De markt en partners kiezen

# Ondernemer van de Week Gal Schmuckler # Bericht 4

Dus verhuisde ik terug naar Austin, Texas, waar ik woon.
Austin is een geweldige stad, en de snelst groeiende op vastgoedgebied van de afgelopen jaren, echt een leuke stad om in te wonen.
Dus waarom niet onroerend goed in Austin??
Dit is een vraag die mij veel is gesteld. Vooral vrienden uit het land die horen hoe Austin zich ontwikkelt en dat het het volgende Silicon Valley is.
Dit is echt waar.
Het probleem met het verhaal is dat ik op zoek ben naar iets anders. Ik ben op zoek naar cashflow.
Austin is geweldig vanwege de waardestijging, maar het rendement daar ligt in het gebied van 4 procent (limiet rechts - na kosten) als het me lukt om een ​​volledige herfinanciering uit te voeren, zoals ik in het vorige bericht heb besproken, zal ik een situatie bereiken van negatieve stroom.
En dat is niet het bedrijfsmodel dat ik doel.
Dus wat is precies mijn plan???
Ik wil vastgoed kopen met een hoog rendement.
Vaak is een hoog rendement gecorreleerd met risico. wat waar is.
Dus hoe definieer je het risico??
Wij werken in de klasse C-regio.
Onze manier om de huurwoningen en eigendommen te verzekeren is door een strikt antecedentenonderzoek uit te voeren, de eerste maand, de laatste maand en ook een aanbetaling te doen.
Daarnaast proberen we 50 procent van de huurprijzen vanuit de staat te laten komen uit programma’s als Sexin 8 en veteranen.
Soms zijn er problemen en zijn de huurders lastiger, maar zodra we begrijpen dat het mensen zijn, net als wij, en ze met respect behandelen, krijgen we meestal goede huurders die voor een lange tijd blijven.
Sterker nog, we hebben maar een leegstandspercentage van 5 procent. Dat betekent dat de huurders niet weggaan en ook nog eens extra van zichzelf geven omdat wij ze in dezelfde munteenheid geven.
Dus hoe kom ik aan deze eigenschappen?
Dus ik besefte dat Austin niets voor mij was en ik ging op zoek naar de beste markt voor mijn businessplan.
Zo kwam ik in Houston terecht.
Ik kende niemand in Houston die in de makelaardij zat en ik kende ook niemand die dat deed, dus ik keek gewoon op Facebook.
Ja, er zijn veel problematische dingen op dit platform, maar ik gebruik het voornamelijk voor informatieconsumptie.
En dat is precies wat ik doe in deze groep.
Zo werd ik mijn partner in Houston Sahar.
Een geweldige kerel die al vele jaren betrokken is bij onroerend goed in Houston en ik zag dat hij schreef in de "Ondernemer van de Week" in deze groep. Dus ik wendde me gewoon tot hem. We ontmoetten elkaar en hadden meteen een klik.
Wij zijn begonnen met werken.
We hebben veel panden bekeken voor gezamenlijke investeringen, maar de markt was te zwaar en te competitief. Dus ik zei net tegen Sahar: laten we aan de groothandel beginnen.
We bestudeerden het veld en na 3 weken hadden we al onze eerste deal gesloten en verdienden we er 20 dollar mee.
Het was geweldig, en bovenal gaf het ons een proof of concept (we begrepen dat het werkt).
We begonnen te rennen
In eerste instantie belden we zelf, en nu hebben we al telefoons die de verkopers bellen en deals sluiten.
Maar ik... ik wilde zoveel mogelijk bezittingen verzamelen.
Dus gingen we door met groothandel in Houston.
Na een paar maanden vloog ik weer naar Jacksonville, waar mijn jeugdvrienden, ik en Shay, al drie jaar in onroerend goed handelen.
En in tegenstelling tot mijn eerste vlucht daar, had ik nu al een duidelijk idee van wat ik wilde doen.
Ik heb het groothandelsveld voor hen opengesteld, en het verbazingwekkende eraan is dat jij daadwerkelijk aan het stuur zit.
Je kunt het contract op de transactie verkopen zoals dat meestal in de groothandel gebeurt, je kunt de transactie kopen en op de markt verkopen (kan ook met een overbruggingslening en dan heb je minder last), je kunt grond kopen en bouwen en u kunt eenvoudig activa accumuleren.
Het belangrijkste is om een ​​goede deal te krijgen.
Het is moeilijk en zwaar en vergt veel werk en investeringen, maar als het eenmaal gebeurt, is de sky the limit.
Daarom zijn we aan de slag gegaan en zijn we campagnes gaan voeren om ons in staat te stellen zoveel mogelijk eigendommen met een hoog rendement te kopen en waarvoor we een volledige herfinanciering kunnen krijgen.
Dit is ons bedrijfsmodel.
Koop eigendommen tot 70 procent van de marktprijs, neem hard geld waarmee we de eigendommen kunnen kopen als 80-90 procent wordt gefinancierd door een particuliere kredietverstrekker (tegen een vrij hoge rente) en ga na 3-4 maanden naar de dezelfde kredietverstrekker en herfinancieren tegen een lage rente. (en de huidige rente is historisch laag in de VS).
Als je erover nadenkt: als je een financiering van 4 procent neemt en de inflatie 4 procent is, krijg je in feite gratis geld.
Bovendien kunt u, als u in de VS financiering aanneemt en deze verstandig gebruikt, in een situatie terechtkomen waarin u geen belasting betaalt.
Het is echt belachelijk, maar in een kapitalistische markt als de VS moet je begrijpen hoe geld werkt en hoe het op de beste manier kan worden gebruikt.
Warren Buffett zegt altijd dat zijn secretaris en leerling meer belasting betalen dan hij.
Ik heb wat onderzoek gedaan naar onderwerpen die mij boeien, maar we keren terug naar de groothandel.
Wat ik eigenlijk doe in Houston en Jacksonville is simpelweg op de eerste plaats komen bij de verkopers die het onroerend goed echt willen verkopen en ik gun ze tijd en gemak.
Dus als het onroerend goed aan mijn criteria voldoet, koop ik het, en zo niet, dan verkoop ik het. Het belangrijkste is dat ik veel uitweg heb en, zoals ik al zei, ik daadwerkelijk aan het stuur zit.
Er zijn dus betere en minder goede deals. Er zijn veel kopzorgen bij het omgaan met telefoons die voor u werken, met software die problemen veroorzaakt, met verkopers, met kopers, met titelbedrijven, met veel onverwachte valkuilen.
Maar uiteindelijk denk ik niet dat er zoiets winstgevends is als dit.
Daarnaast is het belangrijk op te merken dat de keuze van partners van cruciaal belang is en de sleutel vormt voor elk bedrijf.
Ik heb ervaren partners die ik vertrouw.
Ik leer van hen en zij leren van mij. Iedereen draagt ​​zijn steentje bij en dat is het allerbelangrijkste.
Voor degenen die op andere gebieden zijn verbrand door zeer problematische partners, is het kiezen van een partner van cruciaal belang.
In de volgende post zal ik voorbeelden geven van twee transacties die ik heb gedaan, een betere en een minder goede, en wat ik ervan heb geleerd.
Op de foto Jacksonville, de lichtstad?
Ik hoop dat je ervan geniet en tot ziens in bericht 5 :)
Dol zijn op
golf