De huizenprijzen piekten vorig jaar

De vastgoedmarkt maakte een neerwaartse wending in 2022, toen de stijgende rentetarieven de waanzinnige verkoopactiviteit van het voorgaande jaar snel vertraagden - maar de huizenprijzen bereikten nog steeds recordhoogtes.
De mediane verkoopprijs van een huis in 2022 was $ 386,300, een stijging van 10.2 procent ten opzichte van 2021 en de hoogste ooit geregistreerd, volgens gegevens van de National Association of Realtors die vrijdag zijn vrijgegeven.
Ondertussen had de huizenverkoop het slechtste jaar sinds 2014, met 5.03 miljoen verkochte huizen, een daling van 17.8% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het was de grootste jaarlijkse omzetdaling sinds 2008, toen de markt midden in de huizencrisis zat.
De verkoop van bestaande woningen - waaronder eengezinswoningen, rijtjeshuizen, condominiums en coöperaties - daalde in december voor de 11e maand op rij, ook al daalden de hypotheekrentes die in november boven de 7% lagen licht. Kopers hebben de markt gemeden vanwege hardnekkig hoge prijzen en de tarieven zijn nog steeds het dubbele van vorig jaar.
In december daalde de omzet met 1.5% ten opzichte van november en met 34% in vergelijking met vorig jaar. In alle regio's van het land daalden de verkopen van jaar tot jaar en in drie regio's daalden de verkopen van maand tot maand, waarbij het Westen ongewijzigd bleef.
Maar de prijzen bleven stijgen in december, met een mediane prijs van $ 366,900, een stijging van 2.3% ten opzichte van vorig jaar, wat de kleinste prijsstijging is sinds de uitsluitingsperiode in mei 2020. De prijsstijging markeert meer dan een decennium van jaar-op-jaar maandelijkse verhogingen.

"December was weer een moeilijke maand voor kopers, die nog steeds te maken hebben met beperkte voorraden en hoge hypotheekrentes", zegt Lawrence Yoon, hoofdeconoom van NAR. "Verwacht echter dat de verkoop snel weer zal aantrekken, aangezien de hypotheekrente aanzienlijk is gedaald na de piek eind vorig jaar."

Een 'overgangsjaar' voor vastgoed

Na de vastgoedhausse van 2021, aangewakkerd door enkele van de laagste hypotheektarieven ooit, drukte de stijging van de vastgoedtarieven van 2022 de vraag en vertraagde de groei van de huizenprijzen. Nu komt de huizenmarkt het komende jaar dichter bij normaal, zeggen experts.
"Na de hausse in de verkoop in 2021, was 2022 een overgangsjaar waarin de verkoop aanzienlijk terugliep", aldus Yun. "We weten dat er zorgen zijn over de teruggang van de huizenmarkt en de verkopen zijn gedaald, maar de prijzen zijn dit jaar gestegen."
Hoewel de stijging van de mediane huizenprijzen met 10% over het jaar minder was dan de jaarlijkse stijging van 17% in 2021, matigden de maand-op-maand prijsstijgingen in 2022 met een jaarlijkse prijsstijging van 15.4% in januari, aflopend naar een stijging van 2.3% in december. van vorig jaar.
"De prijsstijging in december is bijna 0%, wat betekent dat de helft van het land prijsdalingen ziet en de andere helft prijsstijgingen", zei Yoon. Gebieden waar de prijzen de afgelopen jaren de grootste sprongen hebben gemaakt - Phoenix; Austin, Texas; En Las Vegas - dat zijn ook de plaatsen waar de prijzen het meest dalen.
Vanaf het einde van pre-Covid 2019 tot het einde van 2022 zijn de mediane prijzen met 42% gestegen, zei Yoon, wat zich vertaalt in een stijging van het woningvermogen van $ 114,000 voor de typische huiseigenaar.
Maar voor degenen die geen huis bezitten, voegde hij eraan toe, zijn de huizenprijzen veel sneller gedaald dan het inkomen. Dit stelt veel kopers voor betaalbaarheidsuitdagingen.
Het bestaande huizenverkooprapport van december bereikte de verliezende trifecta van lagere verkopen, lagere voorraden en hogere prijzen, zei Robert Frick, bedrijfseconoom bij Navy Federal Credit Union.
Het enige lichtpuntje was volgens hem dat de prijzen van appartementen in december slechts met 2.3% stegen ten opzichte van een jaar eerder.
"In veel markten zien we dat de huizenprijzen dalen vanaf hoge niveaus, wat een kans biedt voor sommige potentiële kopers", zei Frick. "Hoewel de hypotheekrentetarieven met een vol procentpunt zijn gedaald tot ongeveer 6%, is dit niveau nog steeds te hoog om meer aanbiedingen en veel meer winkelen aan te moedigen."

Lage voorraad frustreert huizenkopers nog steeds

Terwijl de voorraad in december hoger was dan een jaar geleden, ligt de totale woningvoorraad nog steeds onder de XNUMX miljoen eenheden, wat historisch laag is.
Vastgoed bleef in december doorgaans 26 dagen op de markt, vergeleken met 24 dagen in november en 19 dagen in december 2021, volgens NAR. Ruim de helft van de in december 2022 verkochte woningen stond korter dan een maand op de markt. Het is historisch gezien nog steeds een snelle markt, zonder een overvloed aan beschikbare woningen.
De voorraad te koop staande woningen blijft hardnekkig laag, omdat veel potentiële verkopers terughoudend zijn om afstand te doen van de ultralage hypotheekrente die ze de afgelopen jaren hebben gekocht of gefinancierd.
Volgens Mark Fleming, hoofdeconoom van First American, is vanaf het derde kwartaal van 2022 de overgrote meerderheid van de beschikbare hypotheken 6% of minder.
"Dit laat veel bestaande huiseigenaren in een positie waarin het meer zal kosten om hetzelfde bedrag te lenen dat ze verschuldigd zijn op hun huidige hypotheek, waardoor ze hun huis niet te koop kunnen aanbieden en het aanbod op de markt kunnen vergroten," zei Fleming.
"Het goede nieuws is dat de inventaris van nieuwe huizen toeneemt, en de totale inventaris neemt meestal toe tegen het lenteseizoen", zei hij. "De residentiële woningmarkt leed onder een diepe bevriezing in de wintermaanden van 2022, maar er is reden om aan te nemen dat deze zal beginnen te ontdooien naarmate het voorjaarsseizoen nadert."