자 퇴거, 부동산 재임대 비용.

세금 - 구매 후 도시의 제철소 요금에 따라 세금을 계산하는 것이 중요합니다.

난방비를 누가 지불하는지 확인하고, 주차, 애완 동물, 세탁, 계량기 분할, 광고, 보관장소, 와이파이, 재활용품, 자전거, 반납체킴결제, 술잔, 파티공용공간대여 - 일란예시, 옥상안테나대여, 60일전 입주자에게 고지, 사전 수리, 경제적인 설치 램프, 같은 지역의 여러 부동산 구입 은행은 관리를 쉽게 하기 위해 소득에 따라 가격을 나눕니다.

팀을 구성하는 것이 매우 중요합니다.

거래를 성사시키기 전에 확인하십시오 - 문서를 요청하십시오:
1. 비용 및 수입 - 비용 유형별 비용, 관리 회사는 재계약에 대해 얼마를 청구합니까, 건물에 대한 추가 수입은? 광고하는?
2. 렌탈 롤 - 지불 내역 - 얼마나 많은 퇴거, 얼마나 많은 세입자가 계약을 맺었으며, 얼마나 많은 월간, 얼마나 많은 사람들이 제때 지불하지 않았습니까? 예금에 얼마나 많은 돈이 있습니까?
3. 세금 - 이것은 우리에게 회의에 대한 진실을 말해줄 것입니다!

관리 회사와 이러한 매개 변수를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1. 수수료는 어떻게 계산합니까? 월 지불에는 무엇이 포함됩니까? 월별 지불에 포함되지 않은 모든 것에 대한 지불 보고서를 요청하십시오.

2. 어떤 유형의 건물을 전문으로 합니까? 관리하는 여러 주소를 얻을 수 있습니다. 방문하여 얼마나 깨끗한지 확인하고 그곳에 살고 싶다면 세입자처럼 보이게 하십시오.

3. 얼마나 오랫동안 이 시장에 있었고 얼마나 많은 단위를 관리합니까? 멀티의 경우 최소 5년.

4. 세입자에게 귀하의 관리에 대한 자세한 보고서를 제공합니까?

5. 임차인 유지 계획이 있습니까? 임차인을 바꾸는 것은 비용이 많이 듭니다.

6. 새로운 임차인을 유치하기 위한 마케팅 계획이 있습니까?

7. 임대 주택을 준비하는 데 얼마나 걸립니까?

8. 아파트는 언제까지 보여주나요?

9. 임차인을 어떻게 선별합니까?

10. 세입자를 승인하고 서명하는 데 얼마나 걸립니까?

11. 부동산 소유자와 의사 소통의 빈도는 무엇입니까?

12. 유지 보수가 내부 또는 외부 회사에 의해 수행됩니까?

13. 그들은 당신의 관리자를 안내합니까? 그들이 수강하는 코스가 있습니까?

14. 내 자산을 책임지는 개인 관리자가 있습니까?

15. 임대료가 입력되는 계정에 대한 권한이 있습니까?

16. 30일 이내에 계약을 해지할 수 있나요?

17. 관리만 하시나요 아니면 판매도 하시나요? 그들이 해야 하는 대로 수행하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있는 옵션이 있어야 합니다.

18. 내가 왜 당신 회사를 이용해야 합니까? 당신은 다른 사람들이 제공하지 않는 무엇을 제공합니까?

19. 지난 5년 동안 청구가 있었습니까?

20. 당신은 고객 참조가 있습니다 - 적어도 XNUMX개를 가지고 그들에게 전화하십시오

다음과 같이 묻는 것이 중요합니다.
대출 신청 서류, 서명된 계약서, 임대차 및 재산세 - 3년 전.